Was Umschuldung bei der Baufinanzierung bedeutet
Kurz und knapp:
- Umschuldung heißt: Eine neue Bank löst dein laufendes Darlehen ab und führt die Restschuld zu ihren Konditionen weiter. Die Grundschuld wird dabei abgetreten, nicht gelöscht und neu eingetragen.
- Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung darfst du jeden Baufinanzierungsvertrag mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, so § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Auch mitten in einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung. Achtung: Eine zwischenzeitliche Prolongation setzt die Zehnjahresfrist neu in Gang.
- 📊 Die Entscheidungsregel ohne Prognose: Deine Ratenersparnis pro Monat ist Restschuld mal Zinsdifferenz in Prozentpunkten geteilt durch 1.200. Bei 280.000 Euro Restschuld und 0,25 Prozentpunkten sind das 58 Euro im Monat.
- Die Wechselkosten sind bezahlt nach: Kosten mal 1.200, geteilt durch Restschuld mal Zinsdifferenz. Notarkosten für die Grundschuld-Abtretung liegen bei rund 0,2 % der Restschuld, bei 280.000 Euro also ungefähr 560 Euro. Die wären bei 0,25 Prozentpunkten Differenz nach rund zehn Monaten wieder drin.
- Der Rabatt ist nicht der Hebel: Die ING gibt auf die eigene Darlehensverlängerung 0,15 Prozentpunkte, auf den Wechsel von einer anderen Bank nur 0,10. Der Wechsel lohnt sich über den niedrigeren Grundzins der neuen Bank, nicht über den Wechselbonus.
- ⚠️ Vor Ablauf der Zinsbindung und ohne § 489: Dann darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB verlangen, bei Baufinanzierungen ohne die starre 1-%-Obergrenze, die für Ratenkredite gilt.
Der Brief der Hausbank kommt 18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung: „Ihr Kredit läuft aus, hier unser Anschlussangebot." Unterschreiben ist der bequemste Weg. Er ist selten der günstigste, und der Grund dafür ist banal: Eine Bank, die weiß, dass du schon da bist, hat den schwächsten Anreiz, dir ihre schärfste Kondition anzubieten.
Diese Seite behandelt einen von drei möglichen Wegen nach Ablauf der Zinsbindung: den Wechsel zu einer anderen Bank. Wenn du erst einmal sortieren willst, welcher der drei Wege überhaupt zu deiner Situation passt, findest du Prolongation, Umschuldung und Forward im Überblick. Hier geht es um die Mechanik des Wechsels, seine Kosten und die Schwelle, ab der er sich rechnet.
Umschuldung heißt: Eine neue Bank löst dein bestehendes Darlehen ab, übernimmt die Restschuld und führt den Kredit zu ihren Konditionen weiter. Technisch passiert dasselbe wie bei jeder Anschlussfinanzierung, nur dass der Geldgeber wechselt.
Der zentrale Mechanismus ist die Grundschuld-Abtretung. Die Grundschuld, die im Grundbuch zugunsten der alten Bank eingetragen ist, wird an die neue Bank übertragen. Sie wird also nicht gelöscht und neu bestellt, sondern nur umgeschrieben. Das ist der Grund, warum eine Umschuldung deutlich weniger kostet, als die meisten erwarten.
Drei Begriffe werden dabei regelmäßig durcheinandergebracht:
- Anschlussfinanzierung ist der Oberbegriff für jede Finanzierung, die nach Ablauf der Zinsbindung weiterläuft.
- Prolongation ist die Verlängerung bei der bisherigen Bank.
- Umschuldung ist die Anschlussfinanzierung über einen neuen Anbieter.
Die Schwelle: ab welcher Zinsdifferenz sich der Wechsel rechnet
In der Branche kursiert die Faustregel „ab 0,2 Prozentpunkten lohnt sich der Wechsel". Sie ist falsch, weil sie die zwei Größen weglässt, an denen alles hängt: deine Restschuld und deine Wechselkosten. Bei 400.000 Euro Restschuld lohnen sich 0,2 Prozentpunkte fast immer, bei 60.000 Euro fast nie.
