Aktuelle Bauzinsen im September 2026 — die konkreten Zahlen
Kurz und knapp — Bauzinsen im September 2026:
- 📈 Bester Effektivzins für 10 Jahre Sollzinsbindung: 4,06 % — bei einem Beleihungsauslauf bis 60 %.
- Mit steigendem Beleihungsauslauf klettert derselbe Bestzins auf 4,26 % (bis 80 %), 4,48 % (bis 90 %) und 4,71 % (bis 100 %).
- Die Richtung ist eindeutig aufwärts: plus 0,32 Prozentpunkte in zwei Wochen — von rund 3,74 % Ende August auf 4,06 % am 11. September. Die Tageswerte für 10 Jahre zogen bis zum 21. September auf 4,32 % weiter an.
- 🏦 Treiber ist der Anleihemarkt, nicht der Leitzins: Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen liegt bei rund 3,50 % — fast einen Prozentpunkt über dem Jahresstart.
- Bei 350.000 Euro Nettodarlehen, 2 % anfänglicher Tilgung, 10 Jahren Sollzinsbindung und einem Beleihungsauslauf bis 80 % liegt die Monatsrate bei rund 1.875 Euro (Sollzins 4,43 % der ING).
- Die EZB hat am 10. September alle drei Leitzinssätze um 0,25 Prozentpunkte angehoben. Für die Bauzinsen war das keine Ursache, sondern eine Bestätigung — der Großteil des Anstiegs lag davor.
Der günstigste Zins am Markt hängt vor allem an einer Größe: dem Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Darlehen zu Kaufpreis. Diese Staffel zeigt, was aktuell überhaupt erreichbar ist.
| Beleihungsauslauf | Bester Effektivzins, 10 Jahre Sollzinsbindung | Aufschlag gegenüber der 60-%-Stufe |
|---|---|---|
| bis 50 bis 60 % | 4,06 % | — |
| bis 70 % | 4,16 % | 0,10 Prozentpunkte |
| bis 80 % | 4,26 % | 0,20 Prozentpunkte |
| bis 90 % | 4,48 % | 0,42 Prozentpunkte |
| bis 100 % | 4,71 % | 0,65 Prozentpunkte |
| über 100 % | 5,21 % | 1,15 Prozentpunkte |
Marktbandbreite, Stichtag 11.09.2026, jeweils bester verfügbarer Effektivzins für 10 Jahre Sollzinsbindung.
Das ist der Trick hinter jeder Werbung mit einem „ab"-Zins: Der beworbene Bestwert gilt für die oberste Zeile dieser Tabelle. Wer 10 % Eigenkapital mitbringt und damit bei 90 % Beleihung landet, zahlt 0,42 Prozentpunkte mehr als jemand mit 40 % Eigenkapital. Wer die Nebenkosten mitfinanziert und über 100 % kommt, zahlt mehr als einen vollen Prozentpunkt Aufschlag.
Wie sich die Bauzinsen im September bewegt haben
Die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen sind im September nicht seitwärts gelaufen, sondern in kurzen Schritten gestiegen. Die Tageswerte zeigen das deutlicher als jeder Monatsdurchschnitt.
| Stichtag | Effektivzins, 10 Jahre Sollzinsbindung (Tageswert) |
|---|---|
| 10.09.2026 | 4,2 % |
| 14.09.2026 | 4,21 % |
| 16.09.2026 | 4,25 % |
| 21.09.2026 | 4,32 % |
Tageswerte für 10 Jahre Sollzinsbindung, September 2026.
Neben den Tageswerten gibt es einen Index-Durchschnitt über die am Markt angebotenen Zehnjahreskonditionen; er liegt bei rund 4,1 %. Der eigentliche Hebel liegt aber nicht beim Anbieter, sondern beim Beleihungsauslauf: Zwischen der 60-%-Stufe und der 100-%-Stufe liegen 0,65 Prozentpunkte.
Vergleiche immer den Effektivzins, nie den Sollzins — und nur bei identischer Sollzinsbindung, identischem Beleihungsauslauf und identischer Anfangstilgung. Alles andere sind Äpfel und Birnen.
