Tilgungsplan berechnen — Jahr für Jahr über die gesamte Zinsbindung
Kurz und knapp:
- 📊 Muster-Tilgungsplan: 350.000 Euro Darlehen, 4,43 Prozent Sollzins (ING, 10 Jahre Zinsbindung, Beleihung bis 80 Prozent), 2 Prozent Anfangstilgung. Monatsrate 1.875 Euro. Nach zehn Jahren sind 87.872 Euro getilgt, 137.178 Euro Zinsen gezahlt und 262.128 Euro Restschuld offen.
- Anfangstilgung bei denselben Eckdaten: 1 Prozent bedeutet Volltilgung nach 38 Jahren und 4 Monaten, 2 Prozent nach 26 Jahren und 5 Monaten, 3 Prozent nach 20 Jahren und 7 Monaten.
- ⏱️ Eine Sondertilgung von 10.000 Euro am Ende von Jahr 5 senkt die Restschuld nach zehn Jahren von 262.128 auf 249.654 Euro — bei 350.000 Euro, 4,43 Prozent Sollzins, 2 Prozent Anfangstilgung, Beleihung bis 80 Prozent.
- Für den Tilgungsplan gilt der Sollzins, nicht der Effektivzins. Wer mit dem Effektivzins rechnet, bekommt eine falsche Restschuld.
Diese Seite rechnet den kompletten Tilgungsplan: für jedes Jahr der Zinsbindung die Restschuld am Jahresanfang, den Zinsanteil, den Tilgungsanteil und die Restschuld am Jahresende. Wenn du nur die Monatsrate und die Gesamtkosten wissen willst, ist der Baufinanzierungsrechner für Monatsrate und Gesamtkosten der schnellere Weg. Hier geht es um den Verlauf.
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Muster-Tilgungsplan: 350.000 Euro über zehn Jahre Zinsbindung
So sieht der Verlauf aus, wenn du 350.000 Euro zu 4,43 Prozent Sollzins mit 2 Prozent Anfangstilgung finanzierst, bei einer Beleihung bis 80 Prozent und zehn Jahren Zinsbindung. Die Monatsrate bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant bei 1.875 Euro — was sich verschiebt, ist die Aufteilung dieser Rate.
| Jahr | Restschuld Jahresanfang | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld Jahresende |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 350.000 EUR | 15.361 EUR | 7.144 EUR | 342.856 EUR |
| 2 | 342.856 EUR | 15.038 EUR | 7.467 EUR | 335.389 EUR |
| 3 | 335.389 EUR | 14.701 EUR | 7.804 EUR | 327.585 EUR |
| 4 | 327.585 EUR | 14.348 EUR | 8.157 EUR | 319.427 EUR |
| 5 | 319.427 EUR | 13.979 EUR | 8.526 EUR | 310.901 EUR |
| 6 | 310.901 EUR | 13.593 EUR | 8.912 EUR | 301.990 EUR |
| 7 | 301.990 EUR | 13.191 EUR | 9.314 EUR | 292.675 EUR |
| 8 | 292.675 EUR | 12.769 EUR | 9.736 EUR | 282.940 EUR |
| 9 | 282.940 EUR | 12.329 EUR | 10.176 EUR | 272.764 EUR |
| 10 | 272.764 EUR | 11.869 EUR | 10.636 EUR | 262.128 EUR |
Modellrechnung von Capitalo: 350.000 EUR Nettodarlehen, 2 Prozent Anfangstilgung, 10 Jahre Zinsbindung, Beleihung bis 80 Prozent, Sollzins 4,43 Prozent. Konditionen der ING, Stand September 2026, Nettodarlehen ab 300.000 EUR. Rechenkonvention: konstante Monatsrate von 1.875,42 EUR, Zinsanteil jeden Monat = Restschuld × Sollzins ÷ 12, der Rest ist Tilgung. Werte auf volle Euro gerundet, Rundungsdifferenzen möglich.
Die Summen unter dem Strich: In zehn Jahren zahlst du 137.178 Euro Zinsen und tilgst 87.872 Euro. Von 350.000 Euro Darlehen sind nach einem Jahrzehnt also 25,1 Prozent zurückgezahlt — und du hast dafür rund das Anderthalbfache dieser Tilgung an Zinsen aufgebracht. Genau diese Zahl sieht niemand, der nur die Monatsrate berechnet.
