Was ist ein Forward-Darlehen?
Kurz & knapp:
- ⏱️ Bis 12 Monate Vorlauf kostet der Forward bei der ING derzeit nichts. Der Aufschlag entfällt bis auf Weiteres für Anschlussfinanzierungen und ING-Prolongationen.
- Ab 13 Monaten Vorlauf berechnet die ING 0,012 % je Monat, ab 49 Monaten 0,010 % je Monat — sechs Monate bleiben dabei aufschlagsfrei. 36 Monate Vorlauf kosten damit 0,360 Prozentpunkte, 60 Monate 0,540 Prozentpunkte.
- 🏦 Ein Forward-Darlehen gibt es nur zur Anschlussfinanzierung und nur für Zinsbindungen von 5 bis 15 Jahren. Für einen Neukauf oder einen Neubau ist es nicht zu haben.
- ⚠️ Du bist zur Abnahme verpflichtet — auch dann, wenn die Zinsen bis zum Auszahlungstermin gefallen sind.
- Stehen die Zinsen still, kostet ein Forward mit 36 Monaten Vorlauf rund 9.350 Euro zusätzliche Zinsen über zehn Jahre (300.000 Euro Restschuld, 2 % Anfangstilgung, bis 60 % Beleihungsauslauf, 10 Jahre Zinsbindung).
Deine Zinsbindung läuft in zwei Jahren aus, und du fragst dich, ob du den Zins von heute für damals festnageln kannst. Genau das leistet ein Forward-Darlehen. Es ist keine Prognose und kein Spekulationsprodukt, sondern eine Versicherung mit einem Preisschild, das du vorher kennst.
Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehensvertrag, den du heute abschließt, der aber erst in einigen Monaten oder Jahren ausgezahlt wird. Der Zinssatz steht mit der Unterschrift fest. Die Bank wartet mit der Auszahlung bis zu dem Tag, an dem deine laufende Sollzinsbindung endet, und löst dann deine Restschuld ab.
Der Unterschied zur gewöhnlichen Anschlussfinanzierung ohne Vorlauf: Dort schließt du den neuen Vertrag erst kurz vor Ablauf der alten Bindung ab und bekommst den Zins, der dann gerade gilt. Beim Forward-Darlehen friert die Bank den heutigen Zins ein. Diese Sicherheit kostet einen Aufschlag — und ab wann genau, steht weiter unten auf den Punkt genau.
Ein Forward-Darlehen ist kein Produkt für den Hauskauf. Die ING vergibt es ausschließlich zur Anschlussfinanzierung und nur für neue Zinsbindungen von 5 bis 15 Jahren. Wer eine 20- oder 30-jährige Bindung vorziehen möchte, findet dafür kein Forward-Darlehen.
Die Vorlaufzeit — auch Forward-Periode genannt — reicht bei der ING bis zu 60 Monate. Du kannst dir den Zins also bis in den Herbst 2031 sichern. Ob das klug ist, entscheidet nicht die Höchstgrenze, sondern der Aufschlag, den du dafür zahlst.
Forward-Aufschlag: die Staffel der ING
Der Forward-Aufschlag ist die Risikoprämie der Bank dafür, dass sie dir den heutigen Zinssatz für einen Termin in der Zukunft garantiert. Steigen die Zinsen in der Zwischenzeit, hat die Bank das schlechtere Geschäft gemacht — genau dieses Risiko lässt sie sich bezahlen.
Die ING berechnet den Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit: 0,012 % je Monat bei einer Vorlaufzeit von 13 bis 48 Monaten und 0,010 % je Monat bei 49 bis 60 Monaten. Zwei Vergünstigungen kommen hinzu, und beide sind der eigentliche Grund, warum sich die Frage gerade jetzt lohnt:
- Bis einschließlich 12 Monate Vorlauf entfällt der Aufschlag vollständig. Das gilt bis auf Weiteres für Anschlussfinanzierungen und für ING-Prolongationen.
- Ab 13 Monaten bleiben sechs Monate aufschlagsfrei. Berechnet werden also nur die Monate der Vorlaufzeit abzüglich sechs.