Die ING-Konditionen im Detail — Sollzins und Effektivzins nach Zinsbindung
Die ING veröffentlicht ihre Konditionsliste vollständig, mit Sollzins und Effektivzins für jede Kombination aus Zinsbindung und Beleihungsauslauf. Deshalb steht sie hier als durchgerechnetes Beispiel — nicht, weil sie im September der günstigste Anbieter wäre. Sie ist es nicht.
| Zinsbindung | bis 60 % | bis 70 % | bis 80 % | bis 85 % | bis 90 % | bis 95 % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,32 / 4,46 | 4,38 / 4,53 | 4,39 / 4,54 | 4,40 / 4,55 | 4,48 / 4,63 | 4,59 / 4,74 |
| 10 Jahre | 4,36 / 4,48 | 4,42 / 4,54 | 4,43 / 4,55 | 4,47 / 4,60 | 4,62 / 4,75 | 4,74 / 4,88 |
| 15 Jahre | 4,64 / 4,77 | 4,66 / 4,79 | 4,70 / 4,83 | 4,71 / 4,84 | 4,82 / 4,95 | 4,90 / 5,04 |
| 20 Jahre | 4,85 / 4,98 | 4,88 / 5,01 | 4,89 / 5,02 | 4,90 / 5,03 | 5,06 / 5,20 | 5,17 / 5,32 |
| 25 Jahre | 4,98 / 5,12 | 5,02 / 5,16 | 5,03 / 5,17 | 5,06 / 5,20 | 5,23 / 5,38 | 5,36 / 5,52 |
| 30 Jahre | 5,03 / 5,17 | 5,11 / 5,25 | 5,12 / 5,26 | 5,13 / 5,27 | 5,28 / 5,43 | 5,47 / 5,63 |
Konditionen der ING, Stand September 2026, Nettodarlehen ab 300.000 Euro, erstrangig durch Grundschuld besichert, 100 % Auszahlung. Jede Zelle: Sollzins / Effektivzins p. a. Zinsbindungen von 25 und 30 Jahren nur im Rahmen der Aktion für Neu- und Anschlussfinanzierungen.
Die Darlehenshöhe verschiebt die gesamte Matrix. Bei 10 Jahren Sollzinsbindung und einem Beleihungsauslauf bis 60 % verlangt die ING 4,65 % Sollzins ab 75.000 Euro Nettodarlehen, 4,45 % ab 150.000 Euro und 4,36 % ab 300.000 Euro. Zwischen einem kleinen und einem großen Darlehen liegen damit knapp 0,3 Prozentpunkte — bei identischer Bonität und identischem Eigenkapitalanteil.
Rabatte und Aufschläge, die den Zins verschieben
Der Zins aus der Matrix ist ein Ausgangswert. Darauf rechnet die ING Ab- und Zuschläge, die in keiner Vergleichstabelle stehen:
- Darlehensstaffel: minus 0,05 % ab 350.000 Euro, minus 0,10 % ab 450.000 Euro, minus 0,12 % ab 550.000 Euro
- Energieeffizienz: minus 0,15 % für Baufinanzierung Green (Effizienzklasse A+ oder A, ab 75.000 Euro Darlehen), minus 0,10 % für Baufi Energy bei Verbesserung um mindestens eine Effizienzklasse (ab 100.000 Euro) — dort zusätzlich 18 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit
- Anschlussfinanzierung: minus 0,10 % beim Wechsel von einer anderen Bank, minus 0,15 % bei der Verlängerung eines bestehenden ING-Darlehens
- Referenzkonto: minus 0,05 %, wenn ein ING-Girokonto als Referenzkonto geführt wird
- Region: minus 0,10 % für bestimmte Postleitzahlen des Finanzierungsobjekts. Welche Gebiete dazugehören, wechselt mit jeder Konditionsliste — das muss direkt beim Anbieter über die PLZ geprüft werden
- Aufschläge: plus 0,10 % bei Energieeffizienzklasse G oder H, plus 0,50 % bei Darlehen unter 50.000 Euro, plus 1,00 % bei einer Nachfinanzierung zur Fertigstellung
Die Rabatte lassen sich nicht frei addieren — welche Kombination möglich ist, hängt am Finanzierungsanlass. Wer mit einer pauschalen Rabattsumme rechnet, verrechnet sich. Ebenfalls relevant: Bereitstellungszinsen von 0,20 % pro Monat fallen ab dem siebten Monat nach Erstellung des Darlehensangebots an, bei Neubau oder Kauf vom Bauträger sind zwölf Monate bereitstellungszinsfrei.