Was ist Tilgung — und warum sie bei über 4 Prozent Sollzins anders wirkt
Beim Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat denselben Betrag an die Bank. Dieser Betrag heißt Annuität und besteht aus zwei Teilen: den Zinsen für das geliehene Geld und der Tilgung, also der tatsächlichen Rückzahlung deiner Schuld. Die Rate bleibt konstant, das Verhältnis der beiden Teile verschiebt sich.
Im Muster-Tilgungsplan oben sind von der ersten Rate über 350.000 Euro bei 4,43 Prozent Sollzins 1.292,08 Euro Zinsen und nur 583,33 Euro Tilgung. Der Zinsanteil liegt damit bei 68,9 Prozent. Erst in Monat 120, am Ende der zehnjährigen Zinsbindung, ist er auf 51,8 Prozent gefallen — Zins und Tilgung sind dann ungefähr gleich groß. Das ist der gesamte Fortschritt aus zehn Jahren.
Je höher der Sollzins, desto länger bleibt der Zinsanteil dominant — und desto teurer wird jedes Jahr, das du länger im Darlehen steckst. Die Anfangstilgung ist deshalb keine Komfortfrage, sondern die Stellschraube mit dem größten Hebel auf die Gesamtkosten.
Wichtig für die Einordnung: Die Faustregel „2 Prozent Anfangstilgung reichen" stammt aus einer Zeit deutlich niedrigerer Bauzinsen, und sie meinte damals vor allem die Laufzeit. Bei über 4 Prozent Sollzins ist die Laufzeit gar nicht mehr das Hauptproblem — die Zinssumme ist es. Die folgende Übersicht zeigt, was die belegte Spanne der aktuellen Sollzinsen bei identischer Anfangstilgung bewirkt.
| Sollzins (Zinsbindung / Beleihung) | Monatsrate | Volltilgung erreicht nach | Zinsen bis zur Volltilgung |
|---|---|---|---|
| 4,32 % (5 Jahre / bis 60 %) | 1.843 EUR | 26 Jahre, 9 Monate | 240.196 EUR |
| 4,43 % (10 Jahre / bis 80 %) | 1.875 EUR | 26 Jahre, 5 Monate | 244.367 EUR |
| 4,70 % (15 Jahre / bis 80 %) | 1.954 EUR | 25 Jahre, 10 Monate | 254.375 EUR |
| 4,89 % (20 Jahre / bis 80 %) | 2.010 EUR | 25 Jahre, 5 Monate | 261.231 EUR |
Modellrechnung von Capitalo: 350.000 EUR Nettodarlehen, jeweils 2 Prozent Anfangstilgung. Konditionen der ING, Stand September 2026, Nettodarlehen ab 300.000 EUR. Die Spalten „Volltilgung" und „Zinsen bis zur Volltilgung" unterstellen, dass der Sollzins über die gesamte Rückzahlungsdauer gilt — vereinbart ist er nur für die jeweilige Zinsbindung. Nach deren Ablauf gilt die dann gültige Anschlusskondition.
Das Ergebnis überrascht die meisten: Der höhere Sollzins verkürzt die nominale Laufzeit sogar leicht, weil die Rate mit dem Zins mitwächst. Was er nicht verkürzt, sind die Kosten. Zwischen 4,32 und 4,89 Prozent Sollzins liegen bei sonst identischen Eckdaten 21.035 Euro zusätzliche Zinsen. Wer den Verlauf nur an der Laufzeit misst, übersieht genau diesen Betrag. Welche Kondition für deine Konstellation realistisch ist, zeigt die Übersicht der Konditionen nach Zinsbindung und Beleihungsauslauf.
Annuitätendarlehen: die Formel hinter dem Tilgungsrechner
Die Monatsrate eines Annuitätendarlehens lässt sich in einem Schritt ausrechnen:
Monatsrate = Darlehenssumme × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12
Für 350.000 Euro bei 4,43 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung: 350.000 × 6,43 Prozent = 22.505 Euro im Jahr, geteilt durch 12 sind das 1.875,42 Euro im Monat.
