So funktioniert der Baufinanzierungsrechner
Kurz & knapp: Mit dem Baufinanzierungsrechner berechnest du in unter einer Minute Monatsrate, Restschuld und Gesamtkosten deiner Immobilienfinanzierung. Du gibst Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzinsbindung und Anfangstilgung ein — der Rechner liefert dir Sollzins, Effektivzins und einen kompletten Tilgungsplan. Bei einem 350.000-EUR-Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung und 2 % Anfangstilgung liegt die Monatsrate aktuell zwischen 1.510 und 1.690 EUR — je nachdem, welchen der über 400 Anbieter du wählst.
Stand der Bauzinsen: Mai 2026
Eine Baufinanzierung ist die größte finanzielle Entscheidung der meisten Menschen. Ein paar Zehntel Prozent Zinsunterschied entscheiden hier nicht über einen Wochenend-Trip, sondern über fünfstellige Beträge. Genau deshalb braucht es einen Rechner, der dir vor dem ersten Beratungsgespräch zeigt, wo du finanziell stehst — ohne Anmeldung, ohne Lead-Wall, ohne Verkaufsdruck.
Dieser Ratgeber zeigt dir, wie der Baufinanzierungsrechner funktioniert, welche Eingaben wirklich zählen, und was deine Monatsrate bei 200.000, 300.000 oder 500.000 EUR Darlehen heute kostet.
Der Baufinanzierungsrechner ist im Kern ein Annuitätenrechner. Er nimmt vier Eingaben — Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzinsbindung und Anfangstilgung — und liefert vier Ergebnisse: deine Monatsrate, die Restschuld am Ende der Zinsbindung, die Gesamtkosten und einen vollständigen Tilgungsplan.
Du gibst rein, was du finanzieren willst. Der Rechner zeigt dir, was du zahlen wirst.
Hierbei greift Capitalo auf den Marktdurchschnitt der besten Bauzinsen am deutschen Markt aus über 400 Anbietern zurück — also nicht auf Konditionen einer einzelnen Bank, sondern auf den realistisch erreichbaren Zinskorridor. Du siehst sofort, ob deine Wunsch-Rate machbar ist oder ob du beim Eigenkapital nachsteuern musst.
Was du eingibst — und was rauskommt
| Eingabe | Was es bedeutet |
|---|---|
| Kaufpreis | Der Preis der Immobilie inkl. Modernisierungs- oder Baukosten |
| Eigenkapital | Was du selbst einbringst (Spareinlagen, Bausparvertrag, geschenktes Geld) |
| Sollzinsbindung | Wie lange der Zinssatz garantiert ist (5/10/15/20 Jahre) |
| Anfangstilgung | Welcher Anteil der Rate auf die Schuldentilgung entfällt (1–5 %) |
| Ergebnis | Was du daraus liest |
|---|---|
| Monatsrate | Was monatlich tatsächlich vom Konto geht |
| Sollzins / Effektivzins | Sollzins = reiner Zinssatz, Effektivzins = inkl. Nebenkosten |
| Restschuld am Ende der Zinsbindung | Was du danach noch finanzieren musst (Anschlussfinanzierung) |
| Tilgungsplan | Monat für Monat: Zinsanteil, Tilgungsanteil, Restschuld |
Annuitätenrechnung in einer Formel erklärt
Die Mathematik dahinter ist überraschend einfach. Die anfängliche Monatsrate berechnest du so:
Monatsrate = Darlehen × (Sollzins % + Anfangstilgung %) / 100 / 12
Beispiel: 300.000 EUR Darlehen, 3,80 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung:
300.000 × (3,80 + 2) / 100 / 12 = 1.450 EUR
Diese Rate bleibt während der gesamten Sollzinsbindung gleich — daher der Name „Annuität". Was sich Monat für Monat verschiebt: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Genau das macht der Rechner sichtbar, wenn er dir den Tilgungsplan zeigt.
Die Eingabewerte erklärt: Was du wirklich brauchst
Bevor du den Rechner bedienst, lohnt es sich, die fünf Eingabewerte einzeln zu verstehen. Jeder einzelne ist ein Hebel — und manche Hebel sind viel stärker, als die meisten Eigenheim-Käufer denken.
Kaufpreis und Eigenkapital
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto besser wird dein Zinssatz. Banken belohnen niedriges Risiko.
