Baufinanzierungsrechner: Monatsrate, Zinsen und Tilgung in einer Minute berechnen

So funktioniert der Baufinanzierungsrechner

Eine Baufinanzierung ist die größte finanzielle Entscheidung der meisten Menschen. Ein paar Zehntel Prozentpunkte Zinsunterschied entscheiden hier nicht über einen Wochenendtrip, sondern über fünfstellige Beträge. Der Rechner oben zeigt dir vor dem ersten Beratungsgespräch, wo du finanziell stehst. Dieser Text erklärt, was er rechnet, welche Eingabe welchen Hebel hat und was deine Rate bei den aktuell verfügbaren Konditionen tatsächlich kostet.

Was der Rechner macht

Der Baufinanzierungsrechner ist im Kern ein Annuitätenrechner. Er nimmt vier Eingaben — Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzinsbindung und Anfangstilgung — und liefert vier Ergebnisse: die Monatsrate, die Restschuld am Ende der Zinsbindung, die Gesamtkosten und einen Tilgungsplan.

Ohne Anmeldung, ohne Datenabgabe

Der Baufinanzierungsrechner auf dieser Seite verlangt keine Registrierung, keine E-Mail-Adresse, keine Telefonnummer, keinen Namen und keine Adresse. Du gibst Kaufpreis, Eigenkapital, Zinsbindung und Tilgung ein und siehst das vollständige Ergebnis sofort auf dieser Seite — ohne Rückruf, ohne Newsletter-Anmeldung, ohne dass du irgendwo Kontaktdaten hinterlässt.

Das ist keine Selbstverständlichkeit. Bei vielen Finanzierungsrechnern erscheint das Ergebnis erst, nachdem du Kontaktdaten hinterlassen hast — manchmal erst nach einem Telefonat. Dahinter steht ein anderes Geschäftsmodell: Dort ist nicht die Berechnung das Produkt, sondern deine Kontaktdaten, die als Lead an Vermittler verkauft werden. Wer so arbeitet, hat ein Interesse daran, dass du die Zahl nicht ohne Gespräch bekommst.

Capitalo verdient an Provisionen der Anbieter, nicht am Verkauf von Kontaktdaten. Deshalb ist der Rechner frei zugänglich und liefert auch dann ein vollständiges Ergebnis, wenn du danach nirgendwo klickst.

Monatsrate berechnen: die Formel und ein Rechenweg

Die anfängliche Monatsrate einer Annuitätenfinanzierung ergibt sich aus einer einzigen Formel:

Diese Rate bleibt über die gesamte Sollzinsbindung konstant — daher der Name Annuität. Was sich Monat für Monat verschiebt, ist die Aufteilung: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Im ersten Monat des 350.000-EUR-Darlehens entfallen 1.292 EUR auf Zinsen und 583 EUR auf die Tilgung.

Den Effektivzins rechnest du nicht selbst

Der Effektivzins ist gesetzlich definiert und enthält alle preisbestimmenden Kosten der Finanzierung. Du kannst ihn nicht aus dem Sollzins herleiten, weil er von den Nebenkosten, der unterstellten Anfangstilgung und der Auszahlungsmodalität abhängt. Verbindlich bekommst du ihn im ESIS, dem Europäischen Standardisierten Merkblatt, das jeder Anbieter vor Vertragsschluss aushändigen muss — es ist der gesetzliche Vergleichsmaßstab.

In der aktuellen ING-Konditionsliste liegt der Effektivzins 0,12 bis 0,16 Prozentpunkte über dem jeweiligen Sollzins.

Monatsrate nach Darlehenshöhe

Die folgende Tabelle beantwortet die Frage, die die meisten Nutzer wirklich stellen: Was kostet mich ein Darlehen dieser Größe im Monat? Alle Werte gelten für dieselbe Konstellation — 10 Jahre Sollzinsbindung, Beleihungsauslauf bis 80 Prozent, 2 Prozent Anfangstilgung.

Konditionen der ING, Stand September 2026, 10 Jahre Sollzinsbindung, Beleihungsauslauf bis 80 Prozent, 2 Prozent Anfangstilgung, Listenkonditionen ohne Rabatte. Der Sollzins folgt der Darlehensklasse: bis 250.000 EUR gilt die Klasse ab 150.000 EUR mit 4,51 Prozent, ab 300.000 EUR die Klasse ab 300.000 EUR mit 4,43 Prozent. Rate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) / 12. Restschuld bei monatlicher Verrechnung von Zins und Tilgung.