Für den Verlauf brauchst du danach nur noch zwei Rechenschritte je Monat. Erstens: Zinsanteil = Restschuld × Sollzins ÷ 12. Im ersten Monat sind das 350.000 × 4,43 Prozent ÷ 12 = 1.292,08 Euro. Zweitens: Tilgungsanteil = Monatsrate − Zinsanteil, also 1.875,42 − 1.292,08 = 583,33 Euro. Die neue Restschuld ist 350.000 − 583,33 = 349.416,67 Euro, und im nächsten Monat beginnt dieselbe Rechnung mit dem kleineren Betrag. Genau diese Schleife läuft 120 Mal, wenn du zehn Jahre Zinsbindung abbildest.
Welche Tilgung ist sinnvoll? 1, 2 und 3 Prozent im Vergleich
Die Anfangstilgung entscheidet, wie schnell du schuldenfrei bist und wie viel Zinsen insgesamt anfallen. Hier derselbe Kredit, dreimal gerechnet — 350.000 Euro, 4,43 Prozent Sollzins, zehn Jahre Zinsbindung, Beleihung bis 80 Prozent, nur die Tilgung variiert.
| Anfangstilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Zinsen in 10 Jahren | Volltilgung erreicht nach |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.584 EUR | 306.064 EUR | 146.114 EUR | 38 Jahre, 4 Monate |
| 2 % | 1.875 EUR | 262.128 EUR | 137.178 EUR | 26 Jahre, 5 Monate |
| 3 % | 2.167 EUR | 218.192 EUR | 128.242 EUR | 20 Jahre, 7 Monate |
Modellrechnung von Capitalo: 350.000 EUR Nettodarlehen, Sollzins 4,43 Prozent, 10 Jahre Zinsbindung, Beleihung bis 80 Prozent. Konditionen der ING, Stand September 2026, Nettodarlehen ab 300.000 EUR. Die Spalte „Volltilgung" unterstellt, dass der Sollzins über die gesamte Rückzahlungsdauer gilt; vereinbart ist er für zehn Jahre.
Der Sprung von 1 auf 2 Prozent Anfangstilgung kostet 292 Euro mehr im Monat und bringt nach zehn Jahren 43.936 Euro weniger Restschuld. Der Sprung von 2 auf 3 Prozent kostet noch einmal 292 Euro und bringt exakt denselben Betrag — die Mehrrate landet vollständig in der Tilgung, nicht bei der Bank. Über die gesamte Rückzahlungsdauer trennen 1 und 3 Prozent Anfangstilgung 193.834 Euro an Zinsen.
Der zweite Blick gilt dem Zinsanteil der ersten Rate. Bei 1 Prozent Anfangstilgung gehen 81,6 Prozent der Rate an Zinsen, bei 2 Prozent 68,9 Prozent, bei 3 Prozent 59,6 Prozent. Bei 1 Prozent arbeitest du also mehr als vier Fünftel der ersten Rate für die Bank — das ist der eigentliche Grund, warum diese Variante bei den aktuellen Konditionen selten trägt.
Sondertilgung: 10.000 Euro in Jahr 5 senken die Restschuld um 12.474 Euro
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung zusätzlich zur regulären Rate: Steuererstattung, Bonus, Erbschaft oder Erspartes fließen direkt in den Kredit. Die meisten Darlehensverträge räumen dafür jährlich 5 bis 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme kostenfrei ein. Das Recht auf vorzeitige Rückzahlung regelt § 500 BGB — ob und in welcher Höhe es für dich gilt, steht in deinen Vertragsbedingungen.
Die Rechenkette für 10.000 Euro Sondertilgung, Schritt für Schritt, auf Basis des Muster-Tilgungsplans oben:
Ausgangswert bestimmen
350.000 Euro Darlehen, 4,43 Prozent Sollzins, 2 Prozent Anfangstilgung, Beleihung bis 80 Prozent, zehn Jahre Zinsbindung. Monatsrate 1.875,42 Euro. Ohne Sondertilgung steht die Restschuld am Ende von Jahr 5 bei 310.901 Euro.
