Übersicht: Was bei 400.000 Euro Kaufpreis anfällt
Kurz und knapp:
- 💶 Die Kaufnebenkosten liegen beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher zwischen rund 4,6 % und 11,5 % vom Kaufpreis. Bei 400.000 Euro reicht die Spanne von 18.978 Euro (Bayern, Privatverkauf) bis 45.258 Euro (Nordrhein-Westfalen, mit Makler).
- 🏦 Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer: 3,5 % in Bayern, 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Auf 400.000 Euro sind das 14.000 statt 26.000 Euro, also 12.000 Euro Unterschied allein durch die Adresse.
- ⚖️ Notar und Grundbuch kosten zusammen 2.763 Euro bei 200.000 Euro Kaufpreis, 4.978 Euro bei 400.000 Euro und 8.865 Euro bei 800.000 Euro. Als Prozentsatz sinkt das von 1,38 auf 1,11 % — einen festen Satz gibt es nicht, die Gebühren folgen dem GNotKG. Auslagen und die Löschung von Altrechten kommen gegebenenfalls dazu, realistisch sind 1,1 bis 1,6 %.
- 🔒 Notargebühren sind nicht verhandelbar. § 125 GNotKG erklärt Vereinbarungen über ihre Höhe ausdrücklich für unwirksam. Verhandeln kannst du nur beim Kaufpreis und bei der Maklerprovision.
- ⚠️ Beim Makler zahlst du als Verbraucher höchstens die Hälfte. Bei den verbreiteten Gesamtprovisionen von 5,95 bis 7,14 % inklusive Umsatzsteuer sind das 2,98 bis 3,57 % — §§ 656c und 656d BGB gelten seit dem 23.12.2020 für Wohnungen und Einfamilienhäuser.
- 💰 Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit. Sie gehen zuerst vom Eigenkapital ab: Von 80.000 Euro, also 20 % bei 400.000 Euro Kaufpreis, bleiben im teuren Fall (Nordrhein-Westfalen, mit Makler) nur 34.742 Euro für den Kaufpreis selbst übrig — 8,7 statt 20 Prozent.
| Position | Anteil am Kaufpreis | Bei 400.000 Euro Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland | 14.000 bis 26.000 Euro |
| Notarkosten | 0,89 % bei diesem Kaufpreis | 3.558 Euro |
| Grundbuchkosten | 0,36 % bei diesem Kaufpreis | 1.420 Euro |
| Maklerprovision, Käuferanteil | 0 % beim Privatverkauf, sonst 2,98 bis 3,57 % | 0 Euro oder 11.920 bis 14.280 Euro |
| Summe | 4,74 bis 11,31 % | 18.978 bis 45.258 Euro |
Eigene Berechnung. Grunderwerbsteuer nach dem jeweiligen Landessatz, Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG (Anlage 2, Tabelle B) für 400.000 Euro Kaufpreis und eine Grundschuld über 300.000 Euro, Notargebühren zuzüglich 19 % Umsatzsteuer, Gerichtskosten ohne. Maklerprovision als Käuferanteil bei hälftiger Teilung einer Gesamtprovision von 5,95 bis 7,14 % inklusive Umsatzsteuer.
Was sind Kaufnebenkosten?
Wenn du eine Immobilie kaufst, ist der Kaufpreis nur ein Teil der Rechnung. Dazu kommen die Kaufnebenkosten: alle Steuern, Gebühren und Provisionen, die rund um den Kaufvertrag fällig werden. Sie bestehen aus vier Posten, und nur einer davon ist in jedem Bundesland gleich.
Die Spanne fällt breit aus, weil drei Faktoren sie gleichzeitig bewegen:
- Das Bundesland. Die Grunderwerbsteuer reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Das sind drei Prozentpunkte, die niemand verhandeln kann.
- Makler oder Privatverkauf. Ohne Makler entfällt ein Posten von 2,98 bis 3,57 % komplett. Das ist der größte einzelne Hebel, den du überhaupt in der Hand hast.
- Der Kaufpreis selbst. Notar- und Grundbuchgebühren steigen nach dem GNotKG langsamer als der Kaufpreis. Bei 200.000 Euro machen sie 1,38 % aus, bei 800.000 Euro nur noch 1,11 %. Prozentual wird der Block also kleiner, je teurer die Immobilie ist.
