Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Kurz & knapp:
- Drei Wege: Prolongation bei der bisherigen Bank, Umschuldung zu einer anderen Bank oder Forward-Darlehen mit vorab fixiertem Zins.
- 🏦 Der Rabatt entscheidet: Die ING gibt auf eine Darlehensverlängerung 0,15 Prozentpunkte Nachlass, auf den Wechsel von einer anderen Bank 0,10 Prozentpunkte (Stand September 2026). Auf 200.000 Euro Restschuld sind die 0,15 Prozentpunkte über zehn Jahre Zinsbindung bei 2 % anfänglicher Tilgung und einem Beleihungsauslauf bis 60 % rund 2.600 Euro weniger Zinsen.
- 📈 Das Niveau ist gestiegen: Der Markt-Bestzins für zehn Jahre kletterte bis zum 11.09.2026 auf 4,06 % effektiv (60 % Beleihungsauslauf) — rund 0,32 Prozentpunkte in zwei Wochen. Der Tageswert lag am 21.09.2026 bei 4,32 % effektiv.
- ⚖️ § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung darfst du jedes zinsgebundene Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung, unabhängig davon, ob 15, 20 oder 30 Jahre vereinbart waren.
- 🔍 Wann starten: Prolongation drei Monate vorher, Umschuldung sechs bis zwölf Monate vorher, Forward-Darlehen bis zu 60 Monate vorher. Bei der ING ist ein Forward mit bis zu zwölf Monaten Vorlauf derzeit aufschlagfrei.
Deine Zinsbindung läuft aus, die Restschuld ist noch sechsstellig — und im Briefkasten liegt ein Verlängerungsangebot deiner Bank. Wer es unterschreibt, ohne zu rechnen, trifft eine Entscheidung über die nächsten zehn bis fünfzehn Jahre in ungefähr vier Minuten.
Das ist besonders teuer, wenn die Erstfinanzierung aus einer Zeit deutlich niedrigerer Bauzinsen stammt. Die Rate springt beim Wechsel in die Anschlussfinanzierung ohnehin — genau deshalb zählt jeder Zehntelprozentpunkt, den du beim neuen Vertrag noch herausholen kannst.
Eine Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung deiner verbleibenden Restschuld nach Ende der ersten Sollzinsbindung. In zehn bis fünfzehn Jahren tilgst du ein Baudarlehen selten vollständig ab — es bleibt ein erheblicher Betrag übrig, für den ein neuer Vertrag her muss.
Wie groß dieser Betrag ist, hängt fast vollständig an der Anfangstilgung. Ein Nettodarlehen über 300.000 Euro zu 4,36 % Sollzins läuft bei 2 % Anfangstilgung nach zehn Jahren auf eine Restschuld von rund 225.000 Euro zu — getilgt sind erst 25 %. Bei 1 % Anfangstilgung bleiben rund 262.000 Euro offen, bei 3 % rund 187.000 Euro.
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Getilgter Anteil |
|---|---|---|---|
| 1,0 % | 1.340 Euro | rund 262.000 Euro | 12,5 % |
| 2,0 % | 1.590 Euro | rund 225.000 Euro | 25,0 % |
| 3,0 % | 1.840 Euro | rund 187.000 Euro | 37,5 % |
Eigene Berechnung, Annuitätendarlehen über 300.000 Euro Nettodarlehen, 4,36 % Sollzins (Konditionen der ING, Stand September 2026, zehn Jahre Zinsbindung, Beleihungsauslauf bis 60 %, Nettodarlehen ab 300.000 Euro), konstante Rate, monatliche Tilgungsverrechnung.
Diese Zahl ist kein Detail, sondern der Ausgangspunkt jeder Verhandlung: Sie bestimmt, wie viel Volumen du zu vergeben hast und damit, wie stark deine Position ist. Frag deine Bank schriftlich nach der Restschuld zum Tag des Zinsbindungsendes, bevor du irgendein Angebot vergleichst.
Wer gar nichts unternimmt, steht schlechter da als bei einer schlechten Anschlussfinanzierung: Mit Ablauf der Zinsbindung endet der Vertrag, die Bank kann die volle Restschuld fällig stellen. Ein Anspruch auf automatische Verlängerung besteht nicht.
