Baufinanzierung Deutschland: Zinsen, Banken und Konditionen

Was ist eine Baufinanzierung?

Du planst den Kauf einer Eigentumswohnung, den Bau eines Hauses oder die Anschlussfinanzierung eines bestehenden Darlehens? Dann steht dir die wichtigste Finanzierungsentscheidung deines Lebens bevor. Und ja, das klingt dramatisch, aber bei 350.000 Euro Darlehen kostet jeder Zehntelprozentpunkt im ersten Jahr rund 350 Euro Zinsen. Bei den 0,91 Prozentpunkten, die zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot für dasselbe Profil liegen, sind das rund 3.185 Euro, allein im ersten Jahr, ohne dass du irgendetwas anders machst als zur richtigen Bank zu gehen.

Diese Seite gibt dir den Überblick: aktuelle Zinsen, die Logik hinter dem Zinssatz, die Wahl der Bank, Eigenkapital und Tilgung, Förderung und Anschlussfinanzierung. Für jede Detailfrage verlinken wir auf die passende Tiefenseite.

Eines vorweg: Wir verkaufen dir nichts. Wir vergleichen Baufinanzierungen für dich und zeigen dir die echten Konditionen: keine gefilterten Werbezinsen, keine Registrierungswand.

Eine Baufinanzierung ist ein langfristiges Darlehen, das du speziell für den Kauf, Bau oder die Modernisierung einer Immobilie aufnimmst. Anders als beim klassischen Ratenkredit ist das Darlehen durch eine Grundschuld auf der finanzierten Immobilie abgesichert, du gibst der Bank also ein dingliches Sicherungsrecht. Im Fachjargon heißt das Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag und ist in §§ 491a ff. BGB geregelt.

Definition und Funktionsweise

Die Bank überweist dir den vereinbarten Darlehensbetrag, meistens direkt an den Notar oder Bauträger. Du zahlst monatlich eine Annuität zurück: einen festen Betrag aus Zinsen und Tilgung. Solange der Sollzinssatz festgeschrieben ist, bleibt deine Rate gleich. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt. Nach Ablauf der Sollzinsbindung, meist 10, 15 oder 20 Jahre, verhandelst du den Restbetrag neu.

Die Formel dahinter ist simpel: Monatsrate = Darlehen x (Sollzins + Anfangstilgung) / 12. Ein Beispiel mit einer belegten Kondition: Du finanzierst 350.000 Euro bei 4,43 % Sollzins (zehn Jahre Zinsbindung, bis 80 % Beleihungsauslauf, Nettodarlehen ab 300.000 Euro) mit 2 % Anfangstilgung. Deine Monatsrate beträgt 1.875 Euro. Davon entfallen im ersten Monat rund 1.292 Euro auf Zinsen und 583 Euro auf die Tilgung. Nach zehn Jahren ist die Restschuld auf rund 262.000 Euro gesunken, diesen Rest finanzierst du dann zu den dann gültigen Bedingungen weiter.

Darlehen, Kredit, Hypothek — die Begriffe sauber getrennt

Darlehen und Kredit meinen juristisch dasselbe: Jemand überlässt dir Geld, das du verzinst zurückzahlst. In der Praxis hat sich eine Arbeitsteilung eingebürgert. „Kredit" steht für kleinere, kurzfristige Summen ohne dingliche Sicherheit: der Ratenkredit über 15.000 Euro. „Darlehen" steht für große, langfristige, besicherte Summen: das Baudarlehen über 350.000 Euro. Das BGB kennt den Unterschied nicht, die Preisliste deiner Bank sehr wohl.

Hypothek und Grundschuld sind beides Grundpfandrechte, also Sicherheiten im Grundbuch. Der Unterschied: Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gekoppelt und erlischt mit ihr, die Grundschuld ist es nicht. Deutsche Banken arbeiten deshalb fast ausschließlich mit der Grundschuld, sie lässt sich nach der Rückzahlung für ein neues Darlehen wiederverwenden, ohne dass jemand zum Notar muss.

