Was ist eine Hausfinanzierung?
Eine Hausfinanzierung, klassischer Weise auch als Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung bekannt, ist als langfristiges Darlehen meist durch die Immobilie selbst oder ein Grundstück per Hypothek besichert. Dessen Laufzeit liegt nicht selten zwischen 20, 30 oder gar mehr Jahren.
Von der Laufzeit verschieden ist in der Regel die Dauer der sogenannten Zinsfestschreibung – also dem Zeitraum, für den Sie sich die Zinsen für Ihren Baukredit sichern und das Darlehen in monatlich gleichbleibenden Raten tilgen. Klassische Hausfinanzierungen in Deutschland haben üblicherweise Laufzeiten von 10, 15 oder 20 Jahren. Da nötige Hypothekendarlehen in dieser Zeit aber selten nicht vollständig getilgt sind, wird im Anschluss der Erstfinanzierung in der Regel eine sogenannte Anschlussfinanzierung nötig. Deren Konditionen müssen dann mit dem jeweiligen Kreditinstitut neu verhandelt und abgeschlossen werden.
Haus und Wohnung finanzieren – Banken wollen Sicherheit
Zur Besicherung einer Hausfinanzierung verlangen Kreditinstitute nicht eine Gehaltsabtretung, wie etwa bei einem normalen Konsumkredit, oder den Kfz-Brief, wie bei Autofinanzierung. Wenn Sie ein Haus finanzieren möchten, müssen Sie entweder eine Hypothek oder eine Grundschuld auf das Haus beziehungsweise die Wohnung zugunsten des finanzierenden Kreditinstituts eingetragen lassen. Hypotheken stehen hier allerdings oftmals im Hintergrund. In den allermeisten Fällen wird eine Baufinanzierung durch eine Grundschuld ersten Ranges im Grundbuch besichert, die der Bank notfalls sogar den vorzeitigen Verkauf der Immobilie ermöglicht.
Tipp der Redaktion
Während sich eine Hypothek mit jeder Tilgung neu anpasst, bleibt die eigentliche Grundschuld über die gesamte Laufzeit der Hausfinanzierung in voller Höhe bestehen. Die Grundschuld müssen Sie auch nach endgültiger Tilgung nicht löschen und können später erneut als Sicherheit bestellt werden. Ohne erneute Kosten.
Hauskredit und Anschlussfinanzierung – rechtzeitig informieren
Erstdarlehen bei Hausfinanzierungen gerade mit hohen Summen sind nach Ablauf der Sollzinsbindung in den seltensten Fällen vollständig getilgt. Daher sollten Sie sich bereits einige Zeit vor Ablauf des alten Hauskredits über eine passende Anschlussfinanzierung informieren und vergleichen.
Ihre aktuelle Bank bietet Ihnen dabei vielfach nicht die besten Konditionen am Markt. Bevor Sie also einen neuen Vertrag abschließen, lohnt sich der Vergleich für Ihre Anschlussfinanzierung bei anderen Anbietern. Dabei müssen Sie vor einem Bankwechsel keinesfalls zurückschrecken. Dieser ist heute leichter möglich, als Sie denken.
Eigenkapital und Beleihung bei der Hausfinanzierung
Banken und Kreditvermittler akzeptieren in aller Regel nicht den vollen Kaufpreis einer Immobilie oder eines Grundstücks als Sicherheit. Vielmehr wird nur einen gewissen Anteil, der sogenannte Beleihungswert, zur Finanzierung herangezogen. Dieser wird anhand objektiver Kriterien wie beispielsweise Eigenkapital, sicheres Einkommen oder sonstiges Barvermögen ermittelt.20 % Eigenkapital als Richtwert: Für eine solide Baufinanzierung sollten mindestens 20 Prozent des Kauf- oder Baupreises zuzüglich anfallender Nebenkosten aus Eigenmitteln vorhanden sein. Wenn Sie also Ihr Haus, die Wohnung oder ein Grundstück finanzieren möchten, sollten Sie maximal 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren.
Der schlichte Grund: Je höher Ihr Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung ist, desto besser fällt Ihre Bonität aus. Somit schätzen Banken Ihre langfristige Zahlungsfähigkeit höher ein, und Ihnen winkt ein deutlich günstigerer Zinssatz für den Kredit der Hausfinanzierung.
Eigenmittel haben durchaus viele Gesichter – beispielsweise zählen als klassisches Eigenkapital etwa:
- Barvermögen und Sparkonten,
- pfändbare Wertpapiere und Bausparguthaben,
- abgetretene Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen,
- Darlehen durch Arbeitgeber oder Verwandte,
- sowie Eigenleistung zum jeweiligen Bauvorhaben.
Zusätzliche Kosten für die Hausfinanzierung
Neben dem vereinbarten Jahreszins des Baudarlehens können bei einem Hauskredit auch zusätzliche Kosten auf Sie zukommen – bei der Kreditbereitstellung, bei vorzeitiger Kündigung des Darlehens oder durch die Immobilie selbst.
