Definition: Was ist der Tilgungssatz?
Der Tilgungssatz – häufig auch Anfangstilgung oder Tilgungsrate genannt – gibt an, welcher Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme du im ersten Jahr zurückzahlst. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate konstant, der Tilgungsanteil steigt aber Monat für Monat – daher heißt es Anfangstilgung.
Beispiel: Bei 300.000 € Darlehen und 2 % Anfangstilgung tilgst du im ersten Jahr 6.000 € (300.000 € × 2 %). Daraus ergeben sich rund 500 € Tilgungsanteil pro Monat – zusätzlich zu den Zinsen. Im zweiten Jahr ist der Tilgungsanteil bereits höher, weil die Restschuld gesunken ist und weniger Zinsen anfallen.
Empfehlung: 2 % Minimum, 3 % Standard
Die Verbraucherzentrale empfiehlt eine Mindesttilgung von 2 % – im aktuellen Zinsumfeld von rund 3,5 bis 4 % sind 3 % die bessere Wahl. Hierbei gilt eine einfache Faustregel: Je niedriger der Sollzins, desto höher solltest du tilgen. Sonst läuft das Darlehen ewig.
Warum ist das so? Bei niedrigen Zinsen fließt nur wenig Geld in den Zinsanteil. Wer dann gleichzeitig niedrig tilgt, kommt kaum vom Fleck. Daher gilt im aktuellen Marktumfeld: Mindestens 2 %, besser 3 % Anfangstilgung – und wenn das Einkommen es zulässt, gerne mehr.
Effekt auf die Laufzeit
Der Tilgungssatz hat den größten Einfluss auf deine Volltilgungsdauer. Schau dir an, wie sich die Laufzeit bei einem Darlehen mit 3,75 % Sollzins verhält:
| Anfangstilgung | Annuität pro Jahr (350.000 €) | Laufzeit bis Volltilgung | Gesamt-Zinskosten* |
|---|---|---|---|
| 1 % | 16.625 € | ~42 Jahre | ~353.000 € |
| 2 % | 20.125 € | ~28 Jahre | ~227.000 € |
| 3 % | 23.625 € | ~22 Jahre | ~169.000 € |
| 4 % | 27.125 € | ~18 Jahre | ~133.000 € |
*Vereinfachte Berechnung über die gesamte Tilgungsdauer bei konstantem Sollzins von 3,75 %, ohne Sondertilgungen.
Allerdings gibt es einen Trade-off: Höhere Tilgung bedeutet höhere Monatsrate. Bei 1 % Anfangstilgung zahlst du rund 1.385 € pro Monat, bei 3 % sind es 1.969 €. Du musst dir also überlegen, wie viel Spielraum dein Haushaltsbudget hergibt.
Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung
Viele Banken bieten dir die Option, den Tilgungssatz während der Zinsbindung ein- bis dreimal kostenlos anzupassen. Das ist hilfreich, wenn sich deine Lebenssituation ändert: Bei Elternzeit kannst du die Tilgung senken, bei Gehaltssprung erhöhen. Achte beim Vertragsabschluss darauf, dass dieses Recht im Darlehensvertrag steht.
Sondertilgungsrecht: 5 % p. a. Standard
Zusätzlich zum laufenden Tilgungssatz erlauben dir die meisten deutschen Banken kostenlose Sondertilgungen von 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Bei 350.000 € sind das 17.500 € extra – pro Jahr.
Was bringt das konkret? Wer jedes Jahr 5.000 € als Sondertilgung leistet, verkürzt die Laufzeit deutlich und spart über die Gesamtdauer fünfstellige Zinsbeträge. Sondertilgungen wirken stärker als ein höherer Anfangstilgungssatz, weil sie direkt die Restschuld reduzieren.
Wichtig: Das Sondertilgungsrecht muss explizit im Darlehensvertrag stehen. Ohne diese Klausel verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn du außerplanmäßig zurückzahlst.
Wie wählst du den richtigen Tilgungssatz?
Wenn du den passenden Tilgungssatz suchst, hilft dir diese Faustregel: Plane so, dass du spätestens mit 65 bis 70 Jahren schuldenfrei bist. Berechne dafür rückwärts, welche Anfangstilgung du brauchst.
Beispiel: Du bist 35 Jahre alt und möchtest mit 65 schuldenfrei sein. Das ergibt 30 Jahre Laufzeit. Bei einem Sollzins von 3,75 % brauchst du dafür mindestens 2 % Anfangstilgung. Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, plane mit 2,5 oder 3 %.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Tilgungssatz und Tilgung?
Der Tilgungssatz ist die prozentuale Angabe (z. B. 2 % p. a.), die Tilgung ist der absolute Eurobetrag, den du tatsächlich zurückzahlst. Bei 200.000 € Darlehen und 2 % Tilgungssatz beträgt die Tilgung im ersten Jahr 4.000 €.
Kann ich den Tilgungssatz später erhöhen?
Ja, wenn dein Darlehensvertrag einen Tilgungssatzwechsel vorsieht. Üblich sind ein bis drei kostenlose Wechsel während der Zinsbindung in einem Korridor von z. B. 1 bis 5 %.
Was passiert, wenn ich nur 1 % tilge?
Bei 1 % Anfangstilgung und 3,75 % Sollzins läuft das Darlehen rund 42 Jahre. Daher empfiehlt sich diese Variante höchstens bei sehr niedrigem Zinsniveau – im aktuellen Markt ist sie nicht mehr zeitgemäß.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine individuelle Finanzberatung dar. Konditionen und Beispielrechnungen sind Stand Mai 2026 und können sich kurzfristig ändern. Vor Abschluss einer Baufinanzierung empfiehlt sich eine persönliche Beratung.