Ein Disagio ist ein Abschlag bei der Auszahlung: Die Bank zahlt dir zum Beispiel nur 96 % der Darlehenssumme aus und senkt dafür den Sollzins. Das verschiebt Kosten vom Zins in die Auszahlung und macht den Sollzins optisch günstig, ohne dass du weniger zahlst. Deshalb gilt: Vergleiche nie über den Sollzins, sondern über den Effektivzins, der das Disagio einrechnet. Die ING zahlt ihre Baudarlehen zu 100 % aus, arbeitet also ohne Disagio.

Wer kommt für eine Baufinanzierung infrage?

Banken vergeben Baufinanzierungen an Verbraucher mit:

• regelmäßigem Einkommen (mindestens 12 Monate feste Anstellung oder 3 Jahre Selbstständigkeit)
• ausreichender Bonität (SCHUFA-Score, keine Negativeinträge)
• genug Eigenkapital, um die Kaufnebenkosten von 4,6 bis 11,5 % selbst zu tragen
• realistischer Belastungsquote (Rate höchstens 35 % des Nettoeinkommens)

Wenn du selbstständig arbeitest, brauchst du mehr Geduld und mehr Unterlagen, aber eine Baufinanzierung ist auch dann möglich. Hier ist der Vergleich besonders wichtig, weil die Anbieter sehr unterschiedlich auf unregelmäßige Einkommen reagieren.

Baufinanzierung und Konsumkredit — der Unterschied

Aktuelle Bauzinsen

Die Zinsfrage ist die emotionalste in jeder Baufinanzierung. Hier deshalb die Zahlen, die unser Zinsmonitoring im September tatsächlich ergeben hat, inklusive der unangenehmen Nachricht, dass der Trend nach oben zeigt. Die Detailseite dazu sind unsere aktuellen Bauzinsen.

Marktbandbreite nach Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehenssumme zum Wert der Immobilie. Er ist die teuerste einzelne Stellschraube deiner Finanzierung, teurer als die Zinsbindung, teurer als der Anbieter. Die beste am Markt erreichbare Kondition für zehn Jahre Zinsbindung staffelt sich so:

Lies diese Tabelle als Preisschild für dein Eigenkapital. Wer die Finanzierung von 100 % auf 80 % des Kaufpreises drückt, spart 0,45 Prozentpunkte. Auf 350.000 Euro Darlehen sind das rund 1.575 Euro Zinsen im ersten Jahr, und das in jedem Jahr der Zinsbindung, solange die Restschuld noch hoch ist.

Bestzins nach Zinsbindung

Dass die Zehn-Jahres-Zeile hier höher liegt als in der Tabelle darüber, ist kein Widerspruch und kein Tippfehler. Zwischen den beiden Beobachtungen liegt eine Woche, und genau diese Bewegung ist die Geschichte des Septembers.

Zinsentwicklung: was im September passiert ist

Ende August lag die beste Zehn-Jahres-Kondition noch bei rund 3,74 %. Zwei Wochen später waren es rund 4,06 %. Das sind 0,32 Prozentpunkte in vierzehn Tagen, und danach ging es weiter nach oben:

Warum der EZB-Leitzins nicht dein Bauzins ist

Die häufigste Fehlannahme in der Baufinanzierung lautet: Die EZB senkt, also werden Baukredite billiger. Das stimmt so nicht. Bauzinsen folgen der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen und der Pfandbriefe, mit denen Banken langfristige Immobiliendarlehen refinanzieren. Der Leitzins steuert das kurze Ende des Geldmarkts, nicht das lange.

Die Bundrendite ist genau der Grund für den September-Anstieg. Vor drei Monaten lag sie bei 2,95 %, vor vier Wochen bei 3,18 %, zuletzt bei rund 3,50 %. Seit Jahresbeginn ist sie um fast einen vollen Prozentpunkt gestiegen, und die Bauzinsen sind mitgegangen.

