Was ist der Effektivzins?
Der Effektivzins — offiziell effektiver Jahreszins — ist der Zinssatz, der dir die tatsächlichen jährlichen Gesamtkosten deines Kredits in Prozent angibt. Er enthält nicht nur den reinen Zins (Sollzins), sondern auch die meisten Pflichtkosten, die die Bank dir berechnet. Damit ist er die einzige Kennzahl, mit der du Baufinanzierungs-Angebote unterschiedlicher Anbieter fair vergleichen kannst.
Grundlage ist die Preisangabenverordnung (PAngV), konkret § 6a PAngV. Diese Vorschrift verpflichtet alle Kreditgeber in Deutschland, den Effektivzins nach einer einheitlichen Berechnungsformel auszuweisen. Das ist Verbraucherschutz pur: Banken können dich mit niedrigem Sollzins nicht mehr ködern und dann über versteckte Gebühren teurer werden — die Wahrheit landet im Effektivzins.
Was steckt im Effektivzins drin — und was nicht?
Hierbei lohnt sich ein genauer Blick. Nicht jede Position fließt automatisch in den Effektivzins ein.
| Enthalten im Effektivzins | NICHT enthalten |
|---|---|
| Sollzins (Nominalzins) | Notarkosten |
| Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren | Grundbuchkosten (Eintragung Eigentum) |
| Schätzkosten der Immobilie | Grunderwerbsteuer |
| Anteilige Grundbuchkosten für die Grundschuld | Maklerprovision |
| Tilgungsverrechnung & Auszahlungskurs | Restschuldversicherung (sofern freiwillig) |
Daher gilt: Der Effektivzins zeigt dir die echten Bank-Kosten, aber er ist nicht der Komplettpreis deines Hauskaufs. Die Kaufnebenkosten wie Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer kommen on top.
Sollzins vs. Effektivzins — ein Rechenbeispiel
Stell dir vor, du finanzierst 300.000 € über 10 Jahre Sollzinsbindung. Die Bank nennt einen Sollzins von 3,75 %. Berechnet werden außerdem 0,25 % Schätzgebühr und 0,15 % anteilige Grundbuchkosten für die Grundschuld.
| Position | Wert |
|---|---|
| Sollzins (nominal) | 3,75 % |
| + Pflichtkosten anteilig | ~0,07 % p.a. |
| Effektivzins (PAngV) | 3,82 % |
Der Unterschied wirkt klein — auf 300.000 € und 10 Jahre summiert sich das aber auf rund 2.100 € Mehrkosten. Genau deshalb verlangt der Gesetzgeber den Effektivzins als Pflichtangabe. Mehr zum Zusammenspiel mit der Sollzinsbindung findest du im verlinkten Eintrag.
Warum der Effektivzins für Bauzinsen besonders wichtig ist
Bei einer Baufinanzierung sprechen wir über sechsstellige Beträge und Laufzeiten von 10 bis 30 Jahren. Schon 0,1 Prozentpunkte Unterschied bedeuten über die Laufzeit oft mehrere tausend Euro. Daher ist der Effektivzins-Vergleich kein Detail, sondern der wichtigste Hebel beim Konditionen-Check.
Allerdings gibt es eine Einschränkung: Der ausgewiesene Effektivzins gilt nur für die Sollzinsbindungs-Periode. Was nach 10 oder 15 Jahren passiert (Anschlussfinanzierung), steckt nicht in der Zahl drin. Konkret hilft dir hier der Blick auf die aktuelle Zinsentwicklung und ein unabhängiger Vergleich mehrerer Anbieter.