Annuität

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Bei Finanzierungen mit Abzahlung haben Sie als Kreditnehmer grundsätzlich zwei Möglichkeiten: das Annuitätendarlehen und das Tilgungsdarlehen. Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit gleichbleibenden Rückzahlungsbeträgen. Im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate hier über die gesamte Laufzeit konstant.

Das Annuitätendarlehen zählt in Deutschland zur Standardlösung unter den Produkten zur Baufinanzierung. Die monatliche Rate, auch Annuität genannt, setzt sich aus einem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil zusammen. Ihren Kredit zahlen Sie dabei stets in gleichbleibend hohen Raten zurück.

Annuität – was ist das?

Klassische Immobilienfinanzierungen in Deutschland werden in der Regel über Annuitäten zurückbezahlt. Hergeleitet wird das Wort Annuität vom lateinischen Begriff annus für Jahr ab. Die monatliche Rate bei einem Annuitätendarlehen setzt aus dabei aus Zins und Tilgung zusammen. Zinsen werden stets nur auf den geschuldeten Betrag berechnet, mit der Tilgung führen Sie Ihre eigentliche Kreditschuld Monat für Monat zurück.

Beim laufenden Annuitätendarlehen nimmt der Zinsanteil immer mehr ab, während der Rückzahlungsanteil gleichzeitig um die ersparten Zinsen ansteigt. Daher spricht man übrigens bei Vertragsabschluss einer Immobilienfinanzierung von einem anfänglichen Tilgungssatz. Mit einem Annuitäten Rechner können Sie Ihre monatliche Belastung und den genauen Verlauf Ihrer Immobilienfinanzierung exakt nachvollziehen.

Annuitätendarlehen – so funktioniert es

Ein Annuitätendarlehen funktioniert im Prinzip einfach: Sie bezahlen eine monatlich gleichbleibende Rate bestehend aus Zinsanteil und Tilgungsanteil. Dabei wird der Zinssatz für eine bestimmte Sollzinsbindungsfrist vereinbart. Üblich sind fünf bis 20 Jahre – aber auch kürzere oder längere Festschreibungszeiten sind bei einer Immobilienfinanzierung möglich. Sofern Sie Ihre Baufinanzierung nicht bis zum Ende der Zinsfestschreibungszeit tilgen, müssen Sie für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung abschließen.

Die Höhe des anfänglichen Satzes können Sie selbst bestimmen. Viele Kreditinstitute erwarten aber eine Mindestrückzahlung von einem oder zwei Prozent. Bei den aktuell niedrigen Zinsen ist allerdings eine höhere Rückführung sinnvoll, dies verringert die Kreditlaufzeit – und die Kosten – deutlich.

Mit einem Zins- und Tilgungsplan können Sie den Verlauf Ihrer Baufinanzierung exakt berechnen und nachvollziehen. Mit dem Annuitäten Rechner bestimmen Sie die Entwicklung von Zinsen und Tilgungsanteil während der vereinbarten Laufzeit. Zu Beginn Ihrer Immobilienfinanzierung ist der Zinsanteil hoch – dieser sinkt aber mit den Jahren deutlich ab.

Darlehen mit gleichbleibender Annuität – Zins und Tilgung

Bei einem Darlehen mit gleichbleibender Annuität rechnen die Banken für sich pro Jahr ab. Das Besondere an dieser Darlehensform: Während der gesamten Vertragslaufzeit müssen Sie jedes Jahr eine gleichbleibende Rate zurückzahlen. Die Annuität setzt sich aus einem Tilgungsanteil und den zu zahlenden Zinsen zusammen. Die Gesamtrate wird auf zwölf Monatsraten aufgeteilt, die sich ebenfalls auf Tilgungsanteil und Zinsen verteilen.

Zu Beginn der Rückzahlung ist der Tilgungsanteil an der Annuität gering, die Zinsen hingegen machen einen großen Teil aus. Mit jeder gezahlten Rate senken Sie aber Ihre Restschuld – der Zinsanteil sinkt, während der Tilgungsbetrag der Annuität ansteigt.

Beispiel: Familie Schlau nimmt ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Annuität über 160.000 Euro auf. Der Zinssatz liegt 1,5 Prozent, der anfängliche Tilgungssatz bei 3 Prozent, und die Zinsen sind für 10 Jahre festgeschrieben. Die jährliche Annuität (Rate) liegt dann bei 7.200 Euro – davon entfallen rund 2.366 Euro an Zinzen, sowie 4.833 Euro an Tilgung. Bereits nach fünf Jahren sinkt die jährliche Zinsbelastung auf rund 2.068 Euro – der Tilgungsanteil steigt auf 5.131 Euro an.