Je früher du dich mit dem Thema befasst, desto mehr Hebel hast du. Wer erst vier Wochen vor Auslauf reagiert, nimmt das, was die eigene Bank anbietet — und Banken kalkulieren Verlängerungsangebote mit der Bequemlichkeit ihrer Bestandskunden.
Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen — die drei Wege
Es gibt nicht den einen richtigen Weg. Welcher passt, hängt an drei Größen: wie viel Restschuld noch offen ist, wie lange deine Zinsbindung noch läuft und wie viel Aufwand du zu tragen bereit bist.
| Merkmal | Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen |
|---|---|---|---|
| Darlehensgeber | Bisherige Bank | Neue Bank | Bisherige oder neue Bank |
| Grundschuld | Bleibt unverändert | Abtretung an neuen Gläubiger | Je nach Darlehensgeber |
| Wechselkosten | 0 Euro | ca. 0,2 bis 0,5 % der Restschuld | Nur bei Bankwechsel |
| Bonitätsprüfung | Meist verkürzt | Vollständig | Vollständig |
| Vorlauf | 3 Monate | 6 bis 12 Monate | bis zu 60 Monate |
| Zinssicherheit | Tagesaktuell bei Abschluss | Tagesaktuell bei Abschluss | Heute für später fixiert |
| Rücktritt möglich | Bis zur Unterschrift | Bis zur Unterschrift | Nein, Nichtabnahmeentschädigung |
Prolongation — die Verlängerung bei der bisherigen Bank
Bei der Prolongation verlängerst du das bestehende Darlehen beim bisherigen Institut zu neuen Konditionen. Die Grundschuld bleibt eingetragen, es fallen keine Wechselkosten an, und die Bonitätsprüfung ist in der Regel verkürzt, weil die Bank deine Zahlungshistorie bereits kennt.
Der entscheidende Punkt wird in Verlängerungsangeboten selten von allein erwähnt: Viele Banken bepreisen die Verlängerung bewusst günstiger als die Neukundenkondition, weil ihnen die Vertriebskosten erspart bleiben. Die ING gewährt auf eine Darlehensverlängerung einen Abschlag von 0,15 Prozentpunkten auf die Listenkondition — seit der aktuellen Konditionsliste ohne Beschränkung auf bestimmte Objektarten und erweitert auf alle Prolongationen einschließlich Forward-Varianten, KfW-Umwandlungen und interner Umschuldungen.
Dass die Verlängerung bequem ist, macht sie also nicht automatisch teuer. Sie wird teuer, wenn du sie ohne Gegenangebot unterschreibst — denn dann hat die Bank keinen Anlass, den Rabatt überhaupt anzusetzen.
Umschuldung — der Wechsel zu einer anderen Bank
Bei der Umschuldung löst eine neue Bank dein altes Darlehen ab und übernimmt die Restschuld zu eigenen Konditionen. Dafür wird die Grundschuld vom alten auf den neuen Gläubiger abgetreten. Bei einer Restschuld von 250.000 Euro liegen die Kosten dafür typischerweise bei 600 bis 1.500 Euro.
Der Wechsel ist Standard und dauert von der ersten Anfrage bis zur Ablösung typischerweise vier bis acht Wochen. Weil aber Angebotseinholung, Bonitätsprüfung bei mehreren Banken und der Grundbuchvorgang dazukommen, solltest du sechs bis zwölf Monate vor dem Zinsbindungsende starten.
Auch der Wechsel wird rabattiert: Die ING gibt Kunden, die eine Anschlussfinanzierung von einer anderen Bank zu ihr verlagern, 0,10 Prozentpunkte Nachlass, Forward-Varianten eingeschlossen. Kombinierbar ist dieser Nachlass mit dem Regional-Rabatt von 0,10 Prozentpunkten, mit Baufinanzierung Green und mit Baufi Energy. Ob der Regional-Rabatt für dich gilt, hängt an der Postleitzahl des finanzierten Objekts — die Liste wechselt mit jeder Konditionsliste und gehört beim Anbieter geprüft, nicht aus einem Ratgeber übernommen.