Daraus ergibt sich diese Staffel. Die Spalte „anrechenbare Monate" macht die Rechnung nachvollziehbar: Sie ist die Vorlaufzeit minus die sechs freien Monate.
| Vorlaufzeit | Aufschlag je Monat | Anrechenbare Monate | Aufschlag gesamt | Sollzins 10 Jahre | Monatsrate |
|---|---|---|---|---|---|
| 6 Monate | 0,000 % | keine | 0,000 Pp | 4,360 % | 1.590 Euro |
| 12 Monate | 0,000 % | keine | 0,000 Pp | 4,360 % | 1.590 Euro |
| 18 Monate | 0,012 % | 12 | 0,144 Pp | 4,504 % | 1.626 Euro |
| 24 Monate | 0,012 % | 18 | 0,216 Pp | 4,576 % | 1.644 Euro |
| 36 Monate | 0,012 % | 30 | 0,360 Pp | 4,720 % | 1.680 Euro |
| 48 Monate | 0,012 % | 42 | 0,504 Pp | 4,864 % | 1.716 Euro |
| 60 Monate | 0,010 % | 54 | 0,540 Pp | 4,900 % | 1.725 Euro |
Konditionen der ING, Nettodarlehen ab 300.000 Euro, Beleihungsauslauf bis 60 %, 10 Jahre Zinsbindung. Basis-Sollzins ohne Forward-Aufschlag: 4,36 % p. a. Monatsrate gerechnet für 300.000 Euro Restschuld bei 2 % Anfangstilgung.
Auffällig ist der Sprung zwischen 12 und 18 Monaten. Er entsteht nicht durch die Staffel selbst, sondern durch die Aktion: Bis 12 Monate ist der Aufschlag komplett gestrichen, ab 13 Monaten greift die reguläre Staffel und die sechs freien Monate mildern sie nur ab. Zwischen 18 und 60 Monaten wächst der Aufschlag dann fast linear — von 0,144 auf 0,540 Prozentpunkte.
Die Rabatte der ING ändern an dieser Rechnung nichts. Der Wechsel von einer anderen Bank bringt 0,10 Prozentpunkte, eine ING-Prolongation 0,15 Prozentpunkte, und beide sind mit dem Forward-Darlehen kombinierbar. Nur: Diese Rabatte bekommst du auch ohne Forward. Sie senken deinen Zins in beiden Fällen gleichermaßen und verbilligen deshalb nicht den Forward, sondern die Anschlussfinanzierung insgesamt. Für die Frage „Forward ja oder nein" bleibt allein der Aufschlag übrig.
Was der Forward kostet, wenn nichts passiert
Die ehrliche Rechnung ist die für den Fall, dass sich die Zinsen nicht bewegen. Dann hast du eine Versicherung bezahlt, die du nicht gebraucht hast — und genau dieser Betrag ist der Preis der Planungssicherheit.
Beispiel: 300.000 Euro Restschuld, 36 Monate Vorlauf, 2 % Anfangstilgung, Beleihungsauslauf bis 60 %, 10 Jahre neue Zinsbindung. Der Aufschlag von 0,360 Prozentpunkten hebt den Sollzins von 4,36 % auf 4,72 %. Die Monatsrate steigt von 1.590 auf 1.680 Euro, also um 90 Euro. Über zehn Jahre zahlst du damit 10.800 Euro mehr ein. Davon sind 9.350 Euro zusätzliche Zinsen — der reine Preis der Zinssicherung. Die restlichen 1.450 Euro sind nicht verloren, sondern zusätzliche Tilgung: Deine Restschuld nach zehn Jahren liegt um diesen Betrag niedriger.
Bei 24 Monaten Vorlauf und sonst gleichen Annahmen sind es 5.615 Euro zusätzliche Zinsen über zehn Jahre. Der Aufschlag skaliert also spürbar mit der Vorlaufzeit, und er ist kein Rundungsposten.
Ein Forward-Darlehen hat sich genau dann gelohnt, wenn der Sollzins am Auszahlungstag über deinem Forward-Zins liegt. Bei 36 Monaten Vorlauf ist das die Marke von 4,72 %, bei 24 Monaten 4,576 %, bei 60 Monaten 4,900 % — jeweils zu den heutigen ING-Konditionen für 10 Jahre Zinsbindung, ab 300.000 Euro, bis 60 % Beleihungsauslauf.