Die EZB hat ihre drei Leitzinssätze am 10. September 2026 einstimmig um 25 Basispunkte angehoben, wirksam seit dem 16. September. Die Einlagefazilität liegt seither bei 2,50 %. Begründet hat der Rat den Schritt mit anhaltendem Inflationsdruck; die Inflation im Euroraum lag im August bei 3,3 %. Der Hauptrefinanzierungssatz liegt bei 2,65 %, zu diesem Satz versorgt die Notenbank die Banken mit Liquidität. Am oberen Ende kostet die Spitzenrefinanzierungsfazilität 2,90 %.

In den Projektionen des Rates sinkt die Gesamtinflation von 3,0 Prozent im laufenden Jahr auf 2,5 Prozent im kommenden und 2,1 Prozent im Jahr darauf; das Wachstum steigt im selben Zeitraum von 0,9 auf 1,5 Prozent. Die nächste Ratssitzung ist am 29. Oktober 2026, die darauf folgende am 17. Dezember.

Was deinen Zinssatz beeinflusst

Es gibt nicht „den einen Bauzins". Dein persönlicher Zinssatz hängt an vier Stellschrauben:

1. Beleihungsauslauf. Die teuerste Stellschraube, siehe die Tabelle oben. Ein konkretes Anbieterbeispiel: Die ING verlangt für ein Nettodarlehen ab 150.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung bei 60 % Beleihungsauslauf 4,45 % Sollzins, bei 95 % sind es 4,87 %. Das sind 0,42 Prozentpunkte Aufschlag, nur weil du weniger Eigenkapital einbringst.

2. Darlehenshöhe. Große Darlehen sind relativ günstiger, weil die Bearbeitungskosten pro Euro sinken. Bei der ING kostet ein Darlehen ab 75.000 Euro mit zehn Jahren Bindung und 60 % Auslauf 4,65 % Sollzins, ab 300.000 Euro sind es 4,36 %, also 0,29 Prozentpunkte allein für die Größe. Oberhalb von 350.000, 450.000 und 550.000 Euro kommen bei diesem Anbieter gestaffelte Rabatte von 0,05, 0,10 und 0,12 Prozentpunkten dazu.

3. Bonität. SCHUFA-Score, Einkommen, Beschäftigungsverhältnis. Wer einen unbefristeten Vertrag hat und seit Jahren beim selben Arbeitgeber ist, wird besser eingestuft als jemand in der Probezeit.

4. Sollzinsbindung. Am kurzen Ende ist die Zinskurve derzeit sehr flach: Bei der ING kostet fünf Jahre Bindung (Darlehen ab 300.000 Euro, bis 60 % Auslauf) 4,32 % Sollzins, zehn Jahre 4,36 %. Vier Hundertstel Unterschied für fünf Jahre mehr Sicherheit. Nach oben wird es dagegen spürbar teurer. Details im Abschnitt zur Zinsbindung.

Dazu kommen Zu- und Abschläge, die viele erst im Angebot entdecken. Bei der ING senkt eine Energieeffizienzklasse A+ oder A den Zins um 0,15 Prozentpunkte, eine Klasse G oder H hebt ihn um 0,10. Ein ING-Girokonto als Referenzkonto bringt 0,05 Prozentpunkte, eine Anschlussfinanzierung von einer anderen Bank 0,10, die Verlängerung eines bestehenden ING-Darlehens 0,15. Es gibt außerdem einen Regionalrabatt von 0,10 Prozentpunkten, der an der Postleitzahl des Finanzierungsobjekts hängt, welche Gebiete darunter fallen, wechselt mit jeder Konditionsliste, das musst du beim Anbieter für deine PLZ prüfen lassen.

Welche Bank passt zu dir?