→ Die Rechenwege und den Ablauf im Detail findest du unter Umschuldung der Baufinanzierung.
Forward-Darlehen — den Zins im Voraus festschreiben
Beim Forward-Darlehen schließt du heute einen Vertrag, dessen Auszahlung erst in einigen Monaten oder Jahren erfolgt. Du fixierst damit das heutige Zinsniveau für deine spätere Anschlussfinanzierung. Der Preis dafür ist ein Aufschlag auf den Zins, der mit der Vorlaufzeit steigt.
Die ING berechnet für eine Vorlaufzeit von bis zu zwölf Monaten derzeit keinen Aufschlag. Ab dem 13. Monat fallen 0,012 Prozentpunkte je Monat an (bis zum 48. Monat), ab dem 49. Monat 0,010 Prozentpunkte je Monat — dabei bleiben sechs Monate aufschlagfrei. Ein Forward über 24 Monate Vorlauf kostet nach dieser Staffel rund 0,22 Prozentpunkte Aufschlag. Forward-Varianten gibt es nur für Anschlussfinanzierungen und nur für Zinsbindungen von fünf bis fünfzehn Jahren.
| Vorlaufzeit bis zur Auszahlung | Aufschlagpflichtige Monate | Zinsaufschlag gesamt |
|---|---|---|
| bis 12 Monate | 0 | 0,00 Prozentpunkte |
| 18 Monate | 12 | 0,14 Prozentpunkte |
| 24 Monate | 18 | 0,22 Prozentpunkte |
| 36 Monate | 30 | 0,36 Prozentpunkte |
| 48 Monate | 42 | 0,50 Prozentpunkte |
Konditionen der ING, Stand September 2026, Forward für Anschlussfinanzierungen und Darlehensverlängerungen, Zinsbindungen von 5 bis 15 Jahren. Rechenkonvention: Vorlaufmonate abzüglich sechs aufschlagfreier Monate, multipliziert mit 0,012 Prozentpunkten je Monat; die ersten zwölf Monate Vorlauf sind vollständig aufschlagfrei.
Ein Forward ist keine Prognose, sondern eine Versicherung gegen steigende Zinsen — mit dem Preis, dass du sie auch dann bezahlst, wenn der Schaden ausbleibt. Nach Vertragsabschluss kommst du nicht mehr ohne Nichtabnahmeentschädigung heraus, selbst wenn die Zinsen bis zur Auszahlung fallen.
→ Aufschlagstaffel, Kündigungsfolgen und Szenarien behandelt die Seite zum Forward-Darlehen im Detail.
Der Rabatt, nach dem du fragen musst
Hier liegt der Hebel, den die meisten Anschlussfinanzierungen liegen lassen. Die Konditionsliste einer Bank kennt zwei verschiedene Nachlässe für zwei verschiedene Anlässe, und sie sind nicht gleich hoch.
| Anlass | Nachlass auf die Listenkondition | Gilt auch für Forward? |
|---|---|---|
| Darlehensverlängerung beim bisherigen Institut (Prolongation) | 0,15 Prozentpunkte | Ja |
| Anschlussfinanzierung von einer anderen Bank (Wechsel) | 0,10 Prozentpunkte | Ja |
| Regional-Rabatt nach Postleitzahl des Objekts | 0,10 Prozentpunkte | Kombinierbar |
| Baufinanzierung Green (Effizienzklasse A+ oder A, ab 75.000 Euro) | 0,15 Prozentpunkte | Kombinierbar |
| Baufi Energy (Verbesserung um mindestens eine Effizienzklasse, ab 100.000 Euro) | 0,10 Prozentpunkte | Kombinierbar |
Konditionen der ING, Stand September 2026. Welche Nachlässe sich im Einzelfall kombinieren lassen, hängt am Finanzierungsanlass und ist beim Anbieter zu prüfen.