Was sich über diese Schwelle sagen lässt, ist die Richtung der letzten Wochen, nicht der Stand in drei Jahren. Die beste Marktkondition für zehn Jahre Zinsbindung lag Ende August bei rund 3,74 % effektiv, am 11. September bei 4,06 % und am 21. September bei 4,32 % — ein Anstieg von rund 0,32 Prozentpunkten in zwei Wochen, danach weiter aufwärts. Diese Marktwerte sind Effektivzinsen aus Vergleichsrechnungen und lassen sich nicht direkt gegen den ING-Sollzins in der Tabelle oben halten; sie zeigen die Bewegung, nicht das Niveau deines Angebots.
Der Treiber dieser Bewegung ist der Anleihemarkt, nicht die Europäische Zentralbank. Bauzinsen folgen der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen und den Pfandbriefen. Diese Rendite liegt bei rund 3,50 %. Vor drei Monaten lag sie noch bei 2,95 %. Der EZB-Rat hat seine Sätze am 10. September um 25 Basispunkte angehoben, doch der Großteil des Zinsanstiegs lag bereits davor — die Bauzinsen waren dem Schritt vorausgelaufen. Die nächste Ratssitzung ist für den 29. Oktober 2026 angesetzt. Wohin die Zinsen von dort aus laufen, weiß niemand, auch keine Bank. Wer dir eine Prognose verkauft, verkauft dir eine Meinung.
Für wen sich ein Forward-Darlehen nicht lohnt
Ein Forward-Darlehen ist eine Wette mit zwei Seiten, und die zweite Seite wird selten deutlich genug benannt. Steigen die Zinsen, hast du gewonnen. Fallen sie, zahlst du den höheren Satz trotzdem und kommst nicht heraus.
- Dein Zinsbindungsende liegt innerhalb der nächsten zwölf Monate — dann kostet die Zinssicherung bei der ING derzeit nichts.
- Du brauchst für deine Haushaltsplanung eine feste Rate und willst das Zinsrisiko nicht tragen, auch wenn es etwas kostet.
- Deine Rate wäre bei einem Anstieg um einen Prozentpunkt nicht mehr tragbar — dann ist der Aufschlag der Preis dafür, dass dieses Szenario ausscheidet.
- Du planst ohnehin eine Umschuldung zu einer anderen Bank und willst die Kondition vor dem Wechsel festzurren.
- Dein Zinsbindungsende liegt vier oder fünf Jahre entfernt: Bei 60 Monaten Vorlauf zahlst du 0,540 Prozentpunkte Aufschlag, ohne über den Zeitraum irgendetwas zu wissen.
- Edge Case: Du willst nach Ablauf der Bindung ohnehin verkaufen oder die Restschuld aus einer Erbschaft ablösen. Dann nimmst du ein Darlehen ab, das du sofort wieder zurückzahlst — inklusive Vorfälligkeitsentschädigung auf ein Darlehen, das erst wenige Monate läuft.
- Du brauchst eine Zinsbindung über 15 Jahre. Die gibt es als Forward nicht.
- Du finanzierst einen Kauf oder Neubau. Ein Forward-Darlehen ist der Anschlussfinanzierung vorbehalten.
- Du hoffst auf fallende Zinsen und willst „nur zur Sicherheit" abschließen. Das ist der teuerste Grund: Du zahlst für eine Absicherung gegen ein Szenario, an das du selbst nicht glaubst.
Risiken: Abnahmeverpflichtung und § 489 BGB
Steigst du aus, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Sie kann deutlich mehr betragen als der Aufschlag, den du dir gespart hättest, und sie ist rechtlich zulässig: Die Bank hat ihre Refinanzierung auf den vereinbarten Auszahlungstermin abgestimmt.
Ein Notausgang bleibt, aber er greift spät. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt dir das Recht, einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem vollständigen Empfang des Darlehens, also dem Auszahlungstermin, nicht mit der Unterschrift unter den Forward-Vertrag. Ein Forward, der 2026 unterschrieben und 2029 ausgezahlt wird, lässt sich frühestens 2039 nach § 489 BGB kündigen. Die Vorlaufzeit verlängert deine Bindung also faktisch um genau diese Monate.
