Top-Konditionen im Direktvergleich
Kurz und knapp:
- 📊 Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot für zehn Jahre Zinsbindung bei 80 % Beleihungsauslauf lagen Ende August 0,91 Prozentpunkte: 3,76 % gegen 4,67 % effektiv. Auf 350.000 Euro Darlehen bei 2 % Anfangstilgung sind das über die zehn Jahre rund 27.700 Euro mehr Zinsen.
- 🏦 Zwei Wochen später, am 11. September, lag der beste Marktzins für zehn Jahre Zinsbindung schon bei 4,06 % effektiv mit 60 % Beleihungsauslauf und bei 4,26 % mit 80 %. Wer über 100 % finanziert, zahlt selbst im günstigsten Angebot 5,21 %.
- 📈 Die Richtung zeigt nach oben: Die Top-Kondition für zehn Jahre stieg von rund 3,74 % Ende August auf 4,06 % am 11. September, der Tageswert lag am 21. September bei 4,32 %.
- ⚠️ Vergleichbar wird ein Angebot erst über den effektiven Jahreszins — und auch der nur zwischen Angeboten mit gleicher Anfangstilgung. Verbindlich wird der Vergleich über das ESIS-Merkblatt, das dir jede Bank vor Vertragsschluss aushändigen muss. Ein Sollzins allein sagt nichts.
- 🔓 Capitalo zeigt die Konditionen kostenlos und ohne Anmeldung: keine E-Mail, keine Telefonnummer, keine Adressweitergabe.
Marktspanne: Erhebung vom 27. August 2026. Bestzins-Staffel nach Beleihungsauslauf: Erhebung vom 11. September 2026. Die beiden Erhebungen liegen auseinander, weil die Bauzinsen in diesen zwei Wochen gestiegen sind.
Wenn du gerade eine Immobilie kaufst oder baust, geht es um die größte Finanzentscheidung deines Lebens. Über 500 Anbieter machen den deutschen Baufinanzierungsmarkt unübersichtlich, und genau deshalb ist der Preisunterschied zwischen zwei Angeboten für dasselbe Objekt so groß wie bei kaum einem anderen Finanzprodukt.
Diese Seite zeigt dir drei Dinge: wo der Markt im September 2026 tatsächlich steht, was die Spanne zwischen bestem und schlechtestem Angebot in Euro bedeutet, und an welchen Kriterien du zwei Angebote seriös gegeneinander hältst. Wenn du die übergeordnete Baufinanzierungs-Übersicht noch nicht kennst, lohnt sich dort ein Blick auf Förderung, Ablauf und Rechner.
Markt-Bestzins nach Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis aus Darlehenssumme zu Kaufpreis und der stärkste einzelne Zinshebel im Vergleich. Die folgende Staffel zeigt, welchen effektiven Jahreszins die jeweils günstigsten Anbieter bei zehn Jahren Zinsbindung stellten.
| Beleihungsauslauf | Bester effektiver Jahreszins, 10 Jahre Zinsbindung |
|---|---|
| bis 60 % | 4,06 % |
| bis 70 % | 4,16 % |
| bis 80 % | 4,26 % |
| bis 90 % | 4,48 % |
| bis 100 % | 4,71 % |
| über 100 % | 5,21 % |
Markt-Bestzinsen, Erhebung vom 11. September 2026, eigengenutzte Immobilie, einwandfreie Bonität. Konditionen sind bonitäts- und objektabhängig und ändern sich täglich.
Markt-Bestzins nach Zinsbindung
Längere Zinssicherheit kostet Geld. Zwischen zehn und dreißig Jahren Zinsbindung liegen in der folgenden Erhebung rund 0,7 Prozentpunkte.
| Zinsbindung | Bester effektiver Jahreszins, 60 % Beleihungsauslauf | Bester effektiver Jahreszins, 80 % Beleihungsauslauf |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,4 % | 4,4 % |
| 10 Jahre | 4,4 % | 4,5 % |
| 15 Jahre | 4,7 % | 4,7 % |
| 20 Jahre | 4,9 % | 4,9 % |
| 25 Jahre | 5,0 % | 5,1 % |
| 30 Jahre | 5,1 % | 5,2 % |
Markt-Bestzinsen, Erhebung vom 18. September 2026.
Die beiden Tabellen stammen aus zwei Erhebungen derselben Septemberwoche und liegen bei zehn Jahren Zinsbindung rund 0,2 Prozentpunkte auseinander. Das ist kein Widerspruch, sondern das Grundproblem dieses Marktes: Es gibt nicht den einen Bauzins. Es gibt ein Feld aus Anbietern, Erhebungszeitpunkten und Profilen, und wer daraus eine einzige Zahl macht, verliert genau die Information, die den Vergleich lohnend macht.