Was 0,15 Prozentpunkte in Euro bedeuten, zeigt eine Rechnung mit konkreten Parametern. Angenommen, nach der ersten Zinsbindung stehen noch 200.000 Euro offen, du bindest erneut zehn Jahre, tilgst mit 2 % an und liegst bei einem Beleihungsauslauf bis 60 %. Die Listenkondition der ING für diese Darlehensklasse beträgt 4,45 % Sollzins bei zehn Jahren Zinsbindung und einem Beleihungsauslauf bis 60 %.
| Szenario | Sollzins | Monatsrate | Zinsen in 10 Jahren | Ersparnis |
|---|---|---|---|---|
| Listenkondition ohne Nachlass | 4,45 % | 1.075 Euro | 78.734 Euro | — |
| Wechsel zu einer anderen Bank (−0,10) | 4,35 % | 1.058 Euro | 77.000 Euro | 1.734 Euro |
| Verlängerung beim bisherigen Institut (−0,15) | 4,30 % | 1.050 Euro | 76.132 Euro | 2.602 Euro |
Eigene Berechnung auf Basis der Sollzinsen der ING, Stand September 2026. Annuitätendarlehen über 200.000 Euro Restschuld, Darlehensklasse ab 150.000 Euro, zehn Jahre Zinsbindung, 2 % anfängliche Tilgung, Beleihungsauslauf bis 60 %, konstante Rate, monatliche Tilgungsverrechnung.
2.602 Euro über zehn Jahre für eine Frage, die in einem Satz gestellt ist. Und der Vergleich der beiden Rabatte entscheidet mit: Wer von der bisherigen Bank wegwechselt, verliert die 0,15 Prozentpunkte der Verlängerung und bekommt nur 0,10 zurück. Diese Lücke von 0,05 Prozentpunkten kostet bei 200.000 Euro Restschuld über zehn Jahre 868 Euro — und die muss der Wechsel zusätzlich zu den Wechselkosten erst einmal hereinholen.
Ab welcher Zinsdifferenz sich der Wechsel rechnet
Der Wechsel lohnt nicht ab einem bestimmten Zinsunterschied, sondern ab einem bestimmten Zinsunterschied bei einer bestimmten Restschuld. Der Zinsvorteil wächst mit der Restschuld, die Wechselkosten tun das nur begrenzt — deshalb kippt die Rechnung bei kleinen Restschulden.
| Restschuld | Nötige Zinsdifferenz, damit der Wechsel trägt | Zinsvorteil bei 0,25 Prozentpunkten Differenz |
|---|---|---|
| 50.000 Euro | 0,35 Prozentpunkte | 1.085 Euro |
| 80.000 Euro | 0,22 Prozentpunkte | 1.735 Euro |
| 100.000 Euro | 0,17 Prozentpunkte | 2.169 Euro |
| 150.000 Euro | 0,12 Prozentpunkte | 3.254 Euro |
| 200.000 Euro | 0,09 Prozentpunkte | 4.339 Euro |
| 250.000 Euro | 0,07 Prozentpunkte | 5.423 Euro |
Eigene Berechnung. Rechenkonvention: Annuitätendarlehen, zehn Jahre Zinsbindung, 2 % anfängliche Tilgung, Ausgangs-Sollzins 4,45 %, monatliche Tilgungsverrechnung. Als Wechselkosten sind pauschal 1.500 Euro angesetzt — der obere Wert der oben genannten Spanne. Nicht enthalten sind der entgangene Prolongationsrabatt und individuelle Gebühren des abgebenden Instituts.
Zwei Lesarten dieser Tabelle sind wichtig. Erstens: Ab rund 200.000 Euro Restschuld trägt schon ein Zehntelprozentpunkt Unterschied den Wechsel, bei 150.000 Euro sind es 0,12 Prozentpunkte — in dieser Größenordnung lohnt es sich fast immer, mindestens drei Angebote einzuholen. Zweitens: Unter 80.000 Euro Restschuld brauchst du über 0,2 Prozentpunkte Vorsprung, und wer dabei zusätzlich einen Prolongationsrabatt von 0,15 Prozentpunkten aufgibt, braucht real eher 0,35 Prozentpunkte.
Rechne den Wechsel nie gegen die Listenkondition deiner bisherigen Bank, sondern gegen deren bestes Verlängerungsangebot inklusive Prolongationsrabatt. Sonst vergleichst du einen rabattierten Preis mit einem unrabattierten und entscheidest auf einer Scheindifferenz.