Die Rechnung, die du stattdessen brauchst, kommt ohne Prognose und ohne Zinsniveau aus, weil sich beim Wechsel nur der Zinssatz ändert, nicht die Darlehenshöhe. Die Ratenersparnis hängt deshalb allein an Restschuld und Zinsdifferenz:
Ratenersparnis pro Monat = Restschuld × Zinsdifferenz in Prozentpunkten ÷ 1.200. Und die Wechselkosten sind wieder eingespielt nach: Wechselkosten × 1.200 ÷ (Restschuld × Zinsdifferenz) Monaten.
Was das konkret bedeutet, zeigt die erste Tabelle. Sie gilt unabhängig davon, wo die Bauzinsen gerade stehen, denn sie beschreibt nur den Abstand zwischen altem und neuem Angebot.
| Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung | 0,10 Prozentpunkte Differenz | 0,25 Prozentpunkte Differenz | 0,50 Prozentpunkte Differenz |
|---|---|---|---|
| 100.000 Euro | 8,33 Euro pro Monat | 20,83 Euro pro Monat | 41,67 Euro pro Monat |
| 150.000 Euro | 12,50 Euro pro Monat | 31,25 Euro pro Monat | 62,50 Euro pro Monat |
| 200.000 Euro | 16,67 Euro pro Monat | 41,67 Euro pro Monat | 83,33 Euro pro Monat |
| 280.000 Euro | 23,33 Euro pro Monat | 58,33 Euro pro Monat | 116,67 Euro pro Monat |
| 400.000 Euro | 33,33 Euro pro Monat | 83,33 Euro pro Monat | 166,67 Euro pro Monat |
Ratenersparnis bei unveränderter anfänglicher Tilgung. Rechenweg: Restschuld × Zinsdifferenz in Prozentpunkten ÷ 1.200. Die Monatsrate eines Annuitätendarlehens ist Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 1.200, und die Tilgung kürzt sich aus der Differenz heraus, deshalb gilt die Tabelle für jedes Zinsniveau.
Die zweite Tabelle beantwortet die eigentliche Frage: Wann sind die Wechselkosten wieder drin? Wir beziffern sie hier bewusst nicht, weil Notar- und Grundbuchgebühren vom Bundesland und vom Beglaubigungsaufwand abhängen. Setz stattdessen die Summe ein, die dir deine neue Bank schriftlich nennt.
| Wechselkosten gesamt | bei 0,10 Prozentpunkten | bei 0,25 Prozentpunkten | bei 0,50 Prozentpunkten |
|---|---|---|---|
| 500 Euro | 21 Monate | 9 Monate | 4 Monate |
| 1.000 Euro | 43 Monate | 17 Monate | 9 Monate |
| 1.500 Euro | 64 Monate | 26 Monate | 13 Monate |
| 2.000 Euro | 86 Monate | 34 Monate | 17 Monate |
Monate bis zum Break-even bei 280.000 Euro Restschuld. Rechenweg: Wechselkosten × 1.200 ÷ (Restschuld × Zinsdifferenz in Prozentpunkten), auf volle Monate gerundet.
Daraus folgt eine Schwelle, die du in einem Satz prüfen kannst: Damit sich die Wechselkosten im ersten Jahr amortisieren, muss die Zinsdifferenz mindestens hundertmal die Wechselkosten geteilt durch die Restschuld betragen. Bei 1.000 Euro Kosten sind das 0,36 Prozentpunkte bei 280.000 Euro Restschuld, aber 1,00 Prozentpunkte bei 100.000 Euro. Genau das ist der Grund, warum eine pauschale Faustregel hier nicht funktioniert.
Wenn du deine Restschuld zum Ende der Zinsbindung nicht kennst, lässt sie sich im Tilgungsrechner Schritt für Schritt bestimmen. Sie steht außerdem in jeder Jahresmitteilung deiner Bank.
