Günstige Hypothekendarlehen im Vergleich

Geschrieben von Friedrich Krautzberger
Stand: Dezember 2022
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Wir stellen in unseren Übersichten und Vergleichen alle Banken und Versicherungen dar, die damit einverstanden sind, ihre Konditionen zu veröffentlichen und damit vergleichbar zu machen. Dabei werden keine Unternehmen bevorzugt bzw. bessergestellt. Wir erhalten als Plattformbetreiber eine Tippgebervergütung. Wie wir uns finanzieren, erklären wir Ihnen hier.

Was Sie zuerst wissen sollten

Definition: Das Hypothekendarlehen, oft schlicht als Hypothek bekannt, gilt als klassische Form der Immobilienfinanzierung. Im Gegensatz etwa zum Wohnkredit, zum gängigen Ratenkredit oder einem Konsumkredit wird ein Hypothekendarlehen allerdings stets besichert und im Grundbuch der Immobilie eingetragen.

Sicherheit bei Zahlungsausfall: Ein Hypothekendarlehen ist meist mit einer Sicherstellung durch das jeweilige Objekt verknüpft, das die Tilgung und Zinsleistungen bei Zahlungsausfall besichert. In der Regel sind das die Wohnung, das Haus oder ein Grundstück. Die Bank hat also die Möglichkeit, sich in das Grundbuch durch eine Hypothek oder Pfandrecht einzutragen, wenn das Eigenkapital für die Finanzierung nicht ausreicht. Das bietet der Bank zusätzliche Sicherheit, denn kommen Sie als Kreditnehmer Ihrer Kreditverpflichtung nicht nach, hat die Bank die Möglichkeit, das Pfand zur Tilgung zu verwenden.

  • Höhe flexibel: In der Regel wird eine Eintragung ins Grundbuch bis zur vereinbarten Kreditsumme vorgenommen, sie kann aber auch darüber hinaus für höhere Summen genutzt und vereinbart werden: Etwa für zusätzliche Ausstattungen und Einrichtungsgegenstände oder eine spätere geplante Erweiterung der Immobilie.
  • Bonität entscheidet: Natürlich wird auch bei einem Hypothekendarlehen - wie bei jedem Hauskredit oder Ratenkredit auch - nur an Kreditnehmer mit ausreichender Bonität vergeben. Hierbei prüft die Bank neben dem Einkommen und den allgemeinen Vermögensverhältnissen auch die Immobilie, die mittels der Hypothek finanziert werden soll. Hierbei spielen Lage und Bauweise, Baujahr oder die Ausstattung eine entscheidende Rolle.

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Inhalt dieser Seite

    Hypothek und Immobilienkredit in Deutschland

    Ein Immobilienkredit wird als Darlehen meist mit langer Laufzeit und festem Zinssatz abgeschlossen. So haben Sie als Kreditnehmer über viele Jahre hinweg Planungssicherheit und sind vor Überraschungen bei der Hypothek gefeit. Wird Ihnen ein Hauskredit mit variablen Zinsen angeboten, so sollten Sie darauf achten, dass sich die Konditionen beim Kredit über die Laufzeit hinweg ändern können. Da es sich beim Hypothekendarlehen meist um hohe Summen handelt, haben bereits kleinste Zinserhöhungen beim Kredit hier erhebliche Auswirkungen für die gesamte Belastung durch den Haus- bzw. Immobilienkredit.

    Zusatzkosten entscheidend: Neben der Zinsbelastung selbst, kommen bei einem Hypothekendarlehen oft jede Menge Sonderkosten auf Sie zu: Bearbeitungsgebühren und Schätzkosten, Höhe der Pfandrechtseintragung und zusätzliche Versicherungsleistungen können bei einem Hauskredit dieser Art schnell zu einer hohen Zusatzbelastung führen, die Sie in Ihre Finanzierung unbedingt mit einkalkulieren sollten.