Für wen sich die Prolongation trotzdem lohnt
Die Verlängerung hat einen schlechten Ruf, weil sie bequem ist. Bequem und falsch sind aber nicht dasselbe. In drei Konstellationen ist die Prolongation die rechnerisch bessere Wahl.
- Kleine Restschuld. Unter 80.000 Euro muss der Wechsel über 0,2 Prozentpunkte Vorsprung bringen, nur um die Wechselkosten zu decken. Zusammen mit dem entgangenen Prolongationsrabatt liegt die reale Schwelle eher bei 0,35 Prozentpunkten — die findet man im September 2026 selten.
- Prolongationsrabatt schlägt Wechselrabatt. Bei der ING sind es 0,15 gegenüber 0,10 Prozentpunkten. Der Wechsel startet mit 0,05 Prozentpunkten Rückstand, bevor überhaupt Kosten anfallen.
- Bonität hat sich verschlechtert. Kurzarbeit, Selbstständigkeit, ein zweiter Kredit oder ein gesunkener SCHUFA-Score wirken sich bei einer verkürzten Prüfung der bisherigen Bank oft weniger stark aus als bei einer vollständigen Neuprüfung.
- Enger Zeitplan. Drei Monate vor Auslauf ist eine Umschuldung mit Bonitätsprüfung und Grundbuchvorgang kaum noch sicher abzuschließen. Eine Prolongation zu leicht schlechteren Konditionen ist günstiger als eine fällig gestellte Restschuld.
- Du unterschreibst das erste Angebot. Ohne Gegenangebot hat die Bank keinen Anlass, den Prolongationsrabatt anzusetzen. Die Verlängerung ist nur dann günstig, wenn du den Nachlass ausdrücklich verlangst.
- Restschuld über 200.000 Euro. Dort trägt bereits ein Zehntelprozentpunkt Unterschied die Wechselkosten, bei 150.000 Euro reichen 0,12 Prozentpunkte. Wer nicht vergleicht, verschenkt in dieser Größenordnung vierstellige Beträge.
- Die Bank bietet nur eine Bindungsdauer an. Bei der ING liegen zwischen zehn und fünfzehn Jahren Zinsbindung 0,28 Prozentpunkte Sollzins (4,36 gegenüber 4,64 % bei 60 % Beleihungsauslauf und Nettodarlehen ab 300.000 Euro). Wer nur ein Angebot bekommt, kann diese Abwägung gar nicht treffen.
- Der Beleihungsauslauf ist gesunken, die Kondition nicht. Zehn Jahre Tilgung mit 2 % anfänglicher Tilgung drücken den Auslauf bei unverändertem Objektwert von 80 auf 60 %. Wenn das Verlängerungsangebot diese Verbesserung nicht abbildet, rechnet die Bank mit veralteten Werten — und du zahlst dafür.
Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren (§ 489 BGB)
„Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz […] in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen."
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB — Quelle: gesetze-im-internet.de
Diese Norm verändert die gesamte Logik der Zinsbindungswahl, und zwar zu deinen Gunsten. Wer sich heute auf fünfzehn, zwanzig oder dreißig Jahre bindet, geht nur scheinbar eine symmetrische Verpflichtung ein.
Die lange Bindung schützt dich, bindet dich aber nur zehn Jahre. Steigen die Zinsen weiter, läuft dein Vertrag bis zum vereinbarten Ende zum alten Satz. Fallen sie, kündigst du nach zehn Jahren und finanzierst zum neuen Niveau um. Die Bank trägt das Zinsänderungsrisiko in beide Richtungen, du nur in eine. Genau deshalb kostet eine lange Bindung einen Aufschlag — bei der ING 0,49 Prozentpunkte Sollzins zwischen zehn und zwanzig Jahren (4,36 gegenüber 4,85 % bei 60 % Beleihungsauslauf, Nettodarlehen ab 300.000 Euro).