Warum der Wechselbonus der falsche Grund ist
Viele Banken werben mit einem Nachlass für Kunden, die von der Konkurrenz kommen. Das klingt nach einem Argument für den Wechsel. Bei der ING lässt sich nachprüfen, wie viel davon trägt.
| ING-Nachlass | Höhe | Bedingung |
|---|---|---|
| Darlehensverlängerung bei der ING | 0,15 Prozentpunkte | bestehendes ING-Darlehen wird verlängert, ohne Objektartbeschränkung |
| Anschlussfinanzierung von einer anderen Bank | 0,10 Prozentpunkte | Wechsel zur ING, gilt auch in Verbindung mit einem Forward-Darlehen |
| Baufinanzierung Green | 0,15 Prozentpunkte | Objekt in Energieeffizienzklasse A+ oder A, Mindestdarlehen 75.000 Euro |
| Baufi Energy | 0,10 Prozentpunkte | Verbesserung um mindestens eine Effizienzklasse, Mindestdarlehen 100.000 Euro, dazu 18 Monate bereitstellungszinsfrei |
| Regional-Nachlass | 0,10 Prozentpunkte | abhängig von der Postleitzahl des Finanzierungsobjekts |
| ING-Girokonto als Referenzkonto | 0,05 Prozentpunkte | Baufinanzierung plus Girokonto bei der ING |
Nachlässe der ING auf den Sollzins, Stand September 2026. Welche Kombinationen zusammen gewährt werden, hängt am Finanzierungsanlass. Die Liste der begünstigten Postleitzahlen ändert sich mit jeder Konditionsliste und muss beim Anbieter geprüft werden.
Der Befund ist unbequem: Der Nachlass für die eigene Verlängerung ist bei der ING höher als der für den Wechsel: 0,15 gegenüber 0,10 Prozentpunkten. Wer in dieser Konstellation wechselt, gibt 0,05 Prozentpunkte her, bevor überhaupt über den Grundzins gesprochen wurde. Bei 280.000 Euro Restschuld sind das knapp 12 Euro im Monat.
Der Wechselbonus trägt die Entscheidung nicht. Was sie trägt, ist der Abstand zwischen den Grundzinsen zweier Banken, und der ist eine Größenordnung größer: Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot für zehn Jahre Sollzinsbindung bei 80 % Beleihungsauslauf lagen zuletzt 0,91 Prozentpunkte. Bei 280.000 Euro Restschuld entspricht das 212 Euro Ratenunterschied im Monat.
Spanne zwischen günstigstem und teuerstem Angebot am Markt, Stichtag 27. August 2026, zehn Jahre Sollzinsbindung, Beleihungsauslauf bis 80 %.
Deshalb ist die richtige Reihenfolge: erst über mehrere Anbieter hinweg vergleichen, dann über Nachlässe reden. Wer umgekehrt vorgeht, optimiert an der kleinsten Stellschraube.
Auf welchem Zinsniveau du heute umschuldest
Die Ausgangslage ist unangenehm für alle, deren Zinsbindung gerade ausläuft: Die Bauzinsen sind im September 2026 gestiegen, und sie sind der Europäischen Zentralbank dabei vorausgelaufen. Der Großteil der Bewegung lag vor dem Zinsschritt vom 10. September. Bauzinsen folgen nicht dem Leitzins, sondern den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und den Pfandbriefen.
| Sollzinsbindung | Sollzins p. a. |
|---|---|
| 5 Jahre | 4,32 % |
| 10 Jahre | 4,36 % |
| 15 Jahre | 4,64 % |
| 20 Jahre | 4,85 % |
Konditionen der ING, Stand September 2026, Nettodarlehen ab 300.000 Euro, Beleihungsauslauf bis 60 %, erstrangig durch Grundschuld besichert, 100 % Auszahlung. Ohne die oben genannten Nachlässe.