Repräsentatives Beispiel der ING: 300.000 Euro Nettodarlehen, 100 % Auszahlung, 15 Jahre Zinsbindung, 3,00 % anfängliche Tilgung, gebundener Sollzins 4,71 % p. a., effektiver Jahreszins 4,84 % (unter der Annahme von Gerichtskosten für die Neueintragung einer Buchgrundschuld sowie 20 Euro für einen Grundbuchauszug), monatliche Rate 1.927,50 Euro, Gesamtlaufzeit 20 Jahre 1 Monat, 241 Raten, Gesamtbetrag 464.445,26 Euro. Beleihung bis 85,00 % des Kaufpreises beziehungsweise der Herstellungskosten, keine gewerblichen Objekte. Darlehensgeber: ING-DiBa AG, Theodor-Heuss-Allee 2, 60486 Frankfurt am Main.
- Effektivzins nach § 16 Preisangabenverordnung
- Der effektive Jahreszins enthält neben dem Sollzins alle zwingend anfallenden Kosten der Finanzierung — etwa Schätz-, Bearbeitungs- oder anteilige Grundbuchkosten. Banken sind gesetzlich verpflichtet, ihn auszuweisen. Er ist die einzige Größe, mit der sich zwei Angebote fair vergleichen lassen, allerdings nur bei identischen Annahmen zu Tilgung, Laufzeit und Auszahlung.
Was 350.000 Euro Darlehen im September wirklich kosten
Ein Zinssatz ist abstrakt, eine Monatsrate nicht. Die folgenden Raten rechnen mit den Sollzinsen der ING, weil dort für jede Kombination ein verbindlicher Wert vorliegt.
| Sollzinsbindung | Beleihungsauslauf | Sollzins p. a. | Monatsrate |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | bis 60 % | 4,32 % | 1.843 Euro |
| 10 Jahre | bis 60 % | 4,36 % | 1.855 Euro |
| 10 Jahre | bis 80 % | 4,43 % | 1.875 Euro |
| 10 Jahre | bis 90 % | 4,62 % | 1.931 Euro |
| 15 Jahre | bis 80 % | 4,70 % | 1.954 Euro |
| 20 Jahre | bis 80 % | 4,89 % | 2.009 Euro |
Beispielrechnung: 350.000 Euro Nettodarlehen, 2 % anfängliche Tilgung, Sollzinsen der ING, Stand September 2026, Nettodarlehen ab 300.000 Euro. Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) / 12.
Der Sprung von 60 % auf 90 % Beleihungsauslauf kostet bei 10 Jahren Sollzinsbindung 76 Euro im Monat — 912 Euro im Jahr, über die zehn Jahre Bindung 9.120 Euro an höheren Ratenzahlungen. Der Sprung von 10 auf 20 Jahre Bindung bei 80 % Auslauf kostet 134 Euro im Monat. Beides sind keine Nebenkosten, sondern die zwei größten Stellschrauben, die du selbst in der Hand hast: mehr Eigenkapital oder eine kürzere Bindung.
Wenn du deine eigenen Eckdaten durchrechnen willst, statt mit 350.000 Euro zu arbeiten: Unser Baufinanzierungsrechner liefert Rate, Restschuld und Gesamtkosten ohne Registrierung.
Warum die Bauzinsen steigen — Bundrendite statt Leitzins
Bauzinsen folgen nicht dem Leitzins der Europäischen Zentralbank. Sie folgen den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und den daran gekoppelten Pfandbriefen, über die Banken ihre langfristigen Baudarlehen refinanzieren. Wer den September-Zinssprung mit dem EZB-Schritt erklärt, hat die Reihenfolge falsch herum.