Ein Anbieter im Detail: die ING-Konditionsmatrix
Marktdurchschnitte sagen dir, wo du stehst. Eine echte Konditionsliste zeigt dir, wie ein Angebot aufgebaut ist. Die ING veröffentlicht ihre Staffelung nach Zinsbindung und Beleihungsauslauf, und daran lässt sich die Mechanik ablesen, die bei praktisch jeder Bank gleich funktioniert.
| Zinsbindung | Sollzins p.a. | Effektiver Jahreszins |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,39 % | 4,54 % |
| 10 Jahre | 4,43 % | 4,55 % |
| 15 Jahre | 4,70 % | 4,83 % |
| 20 Jahre | 4,89 % | 5,02 % |
| 25 Jahre | 5,03 % | 5,17 % |
| 30 Jahre | 5,12 % | 5,26 % |
Konditionen der ING, Nettodarlehen ab 300.000 Euro, Beleihungsauslauf bis 80 %, erstrangig durch Grundschuld besichert, 100 % Auszahlung. 25 und 30 Jahre nur im Rahmen der Aktion für Neu- und Anschlussfinanzierungen.
| Beleihungsauslauf | Sollzins p.a. | Effektiver Jahreszins |
|---|---|---|
| bis 60 % | 4,36 % | 4,48 % |
| bis 70 % | 4,42 % | 4,54 % |
| bis 80 % | 4,43 % | 4,55 % |
| bis 85 % | 4,47 % | 4,60 % |
| bis 90 % | 4,62 % | 4,75 % |
| bis 95 % | 4,74 % | 4,88 % |
Konditionen der ING, Nettodarlehen ab 300.000 Euro, 10 Jahre Zinsbindung.
Warum hier keine Anbieter-Bewertung steht: Für Baufinanzierungen vergeben wir keinen Capitalo Score. Eine Baufinanzierung ist kein Standardprodukt mit festen Konditionen, sondern ein Angebot, das aus deinem Objekt, deinem Eigenkapital und deiner Bonität entsteht. Wir vergleichen hier Konditionen und ordnen sie ein. Wir bewerten keine Anbieter, weil eine Sterne-Note über einer Bank an dieser Stelle mehr Sicherheit vortäuschen würde, als sie hat.
Was die Zinsspanne in Euro bedeutet
Eine Baufinanzierung läuft nicht über drei oder fünf, sondern über zwanzig bis dreißig Jahre. Jeder Zehntel-Prozentpunkt summiert sich auf einen vierstelligen Betrag.
Bei zehn Jahren Zinsbindung und 80 % Beleihungsauslauf lag das günstigste Angebot am Markt bei 3,76 % und das teuerste bei 4,67 % effektiv. Das sind 0,91 Prozentpunkte, bei derselben Immobilie, demselben Eigenkapital und derselben Bonität. Was das kostet, lässt sich ausrechnen.
| Kennzahl über 10 Jahre Zinsbindung | Günstigstes Angebot, 3,76 % | Teuerstes Angebot, 4,67 % | Unterschied |
|---|---|---|---|
| Gezahlte Zinsen | rund 116.800 € | rund 144.500 € | rund 27.700 € mehr |
| Restschuld nach 10 Jahren | rund 265.200 € | rund 261.000 € | rund 4.200 € weniger |
| Gezahlt und noch offen zusammen | rund 466.800 € | rund 494.500 € | rund 27.700 € mehr |
Eigene Näherungsrechnung auf Basis der Marktspanne vom 27. August 2026. Rechenkonvention: Annuitätendarlehen über 350.000 Euro, 2 % Anfangstilgung, 10 Jahre Zinsbindung, 80 % Beleihungsauslauf, monatliche Rate nach der Formel Darlehen × (Zinssatz + Anfangstilgung) ÷ 12. In diese Formel gehört der Sollzins; hier ist der effektive Jahreszins eingesetzt, weil die Marktspanne nur auf dieser Ebene vorliegt. Die absoluten Eurobeträge fallen dadurch etwas zu hoch aus. Der Vergleich der beiden Angebote untereinander bleibt tragfähig, weil beide Werte aus derselben Erhebung mit derselben Tilgungsannahme stammen.
Die dritte Zeile ist da, weil an dieser Stelle gern falsch gerechnet wird. Das teurere Darlehen hat nach zehn Jahren eine etwas niedrigere Restschuld, weil bei gleichem Anfangstilgungssatz die höhere Rate auch schneller tilgt. Geschenkt ist dieser Vorteil aber nicht: Die rund 4.200 Euro mehr getilgte Schuld sind mit genau den höheren Raten bezahlt, die in derselben Rechnung stehen. Zählt man beides zusammen, also alles Gezahlte plus die noch offene Restschuld, bleiben exakt die rund 27.700 Euro stehen. Die Zinsdifferenz schrumpft nicht dadurch, dass nebenbei mehr getilgt wurde — sie ist der Preis, und zwar der vollständige. Das ist ein Mittelklassewagen, verdient in zwei Stunden Vergleichsarbeit.