Bemerkenswert an dieser Tabelle ist der Sprung zwischen 250.000 und 300.000 EUR: Das größere Darlehen wird pro Euro billiger, weil es in die nächste Darlehensklasse fällt. Bei der ING sinkt der Sollzins von 4,51 auf 4,43 Prozent. Nach oben geht das weiter: Ab 350.000 EUR gewährt die ING einen Abschlag von 0,05 Prozentpunkten, ab 450.000 EUR von 0,10 und ab 550.000 EUR von 0,12 Prozentpunkten. Die Tabelle rechnet bewusst ohne diese Rabatte, damit die Werte nicht besser aussehen als die Listenkondition.

Drei Beispielrechnungen mit belegten Sollzinsen

Die folgenden drei Szenarien zeigen die vollständige Rechenkette, nicht nur das Ergebnis. Gemeinsame Annahmen: Beleihungsauslauf bis 80 Prozent, 2 Prozent Anfangstilgung, monatliche Verrechnung, Listenkondition der ING ohne Rabatte.

Beispiel 1: 200.000 EUR Darlehen, 10 Jahre Zinsbindung

200.000 EUR fallen in die ING-Darlehensklasse ab 150.000 EUR. Bei 10 Jahren Zinsbindung und einem Beleihungsauslauf bis 80 Prozent beträgt der Sollzins 4,51 Prozent p. a.

Rate: 200.000 EUR × (4,51 % + 2,00 %) / 12 = 13.020 EUR / 12 = 1.085,00 EUR im Monat.
Erster Monat: Zinsanteil 200.000 EUR × 4,51 % / 12 = 751,67 EUR, Tilgungsanteil 333,33 EUR.

Konditionen der ING, Stand September 2026, Nettodarlehen ab 150.000 EUR, 10 Jahre Sollzinsbindung, Beleihungsauslauf bis 80 Prozent, 2 Prozent Anfangstilgung, Listenkondition ohne Rabatte. Restschuld bei monatlicher Verrechnung von Zins und Tilgung.

Nach zehn Jahren hast du rund 80.000 EUR Zinsen gezahlt und ein Viertel der Schuld getilgt. Die verbleibenden 149.574 EUR sind der Betrag, über den du dann neu verhandelst.

Beispiel 2: 300.000 EUR Darlehen, 10 Jahre Zinsbindung

Mit 300.000 EUR erreichst du die günstigste veröffentlichte Darlehensklasse der ING. Der Sollzins sinkt auf 4,43 Prozent p. a.

Rate: 300.000 EUR × (4,43 % + 2,00 %) / 12 = 19.290 EUR / 12 = 1.607,50 EUR im Monat.
Erster Monat: Zinsanteil 1.107,50 EUR, Tilgungsanteil 500,00 EUR.

Konditionen der ING, Stand September 2026, Nettodarlehen ab 300.000 EUR, 10 Jahre Sollzinsbindung, Beleihungsauslauf bis 80 Prozent, 2 Prozent Anfangstilgung, Listenkondition ohne Rabatte. Restschuld bei monatlicher Verrechnung von Zins und Tilgung.

Wenn dich jemand fragt, was eine Baufinanzierung über 300.000 EUR kostet, ist die belastbare Antwort: rund 1.608 EUR im Monat — bei 10 Jahren Zinsbindung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und 2 Prozent Anfangstilgung. Ohne diese drei Angaben ist die Zahl wertlos.

Beispiel 3: 500.000 EUR Darlehen, 15 Jahre Zinsbindung

Bei größeren Summen wird Planungssicherheit wichtiger, weil jede spätere Zinsänderung auf eine höhere Restschuld trifft. Für 15 Jahre Zinsbindung, Beleihungsauslauf bis 80 Prozent und ein Darlehen ab 300.000 EUR verlangt die ING 4,70 Prozent Sollzins p. a. — 0,27 Prozentpunkte mehr als für 10 Jahre.