„Bei welcher Bank bekomme ich die beste Baufinanzierung?" ist die meistgestellte Frage zu diesem Thema, und sie hat keine Antwort in Form eines Banknamens. Sie hat eine Antwort in Form einer Zahl: 0,91 Prozentpunkte. So weit lagen das günstigste und das teuerste Angebot für dasselbe Profil auseinander, nämlich 3,76 % gegenüber 4,67 % effektiv bei zehn Jahren Zinsbindung und 80 % Beleihungsauslauf. Der Durchschnitt für diese Konstellation lag bei 4,09 %.

Rechne das auf dein Vorhaben um. Bei 350.000 Euro Darlehen kosten 0,91 Prozentpunkte rund 3.185 Euro Zinsen im ersten Jahr, also gut 265 Euro im Monat. Gleiche Immobilie, gleiche Bonität, gleicher Beleihungsauslauf, gleiche Zinsbindung, anderer Briefkopf. Das ist der Betrag, den die Frage nach der richtigen Bank wert ist, und er ist größer als fast alles, was du sonst an deiner Finanzierung optimieren kannst.

Direktbanken, Vermittler oder Filialbank?

Direktbanken vergeben Konditionen aus eigener Kalkulation. Du kommunizierst online und per Telefon, bekommst tagesaktuelle Standardkonditionen, hast aber wenig Verhandlungsspielraum. Vorteil: Transparenz und Geschwindigkeit, meist eine vollständige Konditionsliste statt eines Werbezinses. Nachteil: Weicht dein Profil vom Standard ab, etwa durch Selbstständigkeit, Auslandseinkommen oder ein ungewöhnliches Objekt, lehnt eine Direktbank schneller ab als ein Vermittler. Die Konditionen der ING sind ein gutes Beispiel für diesen Typ: veröffentlichte Matrix, klare Rabattlogik, wenig Spielraum im Einzelfall.

Vermittler vergleichen für dich viele Banken gleichzeitig und bekommen bei einzelnen Partnerbanken Sonderkonditionen. Sie verdienen Provision von der finanzierenden Bank, nicht von dir. Klingt nach Interessenkonflikt, ist aber Marktstandard und durch § 18a KWG reguliert; die Beratung selbst ist für dich kostenlos. Ihre Stärke ist die Breite — genau die 0,91 Prozentpunkte aus der Tabelle oben holt man über Breite, nicht über Verhandlung.

Filialbanken bieten Beratung vor Ort. Du sitzt mit jemandem zusammen, der dein Bauvorhaben kennt und dir im Zweifel durch die Unterlagen hilft. Dafür sind die Konditionen im Schnitt schlechter als bei Direktbanken oder Vermittlern, persönlicher Service kostet. Sinnvoll vor allem bei sehr individuellen Vorhaben und wenn du eine belastbare Beziehung zu deiner Hausbank hast.

Wer passt zu welchem Profil?

In sechs Schritten zur Finanzierungszusage

Eine Konditionsanfrage ist übrigens kein Kreditantrag und beeinflusst deinen SCHUFA-Score nicht. Du kannst also mehrere Angebote einholen, ohne dir dabei zu schaden.

Eigenkapital, Tilgung und Sollzinsbindung

Drei Stellschrauben, die deine Monatsrate und deine Gesamtkosten bestimmen. Hier die Entscheidungslogik.

Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?

Die Faustregel lautet 20 bis 30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Realistisch ist das selten. Viele Haushalte finanzieren mit 10 bis 15 % Eigenkapital und tragen damit gerade die Kaufnebenkosten. Banken nennen das eine 100-Prozent-Finanzierung: Das gesamte Objekt wird finanziert, du zahlst nur die Nebenkosten selbst.

Was das kostet, steht in der Tabelle weiter oben: Bei 100 % Beleihungsauslauf liegt der beste erreichbare Zehn-Jahres-Zins bei 4,71 % statt bei 4,26 % für 80 %. Geht es über 100 % hinaus, also ohne Eigenkapital und mit mitfinanzierten Nebenkosten, sind es 5,21 %. Das sind 1,15 Prozentpunkte gegenüber der 60-Prozent-Kondition oder rund 4.025 Euro Zinsen im ersten Jahr auf 350.000 Euro Darlehen.