    Realkredit – der Königsweg des Hypothekendarlehens

    Realkredite sind zweck- und objektgebundene langfristige Darlehen zur Finanzierung einer Immobile, die durch Eintragung eines erstrangigen Grundpfandrechtes im Grundbuch innerhalb der Beleihungsgrenze besichert werden. Als Grundpfandrechte dienen hier Hypotheken und Grundschulden. Die Beleihungsgrenze ist dabei ein prozentualer Wert des Beleihungswertes, dessen Höhe oft von den Richtlinien der Kreditvergabe des jeweiligen Institutes abhängig ist.

    Höhe der Beleihung: Eine 60-prozentige Beleihungsgrenze gilt bei Deutschlands Banken oft als 1a-Darlehen und ermöglicht somit oft günstigste Zinskondition. Der Beleihungswert entspricht dem Wert, der einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht von einem Kreditinstitut beigemessen wird. Zu grundstücksgleichen Rechten zählen beispielsweise Erbbaurechte oder auch Wohnungseigentum, welches durch eine im Grundbuch vollzogene Realteilung eines Wohnhauses entsteht.

    Die Erstrangigkeit des Grundpfandrechts sichert dem Darlehensgeber eine Befriedigung seiner Ansprüche an erster Stelle. Jedes nachfolgende Recht wird erst nach Befriedigung des vorrangigen relevant.

    Finanzierung oberhalb der Beleihungsgrenze: Darlehen oder Darlehensteile, zur Finanzierung des den die Beleihungsgrenze übersteigenden Finanzierungsbedarfes, gelten nur dann als Realkredite, wenn sie zum einen zweck- und objektgebunden sind, und anderseits durch eine Bürgschaft der öffentlichen Hand gesichert werden. Diese Darlehen sind vielfach als 1b-Darlehen oder 1b-Hypothek bekannt – beispielsweise die Förderprogramme der Länder oder der KfW-Förderbank. Oft werden diese auch als nachrangige Ratenkredite vergeben.

    Tipp der Redaktion

    Einige Kreditinstitute verzichten auf eine Aufteilung des Darlehens im Sinne der realen Besicherung und bieten durch Mischkalkulationen die Finanzierung des Kaufpreises inklusiv der anfallenden Erwerbsnebenkosten an. Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind meist deutlich teurer, als die Finanzierung innerhalb der Beleihungsgrenze. Neben der Absicherung durch Hypothek oder Grundschuld verlangen Banken hier Möglichkeit zur Zwangsvollstreckung bei Zahlungsausfall.

    Sondertilgungen beim Immobiliendarlehen sind wichtig

    Neben Zinssatz, Zusatzkosten und Beleihung zudem wichtig: Bevor Sie einen Immobilienkredit abschließen, sollten Sie unbedingt prüfen, ob Ihnen die Bank Möglichkeiten einer Sondertilgung einräumt. Denn Sondertilgungen bei der Hypothek sind mitunter sehr entscheidend. Mit einer Sondertilgung haben Sie die Möglichkeit, durch überschüssiges Kapital aus Boni, Prämien, Weihnachts- und Urlaubsgelder oder frei werdenden Sparanlagen auch größere Summen an die Bank zurückzuzahlen, ohne dass Ihnen Sonderkosten entstehen. Das verringert Ihre Kredit- und Zinsbelastung und verkürzt die Laufzeit eines Hypothekendarlehens erheblich. Je schneller Sie Ihren Immobilienkredit zurückzahlen, desto geringer ist Ihr Risiko bei eventuellen Zinsschwankungen, die bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz jederzeit möglich sind. Und: Je geringer die Restbelastung am Ende der laufenden Finanzierung ist, desto geringer fällt Ihre Hypothek bei einer Anschlussfinanzierung aus.

    Tipp der Redaktion

    Sondertilgungen sind bei vielen Bankdarlehen vielfach nach Anzahl oder Höhe der Summe pro Jahr begrenzt. Die sollten Sie vor Vertragsabschluss genau prüfen. Zudem gilt: Kümmern Sie sich rechtzeitig vor Auslauf bestehender Hypotheken um eine Anschlussfinanzierung – etwa durch ein zinsgünstiges Forward-Darlehen. Sie wissen heute nicht, wie die Zinsentwicklung in einigen Monaten oder Jahren aussieht.