Daraus ergibt sich ein Korridor von rund 4,6 bis 11,5 % des Kaufpreises. Die Untergrenze gehört zu einer teuren Immobilie in Bayern ohne Makler, die Obergrenze zu einer günstigen Immobilie in einem 6,5-Prozent-Land mit Makler. Für einen konkreten Kaufpreis wird die Spanne enger: Bei 400.000 Euro sind es 4,74 bis 11,31 %.
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in aller Regel nicht mit. Sie schaffen keinen Gegenwert, der als Sicherheit ins Grundbuch passt — die Grunderwerbsteuer ist nach der Zahlung weg, nicht im Objekt drin. Deshalb musst du diesen Block aus eigenen Mitteln bezahlen, und er geht dem Eigenkapital für den Kaufpreis vor.
Die vier Kostenblöcke im Überblick
Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer auf den Erwerb eines Grundstücks. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis laut notariellem Vertrag, die Steuer wird auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG). Der bundesgesetzliche Regelsatz beträgt 3,5 % (§ 11 Abs. 1 GrEStG); seit 2006 dürfen die Länder davon abweichen, und fünfzehn von sechzehn haben das getan.
Den Steuerbescheid bekommst du nach dem Notartermin vom Finanzamt. Erst nach der Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne die trägt dich das Grundbuchamt nicht als Eigentümer ein. Die Steuer ist damit nicht nur der größte Posten, sondern auch der, der den Eigentumsübergang blockiert, wenn das Geld nicht bereitliegt.
Notarkosten: 0,79 bis 0,99 Prozent
Jeder Immobilien-Kaufvertrag in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundesweit identisch. Sie sind keine Prozentsätze, sondern feste Euro-Beträge, die sich nach dem Geschäftswert richten (§ 34 GNotKG, Gebührentabelle in Anlage 2). Beim Kauf fallen typischerweise die Beurkundung des Kaufvertrags (2,0-Gebühr), eine Vollzugsgebühr (0,5), eine Betreuungsgebühr (0,5) und die Beurkundung der Grundschuldbestellung (1,0) an, jeweils zuzüglich 19 % Umsatzsteuer.
Seit dem 01.06.2025 gilt das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG 2025): Wertgebühren sind um 6 %, Festgebühren um 9 % gestiegen.
Notarkosten sind nicht verhandelbar. § 125 GNotKG stellt das in einem Satz klar: „Vereinbarungen über die Höhe der Kosten sind unwirksam." Ein Notar, der dir einen Rabatt anbietet, verstößt gegen das Gesetz. Verhandelbar sind beim Immobilienkauf nur der Kaufpreis und die Maklerprovision.
Grundbuchkosten: 0,31 bis 0,39 Prozent
Beim Kauf fallen zwei Eintragungen beim Grundbuchamt an, beide als 1,0-Gebühr nach derselben Tabelle wie die Notarkosten, aber ohne Umsatzsteuer:
- Eigentumsumschreibung auf dich als Käufer (KV Nr. 14110 GNotKG)
- Eintragung der Grundschuld, sobald du finanzierst (KV Nr. 14121 GNotKG)
Weil Notar- und Grundbuchgebühren aus derselben Tabelle kommen, lohnt es sich, beide zusammen zu betrachten. Und genau dort zeigt sich, warum jede Faustregel in Prozent in die Irre führt:
| Kaufpreis | Notar inkl. 19 % USt | Grundbuchamt | Summe | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 Euro | 1.974,21 Euro | 789,00 Euro | 2.763,21 Euro | 1,38 % |
| 400.000 Euro | 3.558,10 Euro | 1.420,00 Euro | 4.978,10 Euro | 1,24 % |
| 800.000 Euro | 6.354,60 Euro | 2.510,00 Euro | 8.864,60 Euro | 1,11 % |
Eigene Berechnung nach GNotKG, Anlage 2 (Tabelle B). Angesetzt: Beurkundung Kaufvertrag 2,0, Vollzug 0,5, Betreuung 0,5, Beurkundung der Grundschuldbestellung 1,0 sowie beim Grundbuchamt Eigentumsumschreibung 1,0 und Grundschuldeintragung 1,0. Annahme: Grundschuld über 75 % des Kaufpreises. Notargebühren zuzüglich 19 % Umsatzsteuer, Gerichtskosten ohne Umsatzsteuer. Nicht enthalten sind Auslagen wie Dokumentenpauschale und Porto, die Löschung von Altrechten und Treuhandaufträge; realistisch liegt der Block deshalb bei 1,1 bis 1,6 %.