Anbieter setzen für die Vollfinanzierung zusätzliche Hürden. Die ING verlangt dafür ein Haushaltsnettoeinkommen von mindestens 7.000 Euro, einen monatlichen Haushaltsüberschuss von mindestens 1.500 Euro und eine Mindesttilgung von 1,25 %.

Was zählt überhaupt als Eigenkapital? Bargeld auf dem Tagesgeld, Aktiendepot mit Sicherheitsabschlag, Bausparguthaben, Wertpapiere, ein bezahltes Grundstück sowie Eigenleistung beim Bau, die sogenannte Muskelhypothek, bis zu einer von der Bank festgelegten Obergrenze.

Tilgung — niedrig starten oder schnell entschulden?

Die Anfangstilgung bestimmt, wie lange du zahlst. Gerechnet mit 350.000 Euro und 4,43 % Sollzins (zehn Jahre Bindung, bis 80 % Beleihung, Nettodarlehen ab 300.000 Euro) und unter der Annahme, dass dieser Zins bis zur vollständigen Rückzahlung gleich bleibt:

Der Sprung von 2 auf 3 % Anfangstilgung kostet dich 292 Euro mehr im Monat und spart rund 61.000 Euro Zinsen. Der Sprung von 1 auf 2 % kostet ebenfalls 292 Euro mehr und spart rund 133.000 Euro — das ist der größte Hebel der gesamten Finanzierung. Eine Ein-Prozent-Tilgung sieht in der Monatsrate freundlich aus und läuft 38 Jahre. Wer mit 35 finanziert, ist dann mit 73 schuldenfrei.

Wie lange solltest du den Zins binden?

Am kurzen Ende ist die Zinskurve derzeit fast waagerecht: Zwischen fünf und zehn Jahren Bindung liegen bei der ING vier Hundertstel Prozentpunkte. Nach oben wird es teurer, aber nicht dramatisch. Hier die vollständige Staffel eines konkreten Anbieters:

Die lange Bindung ist besser als ihr Ruf, und der Grund dafür steht im Gesetz. Von zehn auf dreißig Jahre Bindung zahlst du bei diesem Anbieter 0,67 Prozentpunkte Aufschlag (60 % Beleihung) beziehungsweise 0,69 Prozentpunkte (80 %). Dafür bekommst du zwanzig zusätzliche Jahre ohne Zinsrisiko.

Diese Asymmetrie ist das stärkste Argument für eine lange Bindung, und sie wird selten erwähnt. Was du kaufst, ist keine Wette auf die Zinsentwicklung, sondern eine Versicherung mit Ausstiegsrecht. Der Preis dieser Versicherung sind die 0,67 Prozentpunkte — auf 350.000 Euro sind das rund 2.345 Euro im ersten Jahr, und weniger, sobald die Restschuld sinkt.

Wer länger bindet, sollte sich das Annuitätendarlehen und den Effektivzins im Glossar ansehen, beide Begriffe brauchst du, um Angebote wirklich zu vergleichen. Durchrechnen kannst du deine Variante im Baufinanzierungsrechner.

Förderung: KfW, Wohn-Riester und Bausparen

Der Staat unterstützt Wohneigentum mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen. Wer sie kennt und kombiniert, holt sich oft fünfstellige Vorteile. Eine vollständige Übersicht findest du unter KfW-Förderung.

KfW-Programme im Überblick

Die staatliche KfW Bankengruppe fördert Bauen, Kaufen und Sanieren mit zinsgünstigen Darlehen. Du beantragst sie nicht direkt bei der KfW, sondern über deine Hausbank oder den Vermittler. Aktuell sind vor allem vier Programme relevant:

• KfW 124 (Wohneigentumsprogramm): bis zu 100.000 Euro pro Vorhaben, Effektivzins ab 4,51 % bei fünf Jahren Zinsbindung, Laufzeit bis 35 Jahre, Zinsbindung 5 oder 10 Jahre, 1 bis 5 tilgungsfreie Anlaufjahre je nach Laufzeit. Kein Tilgungszuschuss.
• KfW 261 (BEG Wohngebäude): Sanierung im Bestand zum Effizienzhaus oder Kauf einer frisch sanierten Immobilie. Bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit, dazu ein Tilgungszuschuss von bis zu 40 Prozent. Das ist kein Neubauprogramm.
• KfW 297 und 298 (Klimafreundlicher Neubau): Neubau und Erstkauf, bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit, mit Nachhaltigkeitszertifikat bis 150.000 Euro. Reine Zinsverbilligung ohne Tilgungszuschuss. Die Förderstufe Effizienzhaus 55 ist bis zum 31.12.2026 befristet.
• KfW 300 (Wohneigentum für Familien, Neubau) und KfW 308 (Wohneigentum für Familien, Bestandserwerb): Zinsverbilligung für Familien mit Kindern unter Einkommensgrenzen. 308 ist das Programm, das umgangssprachlich „Jung kauft Alt" heißt.

KfW-Konditionen, Zinsstand 17.09.2026, Programmangaben Stand 23.09.2026. Der Zinssatz wird erst bei der Zusage festgelegt und ändert sich im Rhythmus von wenigen Wochen. Beantragt wird nicht bei der KfW, sondern über den Finanzierungspartner.

Wichtig: KfW-Mittel werden bei der Berechnung des Beleihungsauslaufs mitgezählt. Sie senken deinen Beleihungsauslauf also nicht automatisch, und damit auch nicht den Zins deines Bankdarlehens.

Wohn-Riester für Familien

Wohn-Riester ist die staatlich geförderte Variante, bei der Riester-Beiträge in die Tilgung eines Wohnkredits fließen. Du bekommst die Grundzulage von 175 Euro im Jahr, dazu 300 Euro je Kind, das ab 2008 geboren wurde, und 185 Euro je Kind, das vor 2008 geboren wurde. Wer beim Einstieg das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat, erhält einmalig 200 Euro Berufseinsteiger-Bonus (§ 84 EStG). Steuerlich absetzbar sind bis zu 2.100 Euro im Jahr. Nachteil: Im Rentenalter wird das geförderte Wohneigentum nachgelagert besteuert. Lohnt sich vor allem für Familien mit mehreren Kindern und hohem Steuersatz.

Bausparvertrag als Baustein

Der Bausparvertrag ist nicht tot, er wird nur oft falsch verkauft. Sinnvoll ist er als Sicherung der Anschlussfinanzierung: Du sparst heute zu einem festen Zins an und hast nach der Zuteilung Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Damit sicherst du dir heute die Konditionen für deine Anschlussfinanzierung in zehn Jahren. Das rechnet sich allerdings nur, wenn die Zinsen bis dahin über dem Bausparzins liegen, sonst verschenkst du Rendite auf dein Guthaben.

Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen

Spätestens nach zehn bis zwanzig Jahren steht jeder Baufinanzierer vor derselben Frage: Was passiert mit der Restschuld?

Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Nach Ende der Sollzinsbindung hast du drei Optionen:

1. Prolongation: Du verlängerst beim selben Anbieter zu dessen aktuellen Konditionen. Bequem, aber selten die günstigste Variante. Manche Häuser geben einen Treuerabatt, die ING etwa 0,15 Prozentpunkte auf die Verlängerung eines bestehenden Darlehens.
2. Umschuldung: Du wechselst den Anbieter. Das bedeutet Aufwand durch Abtretung oder Neubestellung der Grundschuld, spart aber meist Geld. Details unter Anschlussfinanzierung. Für den Wechsel von einer anderen Bank gibt die ING 0,10 Prozentpunkte Rabatt. Wechselbereitschaft wird im Markt bezahlt.
3. Sondertilgung plus neues Darlehen: Wenn du Geld zurückgelegt hast, tilgst du einen Teil und finanzierst nur den Rest neu. Das senkt den Beleihungsauslauf und damit die Kondition.