Was schon ein Zehntel Prozentpunkt ausmacht, steht nach Darlehenshöhe und Zinsbindung aufgeschlüsselt unter Bauzins-Differenz in Euro.
Wichtig für die Einordnung: Diese Spanne existiert nicht, weil manche Banken unseriös wären. Sie existiert, weil jede Bank ihr eigenes Risikomodell, ihre eigene Refinanzierung und ihre eigene Zielgruppe hat. Ein Institut, das auf Selbstständige spezialisiert ist, kalkuliert anders als eine Direktbank mit Standardprofilen. Genau deshalb ist die Spanne nicht wegzureden, sondern auszunutzen.
Diese Vergleichskriterien zählen wirklich
Bei einem Baufinanzierung Vergleich tauchen schnell zehn Begriffe auf, von denen die meisten mehr Verwirrung stiften als klären. Das sind die Kriterien, an denen du Angebote tatsächlich messen kannst.
ESIS: der gesetzliche Vergleichsmaßstab
Das ESIS, das Europäische Standardisierte Merkblatt, ist das einzige Dokument, mit dem du zwei Baufinanzierungsangebote wirklich Feld für Feld gegeneinander halten kannst. Jede Bank muss es dir vor Vertragsschluss aushändigen, und es hat bei jeder Bank denselben Aufbau: Darlehensbetrag, Sollzins, effektiver Jahreszins, Gesamtbetrag, Laufzeit, Rate, Nebenkosten, Sondertilgungsrechte.
Praktisch heißt das: Fordere von jedem Anbieter, der dich interessiert, ein ESIS an, bevor du irgendetwas unterschreibst. Zwei ESIS nebeneinander beantworten in fünf Minuten, was aus zwei Werbeseiten in einer Stunde nicht hervorgeht.
Sollzins und effektiver Jahreszins
Der Sollzins ist der nackte Darlehenszins. Der effektive Jahreszins ist nach § 16 PAngV definiert und enthält zusätzlich typische Nebenkosten, etwa die Eintragung des Grundpfandrechts. Nur der effektive Jahreszins ist vergleichbar — und auch der nur bei gleicher Anfangstilgung.
Wenn ein Anbieter mit einem niedrigen Ab-Zinssatz wirbt, ohne den effektiven Jahreszins mindestens gleich groß danebenzustellen, ist das ein Warnsignal. Und wenn zwei Effektivzinsen auf unterschiedlichen Tilgungsannahmen beruhen, vergleichst du zwei verschiedene Dinge.
Beleihungsauslauf: der heimliche Zinshebel
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis aus Darlehenssumme zu Kaufpreis. Bei 350.000 Euro Darlehen und 437.500 Euro Kaufpreis liegt er bei 80 %. Banken staffeln ihre Konditionen über diesen Wert, typisch in Schritten von 60, 70, 80, 85, 90 und 95 %.
Wie stark das wirkt, zeigt die ING-Staffel bei gleichbleibendem Rest: Bei 350.000 Euro Darlehen, 2 % Anfangstilgung und zehn Jahren Zinsbindung liegt die Monatsrate bei 60 % Beleihungsauslauf und 4,36 % Sollzins bei 1.855 Euro, bei 80 % und 4,43 % bei 1.875 Euro und bei 90 % und 4,62 % bei 1.931 Euro. Zwischen 60 und 90 % sind das 76 Euro im Monat, über zehn Jahre rund 9.100 Euro.
Tilgung: warum 1 % heute nicht mehr trägt
Die Anfangstilgung bestimmt, wie schnell du das Darlehen zurückzahlst, und sie geht direkt in die Rate ein: Rate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12. Bei Zinssätzen um 4,5 % führt 1 % Anfangstilgung dazu, dass nach zehn Jahren der weit überwiegende Teil der Schuld noch steht — und dann zu unbekannten Konditionen neu finanziert werden muss.
Üblich sind heute 2 bis 3 %. Das repräsentative Beispiel der ING rechnet mit 3 %: 300.000 Euro Nettodarlehen, 15 Jahre Zinsbindung, 4,71 % gebundener Sollzins, 4,84 % effektiver Jahreszins, monatliche Rate 1.927,50 Euro, Gesamtlaufzeit 20 Jahre und 1 Monat, 241 Raten, Gesamtbetrag 464.445,26 Euro, Beleihung bis 85,00 % des Kaufpreises. Darlehensgeber ist die ING-DiBa AG, Theodor-Heuss-Allee 2, 60486 Frankfurt am Main.