Sondertilgung abziehen
310.901 − 10.000 = 300.901 Euro. Die Monatsrate bleibt unverändert bei 1.875,42 Euro — geändert hat sich nur die Basis, auf die Zinsen berechnet werden.
Zinsersparnis innerhalb der Zinsbindung
Der wegfallende Zins beträgt im ersten Monat danach 10.000 × 4,43 Prozent ÷ 12 = 36,92 Euro. Weil dieser Betrag zusätzlich tilgt, wächst der Effekt Monat für Monat. Über die verbleibenden fünf Jahre der Zinsbindung summiert er sich auf 2.474 Euro weniger Zinsen.
Restschuld am Ende der Zinsbindung
Statt 262.128 Euro stehen nach zehn Jahren noch 249.654 Euro offen — 12.474 Euro weniger. Das sind die eingezahlten 10.000 Euro plus die 2.474 Euro gesparter Zinsen. Genau dieser Betrag ist belastbar, weil er komplett innerhalb der vereinbarten Zinsbindung liegt.
Wirkung über die gesamte Rückzahlungsdauer
Bleibt der Sollzins von 4,43 Prozent auch nach der Zinsbindung bestehen, verkürzt die Sondertilgung die Rückzahlung von 26 Jahren und 5 Monaten auf 25 Jahre und 4 Monate und spart insgesamt 15.186 Euro Zinsen. Dieser Wert ist eine Modellannahme, kein vereinbarter Wert — die Anschlusskondition steht erst nach zehn Jahren fest.
Für die Einordnung reicht der belastbare Teil: 10.000 Euro Sondertilgung bringen innerhalb der Zinsbindung 2.474 Euro. Das entspricht einer Verzinsung von rund 4,43 Prozent über fünf Jahre — nämlich genau dem Sollzins, den du nicht mehr zahlst, und zwar ohne Steuer und ohne Kursrisiko. Eine Geldanlage muss nach Steuern mehr bringen, damit sie die Sondertilgung schlägt. Mehr dazu im Ratgeber Sondertilgung im Detail.
Wann eine hohe Tilgung die falsche Entscheidung ist
Eine hohe Anfangstilgung senkt die Zinskosten zuverlässig. Sie ist trotzdem nicht in jeder Konstellation die richtige Wahl, weil sie Liquidität bindet, die du nicht zurückholen kannst. Das gilt bei den aktuellen Konditionen genauso.
- Sicheres Einkommen und ein Haushaltsüberschuss, der die höhere Rate ohne Verzicht trägt
- Immobilie soll langfristig selbst genutzt werden, kein Verkauf in Sicht
- Rückzahlung soll vor dem Renteneintritt abgeschlossen sein — 3 Prozent Anfangstilgung erreichen die Volltilgung 17 Jahre und 9 Monate früher als 1 Prozent
- Keine teureren Schulden daneben: Ein Dispo oder Ratenkredit mit höherem Zins gehört zuerst weg
- Liquiditätsreserve von mehreren Monatsraten steht bereits separat bereit
- Keine Rücklage: Wer mit 3 statt 2 Prozent tilgt und dafür die letzten 292 Euro Spielraum im Monat aufgibt, finanziert die nächste Heizungsreparatur über den Dispo — zu einem deutlich höheren Zins als 4,43 Prozent
- Verkauf innerhalb der Zinsbindung geplant: Bei vorzeitiger Ablösung wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, die schneller getilgte Restschuld hilft dann wenig
- Instandhaltungsrücklage steht noch aus: Eine Sondertilgung ist unwiderruflich, eine Rücklage bleibt verfügbar — wer beides gegeneinander abwägt, sollte die Rücklage zuerst aufbauen
- Kurz bevorstehende Einkommenslücke, etwa Elternzeit oder Selbstständigkeit: Eine einmal vereinbarte Rate lässt sich nicht ohne Weiteres senken
- Eine bestehende Anlage mit höherer Rendite nach Steuern als der Sollzins — dieser Fall ist bei über 4 Prozent Sollzins allerdings selten geworden
§ 489 BGB: Nach zehn Jahren raus, ohne Vorfälligkeitsentschädigung
Neben der Sondertilgung gibt es einen zweiten Hebel, den viele Darlehensnehmer nicht kennen, weil er nicht im Vertrag steht, sondern im Gesetz. Nach § 489 BGB darfst du ein Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kündigen — mit einer Frist von sechs Monaten und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung vereinbart wurde, und es lässt sich vertraglich nicht abbedingen.