Faustregel: 20–30 % Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler — zusammen ca. 10–15 % je nach Bundesland). Wer eine 400.000-EUR-Immobilie kauft, sollte also idealerweise 100.000–160.000 EUR plus Nebenkosten beisteuern können.
Reicht dein Eigenkapital dafür nicht? Dann lohnt es sich, die Differenz konkret zu sehen — denn bei höherem Beleihungsauslauf steigt der Zinssatz spürbar (mehr dazu weiter unten).
Sollzinsbindung — wie lange du den Zins fixierst
Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange dein Zinssatz garantiert ist. Üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre.
Die Logik dahinter ist einfach: Je länger die Bank dir den Zins garantieren muss, desto höher das Risiko für sie — und damit der Zinsaufschlag. Konkret heißt das in der aktuellen Marktphase (Mai 2026):
- 5 Jahre Bindung ist meist 0,05–0,15 % günstiger als 10 Jahre
- 15 Jahre Bindung ist meist 0,20–0,30 % teurer als 10 Jahre
- 20 Jahre Bindung liegt nochmal darüber
Anfangstilgung — der Hebel für die Laufzeit
Die Anfangstilgung ist der Anteil der Monatsrate, der nicht für Zinsen, sondern für die Schuldentilgung draufgeht. Klingt technisch, ist aber der vielleicht wichtigste Hebel überhaupt.
| Anfangstilgung | Laufzeit bis Volltilgung (bei 3,80 % Sollzins) |
|---|---|
| 1 % | ca. 47 Jahre |
| 2 % | ca. 28 Jahre |
| 3 % | ca. 22 Jahre |
| 4 % | ca. 18 Jahre |
Mit jedem Prozentpunkt mehr Tilgung verkürzt sich die Laufzeit dramatisch — und mit ihr die Gesamt-Zinslast. Wer 300.000 EUR aufnimmt und mit 3 % statt 2 % tilgt, spart über die volle Laufzeit fast 50.000 EUR an Zinsen.
Beleihungsauslauf — warum 80 % günstiger als 95 % ist
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert — also: wie hoch die Bank dir die Immobilie beleiht. Bei 400.000 EUR Kaufpreis und 320.000 EUR Darlehen liegt er bei 80 %.
Was viele Eigenheim-Käufer unterschätzen: Der Beleihungsauslauf ist einer der größten Zins-Treiber überhaupt. Banken klassifizieren ihre Konditionen in Stufen — und der Sprung von 80 % auf 90 % oder 95 % kostet richtig Geld.
| Beleihungsauslauf | Effektivzins-Range Mai 2026 (10 J SZB) |
|---|---|
| bis 50 % | 3,55 – 3,74 % |
| bis 60 % | 3,60 – 3,87 % |
| bis 80 % | 3,73 – 3,97 % |
| bis 90 % | 3,84 – 4,18 % |
| bis 95 % | 4,03 – 4,47 % |
| über 95 % | 4,14 – 5,28 % |
Stand: Mai 2026, beste verfügbare Konditionen am deutschen Markt aus über 400 Anbietern.
Sollzins vs. Effektivzins — der entscheidende Unterschied
Hier passieren in der Praxis die meisten Vergleichs-Fehler. Banken werben gerne mit dem Sollzins, weil der schöner aussieht. Vergleichbar wird es erst beim Effektivzins.
- Sollzins
- Reiner Zinssatz auf das Darlehen. Sagt nichts über die tatsächlichen Gesamtkosten aus.
- Effektivzins
- Sollzins plus alle preisbestimmenden Faktoren (z.B. Bearbeitungskosten, Schätzungsgebühren, Restschuldversicherungs-Pflicht). Gesetzlich in § 6 Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt — er muss alle Kosten abbilden, die mit der Finanzierung untrennbar verbunden sind.
Genau deshalb darfst du nur Effektivzinsen vergleichen — Sollzins-Vergleiche sind rechtlich erlaubt, aber praktisch nutzlos. Faustregel: Liegen Sollzins und Effektivzins weit auseinander, lohnt der genaue Blick in die Konditionen. Bei seriösen Anbietern beträgt die Differenz meist 0,05–0,10 %.