Bereitstellungszinsen: die Falle beim Neubau
Bereitstellungszinsen fallen an, wenn die Bank das Darlehen für dich reserviert hat, du es aber noch nicht abrufst. Das ist beim Neubau der Normalfall, weil das Geld in Tranchen nach Baufortschritt fließt.
Bei der ING beträgt der Bereitstellungszins 0,20 % pro Monat ab dem siebten Monat nach Erstellung des Darlehensangebots, bei Neubau oder Kauf vom Bauträger verlängert eine Aktion die bereitstellungszinsfreie Zeit auf zwölf Monate. Bei anderen Banken gelten andere Fristen — und genau danach fragt im Erstgespräch fast niemand, obwohl ein halbes Jahr Bauverzug hier vierstellig zu Buche schlagen kann.
Rabatte und Aufschläge: der Teil, der nicht in der Zinstabelle steht
Auf den Grundzins kommen Auf- und Abschläge, die den Vergleich zweier Tabellenwerte schnell entwerten. Bei der ING sind das unter anderem ein Abschlag von 0,05 % ab 350.000 Euro Darlehen, 0,10 % ab 450.000 Euro und 0,12 % ab 550.000 Euro, 0,05 % für ein ING-Girokonto als Referenzkonto, 0,15 % für Objekte der Energieeffizienzklasse A+ oder A ab 75.000 Euro Darlehen, 0,10 % für eine Sanierung um mindestens eine Effizienzklasse ab 100.000 Euro Darlehen und 0,10 % bei einer Anschlussfinanzierung von einer anderen Bank. In die andere Richtung geht es bei Energieeffizienzklasse G oder H mit 0,10 % Aufschlag und bei Darlehen unter 50.000 Euro mit 0,50 %.
Einer dieser Abschläge ist regional: Die ING gewährt 0,10 % abhängig von der Postleitzahl des Finanzierungsobjekts. Welche Postleitzahlen dazugehören, ändert sich mit jeder Konditionsliste, deshalb steht hier keine Liste. Frage bei deiner Anfrage aktiv nach, ob deine PLZ aktuell erfasst ist. Das ist auch die ehrliche Antwort auf die Frage, ob Bauzinsen regional unterschiedlich sind: Nicht der Grundzins ist regional, sondern einzelne Abschläge einzelner Banken sind es.
Sondertilgung und Flexibilität
Sondertilgung bedeutet, dass du zusätzlich zur monatlichen Rate freiwillig einen Teil der Restschuld zahlst. Ob und in welchem Umfang das kostenlos möglich ist, steht im ESIS und ist Verhandlungssache. Dasselbe gilt für das Recht, die Tilgungshöhe während der Zinsbindung zu wechseln. Wenn du in den nächsten Jahren mit einer Erbschaft, einer Bonuszahlung oder einer auslaufenden Versicherung rechnest, sind diese beiden Punkte für dich wichtiger als die dritte Nachkommastelle beim Zins.
Vergleichen ohne Anmeldung
Der Baufinanzierung Vergleich auf Capitalo verlangt keine Registrierung. Konkret heißt das, was wir nicht von dir wollen, bevor du Konditionen siehst:
- 🔓 keine E-Mail-Adresse und kein Nutzerkonto
- 📵 keine Telefonnummer und keinen Rückrufwunsch
- 🏠 keine Postanschrift
- 🤝 keine Weitergabe deiner Daten an Vermittler oder Banken, solange du dich nicht aktiv dafür entscheidest
Du gibst Kaufpreis, Eigenkapital, gewünschte Zinsbindung und Tilgung ein und siehst das Ergebnis. Erst wenn du dich für einen Anbieter entscheidest, gehst du weiter zu ihm. Bis dahin hat niemand deine Kontaktdaten und niemand ruft dich an.
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Du bekommst sofort eine Übersicht mit effektiven Jahreszinsen aus über 500 Anbietern, sortiert nach den günstigsten Tageskonditionen.
Konditionen vergleichen
Neben dem Zinssatz siehst du Sondertilgungsoptionen, Bereitstellungszinsen und die Staffelung nach Beleihungsauslauf.
ESIS anfordern und unverbindlich anfragen
Erst wenn du dich entscheidest, gehst du weiter zum Anbieter. Dort forderst du das ESIS an und vergleichst final auf der verbindlichen Ebene.
Direktbank, Vermittler oder Vergleichsportal
Eine der häufigsten Fragen vor dem Vergleich: direkt zur Bank, einen Vermittler beauftragen oder ein Vergleichsportal nutzen? Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber klare Vor- und Nachteile.
- Direktbank: eigene Standardkonditionen, oft scharf kalkuliert für Standardprofile.
- Direktbank: ein Ansprechpartner, viele Schritte digital, kurze Wege.