Der beste Effektivzins am Markt für zehn Jahre Sollzinsbindung lag bei 4,06 %, Voraussetzung ist ein Beleihungsauslauf bis 60 %. Ein Hinweis zur Vergleichbarkeit: Sollzins und Effektivzins dürfen nicht gegeneinander gestellt werden, und der Effektivzins hängt zusätzlich an der unterstellten anfänglichen Tilgung. Die vollständige Tabelle nach Beleihungsauslauf steht bei den aktuellen Bauzinsen nach Beleihungsauslauf.
Bester Effektivzins am Markt, zehn Jahre Sollzinsbindung, Beleihungsauslauf bis 60 %, Stichtag 11. September 2026.
§ 489 BGB: das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren
Das ist die Norm, die jeder Baufinanzierungsschuldner kennen sollte, weil sie die Umschuldung überhaupt erst zu einem Recht macht und nicht zu einer Bitte:
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: „Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen [...] in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten."
Auch wenn du eine Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre abgeschlossen hast, kommst du nach zehn Jahren heraus. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung, mit sechs Monaten Frist. Drei Punkte werden dabei regelmäßig missverstanden:
- Die zehn Jahre laufen ab vollständigem Empfang des Darlehens, also ab Vollauszahlung, nicht ab Vertragsabschluss. Bei Neubauten, die in Tranchen abgerufen werden, beginnt die Frist erst mit der letzten Auszahlung. Das kann ein bis zwei Jahre ausmachen.
- Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Sollzinssatz getroffen (eine Prolongation ist genau das), beginnt die Zehnjahresfrist mit diesem Datum neu.
- Die Kündigung ist kostenlos. Für die Ausübung eines gesetzlichen Rechts darf die Bank keinen Schadenersatz verlangen.
In der Praxis nutzen viele Eigentümer dieses Recht nicht, weil sie es nicht kennen. Hier liegt der größte einzelne Hebel dieser Seite: Wer mehr als zehn Jahre nach Vollauszahlung in einem Vertrag steckt, dessen Zins spürbar über dem Markt liegt, kann kündigen und umschulden, unabhängig davon, was im Vertrag als Zinsbindung steht.
§ 502 BGB: Vorfälligkeit vor Ablauf der Zinsbindung
Anders liegt der Fall, wenn du vor Ablauf der Zinsbindung und vor der Zehnjahresgrenze umschulden willst. Dann greift § 502 BGB:
§ 502 Abs. 1 BGB: „Der Darlehensgeber kann im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen, wenn der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet."
Ein häufiges Missverständnis gehört hier aus dem Weg geräumt: Bei Allgemein-Verbraucherdarlehen, also klassischen Ratenkrediten, ist die Vorfälligkeitsentschädigung gesetzlich auf 1 % beziehungsweise 0,5 % des zurückgezahlten Betrags begrenzt (§ 502 Abs. 3 BGB). Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen gilt diese Höchstgrenze nicht. Die Bank darf den angemessenen Schaden verlangen, berechnet nach der Aktiv-Aktiv- oder der Aktiv-Passiv-Methode. In der Praxis können das 5 bis 15 % der Restschuld werden, bei 280.000 Euro also 14.000 bis 42.000 Euro.
Wann die Vorfälligkeitsentschädigung dagegen nicht anfällt:
- bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 489 BGB, also zehn Jahre nach Vollauszahlung;
- bei Verkauf der Immobilie, mit Einschränkungen, denn die Bank kann abweichende Regelungen treffen;
- wenn die Pflichtangaben im Vertrag fehlerhaft sind, sodass das Widerrufsrecht nicht zu laufen begonnen hat. Schwer durchzusetzen, aber möglich.
Wenn deine Zinsbindung erst in ein bis fünf Jahren ausläuft und du dir das heutige Niveau sichern willst, ohne vorzeitig auszusteigen, ist nicht die Umschuldung der Weg, sondern ein Forward-Darlehen mit Vorlaufzeit. Bei der ING ist ein solches Forward mit dem Wechselnachlass kombinierbar.