Der Anleihemarkt hat die Bewegung gemacht
Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen lag am 14. September bei 3,53 % und am 16. September bei rund 3,50 %. Vier Wochen zuvor waren es 3,18 %, drei Monate zuvor 2,95 %. Seit Jahresbeginn ist die Rendite um fast einen vollen Prozentpunkt gestiegen. Genau diese Kurve haben die Bauzinsen nachgezeichnet — mit einem Aufschlag für Refinanzierung, Marge und Ausfallrisiko der Bank.
Die EZB hat bestätigt, nicht ausgelöst
Am 10. September 2026 hat der EZB-Rat einstimmig alle drei Leitzinssätze um 25 Basispunkte angehoben, wirksam ab dem 16. September: Einlagefazilität 2,50 %, Hauptrefinanzierungssatz 2,65 %, Spitzenrefinanzierungsfazilität 2,90 %. Begründet wurde der Schritt mit anhaltendem Inflationsdruck — die Gesamtinflation im Euroraum lag im August bei 3,3 %, Brent-Rohöl notierte Mitte September bei knapp 110 US-Dollar.
Für die Bauzinsen war dieser Beschluss keine Ursache. Der Großteil des Anstiegs war vorher passiert: von rund 3,74 % Ende August auf 4,06 % am 11. September, also überwiegend vor der Ratssitzung. Der Kapitalmarkt hatte die Erhöhung eingepreist, bevor sie beschlossen war. Direkt wirkt der Leitzins nur auf kurzfristige Finanzierungen — Zinsbindungen bis etwa fünf Jahre und Zwischenfinanzierungen.
Wenn du wissen willst, wohin die Bauzinsen laufen, schau auf die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen — nicht auf den nächsten EZB-Termin. Der Anleihemarkt bewegt sich täglich, die EZB achtmal im Jahr.
Was darüber hinaus deinen persönlichen Zins bestimmt
Markt-Sockel und individueller Zins sind zwei verschiedene Dinge. Auf den Sockel legt jede Bank eine Risikomarge, und die hängt ab von:
- Beleihungsauslauf — die mit Abstand stärkste Stellschraube, siehe die Staffel oben
- Bonität und SCHUFA-Score
- Objektart — selbstgenutzte Wohnimmobilien günstiger als gewerblich genutzte
- Energieeffizienz des Objekts — bei der ING zwischen minus 0,15 % und plus 0,10 %, je nach Effizienzklasse
- Darlehenshöhe — kleine Darlehen sind teurer, unter 50.000 Euro bei der ING um 0,50 Prozentpunkte
Deshalb unterscheiden sich zwei Angebote bei identischem Marktumfeld und identischen Eckdaten regelmäßig um mehrere Zehntel Prozentpunkte.
Für wen sich eine lange Zinsbindung lohnt — und für wen nicht
Die Frage ist im September 2026 keine akademische. Wer vor zehn oder fünfzehn Jahren deutlich günstiger finanziert hat und jetzt in die Anschlussfinanzierung läuft, trifft auf ein spürbar höheres Zinsniveau. Und wer heute kurz bindet, verschiebt genau dieses Risiko nur nach vorn.
| Sollzinsbindung | Bester Effektivzins bei bis 60 % Beleihung | Bester Effektivzins bei bis 80 % Beleihung |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,4 % | 4,4 % |
| 10 Jahre | 4,4 % | 4,5 % |
| 15 Jahre | 4,7 % | 4,7 % |
| 20 Jahre | 4,9 % | 4,9 % |
| 25 Jahre | 5,0 % | 5,1 % |
| 30 Jahre | 5,1 % | 5,2 % |
Marktbandbreite, Stichtag 18.09.2026, jeweils bester verfügbarer Effektivzins je Sollzinsbindung.
Diese Staffel stammt von einem späteren Stichtag als die Tabelle am Seitenanfang und liegt deshalb durchgehend höher. Das ist kein Rechenfehler, sondern die Marktbewegung einer einzigen Woche — und damit das beste Argument dafür, Konditionen unmittelbar vor der Antragstellung neu zu prüfen statt einmal im Monat.