- Vermittler: Zugriff auf viele Banken mit einem Antrag, persönliche Beratung.
- Vermittler: bei komplizierten Profilen wie Selbstständigkeit oder hoher Beleihung oft die einzige realistische Option.
- Vergleichsportal: Marktüberblick, bevor du irgendwo Daten hinterlässt.
- Direktbank: du siehst genau eine Bank, die Vergleichsbasis fehlt komplett.
- Direktbank: Sonderprofile werden oft gar nicht oder nur zu Aufschlägen bedient.
- Vermittler: die Bank zahlt eine Provision, die in die Kondition eingerechnet ist.
- Vermittler: konkrete Konditionen bekommst du meist erst nach einem Beratungsgespräch.
- Vergleichsportal: ersetzt keine Beratung und kein verbindliches Angebot, es bereitet sie vor.
Mit einem Standardprofil und dem Wunsch, dich erst einmal unabhängig zu informieren, ist ein Vergleichsportal der ehrlichste Einstieg. Mit einem komplexen Profil, etwa als Selbstständiger oder bei einer Finanzierung nahe 100 %, führt der Weg am Ende fast immer über einen Vermittler oder eine spezialisierte Bank.
Aktuelle Marktlage und Bauzinsen-Trend
Die Bauzinsen steigen, und sie steigen schnell. Die beste Kondition für zehn Jahre Zinsbindung lag Ende August noch bei rund 3,74 % und am 11. September bei 4,06 % — ein Sprung von 0,32 Prozentpunkten in zwei Wochen. Der Anstieg hat danach nicht gestoppt: Der Tageswert für zehn Jahre stand am 10. September bei 4,2 %, am 14. September bei 4,21 %, am 16. September bei 4,25 % und am 21. September bei 4,32 %.
Der Treiber sitzt am Anleihemarkt, nicht bei der Zentralbank. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen lag am 14. September bei 3,53 % und am 16. September bei rund 3,50 %. Vier Wochen zuvor waren es 3,18 %, drei Monate zuvor 2,95 %. Seit Jahresbeginn hat die Bundrendite fast einen vollen Prozentpunkt zugelegt.
Bauzinsen folgen den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und Pfandbriefe, nicht dem Leitzins der EZB. Wer die Zinsentwicklung bei Baufinanzierungen an den EZB-Beschlüssen abliest, liest das falsche Instrument.
Die Europäische Zentralbank hat am 10. September 2026 alle drei Leitzinssätze einstimmig um 25 Basispunkte angehoben, wirksam ab dem 16. September. Der Einlagesatz liegt seitdem bei 2,50 %, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65 % und der Spitzenrefinanzierungssatz bei 2,90 %. Begründet hat der EZB-Rat den Schritt mit anhaltendem Inflationsdruck; die Inflation im Euroraum lag im August nach Eurostat-Schnellschätzung bei 3,3 %. Die eigenen Projektionen der EZB vom 10. September sehen die Gesamtinflation bei 3,0 % für 2026, 2,5 % für 2027 und 2,1 % für 2028.
Für deine Baufinanzierung ist dieser Schritt weniger relevant, als die Schlagzeilen nahelegen. Der Anstieg der Bauzinsen im September lag zum großen Teil vor dem 10. September — die Kapitalmärkte hatten die Entscheidung eingepreist, lange bevor sie fiel. Direkt spürbar wird der Leitzins vor allem bei kurzen Bindungen bis etwa fünf Jahre und bei variablen Zwischenfinanzierungen. Die nächste Sitzung des EZB-Rats ist für den 29. Oktober 2026 angesetzt, ohne neue Projektionen.
Praktisch bedeutet die Lage zweierlei. Erstens: Ein Angebot, das eine Woche alt ist, kann heute schon nicht mehr gelten. Prüfe bei jedem Vergleichsergebnis den Stichtag. Zweitens: Die Frage nach der Zinsbindung wiegt in einem steigenden Markt schwerer als in einem stabilen. Ausführliche Daten zur Zinsentwicklung stehen auf unserer Seite zu den aktuellen Bauzinsen, eine Berechnung für dein Profil liefert der Baufinanzierungsrechner.
Läuft dein bestehendes Darlehen in den nächsten ein bis fünf Jahren aus, lohnt ein Blick auf die Anschlussfinanzierung. Dort findest du auch das Forward-Darlehen, mit dem du dir heutige Konditionen für einen späteren Start sicherst. Bei der ING kostet ein Forward mit bis zu zwölf Monaten Vorlauf keinen Aufschlag. Ab 13 Monaten Vorlauf bestimmt die gesamte Vorlaufzeit den Monatssatz — 0,012 % bis 48 Monate, 0,010 % ab 49 Monaten — und sechs Monate davon bleiben aufschlagsfrei. Den Rechenweg findest du unter Forward-Aufschlag berechnen.