Der Stichtag ist die vollständige Auszahlung, nicht der Vertragsschluss. Bei einem Kauf ist das meist der Tag der Komplettauszahlung, bei einem Neubau in Tranchen die letzte Tranche. Wer 2017 unterschrieben, aber erst 2018 die letzte Tranche erhalten hat, kann erst 2028 kündigen. Diese Unterscheidung entscheidet über ein ganzes Jahr Zinszahlung und sollte aus den Unterlagen belegt werden, nicht aus der Erinnerung.
Teilkündigung ist ausdrücklich erlaubt. Du kannst auch nur einen Teil der Restschuld kündigen — etwa den Betrag, den du aus Erspartem oder einer Erbschaft ablösen kannst — und den Rest weiterlaufen lassen. Bei einer Sondertilgung außerhalb der § 489-Frist ist das nur im vertraglich vereinbarten Rahmen möglich; mehr dazu unter Sondertilgung.
Die Kündigung braucht Textform und sechs Monate Vorlauf. Die Frist läuft ab Zugang bei der Bank, nicht ab Absendung — Einschreiben mit Rückschein ist der übliche Weg, den Zugang zu belegen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB fällt bei dieser Kündigung nicht an; die Vorschrift greift nur bei vorzeitiger Rückzahlung außerhalb des Sonderkündigungsrechts.
Wann du starten solltest
Der richtige Startzeitpunkt hängt am gewählten Weg — und am Tempo, das der Markt gerade vorgibt. Der Markt-Bestzins für zehn Jahre Zinsbindung stieg bis zum 11.09.2026 um rund 0,32 Prozentpunkte in zwei Wochen auf 4,06 % effektiv (60 % Beleihungsauslauf), der Tageswert lag am 21.09.2026 bei 4,32 % effektiv. Wer in dieser Phase sechs Wochen mit dem Vergleich wartet, verhandelt schlicht über ein anderes Zinsniveau.
Restschuld zum Stichtag schriftlich anfordern
Frag die Bank nach dem exakten Stand zum Tag des Zinsbindungsendes. Diese Zahl ist die Basis jeder Folgerechnung — und sie bestimmt, in welche Darlehensklasse du fällst.
Beleihungsauslauf neu bestimmen
Restschuld geteilt durch den heutigen Objektwert. Zehn Jahre Tilgung mit 2 % anfänglicher Tilgung senken einen Auslauf von 80 % bei unverändertem Objektwert auf 60 % — und jede Stufe nach unten ist eine bessere Zinsstufe.
Marktniveau prüfen, nicht Werbeversprechen
Verschaff dir ein Bild von den aktuellen Bauzinsen, bevor das Verlängerungsangebot kommt. Wer das Niveau kennt, erkennt ein schlechtes Angebot in dreißig Sekunden.
Mindestens drei Angebote einholen — eines davon von der eigenen Bank
Und beim eigenen Institut ausdrücklich nach dem Prolongationsrabatt fragen. Ohne die Frage steht er nicht im Angebot.
Zinsvorteil gegen Wechselkosten und entgangenen Rabatt rechnen
Ab 200.000 Euro Restschuld trägt bereits ein Zehntelprozentpunkt den Wechsel, unter 80.000 Euro brauchst du über 0,2 Prozentpunkte.
Sechs bis zwölf Monate vor Ablauf entscheiden
Damit bleibt Puffer für Bonitätsprüfung, Grundschuldabtretung und Grundbuchamt. Läuft die Bindung erst in ein bis fünf Jahren aus, gehört der Forward mit in die Prüfung.
Einschätzung
Die Anschlussfinanzierung wird meist als Formalität behandelt und ist tatsächlich die Entscheidung mit dem besten Verhältnis von Aufwand zu Ertrag in der gesamten Baufinanzierung. Drei Punkte tragen den Löwenanteil davon.
Erstens: Frag nach dem Rabatt. 0,15 Prozentpunkte auf 200.000 Euro Restschuld über zehn Jahre sind 2.602 Euro. Das ist keine Verhandlung, das ist eine Frage in einem Telefonat — aber sie wird nicht von der Bank gestellt.
Zweitens: Vergleiche rabattiert gegen rabattiert. Der häufigste Fehler ist, ein fremdes Angebot gegen die unrabattierte Listenkondition der eigenen Bank zu halten. Bei einem Nachlassgefälle von 0,15 zu 0,10 Prozentpunkten startet der Wechsel mit Rückstand, und unter 80.000 Euro Restschuld holt er ihn selten wieder auf.