Rate: 500.000 EUR × (4,70 % + 2,00 %) / 12 = 33.500 EUR / 12 = 2.791,67 EUR im Monat.
Erster Monat: Zinsanteil 1.958,33 EUR, Tilgungsanteil 833,33 EUR.

Konditionen der ING, Stand September 2026, Nettodarlehen ab 300.000 EUR, 15 Jahre Sollzinsbindung, Beleihungsauslauf bis 80 Prozent, 2 Prozent Anfangstilgung, Listenkondition ohne Rabatte. Restschuld bei monatlicher Verrechnung von Zins und Tilgung.

Über 15 Jahre zahlst du hier mehr als die ursprüngliche Darlehenssumme an die Bank und hast trotzdem erst 43 Prozent der Schuld getilgt. In dieser Größenordnung greift der ING-Abschlag von 0,10 Prozentpunkten für Darlehen ab 450.000 EUR — diese Rechnung führt ihn bewusst nicht mit.

Restschuld nach 10 Jahren

Die Restschuld ist der Betrag, der nach Ablauf der Sollzinsbindung offen bleibt und neu finanziert werden muss. Sie ist die wichtigste Zahl des Tilgungsplans und wird regelmäßig unterschätzt, weil viele Käufer die Zinsbindung mit der Laufzeit verwechseln.

Bei 350.000 EUR Darlehen, 4,43 Prozent Sollzins, 2 Prozent Anfangstilgung und 10 Jahren Zinsbindung (Beleihungsauslauf bis 80 Prozent) beträgt die Restschuld nach 10 Jahren 262.128 EUR. Von den gezahlten 225.050 EUR sind 137.178 EUR in Zinsen geflossen und 87.872 EUR in die Tilgung — du hast also in einem Jahrzehnt ein Viertel der Schuld abgetragen.

Wie stark die Anfangstilgung das verschiebt, zeigt der Blick auf die Gesamtlaufzeit. Bei 4,43 Prozent Sollzins und konstanter Verzinsung über die gesamte Rückzahlung ergibt sich:

Modellrechnung auf Basis des ING-Sollzinses von 4,43 Prozent, Konditionen der ING, Stand September 2026, Darlehen 300.000 EUR, Beleihungsauslauf bis 80 Prozent. Annahme: Der Sollzins bleibt über die gesamte Rückzahlung konstant. Das ist eine Rechenannahme, keine Zusage — vertraglich garantiert ist der Zins nur für die vereinbarte Sollzinsbindung.

Zinsänderungsrisiko: was die Anschlussfinanzierung kostet

Das Zinsänderungsrisiko ist die Lücke zwischen dem Ende deiner Zinsbindung und dem Ende deiner Schulden. Wie groß dieses Risiko in der Praxis ist, lässt sich am September 2026 direkt ablesen: Die beste am Markt verfügbare Kondition für 10 Jahre Zinsbindung stieg innerhalb von zwei Wochen von rund 3,74 auf rund 4,06 Prozent effektiv — 0,32 Prozentpunkte.

Angewendet auf die Restschuld aus dem 350.000-EUR-Beispiel bedeutet das: Nach zehn Jahren stehen 262.128 EUR offen — bei unverändertem Objektwert entspricht das knapp 60 Prozent statt der anfänglichen 80 Prozent Beleihungsauslauf. Finanzierst du diese Restschuld erneut über zehn Jahre mit 2 Prozent Anfangstilgung, kostet sie bei 4,43 Prozent Sollzins 1.405 EUR im Monat. Liegt der Zins um die 0,32 Prozentpunkte höher, die der Markt allein in zwei Septemberwochen zurückgelegt hat, sind es 1.474 EUR — 70 EUR mehr im Monat und 839 EUR mehr im Jahr.

Gegen dieses Risiko gibt es drei Werkzeuge: eine längere Sollzinsbindung, eine höhere Anfangstilgung und ein Forward-Darlehen. Die längere Bindung kostet sofort — bei der ING 0,27 Prozentpunkte Aufschlag von 10 auf 15 Jahre und 0,46 Prozentpunkte von 10 auf 20 Jahre (Beleihungsauslauf bis 80 Prozent, Darlehen ab 300.000 EUR). Die höhere Tilgung kostet Liquidität, senkt aber die Restschuld, auf die das Risiko überhaupt wirken kann.