Ablauf der Umschuldung in fünf Schritten
Restschuld und Beleihungsauslauf bestimmen
18 bis 24 Monate vor Ende der Zinsbindung: Wie hoch ist die Restschuld zum Stichtag? Wie hoch ist sie im Verhältnis zum heutigen Objektwert? Diese zweite Zahl entscheidet über die Zinsstufe und wird fast immer vergessen.
Hausangebot einholen und den Markt danebenlegen
Erst das Angebot der eigenen Bank kommen lassen, dann über mindestens drei Anbieter hinweg vergleichen, und zwar auf Basis des effektiven Jahreszinses nach § 16 Preisangabenverordnung, nicht des Sollzinses.
Neue Bank wählen und Nachlässe abfragen
Antrag stellen, Bonität prüfen lassen. Beim Abschluss aktiv nach den Nachlässen fragen, die auf dein Objekt zutreffen: Energieeffizienzklasse, Postleitzahl, Referenzkonto, Wechsel von einer anderen Bank. Sie werden nicht automatisch angesetzt.
Alte Bank kündigen
Schriftlich. Bei Sonderkündigung nach § 489 BGB sechs Monate vor dem gewünschten Stichtag. Läuft die Zinsbindung regulär aus, reicht in der Regel die Mitteilung, dass du nicht verlängerst.
Notartermin, Abtretung, Auszahlung
Der Notar beglaubigt die Abtretung der Grundschuld, das Grundbuchamt trägt die neue Bank ein, die neue Bank überweist die Restschuld an die alte. Der Termin sollte drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung stehen.
Ein Detail, das beim Wechsel oft untergeht: Der neue Vertrag ist der Moment, in dem du auch die Konditionen jenseits des Zinses neu verhandelst: die anfängliche Tilgung, die Möglichkeit zum Tilgungssatzwechsel und vor allem das Recht auf jährliche Sondertilgungen. Bei der Prolongation läuft der alte Rahmen häufig einfach weiter.
Was die Umschuldung kostet
Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuld-Abtretung. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und liegen bei rund 0,2 % der Grundschuldsumme, bei einer Restschuld von 280.000 Euro also etwa 560 Euro. Der genaue Betrag hängt vom Beglaubigungsaufwand ab und steht auf der Notarrechnung, nicht im Darlehensvertrag.
Der entscheidende Punkt: Die Grundschuld wird abgetreten, nicht gelöscht und neu eingetragen. Eine Löschung plus Neueintragung kostet etwa dreimal so viel, bei 280.000 Euro rund 1.700 Euro statt 560 Euro. Seriöse Banken wählen die Abtretung von sich aus. Frag im Zweifel nach, welche der beiden Varianten in deinem Angebot kalkuliert ist.
Bearbeitungsgebühren der alten Bank. Manche Institute verlangen für die Mitwirkung an der Übertragung eine Gebühr. Der Bundesgerichtshof hat solche Entgelte als unzulässig eingestuft, wenn ihnen keine echte Sonderleistung gegenübersteht. Im Zweifel der Rechnung widersprechen und sich bei der Verbraucherzentrale erkundigen.
Was nicht anfällt:
- Vorfälligkeitsentschädigung, sofern du nach Ablauf der Zinsbindung oder über das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB umschuldest.
- Erneute Grunderwerbsteuer, die fällt beim Kauf an, nicht beim Wechsel des Geldgebers.
- Vermittlungsprovision für dich, denn Capitalo wird vom Anbieter vergütet, nicht vom Nutzer.
Für wen sich die Umschuldung lohnt, und für wen nicht
- Restschuld über 150.000 Euro: Hier bringen 0,25 Prozentpunkte Differenz 31,25 Euro im Monat. Wechselkosten von 500 Euro sind nach 16 Monaten wieder eingespielt.
- Der Beleihungsauslauf ist durch zehn Jahre Tilgung deutlich gesunken. Die neue Bank rechnet dich in eine günstigere Zinsstufe, die alte legt den alten Objektwert oft nicht neu aus.
- Der Vertrag läuft seit mehr als zehn Jahren nach Vollauszahlung und der Zins liegt spürbar über dem Markt: § 489 BGB macht den Ausstieg zum Recht, nicht zur Verhandlungssache.