Der Aufpreis für Sicherheit ist bezifferbar: Von 10 auf 20 Jahre Bindung kostet rund 0,4 bis 0,5 Prozentpunkte. Von 10 auf 30 Jahre sind es rund 0,7 Prozentpunkte.
- Du finanzierst mit hohem Beleihungsauslauf und kannst eine Zinserhöhung bei der Anschlussfinanzierung nicht auffangen.
- Deine Rate ist knapp kalkuliert — ein Prozentpunkt mehr in zehn Jahren würde dich zwingen, zu verkaufen.
- Du tilgst niedrig und hast deshalb nach Ablauf der Bindung noch eine hohe Restschuld, die zum dann gültigen Zins neu finanziert werden muss.
- Du willst planen statt beobachten und bist bereit, dafür 0,4 bis 0,5 Prozentpunkte zu zahlen.
- Du tilgst hoch und bist nach zehn Jahren ohnehin weitgehend schuldenfrei — die lange Bindung kostet dann nur Aufschlag ohne Gegenwert.
- Du erwartest eine größere Sondertilgung, etwa aus einem Verkauf oder einer Erbschaft.
- Der Beleihungsauslauf ist niedrig und dein Einkommen trägt auch ein deutlich höheres Zinsniveau.
- Du planst, die Immobilie innerhalb weniger Jahre wieder zu verkaufen.
Der Edge Case, den kaum jemand rechnet: Eine sehr kurze Zinsbindung ist nicht automatisch billiger. Bei der ING ist der Sollzins für Bindungen von einem bis vier Jahren identisch mit dem der Fünfjahresbindung. Unterschiedlich ist nur der Effektivzins — und zwar nach oben, weil sich die einmaligen Abschlusskosten auf eine kürzere Laufzeit verteilen. Bei einem Nettodarlehen ab 300.000 Euro und 60 % Beleihungsauslauf liegt der Effektivzins bei einem Jahr Bindung bei 4,66 %, bei fünf Jahren dagegen bei 4,46 %. Eine einjährige Bindung ist also teurer als eine fünfjährige, obwohl der Sollzins derselbe ist. Wer kurz bindet, um „flexibel zu bleiben", zahlt dafür doppelt: im Effektivzins und im Zinsänderungsrisiko.
Prognose — was belegt ist und was nicht
Eine Punktprognose für die Bauzinsen gibt es nicht, und jede Zahl, die dir als Jahresendwert verkauft wird, ist geraten. Belegbar ist dagegen dreierlei.
Erstens die Richtung. Der beste Effektivzins für 10 Jahre ist in zwei Wochen um 0,32 Prozentpunkte gestiegen, die Tageswerte sind danach weiter geklettert, und die Bestzins-Staffel einer Woche später liegt über der vorherigen. Vier unabhängige Messpunkte, eine Richtung.
Zweitens der Treiber. Der Anstieg kommt vom Anleihemarkt. Solange die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen bei rund 3,50 % steht und nicht fällt, gibt es keinen Mechanismus, über den Bauzinsen deutlich sinken könnten. Eine Entspannung müsste am Anleihemarkt beginnen, nicht bei der EZB.
Drittens der Zeitplan. Die nächste Sitzung des EZB-Rats ist der 29. Oktober 2026, danach folgt der 17. Dezember 2026. Die EZB-Projektionen vom 10. September erwarten eine Gesamtinflation von 3,0 % für 2026, 2,5 % für 2027 und 2,1 % für 2028 — der Zielwert wird also erst 2028 erreicht. Solange die Inflation über dem Ziel liegt, fehlt der Zinssenkung die Begründung.
So vergleichst du Bauzinsen richtig
Eckdaten festlegen
Darlehenshöhe, Eigenkapital, Sollzinsbindung und anfänglicher Tilgungssatz. Ohne diese vier Werte ist kein Angebot mit einem anderen vergleichbar — und ohne den Beleihungsauslauf, der sich aus Darlehen und Kaufpreis ergibt, ist jeder genannte Zins beliebig.
Effektivzins vergleichen, aber die Annahmen prüfen
Der Effektivzins enthält alle Pflichtkosten, der Sollzins nicht. Aber er hängt an der unterstellten Anfangstilgung. Steht bei einem Angebot 1 % und beim anderen 2 %, vergleichst du zwei verschiedene Rechnungen. Dann ist der Sollzins die ehrlichere Größe.