Beispielrechnungen mit aktuellen Bauzinsen (Stand Mai 2026)
Genug Theorie. Schauen wir uns drei realistische Szenarien an. Alle Zahlen basieren auf dem Marktdurchschnitt der besten verfügbaren Effektivzinsen aus über 400 Anbietern, Stand Mai 2026.
Berechnungsbasis für alle Beispiele: Beleihungsauslauf 80 %, Anfangstilgung 2 %, Sollzinsbindung wie angegeben. Konkrete Konditionen hängen von deiner Bonität, der Region und der Immobilie ab.
Beispiel 1: 200.000 EUR Darlehen, 10 Jahre Zinsbindung
Eckdaten: Kaufpreis ca. 250.000 EUR, Eigenkapital ca. 50.000 EUR, Sollzinsbindung 10 Jahre, Sollzins 3,80 %, Effektivzins 3,87 %, Anfangstilgung 2 %.
| Monatsrate | 967 EUR |
| Gezahlte Zinsen in 10 Jahren | 67.431 EUR |
| Tilgung in 10 Jahren | 48.569 EUR |
| Restschuld nach 10 Jahren | 151.431 EUR |
Was bedeutet das? Du zahlst über 10 Jahre fast 67.500 EUR an Zinsen — und hast danach immer noch 151.500 EUR offen. Diese Restschuld musst du anschließend mit einer Anschlussfinanzierung neu vereinbaren. Genau hier lohnt sich der Blick auf den Forward-Darlehen-Rechner: Du kannst dir die Konditionen für die Anschlussfinanzierung schon heute sichern.
Beispiel 2: 300.000 EUR Darlehen, 10 Jahre Zinsbindung
Eckdaten: Kaufpreis ca. 375.000 EUR, Eigenkapital ca. 75.000 EUR, sonst wie Beispiel 1.
| Monatsrate | 1.450 EUR |
| Gezahlte Zinsen in 10 Jahren | 101.146 EUR |
| Tilgung in 10 Jahren | 72.854 EUR |
| Restschuld nach 10 Jahren | 227.146 EUR |
Wenn dich jemand fragt, was eine Baufinanzierung von 300.000 EUR konkret kostet, dann ist die Antwort: Rund 1.450 EUR im Monat. Über 10 Jahre zahlst du etwas mehr als 100.000 EUR an Zinsen — bevor du überhaupt über die Hälfte der Schuld getilgt hast.
Beispiel 3: 500.000 EUR Darlehen, 15 Jahre Zinsbindung
Bei größeren Summen lohnt sich oft eine längere Zinsbindung, weil die Zinslast über die volle Laufzeit massiv ins Geld geht und Planungssicherheit wichtiger wird.
Eckdaten: Kaufpreis ca. 625.000 EUR, Eigenkapital ca. 125.000 EUR, Sollzinsbindung 15 Jahre, Sollzins 4,06 %, Effektivzins 4,14 %, Anfangstilgung 2 %.
| Monatsrate | 2.525 EUR |
| Gezahlte Zinsen in 15 Jahren | 248.416 EUR |
| Tilgung in 15 Jahren | 206.084 EUR |
| Restschuld nach 15 Jahren | 293.916 EUR |
Eine halbe Million Darlehen kostet dich pro Monat 2.525 EUR. Über 15 Jahre zahlst du knapp 250.000 EUR an Zinsen — und bist trotzdem erst zur Hälfte durch. Genau deshalb ist bei dieser Größenordnung jedes Zehntel Prozent Zinsunterschied bare Münze: 0,1 % weniger Sollzins entspricht etwa 7.500 EUR Ersparnis über 15 Jahre.
Was passiert, wenn du den Beleihungsauslauf reduzierst?
Spielen wir das durch. Ein Darlehen über 350.000 EUR, 10 Jahre Zinsbindung, 2 % Anfangstilgung — einmal mit 80 % Beleihung, einmal mit 95 %.
| Beleihung | Sollzins | Monatsrate | Zinsen 10 J |
|---|---|---|---|
| 80 % | 3,70 % | 1.663 EUR | 114.949 EUR |
| 95 % | 4,10 % | 1.779 EUR | 127.150 EUR |
Differenz: 117 EUR pro Monat — und über 10 Jahre rund 12.200 EUR mehr Zinsen, nur weil 15 % Eigenkapital fehlten. Banken kalkulieren in Klassen, kleine Eigenkapital-Differenzen können ganze Konditionsstufen ausmachen.