    Hypothekenrechner: Ihre Hypothek online berechnen

    Baufinanzierungen durch Hypotheken sind längst nicht mehr nur bei Banken und Sparkassen, sondern auch direkt online im Netz zu haben. Um hier einen raschen Überblick zu erhalten und beste Konditionen absichern zu können, können Sie eine Hypothekenfinanzierung schnell und unkompliziert im Online-Vergleich berechnen.

    Schnell und einfach berechnet: Bereits mit wenigen Angaben zu Nettodarlehen Betrag, Kreditlaufzeit, Postleitzahl, Beleihung und anfänglicher Tilgungsrate, ermittelt der Rechner den gebundenen Sollzins, effektiven Jahreszins monatliche Rate sowie verbleibende Restschuld der besten aktuell verfügbaren Angebote am Markt. Ein detaillierter Tilgungsplan beim Online-Antrag zeigt Ihnen den genauen Verlauf des Hypothekendarlehens mit allen Zinszahlungen und Tilgungsanteilen und berechnet die Gesamtsumme der gezahlten Zinsen.

    In Ruhe entscheiden und beraten lassen: Im Rechner können Sie alle verfügbaren Angebote samt allen wichtigen Informationen zum Darlehen sowie dessen Nebenbedingungen und Kosten in Ruhe vergleichen, analysieren und dann entscheiden. Wichtig: Der effektive Jahreszinssatz entscheidet auch bei einer Hypothek über Ihre spätere monatliche Belastung. Selbstverständlich stehen Ihnen die Kreditexperten von CAPITALO oder der jeweiligen Partnerbank jederzeit für Fragen rund um das Hypothekendarlehen zur Verfügung.

    Die Kreditangebote in unserem Vergleich sind unverbindlich und für Sie vor allem Schufa neutral. Das heißt: Unsere Partnerbanken melden Ihre Finanzierungsanfrage den Auskunfteien stets als „Anfrage Immobilienkreditkonditionen“ und nicht als „Anfrage Immobilienkredit“. Ihr Schufa-Score wird also nicht negativ beeinflusst – egal, wie viele Anfragen Sie stellen.

    Immobilienkredit – Tipps für Ihr Kreditgespräch

    Ganz egal ob online im Netz oder beim Bankberater in der Filiale vor Ort: Ein Hypothekendarlehen ist für die meisten von uns noch immer die Finanzierung fürs Leben. Entsprechend gründlich sollten Sie nicht nur beim Vergleich der Angebote, sondern auch bei den Verhandlungen zum Baudarlehen selbst vorgehen.

    Bestehen Sie bereits im Erstgespräch mit Ihrer Bank auf eine Musterofferte, die die Europäische Standardinformationen für Baukredite enthält. Die ist laut Verbraucherkreditgesetz möglich und klärt die wichtigsten Eckpunkte und Konditionen der jeweiligen Finanzierung im Detail ab. So haben Sie bereits zu Beginn der Hypothek einen genauen Überblick über Zinsen, Gebühren und Kosten sowie allen Vertragsbedingungen des jeweiligen Hypothekendarlehens.

    Zudem haben Sie vor Ihrer endgültigen Vertragsunterschrift das Recht, einen kostenlosen verbindlichen Kreditvertragsentwurf mit allen verbindlichen Konditionen des Kredits zu erhalten. Dies sollten Sie unbedingt nutzen, um alle Konditionen und Vertragsklausen genau zu prüfen, und gegebenenfalls mit Angeboten weiterer Banken und Bau-Finanzierer zu vergleichen.

    Falls Sie Ihre Hypothek zusammen mit anderen Kreditnehmern finanzieren möchten oder müssen, oder einen Bürgen zur Finanzierung brauchen, sollten Sie stets klären, unter welchen Voraussetzungen die persönlich haftenden Personen aus dem Kreditvertrag entlassen werden können, und welche Rangfolge bei der Besicherung der Hypothek im Einzelfall vorgegeben wird.

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    Dieser Ratgeber wurde verfasst von Friedrich Krautzberger

    Seit über 15 Jahren arbeite ich als Texter und bin sehr erfahren in Finanzthemen, vor allem was Geldanlagen und Versicherungen betrifft. In meiner langjährigen Laufbahn habe ich diverse Banken und Versicherer redaktionell betreut.

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