Der Vierfache des Kaufpreises kostet also nicht die vierfache Gebühr: Von 200.000 auf 800.000 Euro steigt der Kaufpreis um 300 %, die Notar- und Grundbuchkosten nur um 221 %. Wer mit „rund 2 % für Notar und Grundbuch" rechnet, kalkuliert je nach Kaufpreis 0,6 bis 0,9 Prozentpunkte zu viel ein.
Maklerprovision: Käuferanteil 2,98 bis 3,57 Prozent
Eine gesetzliche Obergrenze für die Maklerprovision beim Immobilienkauf gibt es nicht. Verbreitet sind Gesamtprovisionen von 5,95 bis 7,14 % inklusive 19 % Umsatzsteuer, in Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Teilen von Hessen und Niedersachsen werden regelmäßig niedrigere Sätze genannt. Eine amtliche Statistik der tatsächlich vereinbarten Provisionen existiert nicht — das sind Branchenangaben, keine erhobenen Daten.
Was dagegen im Gesetz steht, ist die Verteilung. Seit dem 23.12.2020 gelten die §§ 656a bis 656d BGB, und sie begrenzen, was ein Makler dir als Käufer aufbürden darf:
- § 656a BGB: Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform. Mündliche Zusagen binden dich nicht.
- § 656b BGB: Die Schutzregeln greifen nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Kaufst du als Unternehmer, gilt nichts davon.
- § 656c BGB: Arbeitet der Makler für beide Seiten, darf er sich von beiden nur denselben Betrag versprechen lassen. Lässt er den Verkäufer frei, bekommt er auch von dir nichts. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
- § 656d BGB: Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte auf dich abwälzen — und dein Anteil wird erst fällig, nachdem der Verkäufer seinen Teil gezahlt und das nachgewiesen hat.
Praktisch heißt das: Bei einer Gesamtprovision von 7,14 % zahlst du als Verbraucher höchstens 3,57 %, bei 5,95 % höchstens 2,98 %. Eine Nebenkostenrechnung, die dir 7,14 % als Käuferanteil vorrechnet, unterstellt eine Belastung, die das Gesetz für diesen Fall ausschließt.
Grunderwerbsteuer: alle 16 Bundesländer
Die Grunderwerbsteuer ist der Posten mit der größten Spreizung. Zwischen Bayern und den teuersten Ländern liegen drei Prozentpunkte — bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 12.000 Euro, mehr als der gesamte Notar- und Grundbuchblock.
| Bundesland | Steuersatz | Gilt seit |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | Bundessatz nach § 11 Abs. 1 GrEStG, nie abgewichen |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 05.11.2011 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 01.01.2014 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Thüringen | 5,0 % | 01.01.2024 |
| Bremen | 5,5 % | 01.07.2025 |
| Hamburg | 5,5 % | 01.01.2023 |
| Sachsen | 5,5 % | 01.01.2023 |
| Berlin | 6,0 % | 01.01.2014 |
| Hessen | 6,0 % | 01.08.2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 01.07.2019 |
| Brandenburg | 6,5 % | 01.07.2015 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Saarland | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 01.01.2014 |
Grunderwerbsteuergesetz und Landesrecht, Übersicht des Deutschen Notarinstituts, Stand 28.01.2026, gegengeprüft gegen drei unabhängige Übersichten mit Ständen bis Juli 2026.
Die beiden jüngsten Änderungen: Bremen zum 01.07.2025 und Thüringen zum 01.01.2024. Beides ist frisch genug, dass ältere Rechner und Übersichten noch die alten Sätze führen. Wenn du mit einem Ergebnis kalkulierst, das du nicht selbst nachgerechnet hast, prüf zuerst, welchen Satz es für dein Bundesland angesetzt hat.
Hessen geht einen anderen Weg: Seit September 2024 gibt es das Hessengeld — eine Förderung von 10.000 Euro pro Käufer plus 5.000 Euro pro Kind beim erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums. Der Steuersatz bleibt bei 6,0 %, die Entlastung kommt separat.
Eine ausführliche Aufschlüsselung der Steuersätze, Befreiungstatbestände und Berechnungsbeispiele findest du in unserem Detail-Ratgeber zur Grunderwerbsteuer nach Bundesland.
Wer trägt welche Kosten?
