# Beleihungswert

Lexikon · Aktualisiert: 23. September 2026

**Kurz & knapp:** Der Beleihungswert ist der vorsichtige Wert, den eine Bank deiner Immobilie zuschreibt – typisch **75–90 % des Verkehrswertes**. Aus diesem Wert berechnet die Bank den Beleihungsauslauf (Darlehen geteilt durch Beleihungswert). Dieser Auslauf entscheidet maßgeblich über deinen Zinssatz: Je niedriger, desto günstiger.

## Was ist der Beleihungswert?

Wenn du eine Immobilie finanzierst, schaut die Bank nicht auf den Kaufpreis allein – sie ermittelt einen eigenen, vorsichtigen Wert: den **Beleihungswert**. Er ist die Grundlage für die Sicherheit, die deine Immobilie als Pfand bietet. Geregelt ist das in **§ 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz (PfandBG)**: Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich bei einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkaufsmöglichkeiten ergibt.

In der Praxis liegt der Beleihungswert bei etwa **75–90 % des Verkehrswertes**. Die Differenz ist der sogenannte *Sicherheitsabschlag* der Bank – meist 10 bis 20 %. Er soll Wertschwankungen am Immobilienmarkt abfedern. Falls die Bank verwerten muss, will sie auch in einer schwachen Marktphase ihren Kredit zurückbekommen.

## Beleihungswert und Beleihungsauslauf

Aus dem Beleihungswert berechnet die Bank den [Beleihungsauslauf](https://www.capitalo.de/lexikon/beleihungsauslauf): den Anteil deines Darlehens am Wert der Immobilie. Je niedriger er ausfällt, desto günstiger wird in der Regel dein Zins, weil die Bank weniger Risiko trägt und sich günstiger refinanzieren kann.

Welche Bezugsgröße dabei zählt, welche Schwellen aus Pfandbriefgesetz, Kreditwesengesetz und CRR stammen und wie sich Nebenkosten auswirken, steht ausführlich im eigenen Eintrag.

## Beleihungswert vs. Verkehrswert vs. Kaufpreis

Drei Begriffe, die oft verwechselt werden:

- **Kaufpreis** – das, was du tatsächlich zahlst (Verhandlungsergebnis).
- **Verkehrswert** – der objektive Marktwert, den ein Gutachter oder die Bank im aktuellen Markt schätzt.
- **Beleihungswert** – der vorsichtige Wert, von dem die Bank ausgeht. Immer der niedrigste der drei.

Hingegen kann es passieren, dass dein Kaufpreis über dem Verkehrswert liegt – zum Beispiel in überhitzten Märkten. Dann erhöht sich dein Beleihungsauslauf rechnerisch, weil die Bank mit dem niedrigeren Beleihungswert kalkuliert. In solchen Fällen brauchst du entweder mehr Eigenkapital oder du musst höhere Zinsen akzeptieren.

## Häufige Fragen

**Kann ich den Beleihungswert verhandeln?** Nur begrenzt. Die Bank folgt internen Bewertungsrichtlinien. Allerdings lohnt es sich, mehrere Banken zu vergleichen – die Sicherheitsabschläge variieren zwischen 10 und 20 %.

**Was zählt als Eigenkapital für die Beleihung?** Ersparnisse, Schenkungen, Eigenleistung (anrechenbar) und Bausparguthaben. Auch unbelastete Grundstücke können den Beleihungsauslauf senken.

**Wie ermittelt die Bank den Beleihungswert konkret?** Üblicherweise via Sachwert- oder Ertragswertverfahren – bei selbstgenutzten Eigenheimen meist nach Sachwert (Bodenwert + Gebäudesachwert). Banken nutzen entweder eigene Gutachter oder beauftragen externe Sachverständige. Bei kleineren Beträgen reicht oft ein Kurzgutachten oder eine Hedonik-Bewertung über automatisierte Datenbanken.

**Ändert sich der Beleihungswert im Laufe der Finanzierung?** Grundsätzlich nicht – er ist zum Zeitpunkt der Kreditvergabe festgelegt. Allerdings sinkt durch deine Tilgung der Beleihungsauslauf kontinuierlich. Daher kannst du bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung in eine günstigere Beleihungsklasse rutschen und so deutlich bessere Zinsen aushandeln.

Mehr zur richtigen Eigenkapital-Strategie liest du im Capitalo-Ratgeber zu [Eigenkapital beim Hauskauf](https://www.capitalo.de/baufinanzierung/eigenkapital). Falls dir Eigenkapital fehlt, schau dir die Optionen einer [Baufinanzierung ohne Eigenkapital](https://www.capitalo.de/baufinanzierung/ohne-eigenkapital) an. Wer aktuelle Konditionen prüfen will, vergleicht Anbieter im [Baufinanzierung-Vergleich](https://www.capitalo.de/baufinanzierung/vergleich).

*Hinweis: Die genannten Zinsaufschläge sind typische Bandbreiten und können je nach Anbieter, Bonität und Marktphase abweichen. Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Verpflichtung – lass dich bei wesentlichen Entscheidungen individuell beraten.*

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