Hol die Vergleichsangebote sechs bis zwölf Monate vor Ablauf ein, nicht erst, wenn die Prolongationsaufforderung deiner Bank im Briefkasten liegt. Zu diesem Zeitpunkt hat sie die besseren Karten.

Forward-Darlehen — Zinsen heute für morgen sichern

Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir heute den Zinssatz für deine Anschlussfinanzierung in einigen Jahren. Du zahlst dafür einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Der Monatssatz richtet sich nach der gesamten Vorlaufzeit, die Bänder addieren sich nicht auf, und ab 13 Monaten Vorlauf bleiben sechs Monate aufschlagsfrei. Bei der ING sieht die Staffel so aus:

Wie viel Haus kannst du dir leisten?

Diese Frage ist wichtiger als die nach dem günstigsten Zins. Ein zu großes Haus ruiniert dich auch mit einem guten Kredit.

Die 35-Prozent-Regel

Rechnen wir das durch. Bei 4.500 Euro Haushaltsnetto sind 35 % eine Rate von 1.575 Euro. Mit 4,51 % Sollzins (zehn Jahre Zinsbindung, bis 80 % Beleihungsauslauf, Nettodarlehen ab 150.000 Euro) und 2 % Anfangstilgung trägt diese Rate ein Darlehen von rund 290.000 Euro. Bei 80 % Beleihungsauslauf entspricht das einem Kaufpreis von rund 362.500 Euro, dafür brauchst du 72.500 Euro Eigenkapital fürs Objekt plus die Nebenkosten obendrauf.

Detailliert durchrechnen kannst du deine Variante im Baufinanzierungsrechner. Die ehrliche Selbsteinschätzung dazu steht im Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Nebenkosten nicht vergessen

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Wahrheit. Dazu kommen:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland — Details unter Grunderwerbsteuer
• Notar: 0,79 bis 0,99 % des Kaufpreises. Die Gebühren folgen dem GNotKG und sind degressiv: Je teurer das Objekt, desto kleiner der Prozentsatz.
• Grundbuch: 0,31 bis 0,39 %, ebenfalls degressiv
• Maklergebühr: Käuferanteil 2,98 bis 3,57 %. Seit dem 23.12.2020 wird die Provision beim Verbraucherkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses hälftig geteilt (§§ 656a bis 656d BGB); die Gesamtprovision liegt bei 5,95 bis 7,14 %.
• Gutachter, Umzug, Renovierung: je nach Objekt

Insgesamt landest du bei 4,6 bis 11,5 % Kaufnebenkosten. Die Spanne entsteht fast vollständig aus zwei Posten: dem Bundesland und der Frage, ob ein Makler beteiligt ist. Bei einem Objekt für 400.000 Euro sind das rund 18.978 bis 45.258 Euro, Geld, das du in der Regel nicht mitfinanzieren kannst und aus dem Eigenkapital tragen musst. Die vollständige Aufstellung mit der Tabelle aller 16 Bundesländer steht unter Kaufnebenkosten im Detail.

Stresstest: Was passiert bei steigenden Zinsen?

Die Frage, die dir sonst niemand stellt. Nimm die Beispielfinanzierung von oben: 350.000 Euro, 4,43 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung, zehn Jahre Bindung, Rate 1.875 Euro. Nach Ablauf der Bindung sind rund 262.000 Euro offen, und nach dem ursprünglichen Plan hättest du noch gut sechzehn Jahre vor dir.

Jetzt nimm an, deine Anschlussfinanzierung kostet 6 % statt 4,43 %. Um die Restschuld in denselben sechzehn Jahren abzutragen, steigt deine Rate auf rund 2.095 Euro. Das sind 220 Euro mehr im Monat, dauerhaft, ohne dass sich an deinem Leben irgendetwas verbessert hat.

Für wen sich eine Baufinanzierung jetzt nicht lohnt

Wir verdienen an Finanzierungen, die zustande kommen. Trotzdem: Es gibt Konstellationen, in denen der richtige Rat „noch nicht" oder „so nicht" lautet. Hier die ehrliche Gegenüberstellung.