- Das Objekt erfüllt Effizienzkriterien oder wurde energetisch saniert, dann greifen Nachlässe, die es im alten Vertrag noch nicht gab.
- Der neue Vertrag soll Sondertilgungsrechte oder einen Tilgungssatzwechsel enthalten, die im alten fehlen.
- Restschuld unter 50.000 Euro: Viele Banken finanzieren solche Volumina gar nicht oder nur zu schlechteren Konditionen. Die Auswahl schrumpft, und damit der Verhandlungsdruck auf die alte Bank.
- Restlaufzeit unter fünf Jahren: Bei 60.000 Euro Restschuld und 0,25 Prozentpunkten Differenz sind das 12,50 Euro im Monat. 1.000 Euro Wechselkosten wären erst nach 80 Monaten wieder drin. So lange läuft der Kredit nicht mehr.
- Die Zinsbindung läuft noch und § 489 greift nicht: Eine Vorfälligkeitsentschädigung am unteren Rand von 5 % der Restschuld frisst bei 280.000 Euro einen Vorteil von 0,25 Prozentpunkten zwanzig Jahre lang auf.
- Die Bonität hat sich verschlechtert: befristeter Arbeitsvertrag, Selbstständigkeit ohne belastbare Nachweise, neue Verbindlichkeiten. Die neue Bank prüft von vorn, die alte tut das bei einer reinen Verlängerung meist nicht.
- Deine bisherige Bank gibt auf die Verlängerung mehr Nachlass als auf den Wechsel: bei der ING sind das 0,15 gegenüber 0,10 Prozentpunkten. Dann muss der Grundzins der neuen Bank diesen Abstand erst aufholen.
Einschätzung
Die Umschuldung ist kein Rabattspiel, sondern eine Rechnung mit zwei Eingangsgrößen: deiner Restschuld und dem Abstand zwischen zwei Angeboten. Der Wechselbonus, mit dem geworben wird, ist dabei die kleinste Stellschraube. Bei der ING ist er sogar niedriger als der Nachlass für das Bleiben. Was wirklich zählt, ist die Streuung am Markt: 0,91 Prozentpunkte zwischen günstigstem und teuerstem Angebot bedeuten bei 280.000 Euro Restschuld 212 Euro Ratenunterschied im Monat. Diesen Abstand hebt nur, wer vergleicht.
Unsere Empfehlung: Bestimme zuerst deine Restschuld und deinen heutigen Beleihungsauslauf, hol dann das Hausangebot ein und setz es gegen mindestens drei Marktangebote. Rechne die Wechselkosten mit der Formel aus diesem Text gegen, statt einer Faustregel zu folgen. Und wenn dein Vertrag zehn Jahre nach Vollauszahlung hinter sich hat: Du brauchst das Einverständnis deiner Bank nicht.
Rechtlicher Rahmen und Datenherkunft
Die genannten Konditionen sind Marktindikationen und keine individuellen Angebote. Tageskonditionen weichen ab, jede Bank prüft Bonität, Objekt und Beleihungsauslauf einzeln. Effektivzinsen entsprechen § 16 Preisangabenverordnung. Sollzins und effektiver Jahreszins sind nicht gegeneinander vergleichbar, weil in den Effektivzins zusätzlich die zwingenden Abschlusskosten und die unterstellte anfängliche Tilgung eingehen.
Alle Beispielrechnungen auf dieser Seite beziehen sich auf ein Annuitätendarlehen mit unveränderter anfänglicher Tilgung. Die Rechenwege stehen in den Tabellenunterschriften, damit du sie mit deinen eigenen Zahlen nachvollziehen kannst. Die Angaben zu Notar- und Grundbuchgebühren basieren auf der Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes und können je nach Bundesland und Beglaubigungsaufwand abweichen.