- Fristbeginn: vollständige Auszahlung des Darlehens, nicht Vertragsunterschrift. Bei einem Neubau mit Auszahlung in Raten zählt die letzte Rate.
- Kündigungsfrist: sechs Monate. Wer zum Stichtag ablösen will, muss ein halbes Jahr vorher kündigen.
- Kosten: keine Vorfälligkeitsentschädigung. Du löst die Restschuld ab oder finanzierst sie bei einem anderen Anbieter um.
Praktisch heißt das für den Muster-Tilgungsplan: Die 262.128 Euro Restschuld nach zehn Jahren sind kein Zwang, sondern ein Entscheidungspunkt. Wer eine 20-jährige Zinsbindung abgeschlossen hat und nach zehn Jahren günstigere Konditionen sieht, kann wechseln. Wer eine 15-jährige Bindung hat, ebenfalls. Der Hebel ist umso wertvoller, je länger die vereinbarte Bindung ist — deshalb kostet eine lange Zinsbindung weniger Flexibilität, als ihr Aufschlag vermuten lässt.
Unsere Einschätzung
Bei den aktuellen Konditionen entscheidet die Anfangstilgung mehr über die Gesamtkosten als die Jagd nach dem letzten Zehntelprozentpunkt beim Zins. Der Muster-Tilgungsplan zeigt es in einer Zahl: Bei 350.000 Euro, 4,43 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung liegen nach zehn Jahren 137.178 Euro Zinsen hinter dir und 262.128 Euro Restschuld vor dir. Wer stattdessen 3 Prozent tilgt, zahlt 292 Euro mehr im Monat und steht nach zehn Jahren mit 218.192 Euro Restschuld da.
Unsere Empfehlung: Rechne zuerst, wie viel Rate du dauerhaft tragen kannst, und setze die Anfangstilgung so hoch wie möglich — aber nicht so hoch, dass keine Reserve mehr bleibt. Die Differenz legst du in ein Sondertilgungsrecht von mindestens 5 Prozent pro Jahr. Und prüfe vor der Unterschrift, ob eine längere Zinsbindung infrage kommt: Nach zehn Jahren kommst du über § 489 BGB ohnehin heraus, wenn du willst.
Häufige Fragen
Forward-Darlehen oder lieber abwarten?
Ein Forward-Darlehen sichert dir heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in 12 bis 60 Monaten fällig wird. Die ING verlangt dafür in den ersten zwölf Forward-Monaten keinen Aufschlag, danach 0,012 Prozentpunkte je Monat für die Monate 13 bis 48 und 0,010 Prozentpunkte je Monat für die Monate 49 bis 60. Angeboten wird es nur bei Anschlussfinanzierungen und nur für Zinsbindungen von fünf bis 15 Jahren. Abwarten lohnt sich nur, wenn die Bauzinsen bis zum Ablauf deiner Bindung gleich bleiben oder fallen. Der Trend zeigt aktuell nach oben: Die Top-Kondition für zehn Jahre ist im September binnen zwei Wochen um 0,32 Prozentpunkte gestiegen. Sicher vorhersagen kann den Zinsmarkt niemand, auch wir nicht. Der Aufschlag ist deine Prämie für Planungssicherheit. Die genannten ING-Konditionen haben den Stand September 2026.
Was ist der Unterschied zwischen Forward-Darlehen und Prolongation?