Drittens: Nutze die Asymmetrie aus § 489 BGB. Eine Bindung über zehn Jahre hinaus kostet Aufschlag, bindet dich aber trotzdem nur zehn Jahre. Bei einem Zinsniveau, das im September 2026 klar nach oben zeigt, ist das ein Argument für die lange Bindung — vorausgesetzt, der Aufschlag ist dir den Versicherungscharakter wert.
Wo die Prolongation günstiger ist, ist sie auch die richtige Wahl. Sie wird nur dann zum Fehler, wenn sie ungeprüft unterschrieben wird.
Wenn deine Zinsbindung in den nächsten zwölf bis sechzig Monaten ausläuft, lohnt der erste Vergleich heute — unabhängig davon, ob du am Ende verlängerst, umschuldest oder einen Forward abschließt. Baufinanzierung vergleichen kostet dich zwanzig Minuten und keine Registrierung.
Zinsen und Konditionen: ING-DiBa AG, Konditionsliste, Stand September 2026. Marktbandbreiten: Stand September 2026. Rechtsgrundlagen: gesetze-im-internet.de (§ 489, § 502 BGB). Alle Beispielrechnungen sind Annuitätendarlehen mit konstanter Rate und monatlicher Tilgungsverrechnung; Darlehenshöhe, Zinsbindung, anfängliche Tilgung und Beleihungsauslauf stehen jeweils in der Tabellenunterschrift. Sondertilgungen und individuelle Gebühren sind nicht eingerechnet. Diese Inhalte ersetzen keine individuelle Beratung.
Häufige Fragen
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung ist die Folge-Finanzierung für die Restschuld deiner Baufinanzierung nach Ende der ersten Zinsbindung. Du brauchst sie immer dann, wenn du dein Darlehen nicht in der ersten Zinsbindung komplett tilgst — der Normalfall.
Wann sollte ich mit der Anschlussfinanzierung starten?
Das hängt von der Option ab: Prolongation 3 Monate vorher, Umschuldung 6 bis 12 Monate vorher, Forward-Darlehen 12 bis 60 Monate vorher. Wer früh anfängt, hat mehr Verhandlungsmasse und kann ruhig vergleichen, statt unter Zeitdruck zu unterschreiben.
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?
Bei der Prolongation verlängerst du den bestehenden Vertrag beim bisherigen Institut. Die Grundschuld bleibt eingetragen, es fallen keine Wechselkosten an, und die Bonitätsprüfung ist meist verkürzt. Bei der Umschuldung löst eine neue Bank das alte Darlehen ab und die Grundschuld wird abgetreten. Welcher Weg günstiger ist, entscheidet nicht die Bequemlichkeit, sondern der Rabatt: Die ING gewährt auf eine Darlehensverlängerung 0,15 Prozentpunkte Nachlass, auf den Wechsel von einer anderen Bank nur 0,10 Prozentpunkte (Stand September 2026). Der Wechsel startet damit mit 0,05 Prozentpunkten Rückstand, den er zusätzlich zu den Wechselkosten erst hereinholen muss.
Kann ich mein Darlehen nach zehn Jahren kündigen?
Ja. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst du jeden Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens kündigen — mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch für Zinsbindungen über 15, 20 oder 30 Jahre und ist nicht abdingbar, unabhängig vom Vertragstext. Die Kündigung ist auch teilweise möglich, etwa nur für den Betrag, den du ablösen kannst. Die Frist beginnt mit der vollständigen Auszahlung, nicht mit dem Vertragsschluss: Bei einem Neubau in Tranchen zählt die letzte Tranche.
Was kostet ein Forward-Darlehen?