Verbraucherrechtliche Grundlagen: §§ 488, 489, 502 BGB (Darlehensvertrag, Sonderkündigungsrecht, Vorfälligkeitsentschädigung), § 16 PAngV (Effektivzins), GNotKG (Notar- und Grundbuchgebühren). Aufsicht und Verbraucherschutz: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Dieser Artikel ist keine individuelle Rechts- oder Anlageberatung. Bei einer Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindung empfiehlt sich zwingend eine schriftliche Vorfälligkeitsberechnung der bisherigen Bank.
Quellen
- § 489 BGB (Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers): gesetze-im-internet.de/bgb/__489.html
- § 502 BGB (Vorfälligkeitsentschädigung): gesetze-im-internet.de/bgb/__502.html
- § 488 BGB (Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag): gesetze-im-internet.de/bgb/__488.html
- § 16 PAngV (Effektivzins): gesetze-im-internet.de/pangv_2022/__16.html
- GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz): gesetze-im-internet.de/gnotkg
- ING-DiBa AG, Konditionen für Baufinanzierungen, Stand September 2026
- Europäische Zentralbank, geldpolitische Beschlüsse vom 10. September 2026: ecb.europa.eu
- Deutsche Bundesbank, Zinssätze und Renditen: bundesbank.de
- Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin): bafin.de
- Verbraucherzentrale (Beratung zu Vorfälligkeit und Anschlussfinanzierung): verbraucherzentrale.de
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Umschuldung und Prolongation?
Beides sind Formen der Anschlussfinanzierung. Die Prolongation ist die Verlängerung bei der bisherigen Bank, die Umschuldung der Wechsel zu einem neuen Anbieter, bei dem die Grundschuld an die neue Bank abgetreten wird. Der wirtschaftliche Unterschied liegt entgegen der Werbung nicht im Wechselbonus: Die ING gewährt auf die eigene Darlehensverlängerung 0,15 Prozentpunkte Nachlass, auf die Anschlussfinanzierung von einer anderen Bank nur 0,10 Prozentpunkte. Wer in dieser Konstellation wechselt, gibt 0,05 Prozentpunkte her, bevor über den Grundzins gesprochen wurde, bei 280.000 Euro Restschuld knapp 12 Euro im Monat. Der Wechsel rechnet sich deshalb über den niedrigeren Grundzins der neuen Bank. Dort liegt auch der eigentliche Hebel: Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot für zehn Jahre Sollzinsbindung bei 80 % Beleihungsauslauf lagen zuletzt 0,91 Prozentpunkte, Stichtag 27. August 2026. Bei 280.000 Euro Restschuld sind das 212 Euro Ratenunterschied im Monat.
Wann lohnt sich eine Umschuldung der Baufinanzierung?
Die verbreitete Faustregel „ab 0,2 Prozentpunkten Zinsdifferenz" führt in die Irre, weil sie die zwei Größen weglässt, an denen alles hängt: Restschuld und Wechselkosten. Rechne stattdessen so: Deine Ratenersparnis pro Monat ist Restschuld mal Zinsdifferenz in Prozentpunkten geteilt durch 1.200. Bei 280.000 Euro Restschuld und 0,25 Prozentpunkten sind das 58,33 Euro im Monat oder 700 Euro im ersten Jahr, bei 100.000 Euro Restschuld dagegen nur 20,83 Euro im Monat. Die Wechselkosten sind wieder eingespielt nach: Kosten mal 1.200 geteilt durch (Restschuld mal Zinsdifferenz) Monaten. Damit sie sich im ersten Jahr amortisieren, muss die Zinsdifferenz mindestens hundertmal die Wechselkosten geteilt durch die Restschuld betragen, bei 1.000 Euro Kosten also 0,36 Prozentpunkte bei 280.000 Euro Restschuld, aber 1,00 Prozentpunkte bei 100.000 Euro. Ein Hinweis zur Ehrlichkeit der Rechnung: Ein Teil der niedrigeren Rate ist keine gesparte Zinszahlung, sondern verschobene Tilgung. Rechne mit rund 87 % der Ratenersparnis, wenn du den echten wirtschaftlichen Vorteil willst.