Eine Prolongation ist die Verlängerung deines bestehenden Kredits bei deiner aktuellen Bank, die Konditionen werden 3 bis 6 Monate vor Auslauf festgelegt. Ein Forward-Darlehen ist dagegen ein neuer Kredit, den du Monate oder Jahre im Voraus abschließt, oft bei einer anderen Bank. Beim Forward-Darlehen vergleichst du Anbieter und kannst wechseln, bei der Prolongation bleibst du bei deiner Hausbank. Beide Wege werden bepreist: Die ING gibt 0,15 Prozentpunkte Rabatt, wenn sie ein eigenes Darlehen verlängert, und 0,10 Prozentpunkte, wenn ein Kunde mit seiner Anschlussfinanzierung von einer anderen Bank zu ihr wechselt. Der Rabatt entscheidet aber nicht allein, der Grundzins tut es. Die genannten ING-Konditionen haben den Stand September 2026.
Wie hoch sind die Bauzinsen im September 2026?
Am 11. September 2026 lag der beste Effektivzins für eine zehnjährige Zinsbindung bei einem Beleihungsauslauf bis 60 Prozent bei 4,06 Prozent. Bei 80 Prozent Beleihung waren es 4,26 Prozent, bei 90 Prozent 4,48 Prozent. Bis zum 21. September ist der Tageswert für zehn Jahre Zinsbindung auf 4,32 Prozent effektiv gestiegen, der Index-Durchschnitt liegt bei rund 4,1 Prozent. Über alle Zinsbindungen von fünf bis zwanzig Jahren reicht die Bandbreite von 4,2 bis 4,8 Prozent effektiv. Der Trend zeigt klar nach oben: Die Top-Kondition für zehn Jahre ist binnen zwei Wochen um 0,32 Prozentpunkte gestiegen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Empfehlung: 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital. Mindestens die Kaufnebenkosten (8 bis 15 Prozent vom Kaufpreis) solltest du selbst tragen. Mit weniger Eigenkapital steigt der Zinssatz spürbar: Bei zehn Jahren Zinsbindung und einem Nettodarlehen ab 300.000 Euro verlangt die ING bei einem Beleihungsauslauf bis 60 Prozent 4,36 Prozent Sollzins, bis 95 Prozent dagegen 4,74 Prozent. Das sind 0,38 Prozentpunkte Aufschlag. Am Markt liegt der beste Effektivzins für zehn Jahre bei 60 Prozent Beleihung bei 4,06 Prozent und bei 90 Prozent bei 4,48 Prozent. Die genannten ING-Konditionen haben den Stand September 2026.
Wie funktioniert eine Baufinanzierung?
Die Bank zahlt dir das Darlehen aus, du sicherst es mit einer Grundschuld auf der Immobilie ab und zahlst es monatlich in einer festen Annuität (Zins + Tilgung) zurück. Während der Sollzinsbindung bleibt der Zinssatz konstant. Nach Ablauf der Bindung verhandelst du den Restbetrag neu. Mehr im Glossar unter Hypothek.
Wie lange sollte die Sollzinsbindung sein?
Die Zinskurve ist am kurzen Ende derzeit flach: Bei einem Nettodarlehen ab 300.000 Euro und einem Beleihungsauslauf bis 60 Prozent verlangt die ING für fünf Jahre Bindung 4,32 Prozent Sollzins und für zehn Jahre 4,36 Prozent, also nur 0,04 Prozentpunkte mehr. Danach wird es deutlich teurer: 15 Jahre kosten 4,64 Prozent, 20 Jahre 4,85 Prozent, 30 Jahre 5,03 Prozent. Weil die Bauzinsen seit Anfang September klar steigen, ist die kurze Bindung kein günstiger Kompromiss, sondern ein Zinsänderungsrisiko in fünf Jahren. Wichtig: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung hast du nach § 489 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist, auch bei längerer Bindung. Eine lange Zinsbindung kostet dich also weniger Flexibilität, als ihr Aufschlag vermuten lässt. Die genannten ING-Konditionen haben den Stand September 2026.
Welche Tilgung ist sinnvoll?
