Was ist die Restschuld?

Die Restschuld bezeichnet den Teil deines Darlehens, der nach einer bestimmten Zeit noch offen ist. Bei einem Annuitätendarlehen – dem Standardmodell der Baufinanzierung – setzt sich deine monatliche Rate aus Zinsen und Tilgung zusammen. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld; je weiter du tilgst, desto größer wird der Tilgungsanteil und desto kleiner der Zinsanteil.

Hierbei ist ein Punkt entscheidend: Nach Ablauf der Sollzinsbindung (üblicherweise 10–15 Jahre) ist die Restschuld nicht null. Sie muss neu finanziert werden – und genau dort liegt dein Kernrisiko.

Beispielrechnung: 350.000 € bei 3,75 % Sollzins

Wie stark der Tilgungssatz die Restschuld beeinflusst, zeigt diese Modellrechnung. Annahmen: 350.000 € Darlehen, 3,75 % Sollzins, 10 Jahre Zinsbindung:

Was die Tabelle zeigt: Eine Verdoppelung des Tilgungssatzes von 1 auf 2 % senkt deine Restschuld um über 42.000 €. Bei 3 % Tilgung sind es bereits 85.000 € weniger als bei 1 %. Das ist der Hebel, mit dem du dein Zinsänderungsrisiko aktiv steuerst.

Warum die Restschuld dein Kernrisiko ist

Stell dir vor, du hast 2026 mit 3,75 % abgeschlossen. Wenn 2036 die Zinsbindung ausläuft und der Marktzins inzwischen bei 5,5 % liegt, finanzierst du deine Restschuld zu deutlich teureren Konditionen. Bei einer Restschuld von 265.000 € (Tilgung 2 %) bedeutet das gegenüber dem ursprünglichen Zinssatz rund 4.600 € jährliche Mehrzinsen.

Daher gilt: Je niedriger deine Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung, desto kleiner dein Zinsänderungsrisiko. Eine hohe Anfangstilgung ist deine wichtigste Versicherung gegen Zinssprünge.

Sondertilgung: Direkter Hebel auf die Restschuld

Sondertilgungen reduzieren die Restschuld direkt und sofort. Die meisten Baufinanzierungs-Verträge erlauben kostenlos 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr als Sondertilgung. Bei 350.000 € Darlehen sind das bis zu 17.500 € jährlich.

Ein Beispiel: Wenn du im siebten Jahr deiner Finanzierung eine Erbschaft von 30.000 € sondertilgst, sinkt deine Restschuld nach 10 Jahren um diese 30.000 € plus die ersparten Zinsen darauf. Über die nächsten 3 Jahre wären das bei 3,75 % zusätzlich rund 3.500 € weniger Zinsen.

Häufige Fragen

Wie erfahre ich meine aktuelle Restschuld? Im jährlichen Tilgungsplan deiner Bank oder in deinem Online-Banking. Auch jederzeit auf Anfrage.

Kann ich die Restschuld komplett ablösen? Während der Zinsbindung nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Nach Ablauf jederzeit zinsfrei – siehe § 489 BGB.

Was passiert mit der Restschuld am Ende? Du brauchst eine Anschlussfinanzierung – per Anschlussfinanzierung oder als Prolongation beim selben Anbieter.

Mehr zu den Mechanismen liest du im Capitalo-Glossar zu Tilgungssatz und Annuitätendarlehen. Wie du mit Sondertilgungen aktiv steuerst, zeigt der Ratgeber zur Sondertilgung.

Hinweis: Die Beispielrechnungen basieren auf vereinfachten Annahmen (konstante Zinsen, monatliche Annuität, keine Sondertilgungen) und dienen der Veranschaulichung. Reale Werte können je nach Vertragsdetails abweichen. Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Verpflichtung – lass dich bei wesentlichen Entscheidungen individuell beraten.