Worauf du beim Vergleich konkret achten solltest
Checkliste vor dem Beratungsgespräch
- ESIS von jedem Anbieter anfordern und die Merkblätter Feld für Feld nebeneinanderlegen.
- Effektiven Jahreszins vergleichen, aber nur zwischen Angeboten mit gleicher Anfangstilgung.
- Beleihungsauslauf ausrechnen und prüfen, ob dich wenige tausend Euro Eigenkapital unter die nächste Stufe bringen.
- Sondertilgungsrecht und Tilgungswechsel schriftlich im Angebot festhalten lassen, nicht mündlich zusagen lassen.
- Bereitstellungszinsfreie Zeit erfragen, besonders bei Neubau und Kauf vom Bauträger.
- Rabatte aktiv ansprechen: Postleitzahl des Objekts, Energieeffizienzklasse, Referenzkonto, Anschlussfinanzierung von einer anderen Bank, Darlehenshöhe.
- Forward-Aufschlag erfragen, wenn die Auszahlung erst in Monaten ansteht.
- Stichtag des Angebots prüfen. In einem steigenden Markt ist das keine Formalie.
Nach § 489 BGB kannst du jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch dann, wenn du eine Zinsbindung über fünfzehn, zwanzig oder dreißig Jahre abgeschlossen hast. Eine lange Zinsbindung ist deshalb keine Falle, sondern eine einseitige Option zu deinen Gunsten: Steigen die Zinsen, bist du abgesichert. Fallen sie, kommst du nach zehn Jahren heraus.
Für wen sich der Vergleich lohnt und für wen nicht
Ein Vergleich ist kein Selbstzweck. Es gibt Konstellationen, in denen er wenig bis nichts bringt, und die gehören genauso auf diese Seite wie die Rechnung mit den 27.700 Euro.
- Du kaufst oder baust eine eigengenutzte Immobilie mit einem Standardprofil und mindestens 20 % Eigenkapital. Hier ist die Spanne zwischen den Anbietern am größten und am einfachsten zu heben.
- Deine Darlehenssumme liegt im sechsstelligen Bereich. Je größer das Darlehen, desto mehr Euro steckt in jedem Zehntel-Prozentpunkt.
- Du bist noch nicht in Gesprächen und willst wissen, was realistisch ist, bevor dir jemand ein Angebot als günstig verkauft.
- Deine Zinsbindung läuft in ein bis fünf Jahren aus und du prüfst Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen.
- Kleines Darlehen unter 50.000 Euro: Hier gilt bei vielen Banken ein Aufschlag — bei der ING 0,50 % p.a. Die Zinsspanne am Markt wird von diesem Aufschlag überlagert, und ein normaler Ratenkredit kann je nach Vorhaben die bessere Lösung sein.
- Finanzierung über 100 % Beleihungsauslauf: Der Bestzins lag dort bei 5,21 % und viele Anbieter steigen ganz aus. Bei der ING ist der Bereich nur für Prolongationen und eine definierte Kundengruppe geöffnet. Ein breiter Vergleich liefert dir hier vor allem Absagen.
- Prolongation bei der eigenen Bank: Wer bei der ING verlängert, bekommt 0,15 % Abschlag. Ein Wechsel muss diesen Vorteil erst einmal schlagen — rechne vor dem Vergleich das Hausangebot durch.
- Du hast bereits unterschrieben: Nach Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist nach § 495 BGB ändert ein Vergleich nichts mehr. Der nächste sinnvolle Zeitpunkt ist die Anschlussfinanzierung.
- Stark abweichendes Profil: Selbstständigkeit, gewerbliche Nutzung oder ein ungewöhnliches Objekt. Tabellenkonditionen gelten für dich meist nicht, ein Vermittler ist der schnellere Weg.
Fazit
Der September 2026 ist kein guter Monat, um eine Finanzierungsentscheidung zu vertagen. Die Bauzinsen sind in zwei Wochen um 0,32 Prozentpunkte gestiegen, der Anstieg läuft weiter, und der Treiber — die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen bei rund 3,50 % — zeigt keine Gegenbewegung.
Was du dagegen in der Hand hast, ist die Spanne. 0,91 Prozentpunkte zwischen bestem und schlechtestem Angebot für dasselbe Vorhaben sind rund 27.700 Euro über zehn Jahre. Diese Differenz ist größer als jede Zinsbewegung, die du durch Abwarten gewinnen oder verlieren kannst. Die Reihenfolge ist deshalb klar: erst den Beleihungsauslauf optimieren, dann breit vergleichen, dann über das ESIS final gegenrechnen — und die Rabatte ansprechen, die in keiner Zinstabelle stehen.