Mindestens 2 Prozent, besser 3 Prozent Anfangstilgung. Bei 350.000 Euro Darlehen, 4,43 Prozent Sollzins, zehn Jahren Zinsbindung und einer Beleihung bis 80 Prozent dauert die Volltilgung mit 1 Prozent Anfangstilgung 38 Jahre und 4 Monate, mit 2 Prozent 26 Jahre und 5 Monate und mit 3 Prozent 20 Jahre und 7 Monate. Die Monatsrate steigt dabei von 1.584 auf 1.875 und 2.167 Euro. Über die gesamte Rückzahlungsdauer trennen 1 und 3 Prozent Anfangstilgung 193.834 Euro an Zinsen. Vereinbare zusätzlich ein Sondertilgungsrecht von mindestens 5 Prozent pro Jahr. Die Laufzeitangaben unterstellen, dass der Sollzins über die gesamte Rückzahlungsdauer gilt; vereinbart ist er für zehn Jahre. Die genannten ING-Konditionen haben den Stand September 2026.
Wie wirkt sich eine höhere Tilgungsrate auf die Gesamtlaufzeit meiner Baufinanzierung aus?
Sehr stark, und zwar überproportional. Bei 350.000 Euro Darlehen, 4,43 Prozent Sollzins, zehn Jahren Zinsbindung und einer Beleihung bis 80 Prozent dauert die Volltilgung mit 1 Prozent Anfangstilgung 38 Jahre und 4 Monate. Mit 2 Prozent sind es 26 Jahre und 5 Monate, mit 3 Prozent nur noch 20 Jahre und 7 Monate. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet jeweils 292 Euro mehr im Monat, verkürzt die Rückzahlung aber um fast zwölf beziehungsweise knapp sechs Jahre. Der Grund: Die Mehrzahlung landet vollständig in der Tilgung und senkt damit sofort die Basis, auf die Zinsen berechnet werden. Die Laufzeitangaben unterstellen, dass der Sollzins über die gesamte Rückzahlungsdauer gilt; vereinbart ist er für zehn Jahre. Die genannten ING-Konditionen haben den Stand September 2026.
Wie berechne ich meine Zinsersparnis bei einer Sondertilgung von 10.000 Euro?
In vier Schritten. Erstens: Restschuld zum Zeitpunkt der Sondertilgung ermitteln. Bei 350.000 Euro Darlehen, 4,43 Prozent Sollzins, 2 Prozent Anfangstilgung und einer Beleihung bis 80 Prozent stehen am Ende von Jahr 5 noch 310.901 Euro offen. Zweitens: 10.000 Euro abziehen, das ergibt 300.901 Euro. Die Monatsrate von 1.875,42 Euro bleibt unverändert. Drittens: Der eingesparte Zins beträgt im ersten Monat danach 10.000 mal 4,43 Prozent geteilt durch 12, also 36,92 Euro, und wächst Monat für Monat, weil der Betrag zusätzlich tilgt. Viertens: Über die restlichen fünf Jahre der Zinsbindung summiert sich das auf 2.474 Euro. Die Restschuld nach zehn Jahren sinkt damit von 262.128 auf 249.654 Euro, also um 12.474 Euro. Faustregel: Eine Sondertilgung verzinst sich mit genau dem Sollzins, den du nicht mehr zahlst, steuerfrei und ohne Kursrisiko. Die genannten ING-Konditionen haben den Stand September 2026.
Wie erstelle ich einen Tilgungsplan für die gesamte Laufzeit?
Du brauchst vier Angaben: Darlehenshöhe, Sollzins, anfängliche Tilgung und Zinsbindung. Die Monatsrate ergibt sich aus Darlehenssumme mal (Sollzins plus Anfangstilgung) geteilt durch 12. Bei 350.000 Euro, 4,43 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung sind das 1.875,42 Euro. Danach rechnest du je Monat zwei Zeilen: Zinsanteil gleich Restschuld mal Sollzins geteilt durch 12, Tilgungsanteil gleich Monatsrate minus Zinsanteil. Die neue Restschuld ist die alte minus Tilgungsanteil. Im ersten Monat sind das 1.292,08 Euro Zinsen und 583,33 Euro Tilgung. Diese Schleife läuft 120 Mal für zehn Jahre Zinsbindung. Nach zehn Jahren stehen bei diesem Beispiel 262.128 Euro Restschuld offen, gezahlt wurden 137.178 Euro Zinsen und 87.872 Euro Tilgung. Wichtig: Für den Tilgungsplan gilt immer der Sollzins, nie der Effektivzins. Die genannten ING-Konditionen haben den Stand September 2026.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.