Wenn du knapp an einer Stufe vorbei bist — Verwandtendarlehen, Bausparvertrag-Auflösung oder verschobener Kaufzeitpunkt — kann sich das fünfstellig rentieren.
Tilgung und Sondertilgung: Der unterschätzte Effekt
Die Anfangstilgung ist der größte Hebel überhaupt — und gleichzeitig der, den die wenigsten Eigenheim-Käufer aktiv gestalten. Banken schlagen meist 2 % vor, weil das die Standard-Schraube ist. Aber die Mathematik lohnt einen zweiten Blick.
Anfangstilgung: 2 % oder 3 %?
Vergleichen wir zwei identische Darlehen mit unterschiedlicher Anfangstilgung. Annahme: 300.000 EUR Darlehen, Sollzins 3,80 % über die gesamte Laufzeit.
| 2 % Tilgung | 3 % Tilgung | |
|---|---|---|
| Monatsrate | 1.450 EUR | 1.700 EUR |
| Gesamt-Laufzeit | ~28 Jahre | ~22 Jahre |
| Gesamt-Zinsen | ~188.300 EUR | ~140.000 EUR |
Hingegen ist eine zu hohe Anfangstilgung gefährlich, wenn das Haushaltsbudget knapp gerechnet ist. Faustregel: Die Monatsrate sollte 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens nicht überschreiten — wegen Nebenkosten, Rücklagen für Reparaturen und Lebenshaltung.
Was Sondertilgungen wirklich bringen — gerechnet
Sondertilgungen sind freiwillige Extra-Tilgungen, die nicht über die monatliche Rate laufen. Bonus, Steuer-Erstattung, Erbe — wenn du das in die Baufinanzierung steckst, hat das massive Auswirkungen.
Ein Beispiel: 300.000 EUR Darlehen, Sollzins 3,80 %, 2 % Anfangstilgung — einmal ohne, einmal mit jährlich 5.000 EUR Sondertilgung.
| Ohne Sondertilgung | Mit 5.000 EUR/Jahr | |
|---|---|---|
| Gesamt-Laufzeit | ~28 Jahre | ~19 Jahre |
| Gesamt-Zinsen | ~188.300 EUR | ~122.300 EUR |
Spezial-Rechner für deine konkrete Situation
Der Baufinanzierungsrechner liefert dir die Gesamtübersicht. Für tiefere Einzel-Aspekte gibt es spezialisierte Tools — alle kostenlos, alle ohne Anmeldung.
Tilgungsrechner — Tilgungsplan für die gesamte Laufzeit
Der allgemeine Baufi-Rechner zeigt dir die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Wenn du wissen willst, wie sich Zinsanteil und Tilgungsanteil Monat für Monat verschieben — und wann du komplett schuldenfrei bist — nutzt du den Tilgungsrechner. Ideal, wenn du verschiedene Tilgungs-Szenarien gegeneinander stellen willst.
Hypothekenrechner — für Bestandsimmobilien und Anschlussfinanzierung
Der Hypothekenrechner ist die richtige Wahl, wenn du nicht neu finanzierst, sondern eine bestehende Hypothek umschulden oder eine Anschlussfinanzierung verhandeln willst. Er rechnet mit Restschuld-Inputs statt mit Kaufpreis und Eigenkapital.
Nebenkostenrechner — Grunderwerbsteuer, Notar, Makler
Was viele Käufer verdrängen: Auf den Kaufpreis kommen 8–15 % Nebenkosten obendrauf — abhängig vom Bundesland. Der Nebenkostenrechner Hauskauf zeigt dir die exakte Belastung pro Bundesland: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (~1,5 %), Grundbuch (~0,5 %), Makler (bis 3,57 %).
Forward-Darlehen-Rechner — Zinsen heute sichern
Wenn deine Sollzinsbindung in den nächsten 5 Jahren ausläuft, kannst du dir mit einem Forward-Darlehen schon heute den aktuellen Zins für die Anschlussfinanzierung sichern — gegen einen kleinen Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Der Forward-Darlehen-Rechner zeigt dir, ab wann sich das lohnt.
Budgetrechner — Wie viel Haus kannst du dir leisten?
