Berechne deinen Tilgungsplan
Kurz & knapp:
- Mit dem Tilgungsrechner berechnest du in wenigen Sekunden, wie hoch deine monatliche Rate ist, wie viel Restschuld nach der Zinsbindung übrig bleibt und wie sich Sondertilgungen auswirken.
- Aktuelle Marktzinsen liegen im Mai 2026 bei 3,67 % bis 4,20 % effektiver Jahreszins für eine 10-jährige Zinsbindung.
- Empfohlene Anfangstilgung: 2 bis 3 Prozent.
Stand: Juni 2026
[Hier wird der interaktive Capitalo-Tilgungsrechner eingebunden. Default-Werte: 350.000 EUR Darlehen, 3,75 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Output: Monatsrate, Restschuld, Gesamt-Zinsen, optional kompletter Tilgungsplan und Sondertilgungs-Effekt.]
Direkt nach der Berechnung: Diese Konditionen jetzt mit echten Anbietern vergleichen
Was ist Tilgung — und warum entscheidet sie über deine Gesamtkosten?
Wenn du eine Immobilie finanzierst, zahlst du jeden Monat einen festen Betrag an deine Bank. Dieser Betrag heißt Annuität und besteht aus zwei Teilen: Zinsen und Tilgung. Die Zinsen sind das, was du der Bank für das geliehene Geld zahlst. Die Tilgung hingegen ist die tatsächliche Rückzahlung deiner Schulden — sie reduziert deinen Kreditbetrag Monat für Monat.
Hier gibt es einen entscheidenden Faktor: Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate konstant, aber das Verhältnis zwischen Zins- und Tilgungsanteil verschiebt sich über die Zeit.
Ein Beispiel macht es konkret: Du nimmst 300.000 EUR auf, bei 3,75 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung. Deine monatliche Rate beträgt 1.437,50 EUR. Im ersten Monat zahlst du davon rund 937,50 EUR an Zinsen und nur 500 EUR an Tilgung. Klingt frustrierend? Ja. Aber es wird besser. Denn mit jeder gezahlten Tilgungsrate sinkt deine Restschuld — und damit auch der Zinsanteil. Im 10. Jahr ist das Verhältnis bereits deutlich verschoben: mehr Tilgung, weniger Zinsen, gleiche Rate.
Das ist die Logik, die der Annuitätendarlehen-Rechner für dich abbildet. Ohne ihn müsstest du jeden Monat einzeln durchrechnen — mit ihm siehst du den ganzen Verlauf in Sekunden. Und genau hier liegt der Unterschied zwischen einer guten und einer teuren Baufinanzierung: Wer den Tilgungsverlauf vor dem Notartermin kennt, trifft eine andere Entscheidung als jemand, der nur die Monatsrate sieht.
Annuitätendarlehen verstehen — die Formel hinter dem Tilgungsrechner
Hinter dem Rechner steckt eine klare mathematische Formel. Die Annuitätenformel lautet:
A = K × (qn × (q − 1)) / (qn − 1)
Dabei sind: A = jährliche Annuität, K = Darlehenssumme, q = 1 + Zinssatz, n = Laufzeit in Jahren.
Klingt akademisch. In der Praxis nutzen Banken eine vereinfachte Version: Die jährliche Annuität ergibt sich aus (Sollzins + Anfängliche Tilgung) × Darlehenssumme. Bei 300.000 EUR, 3,75 % Sollzins und 2 % Tilgung also: 300.000 × 5,75 % = 17.250 EUR pro Jahr — geteilt durch 12 ergibt das die monatliche Rate von 1.437,50 EUR.
Wichtig dabei: Sollzins ≠ Effektivzins. Für deine Tilgungsrechnung nutzt du den Sollzins (auch „Nominalzins" genannt). Der Effektivzins hingegen enthält zusätzliche Kosten wie Bearbeitungsgebühren oder Bereitstellungszinsen. Banken müssen dir den Effektivzins als Pflichtangabe ausweisen — geregelt in der Preisangabenverordnung (§ 6 PAngV).
Grundsätzlich gilt: Wenn du Angebote vergleichst, schaust du auf den Effektivzins. Wenn du deinen Tilgungsplan berechnest, nimmst du den Sollzins. Das ist kein Widerspruch, sondern eine Trennung zwischen Marketing-Vergleich und realer Cashflow-Rechnung.
Eine Marktübersicht zur Einordnung: Im Mai 2026 lagen die effektiven Jahreszinsen für eine 10-jährige Zinsbindung bei einem Beleihungsauslauf von 80 % zwischen rund 3,67 % und 4,20 %. Die genaue Spanne hängt von Bonität, Eigenkapital, Objekt und Anbieter ab. Direktbanken und unabhängige Vermittler bieten in der Regel günstigere Konditionen als die klassische Hausbank — der Vergleich lohnt sich.
Welche Tilgung ist sinnvoll? Der Vergleich 1 % vs. 2 % vs. 3 %
Die Wahl der anfänglichen Tilgung ist die wichtigste Stellschraube deiner Baufinanzierung. Sie entscheidet darüber, wie schnell du schuldenfrei bist und wie viel Zinsen du insgesamt zahlst.
Faustregel: Bei den aktuellen Bauzinsen (Mai 2026) empfehlen Verbraucherschützer eine Anfangstilgung von mindestens 2 %, besser 3 %. Wer nur 1 % tilgt, finanziert ewig.