Nebenbedingungen durchgehen
Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel, bereitstellungszinsfreie Zeit und die Höhe der Bereitstellungszinsen danach. Bei einem Neubau mit langer Bauphase entscheidet die bereitstellungszinsfreie Zeit oft über mehr Geld als ein Zehntel Prozentpunkt beim Zins.
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Das Europäische Standardisierte Merkblatt muss dir jede Bank vor Vertragsabschluss aushändigen. Es zeigt Effektivzins, Gesamtkosten, Monatsrate und Restschuld in einem einheitlichen Format und ist damit der gesetzlich vorgesehene Vergleichsmaßstab. Alles davor ist Werbung.
Den Überblick über Eigenkapital, Tilgung und Förderung liefert unser Ratgeber zur Baufinanzierung in Deutschland, die aktuellen Konditionen findest du im Baufinanzierungsvergleich — kostenlos und ohne Registrierung. Was der Unterschied zwischen zwei Zinssätzen in Euro bedeutet, rechnet die Übersicht zur Bauzins-Differenz nach Darlehenshöhe und Zinsbindung vor.
Der September 2026 war kein ruhiger Monat für Baufinanzierer. In zwei Wochen ist der beste Zehnjahreszins um 0,32 Prozentpunkte gestiegen, und die Bewegung kam nicht von der EZB, sondern vom Anleihemarkt — die Erhöhung vom 10. September hat einen Trend bestätigt, den der Kapitalmarkt längst eingepreist hatte. Wer daraus eine Prognose ableiten will, sollte es lassen. Wer daraus eine Konsequenz ableiten will, hat zwei: Erstens ist der Beleihungsauslauf im aktuellen Umfeld die teuerste Variable — zwischen der 60-%-Stufe und der Stufe über 100 % liegen mehr als ein voller Prozentpunkt. Eigenkapital zu sammeln schlägt jede Anbietersuche. Zweitens verliert die Frage „jetzt oder warten" an Substanz, wenn vier unabhängige Messpunkte in dieselbe Richtung zeigen und die EZB ihr Inflationsziel erst für 2028 erwartet. Prüfe den Zins unmittelbar vor der Antragstellung neu — bei dieser Dynamik ist eine vier Wochen alte Kondition wertlos.
Quellen
- Europäische Zentralbank, geldpolitische Beschlüsse vom 10.09.2026 und gesamtwirtschaftliche Projektionen der EZB-Experten, ecb.europa.eu
- Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik und Renditen börsennotierter Bundeswertpapiere, bundesbank.de
- Eurostat, Schnellschätzung der Inflation im Euroraum, ec.europa.eu/eurostat
- BaFin, Verbraucherinformationen zum Immobiliar-Verbraucherdarlehen und zum ESIS-Merkblatt, bafin.de
- ING-DiBa AG, Konditionen für Baufinanzierungen, Stand September 2026
- § 16 Preisangabenverordnung und § 489 BGB, gesetze-im-internet.de
Häufige Fragen
Wie hoch sind die aktuellen Bauzinsen im September 2026?
Der beste Effektivzins für 10 Jahre Sollzinsbindung liegt bei 4,06 % — Voraussetzung ist ein Beleihungsauslauf bis 60 %. Mit steigendem Auslauf klettert dieser Bestzins auf 4,16 % (bis 70 %), 4,26 % (bis 80 %), 4,48 % (bis 90 %), 4,71 % (bis 100 %) und 5,21 % oberhalb von 100 %. Die Tageswerte für 10 Jahre sind im September von 4,2 % am 10. September auf 4,32 % am 21. September gestiegen. Der Index-Durchschnitt über die angebotenen Zehnjahreskonditionen liegt bei rund 4,1 %.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf das Darlehen. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle zwingend anfallenden Kosten der Finanzierung — etwa Schätzgebühren, Bearbeitungskosten oder anteilige Grundbuchkosten. Banken sind nach § 16 Preisangabenverordnung verpflichtet, ihn auszuweisen. Ein Punkt wird dabei fast nie erwähnt: Der Effektivzins hängt an der unterstellten anfänglichen Tilgung. Die ING rechnet ihn mit 1 % Anfangstilgung, die meisten Marktübersichten mit 2 %. Wer weniger tilgt, verteilt die einmaligen Abschlusskosten auf eine längere Laufzeit und kommt rechnerisch auf einen niedrigeren Effektivzins, ohne einen Cent zu sparen. Vergleichbar sind Effektivzinsen deshalb nur bei identischen Annahmen zu Tilgung, Laufzeit und Auszahlung — sonst ist der Sollzins die belastbarere Größe.