Diese Frist hat eine praktische Folge für die Wahl der Zinsbindung: Bei einer 15-jährigen Forward-Bindung mit 36 Monaten Vorlauf bist du vom Vertragsschluss bis zum frühesten Kündigungstermin 13 Jahre gebunden. Bei einer zehnjährigen Bindung fällt das Ende der Zinsbindung mit dem Entstehen des Sonderkündigungsrechts zusammen — es läuft dort praktisch ins Leere.
Drei Dinge, die du vor der Unterschrift klären solltest:
- 📅 Das genaue Auszahlungsdatum. Es muss auf den Tag passen, an dem deine alte Bindung endet. Liegt es zu früh, zahlst du zwei Darlehen parallel, liegt es zu spät, entsteht eine Finanzierungslücke.
- 🏦 Ob eine Verschiebung möglich ist und was sie kostet, falls sich dein Zinsbindungsende verändert.
- 📊 Die Konditionen schriftlich, inklusive Aufschlag als eigener Position — nicht nur als fertiger Zinssatz. Nur so kannst du zwei Angebote überhaupt vergleichen.
Fazit
Der Forward-Aufschlag ist derzeit die kleinere Frage. Wer innerhalb der nächsten zwölf Monate in die Anschlussfinanzierung läuft, bekommt die Zinssicherung bei der ING zum Nulltarif — hier gibt es schlicht keinen Grund zu warten. Zwischen 13 und 24 Monaten Vorlauf bleibt der Aufschlag mit 0,144 bis 0,216 Prozentpunkten überschaubar und ist vertretbar, wenn dir eine feste Rate etwas wert ist.
Ab drei Jahren Vorlauf wird es eine echte Entscheidung: 0,360 Prozentpunkte und rund 9.350 Euro über zehn Jahre bei 300.000 Euro Restschuld sind kein Nebenposten. Diese Entscheidung triffst du nicht über eine Zinsprognose, sondern über deine eigene Belastbarkeit. Die Frage lautet nicht „Wo stehen die Zinsen 2029?", sondern „Wie viel höher dürfte meine Rate sein, ohne dass es eng wird?". Wer einen Prozentpunkt mehr nicht verkraften würde, kauft mit dem Aufschlag die Sicherheit, die er braucht. Wer ihn verkraften könnte, zahlt für eine Versicherung, die er sich sparen kann.
Vergleiche vor der Unterschrift die aktuellen Bauzinsen mit deinem Forward-Angebot und lass dir den Aufschlag als eigene Zahl ausweisen. Wenn deine Bank ihn nicht getrennt vom Zinssatz nennt, kannst du nicht beurteilen, was du kaufst.
Diese Information dient als Markt-Orientierung und ersetzt keine individuelle Finanzberatung. Deine konkreten Konditionen hängen von Bonität, Beleihungsauslauf und Bank ab.
Häufige Fragen
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen hat sich genau dann gelohnt, wenn der Sollzins am Auszahlungstag über deinem Forward-Zins liegt. Bei der ING bedeutet das konkret: Mit 24 Monaten Vorlauf zahlst du 0,216 Prozentpunkte Aufschlag, der Sollzins steigt von 4,36 auf 4,576 % — der Markt müsste also um gut 0,2 Prozentpunkte klettern, damit die Rechnung aufgeht. Bei 36 Monaten Vorlauf sind es 0,360 Prozentpunkte und eine Schwelle von 4,72 %. Die Werte gelten für ein Nettodarlehen ab 300.000 Euro, bis 60 % Beleihungsauslauf und 10 Jahre Zinsbindung.
Wie hoch ist der Aufschlag bei einem Forward-Darlehen?
Die ING berechnet 0,012 % je Monat Vorlaufzeit bei 13 bis 48 Monaten und 0,010 % je Monat bei 49 bis 60 Monaten. Bis einschließlich 12 Monate Vorlauf entfällt der Aufschlag derzeit vollständig, ab 13 Monaten bleiben sechs Monate aufschlagsfrei. Daraus ergibt sich: 18 Monate Vorlauf kosten 0,144 Prozentpunkte, 24 Monate 0,216, 36 Monate 0,360, 48 Monate 0,504 und 60 Monate 0,540 Prozentpunkte. Andere Banken rechnen mit eigenen Staffeln — lass dir den Aufschlag immer als eigene Position ausweisen.