Und eine Bewertung der Anbieter wirst du hier nicht finden. Für Baufinanzierungen gibt es keinen Capitalo Score, weil ein Baufinanzierungsangebot kein Produkt von der Stange ist. Was wir liefern, ist der Marktstand, die Mechanik dahinter und die Kriterien, an denen du selbst entscheidest.
Disclaimer und rechtlicher Rahmen
Die hier genannten Marktkonditionen sind eine Indikation für ein Standardprofil: eigengenutzte Immobilie, einwandfreie Bonität, die jeweils in der Caption genannte Darlehenshöhe, Zinsbindung und Beleihungsauslauf. Sie sind kein verbindliches Angebot. Effektive Jahreszinsen entsprechen § 16 PAngV und enthalten typische Nebenkosten; sie sind nur zwischen Angeboten mit gleicher Anfangstilgung vergleichbar. Die ING-Konditionen sind der veröffentlichten Konditionsliste des Anbieters entnommen und gelten für erstrangig durch Grundschuld besicherte Baudarlehen mit 100 % Auszahlung.
Verbraucherrechtliche Grundlagen: §§ 491, 491a BGB (Verbraucherdarlehensvertrag), § 495 BGB (14 Tage Widerrufsrecht), § 502 BGB (Vorfälligkeitsentschädigung), § 489 BGB (Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren ab Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist). Das ESIS-Merkblatt ist der gesetzlich vorgeschriebene Vergleichsmaßstab vor Vertragsschluss.
Schuldzinsen aus einer Baufinanzierung sind bei Eigennutzung steuerlich nicht absetzbar. Bei vermieteten Objekten sind sie als Werbungskosten abziehbar. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und unterscheidet sich je nach Bundesland.
Aufsicht und Verbraucherschutz: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Geldpolitische Daten: Europäische Zentralbank. Kapitalmarktdaten: Deutsche Bundesbank.
Häufige Fragen
Welche Nebenkosten kommen zum Kaufpreis dazu?
Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern bis 6,5 % in NRW), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 %) und ggf. Maklerprovision (0 bis 3,57 % inkl. MwSt.). Insgesamt ergibt das je nach Bundesland 9 bis 15 % vom Kaufpreis — die musst du komplett aus Eigenkapital stemmen.
Was bedeutet Beleihungsauslauf 80 % konkret?
Der Beleihungsauslauf gibt an, welcher Anteil des Kaufpreises über das Darlehen finanziert wird. Bei 80 % bringst du 20 % Eigenkapital für das Kaufobjekt mit; die Kaufnebenkosten kommen zusätzlich aus eigenen Mitteln. Die Stufe entscheidet unmittelbar über den Zins: Der beste Marktzins für zehn Jahre Zinsbindung lag bei 60 % Beleihungsauslauf bei 4,06 % effektiv, bei 80 % bei 4,26 % und bei 90 % bei 4,48 % (Markterhebung vom 11. September 2026). Wer knapp über einer Stufe liegt, sollte deshalb prüfen, ob wenige tausend Euro mehr Eigenkapital ihn darunter bringen — das wirkt stärker als jede Verhandlung über den Zinssatz selbst.
Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft?
Nach Ablauf der Zinsbindung steht die verbliebene Restschuld zur Anschlussfinanzierung an. Bei 2 % Anfangstilgung und zehn Jahren Zinsbindung ist das noch der weit überwiegende Teil des ursprünglichen Darlehens. Liegen die Zinsen dann höher als heute, steigt deine Rate entsprechend. Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir die heutigen Konditionen für einen späteren Start: Bei der ING kostet ein Forward für die ersten zwölf Monate keinen Aufschlag, danach fallen 0,012 % je Monat an, ab dem 49. Monat 0,010 %, längstens für 60 Monate. Unabhängig davon kannst du nach § 489 BGB jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Sollte ich mein gesamtes Eigenkapital einbringen?
Nein. Behalte mindestens drei Netto-Monatsgehälter als Notgroschen — und idealerweise eine Reparatur-Reserve von 5.000 bis 10.000 € für die ersten Jahre nach dem Einzug. Heizung, Dach oder Bad können kurzfristig hohe Kosten verursachen, die nicht über den Kredit gedeckt sind.
Wie aktuell sind die Bauzinsen auf dieser Seite?
Jede Zinstabelle auf dieser Seite trägt ihr Erhebungsdatum in der Quellenzeile darunter. Der beste Marktzins für zehn Jahre Zinsbindung lag am 11. September 2026 bei 4,06 % effektiv (60 % Beleihungsauslauf) und bei 4,26 % (80 %). Der Tageswert für zehn Jahre stieg im Monatsverlauf von 4,2 % am 10. September auf 4,32 % am 21. September — die Werte bewegen sich derzeit schnell nach oben. Der Vorgabewert im Rechner ist ein Richtwert zur Orientierung und kein Angebot: Dein tatsächlicher Zins ergibt sich aus Objekt, Eigenkapital, Bonität und dem Tag, an dem das Angebot gestellt wird.