Was ist § 489 BGB und wann gilt das Sonderkündigungsrecht?
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt dir das Recht, jeden Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch mitten in einer Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre. Drei Punkte werden dabei regelmäßig missverstanden. Erstens laufen die zehn Jahre ab der Vollauszahlung und nicht ab Vertragsabschluss: Bei Neubauten, die in Tranchen abgerufen werden, beginnt die Frist erst mit der letzten Auszahlung, was ein bis zwei Jahre ausmachen kann. Zweitens beginnt die Frist neu, wenn nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Sollzinssatz getroffen wird, und eine Prolongation ist genau das. Drittens ist die Kündigung kostenlos, denn für die Ausübung eines gesetzlichen Rechts darf die Bank keinen Schadenersatz verlangen.
Was kostet eine Umschuldung der Baufinanzierung?
Der Hauptposten sind Notar- und Grundbuchgebühren für die Abtretung der Grundschuld. Sie sind im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und liegen bei rund 0,2 % der Grundschuldsumme, bei einer Restschuld von 280.000 Euro also etwa 560 Euro. Der genaue Betrag hängt vom Bundesland und vom Beglaubigungsaufwand ab und steht auf der Notarrechnung, nicht im Darlehensvertrag. Ob sich der Wechsel trägt, entscheidet nicht die Höhe dieser Rechnung allein, sondern ihr Verhältnis zur Restschuld: Die Kosten sind wieder eingespielt nach Kosten mal 1.200 geteilt durch (Restschuld mal Zinsdifferenz in Prozentpunkten) Monaten. 560 Euro bei 280.000 Euro Restschuld und 0,25 Prozentpunkten Differenz sind nach rund zehn Monaten zurück, dieselben 560 Euro bei 100.000 Euro Restschuld erst nach gut zwei Jahren. Nicht an fallen eine Vorfälligkeitsentschädigung, sofern du nach Ablauf der Zinsbindung oder über § 489 BGB wechselst, eine erneute Grunderwerbsteuer und eine Provision für dich als Nutzer. Manche Institute stellen eine Bearbeitungsgebühr für die Mitwirkung an der Übertragung, die der Bundesgerichtshof ohne echte Sonderleistung als unzulässig eingestuft hat.
Was passiert mit der Grundschuld bei der Umschuldung?
Sie wird an die neue Bank abgetreten und nicht gelöscht und neu eingetragen. Das alte Grundbuchblatt bleibt bestehen, ausgetauscht wird nur der Gläubiger. Genau daran hängt der Kostenvorteil: Eine Löschung plus Neueintragung kostet etwa dreimal so viel, bei 280.000 Euro rund 1.700 Euro statt 560 Euro, die Abtretung spart also rund zwei Drittel. Seriöse Banken wählen sie von sich aus. Frag im Zweifel nach, welche der beiden Varianten in deinem Angebot kalkuliert ist, bevor du unterschreibst.
Kann ich vor Ablauf der Zinsbindung umschulden?
Ja, aber es kostet, solange das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB noch nicht greift. Dann darf die Bank nach § 502 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die gesetzliche Obergrenze von 1 % beziehungsweise 0,5 % des zurückgezahlten Betrags gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen. In der Praxis können 5 bis 15 % der Restschuld fällig werden, bei 280.000 Euro also 14.000 bis 42.000 Euro. Was das bedeutet, zeigt die Rechnung am unteren Rand dieser Spanne: 14.000 Euro bräuchten bei 0,25 Prozentpunkten Zinsvorteil und 280.000 Euro Restschuld zwanzig Jahre, um wieder eingespielt zu sein, die neue Zinsbindung ist vorher zu Ende. Lass dir die Vorfälligkeit deshalb vor jeder Entscheidung schriftlich von der bisherigen Bank ausrechnen. Wenn deine Zinsbindung erst in ein bis fünf Jahren ausläuft und du dir nur das heutige Niveau sichern willst, ist ein Forward-Darlehen der passendere Weg.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.