- Bereitstellungszinsen: Diese fallen an, falls Sie Ihren Kreditbetrag nicht sofort, sondern erst nach einigen Monaten in Anspruch nehmen.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Dieser Strafzins wird von Banken, Sparkassen und Co. als Entschädigung für entgangene Zinseinnahmen in Rechnung gestellt, wenn Sie Ihr Baudarlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist kündigen.
- Steuern, Notar und Co.: Auch die Immobilie selbst verursacht zusätzliche Kosten. Beispielsweise durch Steuern und Versicherungen für Haus und Grunderwerb, Gebühren für die notarielle Beurkundung oder den Eintrag im Grundbuch.
Tipp der Redaktion
Planen Sie bei Ihrer Hausfinanzierung zusätzliche Nebenkosten von mindestens 15 Prozent der Gesamtsumme mit ein. Das schützt Sie vor plötzlichen Überraschungen und verhindert eine teure Nachfinanzierung. Überschüssige Kredite können bei modernen Hausdarlehen hingegen oftmals ohne Probleme zurückgegeben werden.
5 Tipps für Ihre optimale Hausfinanzierung
Genügend Eigenkapital mitbringen
Bereits 20 bis 30 Prozent Eigenkapital bei der Finanzierung bringen für den Hauskredit deutlich günstigere Zinsen. Allerdings sollten Sie nicht Ihre gesamten Ersparnisse für den Hauskauf verwenden, sondern zusätzlich Geld etwa für Baunebenkosten bereithalten.
Tipp: Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind zwar bei einigen Banken mittlerweile möglich, für Sie als Kreditnehmer bedeutet dies aber ein deutlich erhöhtes Risiko.
Finanzierungsbedarf exakt bestimmen
Um die nötige Kreditsumme für Ihre Hausfinanzierung zu ermitteln, müssen alle Kosten für den Hauskauf berücksichtigt werden – inklusive Nebenkosten wie etwa Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, oder gegebenenfalls Maklerprovisionen. Für den exakten Finanzierungsbedarf ziehen Sie das vorhandene Eigenkapital von den gesamten Kauf- oder Baukosten inklusive Nebenkosten ab.
Tipp: Kalkulieren Sie auch etwaige Kosten für Umzug, Einrichtung oder Renovierung Ihr neuen Eigenheims mit ein. Neben dem Eigenkapital ist hier auch ein spezieller Wohnkredit eine mögliche günstige Alternative.
Monatsrate richtig kalkulieren
Die monatliche Rate Ihrer Hausfinanzierung müssen Sie in der Regel jahrzehntelang an Ihre Bank überweisen. Daher sollten Sie beim Haus- oder Wohnungskauf schon im Vorfeld genau kalkulieren, wie viel Geld Ihnen monatlich für die Tilgung des Hauskredites zur Verfügung steht. Schnell und einfach geht das mit einer soliden Haushaltsrechnung.
Tipp: Stellen Sie alle regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben exakt einander gegenüber. Der verbleibende Restbetrag entspricht der maximalen monatlichen Rückzahlungsrate. Planen Sie allerdings einen Puffer für unerwartete Ausgaben stets mit ein.
Auf ausreichend Flexibilität achten
Nicht nur Kreditsumme, Laufzeit und Effektivzins entscheiden über die beste Hausfinanzierung. Auch die Tilgung des Hauskredits selbst sollte Ihnen möglichst große Flexibilität bieten, um zusätzlich Kosten sparen zu können.
Tipp: Moderne Baufinanzierungsdarlehen bieten fast immer kostenfreie zusätzliche Sondertilgungen, oder eine vollständige kostenlose Resttilgung noch vor Ablauf der eigentlichen Bindungsfrist.
Vom Experten beraten lassen
Detaillierte Planung, genaue Kalkulation und ein gründlicher Zinsvergleich sind bei der Immobilienfinanzierung entscheidend. Der Rat eines Experten bietet Ihnen zusätzlich wertvolle Tipps bei der Hausfinanzierung. Nutzen Sie dies.
Tipp: Die Kreditprofis von CAPITALO sind hier die richtigen Ansprechpartner für Sie – bei der Finanzierung selbst, aber auch bei allen weiteren Fragen, etwa einer zusätzlichen Kreditabsicherung.
Online Finanzierungsrechner
Nur wer vor der Aufnahme seiner Hausfinanzierung verschiedene Angebote vergleicht, findet am Ende auch wirklich das passende Darlehen und günstige Konditionen. Der Vergleich selbst ist denkbar einfach: Um das geeignetste und günstigste Angebot für Ihre Hausfinanzierung zu finden, müssen Sie im Finanzierungsrechner nur einige wenige Eckdaten zu Ihrer Immobilie selbst sowie zu Ihrer beruflichen und finanziellen Situation eingeben. In Kooperation mit den namhaftesten Anbietern finden wir für Sie deutschlandweit rasch das optimale Angebot.
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