Hier der direkte Vergleich — gleiche Darlehenssumme (300.000 EUR), gleicher Sollzins (3,75 %), gleiche Zinsbindung (10 Jahre), nur die Tilgung variiert:
| Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Zinsen über 10 Jahre |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.187,50 EUR | ~264.400 EUR | ~106.900 EUR |
| 2 % | 1.437,50 EUR | ~228.800 EUR | ~101.300 EUR |
| 3 % | 1.687,50 EUR | ~193.200 EUR | ~95.700 EUR |
Modellrechnung mit jährlicher Verzinsung; reale Monatsraten können minimal abweichen.
Was zeigen diese Zahlen? Wer 2 % statt 1 % tilgt, zahlt 250 EUR mehr im Monat — hat aber nach 10 Jahren rund 35.600 EUR weniger Restschuld. Das ist kein „Zusatzaufwand", sondern verschobenes Vermögen: Statt es als Zinsen an die Bank zu geben, baust du Eigentum auf.
Einerseits brauchst du bei 3 % Tilgung mehr monatliches Budget. Andererseits bist du Jahrzehnte schneller schuldenfrei. Welche Variante zu dir passt, hängt von deinem Einkommen ab — und von den aktuellen Bauzinsen bei Vertragsabschluss.
Sondertilgung — wie ein paar Tausend Euro 13.000 Euro Zinsen sparen
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung zusätzlich zu deiner regulären Annuität. Praktisch heißt das: Steuererstattung, Bonus, kleine Erbschaft oder schlicht ein Sparbatzen — direkt in den Kredit.
Die meisten Banken erlauben dir laut Vertrag jährlich eine kostenlose Sondertilgung von 5 bis 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme. Das Recht auf vorzeitige Rückzahlung ist in § 500 BGB geregelt — schau in deine Vertragsklauseln und nutze es. Übrigens: Nach 10 Jahren Vollauszahlung kannst du laut § 489 BGB dein Darlehen IMMER kündigen, mit 6 Monaten Frist, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.
Wie groß der Effekt ist? Konkret-Beispiel:
Das zeigt, was passiert, wenn du systematisch Sondertilgungen einsetzt: 10.000 EUR investiert → 13.750 EUR weniger Zinsen → eine effektive „Rendite" von rund 137 % über die Restlaufzeit. Daher: Wenn du die Wahl hast zwischen Tagesgeld bei 2,5 % und Sondertilgung bei einem 3,75 %-Kredit, ist die Antwort eindeutig.
Mehr Details und Strategien in unserem Ratgeber Sondertilgung im Detail.
Häufige Fragen
Forward-Darlehen oder lieber abwarten?
Grundsätzlich gilt: Wenn du steigende Bauzinsen erwartest und in 12 bis 60 Monaten eine Anschlussfinanzierung brauchst, kann sich ein Forward-Darlehen lohnen. Bleiben oder fallen die Zinsen, ist die normale Anschlussfinanzierung günstiger. Niemand — auch wir nicht — kann den Zinsmarkt sicher vorhersagen. Der Aufschlag ist deine Prämie für Planungssicherheit.
Was ist der Unterschied zwischen Forward-Darlehen und Prolongation?
Eine Prolongation ist die Verlängerung deines bestehenden Kredits bei deiner aktuellen Bank — die Konditionen werden 3 bis 6 Monate vor Auslauf festgelegt. Ein Forward-Darlehen ist dagegen ein neuer Kredit (oft bei einer anderen Bank), den du Monate oder Jahre im Voraus abschließt. Beim Forward-Darlehen vergleichst du Anbieter und kannst wechseln; bei der Prolongation bleibst du bei deiner Hausbank.
Wie hoch sind die Bauzinsen im Mai 2026?
Im Mai 2026 liegt der Effektivzins für eine Standardkonstellation (350.000 EUR Darlehen, 80 % Beleihung, 2 % Tilgung, 10 Jahre Sollzinsbindung) zwischen 3,49 % und 4,20 %. Der Marktdurchschnitt nach Bundesbank liegt bei 3,35 % p.a., Stiftung Warentest meldet für eine 80-%-Finanzierung mit 10 Jahren Bindung 3,97 % effektiv. Stand: Mai 2026.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Empfehlung: 20–30 % der Gesamtkosten als Eigenkapital. Mindestens die Kaufnebenkosten (8–15 % vom Kaufpreis) solltest du selbst tragen. Mit weniger Eigenkapital steigt der Zinssatz spürbar — bei 95 % Beleihung statt 60 % zahlst du oft 0,5–0,7 Prozentpunkte mehr.
Wie funktioniert eine Baufinanzierung?
Die Bank zahlt dir das Darlehen aus, du sicherst es mit einer Grundschuld auf der Immobilie ab und zahlst es monatlich in einer festen Annuität (Zins + Tilgung) zurück. Während der Sollzinsbindung bleibt der Zinssatz konstant. Nach Ablauf der Bindung verhandelst du den Restbetrag neu. Mehr im Glossar unter Hypothek.
Wie lange sollte die Sollzinsbindung sein?
Bei niedrigem Zinsniveau eher länger (15–20 Jahre), in Phasen sinkender Zinsen kürzer (5–10 Jahre). Aktuell ist die Zinskurve flach — fünf Jahre Bindung sind nur unwesentlich günstiger als zehn. Wichtig: Nach 10 Jahren hast du laut § 489 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist — auch bei längerer Bindung.
Welche Tilgung ist sinnvoll?
Mindestens 2 %, besser 3 % Anfangstilgung. Bei 1 % Tilgung läuft die Finanzierung über 40 Jahre — das willst du selten. Höhere Tilgung erhöht zwar die Monatsrate, senkt aber die Gesamtzinsbelastung über die Laufzeit deutlich. Plus: Vereinbare ein Sondertilgungsrecht von mindestens 5 % pro Jahr.