Vor- und Nachteile beim Annuitätendarlehen

Entscheidende Vorteile:

Planungssicherheit durch Zinsbindung: Innerhalb des Bindungszeitraums können Sie mit festen monatlichen Raten kalkulieren und je nach Tilgungssatz sogar das Darlehen komplett zurückzahlen (Volltilgerdarlehen).

Fixe Restschuld am Ende: Meist werden Immobilienfinanzierungen bis Zinsbindungsende nicht komplett getilgt. Sie wissen aber von Anfang an, wie hoch die Restschuld zum Laufzeitende ist – entscheidend für die Planung einer Anschlussfinanzierung.

Tilgung vermindert Restschuld: Alle Tilgungszahlungen werden in der Regel sofort verrechnet. Das reduziert Schuldsumme und Zinszahlungen von Beginn an.

Mögliche Nachteile und Einschränkungen:

Keine Vertragsänderungen während der Laufzeit:  Während der Zinsbindungsfrist ist eine Änderung des Vertrages meist nicht möglich. Möchten Sie dennoch flexibel bleiben, sollten Sie Sondertilgungen möglichst vertraglich vereinbaren – sonst droht eine Vorfälligkeitsentschädigung, etwa bei vorzeitiger Rückzahlung.

Tipp: Ein Sonderkündigungsrecht haben Sie Kreditnehmer nach § 489 BGB nach Ablauf einer zehnjährigen Laufzeit. Dann können Sie Ihre Baufinanzierung mit einer sechsmonatigen Frist ohne Vorfälligkeit kündigen.

Zinsrisiko bei Laufzeitende: Niemand kann die Entwicklung der Zinsen bei Laufzeitende vorhersagen. Somit besteht für eine Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsdauer ein Zinsänderungsrisiko.

Tipp: Es gibt Möglichkeiten, dieses Risiko zu verringern – etwa mit einem Volltilgerdarlehen oder einem Forwarddarlehen.

Tilgungsdarlehen vs. Annuitätendarlehen – die Unterschiede

Tilgungsdarlehen: Konstante Tilgungsraten

Entscheiden Sie sich für ein Tilgungsdarlehen, bleibt die monatliche Tilgungsrate gleich. Als einfache Berechnung gilt: die Tilgungsrate ist die Darlehenshöhe geteilt durch die Anzahl der Monate der Darlehenslaufzeit. Mit jeder Tilgungszahlung sinken die Zinsen, da die Restschuld mit jeder Tilgungsrate abnimmt. Durch die sinkende Zinsbelastung verringert sich die gesamte Belastung bestehend aus Tilgung und Zinsen kontinuierlich über die Laufzeit des Tilgungsdarlehens.

Annuitätendarlehen: Konstante Belastung

Im Unterschied dazu bleibt beim Annuitätendarlehen die gesamte monatliche Belastung aus Zins und Tilgungsrate über die Darlehenslaufzeit gleich. Sie zahlen also monatlich immer einen gleichen Betrag, eine sogenannte Annuität. Dabei nimmt die Tilgungsrate mit fortwährender Laufzeit zu, die monatliche Zinsbelastung hingegen nimmt kontinuierlich ab. Einfach gesagt: Bei der ersten Zahlung der Annuität ist der Anteil der Tilgungszahlung niedrig, der Zinsanteil hingegen hoch. Zahlen Sie die letzte Annuität (Rate) ist dies genau umgekehrt.

Annuitätenrechner – sicher planen

Mit einem Annuitätenrechner (Tilgungsrechner) können Sie dank komplettem Tilgungsplan Ihre Finanzierung sicher und vorasschauend planen.  Hier sehen Sie, wie sich der Zins- und Tilgungsanteil der Annuität über die Laufzeit entwickelt und wie hoch Ihre Restschuld am Ende ausfällt. Der Hypothekenrechner auf CAPITALO benötigt nur wenige Angaben, um direkt einen ausführlichen Tilgungsplan zu erstellen. Hier können Sie auch Sondertilgungen in die Berechnung einfließen lassen und Ihre Immobilienfinanzierung individuell kalkulieren.

Wann ist ein Annuitätendarlehen für Sie sinnvoll?

Das klassische Annuitätendarlehen ist für Sie als Kreditnehmer vor allem dann geeignet, wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen und bei der Baufinanzierung das Zinsrisiko möglichst gering halten möchten. Zudem können Sie den exakten Verlauf der Tilgung festschreiben und haben so absolute Planungssicherheit bei Ihrer Finanzierung.

Tipp: Ideal ist zudem eine Kombination der Baufinanzierung mit einer KfW-Förderung. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau vergibt zinsgünstige Darlehen und fördert insbesondere energieeffiziente Neubauten oder energetische Sanierungen.

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