Die Eingabewerte im Einzelnen

Beleihungsauslauf: warum 80 Prozent günstiger sind als 95

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert. Bei 437.500 EUR Kaufpreis und 350.000 EUR Darlehen liegt er bei 80 Prozent. Banken staffeln ihre Konditionen nach diesen Stufen, und die Sprünge sind ungleichmäßig verteilt.

Konditionen der ING, Stand September 2026, 10 Jahre Sollzinsbindung, Nettodarlehen ab 300.000 EUR, 2 Prozent Anfangstilgung. Der ING-Effektivzins unterstellt 1 Prozent Anfangstilgung und ist deshalb nicht mit Effektivzinsen aus Marktübersichten vergleichbar, die mit 2 Prozent rechnen.

Bis 85 Prozent Beleihung kostet jede weitere Stufe kaum etwas — zwischen 60 und 85 Prozent liegen nur 0,11 Prozentpunkte. Erst darüber wird es teuer: Von 85 auf 90 Prozent springt der Sollzins um 0,15 Prozentpunkte, von 90 auf 95 Prozent um weitere 0,12.

Wenn du knapp an einer Stufe vorbeischrammst — durch ein Verwandtendarlehen, die Auflösung eines Bausparvertrags oder einen verschobenen Kaufzeitpunkt — kann sich das Schließen der Lücke vierstellig rechnen.

Eine Finanzierung bis 100 Prozent des Kaufpreises ist bei der ING an harte Bedingungen geknüpft: mindestens 7.000 EUR Haushaltsnettoeinkommen, mindestens 1.500 EUR Haushaltsüberschuss und mindestens 1,25 Prozent Anfangstilgung. Sie steht außerdem nur Prolongationen und einer definierten Kundengruppe offen und kostet 0,15 Prozentpunkte Aufschlag auf die 95-Prozent-Kondition.

Sollzinsbindung: was die Sicherheit kostet

Je länger die Bank dir den Zins garantiert, desto höher ihr eigenes Risiko — und desto höher der Aufschlag. Bei der ING sieht die Staffel für ein Darlehen ab 300.000 EUR mit Beleihungsauslauf bis 80 Prozent so aus:

Konditionen der ING, Stand September 2026, Nettodarlehen ab 300.000 EUR, Beleihungsauslauf bis 80 Prozent, 2 Prozent Anfangstilgung. Bindungen über 20 Jahre sind an eine Aktion für Neu- und Anschlussfinanzierungen gebunden.

Auffällig ist die flache Strecke zwischen 5 und 10 Jahren: Zehn Jahre Zinssicherheit kosten gegenüber fünf Jahren nur 0,04 Prozentpunkte. Der eigentliche Preissprung liegt zwischen 10 und 15 Jahren. Wer sich zwischen 5 und 10 Jahren entscheidet, kauft die zusätzliche Sicherheit also fast umsonst — und behält wegen § 489 BGB trotzdem die Option, nach zehn Jahren auszusteigen.

Anfangstilgung: der Hebel für die Laufzeit

Die Anfangstilgung bestimmt, wie schnell die Schuld schrumpft. Bei 300.000 EUR Darlehen und 4,43 Prozent Sollzins bedeutet der Schritt von 2 auf 3 Prozent:

Modellrechnung auf Basis des ING-Sollzinses von 4,43 Prozent, Konditionen der ING, Stand September 2026, Darlehen 300.000 EUR, Beleihungsauslauf bis 80 Prozent, 10 Jahre Zinsbindung. Annahme: konstanter Sollzins über die gesamte Rückzahlung.

Sondertilgung

Sondertilgungen sind freiwillige Zusatzzahlungen außerhalb der Monatsrate. Bei 300.000 EUR Darlehen, 4,43 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung verkürzen jährlich 5.000 EUR Sondertilgung die Laufzeit von rund 26 auf rund 18 Jahre und sparen unter der Annahme eines konstanten Zinssatzes rund 71.500 EUR Zinsen.

Wie viel du jährlich sondertilgen darfst, steht im Darlehensvertrag und ist verhandelbar. Über die vereinbarte Quote hinaus kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Höhe der kostenfreien Quote gehört zu den Punkten, die sich beim Abschluss leichter aushandeln lassen als später.