Der Forward-Aufschlag hängt an der Vorlaufzeit bis zur Auszahlung. Bei der ING sind Vorlaufzeiten bis zu zwölf Monaten derzeit aufschlagfrei. Ab dem 13. Monat fallen 0,012 Prozentpunkte je Monat an (bis zum 48. Monat), ab dem 49. Monat 0,010 Prozentpunkte je Monat, wobei sechs Monate aufschlagfrei bleiben. Ein Forward über 24 Monate Vorlauf kostet danach rund 0,22 Prozentpunkte Aufschlag (Stand September 2026). Forward-Varianten gibt es nur für Anschlussfinanzierungen und nur für Zinsbindungen von fünf bis fünfzehn Jahren.
Was passiert, wenn ich keine Anschlussfinanzierung abschließe?
Mit Ablauf der Sollzinsbindung endet der Darlehensvertrag. Die Bank kann die gesamte Restschuld fällig stellen, und einen Anspruch auf automatische Verlängerung gibt es nicht. Wer die Restschuld nicht aus Eigenkapital begleichen kann und keine neue Finanzierung vorweist, riskiert im Extremfall die Verwertung der Immobilie. In der Praxis schicken Banken drei Monate vor Ablauf ein Verlängerungsangebot — verlassen solltest du dich darauf nicht, und schon gar nicht auf dessen Konditionen. Fordere die Restschuld zum Stichtag schriftlich an und hole mindestens drei Angebote ein.
Wie viel Zinsrabatt gibt es auf eine Anschlussfinanzierung?
Banken bepreisen Anschlussfinanzierungen günstiger als Neugeschäft, weil ihnen Vertriebskosten erspart bleiben. Die ING gewährt 0,15 Prozentpunkte Nachlass auf eine Darlehensverlängerung beim eigenen Haus und 0,10 Prozentpunkte, wenn eine Anschlussfinanzierung von einer anderen Bank zu ihr wechselt — beides einschließlich Forward-Varianten (Stand September 2026). Was das bedeutet: Bei 200.000 Euro Restschuld, zehn Jahren Zinsbindung, 2 % anfänglicher Tilgung und einem Beleihungsauslauf bis 60 % senken 0,15 Prozentpunkte den Sollzins von 4,45 auf 4,30 % und die Zinslast über zehn Jahre um rund 2.600 Euro. Der Nachlass steht nicht automatisch im Verlängerungsangebot — du musst danach fragen.
Ab welcher Zinsdifferenz lohnt sich der Wechsel zu einer anderen Bank?
Das hängt an der Restschuld, weil der Zinsvorteil mit ihr wächst, die Wechselkosten aber nur begrenzt. Bei einem Ausgangs-Sollzins von 4,45 %, zehn Jahren Zinsbindung, 2 % anfänglicher Tilgung und pauschal 1.500 Euro Wechselkosten liegt die Schwelle bei 250.000 Euro Restschuld bei rund 0,07 Prozentpunkten, bei 100.000 Euro bei rund 0,17 und bei 50.000 Euro bei rund 0,35 Prozentpunkten. Dazu kommt der entgangene Prolongationsrabatt: Wer beim bisherigen Institut 0,15 Prozentpunkte bekäme und beim neuen nur 0,10, muss diese Lücke zusätzlich verdienen. Unter 80.000 Euro Restschuld rechnet sich der Wechsel deshalb selten.
Warum wird mein Zins bei der Anschlussfinanzierung schlechter, obwohl ich zehn Jahre getilgt habe?
Weil Banken ihre Konditionen nach Darlehenshöhe staffeln und deine Restschuld kleiner ist als das ursprüngliche Darlehen. Bei der ING kostet die Klasse ab 150.000 Euro 4,45 % Sollzins, die Klasse ab 300.000 Euro nur 4,36 % — jeweils zehn Jahre Zinsbindung und Beleihungsauslauf bis 60 % (Stand September 2026). Wer mit 300.000 Euro gestartet ist und mit 200.000 Euro Restschuld verlängert, zahlt allein dafür 0,09 Prozentpunkte mehr, über zehn Jahre bei 2 % anfänglicher Tilgung rund 1.560 Euro. Gegen diesen Effekt arbeitet der Beleihungsauslauf: Zehn Jahre Tilgung senken ihn deutlich, und jede Stufe nach unten ist eine bessere Zinsstufe. Prüfe deshalb, ob das Verlängerungsangebot den neuen Auslauf überhaupt abbildet.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.