Soll ich jetzt die Bauzinsen festschreiben?
Das hängt von deiner Erwartung und deiner Risikobereitschaft ab. Wenn du Planungssicherheit willst und keine Zinssenkung erwartest, sind lange Sollzinsbindungen von 15 oder 20 Jahren attraktiv — der Aufpreis von 10 auf 20 Jahre liegt bei rund 0,4 bis 0,5 Prozentpunkten. Wenn du in wenigen Jahren ohnehin refinanzieren oder verkaufen willst, kann eine kürzere Bindung mehr Flexibilität bedeuten. Die belegte Richtung im September ist allerdings aufwärts, nicht abwärts: Der beste Zehnjahreszins ist in zwei Wochen um 0,32 Prozentpunkte auf 4,06 % gestiegen, die Tageswerte zogen bis zum 21. September auf 4,32 % weiter an. Wer auf fallende Zinsen wartet, wettet damit gegen den laufenden Trend. Eine belastbare Punktprognose gibt es trotzdem nicht. Hilfreich ist außerdem: Nach § 489 BGB kannst du jedes Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen — eine lange Bindung sperrt dich also nicht ein.
Was kostet eine Baufinanzierung von 350.000 Euro im September 2026?
Bei 350.000 Euro Nettodarlehen, 2 % anfänglicher Tilgung, 10 Jahren Sollzinsbindung und einem Beleihungsauslauf bis 80 % liegt die Monatsrate bei rund 1.875 Euro (Sollzins 4,43 % der ING, Stand September 2026). Bei einem Auslauf bis 60 % sind es 1.855 Euro, bei bis 90 % Auslauf 1.931 Euro. Eine längere Bindung kostet extra: 15 Jahre bei 80 % Auslauf ergeben 1.954 Euro, 20 Jahre 2.009 Euro. Gerechnet wird die Annuität als Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 12. Ohne die vier Angaben Darlehenshöhe, Tilgung, Zinsbindung und Beleihungsauslauf ist jede Ratenangabe wertlos.
Wie entwickeln sich die Bauzinsen 2026?
Die Richtung ist im September eindeutig aufwärts. Der beste Effektivzins für 10 Jahre Sollzinsbindung stieg von rund 3,74 % Ende August auf 4,06 % am 11. September — 0,32 Prozentpunkte in zwei Wochen. Die Tageswerte zogen bis zum 21. September auf 4,32 % weiter an. Treiber ist der Anleihemarkt, nicht der Leitzins: Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen liegt bei rund 3,50 % nach 3,18 % vier Wochen und 2,95 % drei Monate zuvor. Die EZB hat am 10. September alle drei Leitzinssätze um 25 Basispunkte angehoben (Einlagefazilität 2,50 %, Hauptrefinanzierungssatz 2,65 %); für die Bauzinsen war das eine Bestätigung, keine Ursache. Eine Punktprognose für das Jahresende gibt es nicht. Belegt ist: Die EZB erwartet eine Gesamtinflation von 3,0 % für 2026, 2,5 % für 2027 und 2,1 % für 2028, die nächste Ratssitzung ist am 29. Oktober 2026.
Welche Rolle spielt die Bundesbank bei Bauzinsen?
Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht monatlich die MFI-Zinsstatistik: den nach Volumen gewichteten Durchschnitt aller von deutschen Banken gemeldeten Wohnungsbau-Konditionen. Zwei Dinge musst du dabei wissen. Erstens läuft die Statistik dem Markt nach — veröffentlicht wird rund Mitte des Folgemonats, in einem Monat mit schnellen Zinsbewegungen wie dem September 2026 bildet sie die aktuelle Lage deshalb nicht ab. Zweitens misst sie etwas anderes als eine Konditionsübersicht: Sie enthält auch Prolongationen von Bestandskunden, geförderte Darlehen und Sonderkonditionen, während eine Marktübersicht die heute für Neukunden verfügbaren Konditionen zeigt. Für die Einordnung deines eigenen Angebots sind die tagesaktuellen Konditionen nach Beleihungsauslauf die richtige Referenz, nicht der Statistikdurchschnitt des Vormonats. Zweite wichtige Bundesbank-Größe für Bauzinsen: die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen, die bei rund 3,50 % liegt.
Wie finde ich die günstigsten Bauzinsen?
Vergleiche Effektivzinsen über möglichst viele Anbieter, aber nur bei identischen Eckdaten: Darlehenshöhe, Beleihungsauslauf, Sollzinsbindung und anfängliche Tilgung. Der größte Hebel ist dabei nicht der Anbieter, sondern der Beleihungsauslauf — zwischen der 60-%-Stufe (4,06 %) und der Stufe über 100 % (5,21 %) liegen mehr als ein voller Prozentpunkt. Prüfe außerdem die Nebenbedingungen: Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel und die bereitstellungszinsfreie Zeit entscheiden bei einem Neubau oft über mehr Geld als ein Zehntel Prozentpunkt beim Zins. Vor Vertragsabschluss muss dir jede Bank das ESIS-Merkblatt aushändigen, das Effektivzins, Gesamtkosten, Monatsrate und Restschuld in einem einheitlichen Format zeigt — das ist der gesetzlich vorgesehene Vergleichsmaßstab. Capitalo vergleicht kostenlos und ohne Registrierung.
Warum steigen die Bauzinsen, obwohl die EZB nur um 0,25 Prozentpunkte erhöht hat?
Weil Bauzinsen nicht dem Leitzins folgen, sondern den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und den daran gekoppelten Pfandbriefen, über die Banken langfristige Baudarlehen refinanzieren. Diese Rendite liegt bei rund 3,50 % nach 3,18 % vier Wochen und 2,95 % drei Monate zuvor — seit Jahresbeginn fast ein voller Prozentpunkt mehr. Im September 2026 sind die Bauzinsen der EZB sogar vorausgelaufen: Der Anstieg von rund 3,74 % auf 4,06 % beim besten Zehnjahreszins lag überwiegend vor der Ratssitzung am 10. September, weil der Kapitalmarkt die Erhöhung bereits eingepreist hatte. Direkt wirkt der Leitzins nur auf kurzfristige Finanzierungen mit Bindungen bis etwa fünf Jahren und auf Zwischenfinanzierungen. Wer die Richtung der Bauzinsen einschätzen will, schaut deshalb auf den Anleihemarkt, nicht auf den nächsten EZB-Termin.
10 oder 20 Jahre Zinsbindung — was lohnt sich im September 2026?
Der Aufpreis ist beziffert: Beim besten verfügbaren Effektivzins kostet eine 20-jährige Sollzinsbindung rund 0,4 bis 0,5 Prozentpunkte mehr als eine zehnjährige (10 Jahre: 4,4 % bei bis 60 % Beleihung, 4,5 % bei bis 80 %; 20 Jahre: jeweils 4,9 %). Bei 350.000 Euro Nettodarlehen, 2 % anfänglicher Tilgung und einem Beleihungsauslauf bis 80 % sind das 2.009 statt 1.875 Euro Monatsrate, also 134 Euro mehr. Für die lange Bindung spricht ein hoher Beleihungsauslauf, eine knapp kalkulierte Rate oder eine niedrige Tilgung, die nach zehn Jahren noch eine große Restschuld übriglässt. Dagegen spricht eine hohe Tilgung, eine geplante Sondertilgung oder ein absehbarer Verkauf. Wichtig für beide Seiten: Nach § 489 BGB darfst du jedes Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen — die lange Bindung sichert also nach oben ab, ohne dich nach unten einzusperren.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.