Für wen dieser Rechner nicht reicht

Der Rechner bildet eine Annuitätenfinanzierung ab: eine Darlehenssumme, ein Zinssatz, eine Rate, eine Zinsbindung. Sobald deine Finanzierung von diesem Muster abweicht, liefert er zwar eine korrekte Zahl — aber nicht deine.

In all diesen Fällen bleibt der Rechner der richtige erste Schritt — er liefert die Größenordnung. Die zweite Ziffer hinter dem Komma holst du dir dann aus einem konkreten Angebot mit ESIS.

Spezial-Rechner für deine konkrete Situation

Der Baufinanzierungsrechner liefert die Gesamtübersicht. Für einzelne Fragen gibt es spezialisierte Werkzeuge — alle kostenlos, alle ohne Anmeldung.

Tilgungsrechner: vollständiger Tilgungsplan über die gesamte Laufzeit

Der Rechner auf dieser Seite endet mit der Restschuld am Ende der Zinsbindung. Wenn du wissen willst, wie sich Zins- und Tilgungsanteil Monat für Monat verschieben, in welchem Jahr der Tilgungsanteil den Zinsanteil überholt und wann du tatsächlich schuldenfrei bist, brauchst du den kompletten Plan über alle Jahre. Dafür gibt es den vollständigen Tilgungsplan über die gesamte Laufzeit. Er ist das richtige Werkzeug, wenn du zwei Tilgungssätze oder die Wirkung regelmäßiger Sondertilgungen Zeile für Zeile gegeneinanderstellen willst — der Baufinanzierungsrechner zeigt dir dafür nur Anfangs- und Endpunkt.

Hypothekenrechner für Bestandsfinanzierungen

Der Hypothekenrechner für Bestandsimmobilien ist die richtige Wahl, wenn du nicht neu finanzierst, sondern eine bestehende Hypothek umschuldest oder eine Anschlussfinanzierung verhandelst. Er rechnet mit der Restschuld als Eingabe statt mit Kaufpreis und Eigenkapital.

Nebenkostenrechner für den Hauskauf

Wie du sie ausrechnest, steht Schritt für Schritt unter Kaufnebenkosten selbst berechnen. Auf den Kaufpreis kommen Kaufnebenkosten obendrauf: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag und gegebenenfalls Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und unterscheidet sich je nach Bundesland erheblich. Der Nebenkostenrechner rechnet diese Posten für dein Bundesland zusammen — sie sind der Teil des Kaufpreises, den kein Darlehen abdeckt und den du aus Eigenkapital tragen musst.

Forward-Aufschlag

Läuft deine Sollzinsbindung in den nächsten Jahren aus, kannst du dir mit einem Forward-Darlehen den heutigen Zins für die Anschlussfinanzierung sichern. Bei der ING kostet eine Vorlaufzeit bis zwölf Monate keinen Aufschlag. Ab 13 Monaten Vorlauf bestimmt die gesamte Vorlaufzeit den Monatssatz — 0,012 Prozentpunkte bis 48 Monate, 0,010 Prozentpunkte ab 49 Monaten — und sechs Monate davon bleiben aufschlagsfrei. Den Rechenweg mit Staffel und Beispiel findest du unter Forward-Aufschlag berechnen. Angeboten wird das nur für Anschlussfinanzierungen und nur für Zinsbindungen zwischen 5 und 15 Jahren.

Wie viel Haus ist drin

Diese Frage dreht die Logik um: Du gehst vom Haushaltsnetto und der tragbaren Rate aus und rechnest auf die Darlehenssumme zurück. Das ist der richtige Einstieg, bevor du mit der Immobiliensuche beginnst. Den Rechenweg mit drei Einkommensbeispielen findest du unter Darlehenssumme aus dem Haushaltsnetto berechnen.

Den aktuellen Zinsstand mit der Spanne zwischen günstigsten und teuersten Anbietern findest du in unserer Übersicht zu aktuellen Bauzinsen, den Anbietervergleich unter Baufinanzierung vergleichen. Was ein Zehntel Prozentpunkt Unterschied in Euro bedeutet, steht unter Bauzins-Differenz in Euro.

Einschätzung