Der Budgetrechner Baufinanzierung dreht die Logik um: Du gibst dein Netto-Einkommen und deine Wunsch-Monatsrate ein — er rechnet dir aus, welche Darlehenssumme realistisch ist und welchen Kaufpreis du dir leisten kannst. Perfekt für die erste Standortbestimmung, bevor du mit der Immobiliensuche startest.
Wer den tagesaktuellen Zinsstand sehen will, findet ihn in unserer Übersicht zu aktuellen Bauzinsen — inklusive Spread zwischen den günstigsten und teuersten Anbietern.
Disclaimer
Die Beispielrechnungen basieren auf einem Beleihungsauslauf von 80 %, einer Anfangstilgung von 2 % und der angegebenen Sollzinsbindung. Konkrete Konditionen hängen von deiner Bonität, deinem Eigenkapital, der Immobilie und der Region ab.
Stand der Bauzinsen: Mai 2026. Bauzinsen ändern sich täglich — den tagesaktuellen Stand findest du in unserem Vergleich.
Dieser Rechner liefert eine erste Orientierung und ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung. Für ein verbindliches Angebot vergleichen wir bei über 400 Anbietern und kalkulieren die Konditionen für deine konkrete Situation — kostenlos, transparent und ohne Vermittlungs-Druck.
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Häufige Fragen
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Die Restschuld muss anschlussfinanziert werden — entweder bei deiner aktuellen Bank (Prolongation) oder bei einem neuen Anbieter (Umschuldung). Du kannst auch ein Forward-Darlehen abschließen, wenn du Zinssicherheit für die Anschlussphase willst.
Kann ich die Hypothek vorzeitig ablösen?
Ja, aber: Bei einer Kündigung vor Ablauf der Zinsbindung darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB). Nach 10 Jahren Laufzeit hast du laut § 489 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht — auch wenn die Zinsbindung länger läuft.
Sollzins oder Effektivzins — welche Zahl ist relevant?
Beide. Der Sollzins ist die Basis für die Berechnung deiner Rate. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle Nebenkosten und ist die einzige zwischen Anbietern wirklich vergleichbare Größe — vorgeschrieben durch die Preisangabenverordnung.
Welche Zinsen sind aktuell marktüblich?
Stand 04.05.2026 liegen die Effektivzinsen für eine 10-jährige Zinsbindung bei einem Standardprofil zwischen 3,65 und 4,20 %. Die Übersicht aller Anbieter zeigt dir tagesaktuelle Konditionen.
Wie hoch ist der Forward-Aufschlag pro Monat?
Der Forward-Aufschlag liegt typischerweise bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit. Manche Banken verzichten in den ersten 6 bis 12 Monaten ganz auf einen Aufschlag. Die genaue Höhe hängt von Anbieter, Zinsentwicklung und deiner Bonität ab. Die exakten Konditionen erfährst du nach individueller Anfrage.
Wie früh kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
In der Regel kannst du dir den Zins bis zu 60 Monate (5 Jahre) vor Auslauf deiner aktuellen Zinsbindung sichern. Einige Anbieter gehen sogar bis 66 Monate. Allerdings: Je länger der Vorlauf, desto höher der Aufschlag — und desto unsicherer die Marktentwicklung. Praktisch sinnvoll sind meistens 12 bis 36 Monate.
Was passiert, wenn die Zinsen bis zum Stichtag sinken?
Du bist trotzdem an den vereinbarten Forward-Zins gebunden — das nennt sich Abnahmeverpflichtung. Sinken die Marktzinsen bis zum Auslauf deiner alten Zinsbindung, zahlst du also mehr als ein Neuabschluss zu diesem Zeitpunkt kosten würde. Der Forward-Aufschlag ist deine Versicherungsprämie gegen das Zinsänderungsrisiko — und wie jede Versicherung kann sie sich im Nachhinein als überflüssig erweisen.
Kann ich ein Forward-Darlehen widerrufen?
Bei Vertragsabschluss gilt das gesetzliche Widerrufsrecht von 14 Tagen nach § 495 BGB in Verbindung mit § 491a BGB für Verbraucherbaufinanzierungen. Nach Ablauf der Widerrufsfrist bist du an die Abnahme gebunden. Eine Auflösung gegen Vorfälligkeitsentschädigung ist möglich, aber teuer.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.