Was kostet eine Hypothek von 300.000 Euro pro Monat?
Bei 300.000 Euro Nettodarlehen, 2 % Anfangstilgung, zehn Jahren Zinsbindung und einem Beleihungsauslauf bis 60 % liegt die Monatsrate bei rund 1.590 Euro (4,36 % Sollzins). Bei einem Beleihungsauslauf bis 80 % und 4,43 % Sollzins sind es rund 1.608 Euro. Beide Werte beruhen auf den Konditionen der ING, und auf der Formel Rate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12. Ändert sich einer dieser vier Parameter, ändert sich die Rate — eine Monatsrate ohne Angabe von Darlehenshöhe, Tilgung, Zinsbindung und Beleihungsauslauf ist nicht aussagekräftig.
Welche Anfangstilgung ist sinnvoll?
Grundsätzlich gilt: 2 % gilt als Minimum, 3 % ist heute Standard. Je höher die Tilgung, desto schneller bist du schuldenfrei — aber desto höher auch deine Monatsrate. Bei langen Zinsbindungen über 15 Jahre wird oft 3 oder sogar 4 % empfohlen.
Wie viel Eigenkapital sollte ich mitbringen?
Idealerweise mindestens 20 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision. Der Grund ist konkret bezifferbar: Der beste Marktzins für zehn Jahre Zinsbindung lag bei 80 % Beleihungsauslauf bei 4,26 % effektiv, bei 90 % bei 4,48 % und bei 100 % bei 4,71 % (Markterhebung vom 11. September 2026). Mit weniger Eigenkapital ist eine Finanzierung möglich, sie kostet aber in jeder Stufe messbar mehr. Bei der ING setzt eine Finanzierung bis 100 % zusätzlich ein Haushaltsnettoeinkommen von mindestens 7.000 Euro, einen Haushaltsüberschuss von mindestens 1.500 Euro und eine Mindesttilgung von 1,25 % voraus.
Gibt es den besten Baufinanzierungsanbieter oder ein Ranking?
Nein — und wer eines präsentiert, verschweigt die Bedingungen. Eine Baufinanzierung entsteht aus deinem Objekt, deinem Eigenkapital und deiner Bonität; dieselbe Bank kann für zwei Antragsteller um mehr als einen Prozentpunkt auseinanderliegen. Capitalo vergibt für Baufinanzierungen deshalb bewusst keinen Capitalo Score und kein Anbieter-Ranking. Verglichen wird auf der Ebene, auf der ein Vergleich trägt: effektiver Jahreszins bei gleicher Anfangstilgung, Zinsbindung, Beleihungsauslauf, Sondertilgungsrechte und Bereitstellungszinsen. Bei zehn Jahren Zinsbindung und 80 % Beleihungsauslauf reichten die Angebote am Markt von 3,76 % bis 4,67 % effektiv (Erhebung vom 27. August 2026) — welches davon für dich das günstigste ist, entscheidet dein Profil.
Kann ich Baufinanzierungsangebote ohne Anmeldung vergleichen?
Ja. Der Baufinanzierung Vergleich auf Capitalo verlangt weder eine Registrierung noch E-Mail-Adresse, Telefonnummer oder Postanschrift. Du gibst Kaufpreis, Eigenkapital, gewünschte Zinsbindung und Anfangstilgung ein und siehst das Ergebnis sofort. Deine Daten gehen erst dann an einen Anbieter, wenn du dich aktiv für ihn entscheidest — bis dahin ruft dich niemand an. Ein verbindliches Angebot erhältst du anschließend beim Anbieter selbst über das ESIS-Merkblatt, das jede Bank vor Vertragsschluss aushändigen muss.
Sind Bauzinsen regional unterschiedlich?
Der Grundzins einer Bank gilt bundesweit. Regional sind einzelne Abschläge: Die ING gewährt zum Beispiel 0,10 % abhängig von der Postleitzahl des Finanzierungsobjekts. Welche Postleitzahlen dazugehören, ändert sich mit jeder Konditionsliste, weshalb eine hier veröffentlichte Liste innerhalb weniger Wochen falsch wäre — frage bei deiner Anfrage aktiv nach, ob deine PLZ aktuell erfasst ist. Auf deinen Zins wirken Beleihungsauslauf, Zinsbindung und Darlehenshöhe deutlich stärker als die Region: Zwischen 60 % und 100 % Beleihungsauslauf lagen bei zehn Jahren Zinsbindung 0,65 Prozentpunkte (Markterhebung vom 11. September 2026).
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Alexander Senger
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.