Wie früh kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
Bei der ING sind bis zu 60 Monate Vorlaufzeit möglich, also fünf Jahre vor dem Ende deiner laufenden Zinsbindung. Der Aufschlag wächst dabei von 0 Prozentpunkten (bis 12 Monate) auf 0,540 Prozentpunkte (60 Monate). Wichtig sind zwei harte Produktgrenzen: Ein Forward-Darlehen gibt es nur zur Anschlussfinanzierung, nicht für einen Kauf oder Neubau, und nur für neue Zinsbindungen von 5 bis 15 Jahren.
Was passiert, wenn die Zinsen sinken?
Du bist trotzdem zur Abnahme des Forward-Darlehens verpflichtet — auch zum vereinbarten höheren Zinssatz. Wenn du nicht abnimmst, fordert die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Einziger Notausgang ist § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kannst du mit sechsmonatiger Frist kündigen.
Kann ich ein Forward-Darlehen widerrufen?
Das hängt davon ab, welche Art von Forward-Darlehen du abschließt. Nimmst du bei einer neuen Bank ein Darlehen auf (echtes Forward-Darlehen), ist das ein neuer Verbraucherdarlehensvertrag: Du hast 14 Tage Widerrufsrecht, gerechnet ab Vertragsschluss und frühestens ab Erhalt der Vertragsurkunde (§ 355 Abs. 2, § 356b Abs. 1 BGB).
Vereinbarst du dagegen mit deiner bisherigen Bank nur neue Konditionen für die Anschlussphase (unechte Abschnittsfinanzierung), entsteht kein neuer Darlehensvertrag — und damit besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kein gesetzliches Widerrufsrecht (BGH, Urteil vom 28.05.2013, XI ZR 6/12; bestätigt durch BGH, Urteil vom 16.07.2019, XI ZR 426/18, ausdrücklich auch für die vorgezogene Neuregelung von Zins- und Tilgungsanteil).
Ist die Widerrufsfrist abgelaufen oder bestand kein Widerrufsrecht, bleibt der Ausstieg nur über § 489 BGB oder gegen Nichtabnahmeentschädigung.
Was ist der Unterschied zwischen Forward-Darlehen und Prolongation?
Die Prolongation ist die Verlängerung deines bestehenden Vertrags bei derselben Bank zu den Konditionen, die bei Ablauf der Zinsbindung gelten. Das Forward-Darlehen beschreibt dagegen nicht die Bank, sondern den Zeitpunkt: Du legst den Zins schon Monate oder Jahre vor der Auszahlung fest. Beides lässt sich kombinieren — die ING bietet das Forward-Darlehen sowohl für Kunden an, die von einer anderen Bank wechseln, als auch für ihre eigenen Prolongationen. Der Unterschied liegt also darin, ob du den Zins vorab sicherst, nicht darin, ob du die Bank wechselst.
Kostet ein Forward-Darlehen bei der ING gerade wirklich nichts?
Bis einschließlich 12 Monate Vorlaufzeit entfällt der Forward-Aufschlag bei der ING bis auf Weiteres — für Anschlussfinanzierungen ebenso wie für ING-Prolongationen. Wer innerhalb des nächsten Jahres in die Anschlussfinanzierung läuft, sichert sich den heutigen Zins also ohne Aufpreis. Ab 13 Monaten Vorlauf greift die reguläre Staffel von 0,012 % je Monat, abzüglich sechs aufschlagsfreier Monate. Die Abnahmeverpflichtung gilt in beiden Fällen: Auch ein aufschlagsfreies Forward-Darlehen musst du abnehmen, wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind.
Für welche Zinsbindungen gibt es ein Forward-Darlehen?
Die ING vergibt Forward-Darlehen ausschließlich für neue Zinsbindungen von 5 bis 15 Jahren. Längere Bindungen über 20, 25 oder 30 Jahre sind als Forward nicht zu haben, auch wenn die ING sie für gewöhnliche Anschlussfinanzierungen anbietet. Wer sich eine sehr lange Bindung sichern will, muss den Vertrag also zum regulären Zeitpunkt abschließen und trägt bis dahin das Zinsrisiko.
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Alexander Senger
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