Der konkreteste Fall, in dem es teuer wird: die Nachfinanzierung. Wenn beim Bau das Geld nicht reicht und du nachträglich aufstocken musst, verlangt die ING dafür 1,00 Prozentpunkt Aufschlag, mehr als die gesamte Spanne zwischen günstigstem und teuerstem Marktangebot. Dazu kommen bei längeren Bauphasen Bereitstellungszinsen von 0,20 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag, bei diesem Anbieter ab dem siebten Monat nach Erstellung des Darlehensangebots. Und wer eine Immobilie kauft, bevor die alte verkauft ist, zahlt für die Zwischenfinanzierung 6,67 % Sollzins beziehungsweise 6,90 % effektiv. Kalkuliere die Bauphase deshalb mit Puffer. Nachfinanzieren ist die teuerste Art, sich verrechnet zu haben.

Häufige Fehler bei der Baufinanzierung

Mit zu wenig Eigenkapital starten

Wer ohne Eigenkapital kauft, hat in den ersten Jahren eine Restschuld über dem Verkehrswert der Immobilie. Bei einem unerwarteten Verkauf durch Trennung, Jobverlust oder Umzug bleibst du auf der Differenz sitzen, und zahlst einen Kredit für ein Haus, das dir nicht mehr gehört. Mindestens die Nebenkosten müssen aus eigener Tasche kommen.

Tilgung zu niedrig wählen

Eine Ein-Prozent-Tilgung sieht in der Monatsrate gut aus und läuft bei 4,43 % Sollzins rund 38 Jahre. Realistisch sind 2 bis 3 % Anfangstilgung plus ein Sondertilgungsrecht von mindestens 5 % pro Jahr. Der Unterschied zwischen 1 und 2 % Tilgung sind rund 133.000 Euro Zinsen, bei 292 Euro mehr Rate im Monat.

Auf „ab"-Zinsen reinfallen

Ein beworbener „ab"-Zins ist kein Angebot, sondern die günstigste Zelle einer Matrix. Er gilt für den niedrigsten Beleihungsauslauf, in der Regel 60 %, und für die höchste Darlehensklasse. Beides gleichzeitig trifft auf die wenigsten Käufer zu. Was das konkret bedeutet, zeigt die Konditionsmatrix eines Anbieters, der seine Werte vollständig veröffentlicht:

Zwischen der günstigsten Zelle (4,36 %) und der teuersten (5,02 %) liegen 0,66 Prozentpunkte, bei identischem Anbieter, identischem Produkt und identischer Zinsbindung. Zwei Dinge fallen auf. Erstens: Der Sprung von 60 auf 95 % Beleihungsauslauf kostet je nach Darlehensklasse 0,37 bis 0,42 Prozentpunkte. Zweitens, und das überrascht die meisten: Die Darlehensklasse allein macht 0,28 bis 0,29 Prozentpunkte aus. Ein kleines Darlehen ist relativ teurer als ein großes, unabhängig von deinem Eigenkapital.

Die Konsequenz für dein Bankgespräch: Lass dir den Effektivzins für deine Konstellation ausweisen: deine Darlehenshöhe, dein Beleihungsauslauf, deine Zinsbindung. Vergleiche nur diese Zahl. Der Werbezins auf dem Banner gehört jemand anderem.

Förderung übersehen

KfW-Programme und Wohn-Riester werden in vielen Finanzierungsgesprächen gar nicht angesprochen. Eine KfW-Tranche statt eines gleich großen Bankdarlehens kann über die Zinsbindung vierstellig bis fünfstellig sparen, aber nur, wenn die Förderung von Anfang an im Finanzierungsmix steckt. Nachträglich geht das nicht mehr. Vermittler kalkulieren das routinemäßig, Direktbanken oft nicht. Frag explizit nach Förderoptionen, bevor du ein Angebot annimmst.

Unser Fazit