Nicht alles geht automatisch an den Käufer. Die Aufteilung folgt beim Makler dem Gesetz, bei den übrigen Posten der üblichen Vertragsgestaltung:
| Position | Käufer | Verkäufer |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | trägt der Käufer | — |
| Notarkosten für den Kaufvertrag | trägt der Käufer | — |
| Grundbuch: Eigentumsumschreibung | trägt der Käufer | — |
| Notar und Grundbuch für die Grundschuld | trägt der Käufer | — |
| Maklerprovision bei Wohnung oder Einfamilienhaus, Käufer ist Verbraucher | höchstens die Hälfte, üblich 2,98 bis 3,57 % | mindestens die Hälfte |
| Notar für die Löschung alter Belastungen | — | trägt der Verkäufer |
Die Maklerzeile ist die einzige in dieser Tabelle, die im Gesetz steht — und auch nur unter zwei Bedingungen: Es geht um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, und der Käufer ist Verbraucher (§ 656b BGB). Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und gewerblichen Käufern gilt sie nicht. Beim Privatverkauf ohne Makler entfällt die Position ohnehin.
Drei Rechenbeispiele
Wie stark die Konstellation durchschlägt, zeigen drei Fälle über drei Kaufpreise und drei Bundesländer.
Beispiel A: 200.000 Euro in Bayern, Privatverkauf
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | — | 200.000,00 Euro |
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % | 7.000,00 Euro |
| Notar inkl. 19 % USt | 0,99 % | 1.974,21 Euro |
| Grundbuchamt | 0,39 % | 789,00 Euro |
| Maklerprovision | — | 0,00 Euro |
| Nebenkosten gesamt | 4,88 % | 9.763,21 Euro |
| Gesamtinvestition | — | 209.763,21 Euro |
Beispiel B: 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen, mit Makler
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | — | 400.000,00 Euro |
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000,00 Euro |
| Notar inkl. 19 % USt | 0,89 % | 3.558,10 Euro |
| Grundbuchamt | 0,36 % | 1.420,00 Euro |
| Maklerprovision, Käuferanteil bei 7,14 % Gesamtprovision | 3,57 % | 14.280,00 Euro |
| Nebenkosten gesamt | 11,31 % | 45.258,10 Euro |
| Gesamtinvestition | — | 445.258,10 Euro |
Beispiel C: 800.000 Euro in Sachsen, mit Makler
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | — | 800.000,00 Euro |
| Grunderwerbsteuer Sachsen | 5,5 % | 44.000,00 Euro |
| Notar inkl. 19 % USt | 0,79 % | 6.354,60 Euro |
| Grundbuchamt | 0,31 % | 2.510,00 Euro |
| Maklerprovision, Käuferanteil bei 5,95 % Gesamtprovision | 2,98 % | 23.840,00 Euro |
| Nebenkosten gesamt | 9,59 % | 76.704,60 Euro |
| Gesamtinvestition | — | 876.704,60 Euro |
Eigene Berechnung. Grunderwerbsteuer nach Landessatz, auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG). Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG, Anlage 2 (Tabelle B), mit einer Grundschuld über 75 % des Kaufpreises, Notargebühren zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. Maklerprovision als Käuferanteil bei hälftiger Teilung nach §§ 656c, 656d BGB.
Der Vergleich über verschiedene Kaufpreise täuscht leicht. Aussagekräftig ist die Spreizung beim selben Preis: Bei 400.000 Euro kostet der günstige Fall (Bayern, Privatverkauf) 18.978,10 Euro, der teure Fall (Nordrhein-Westfalen, mit Makler) 45.258,10 Euro. Die Differenz von 26.280 Euro setzt sich aus zwei Entscheidungen zusammen, die nichts mit der Immobilie zu tun haben: 12.000 Euro höhere Grunderwerbsteuer und 14.280 Euro Maklerprovision.
Warum 20 Prozent Eigenkapital oft nicht reichen
Die verbreitete Faustregel lautet: 20 % Eigenkapital, dann passt die Finanzierung. Sie stimmt nur, wenn die Nebenkosten obendrauf kommen — und genau das übersehen viele Kalkulationen. Die Nebenkosten werden zuerst bezahlt, und was danach vom Eigenkapital übrig ist, drückt den Beleihungsauslauf.
Gerechnet auf 400.000 Euro Kaufpreis und 80.000 Euro Eigenkapital, also genau 20 %:
| Konstellation | Kaufnebenkosten | Rest für den Kaufpreis | Effektive Eigenkapitalquote |
|---|---|---|---|
| Bayern, Privatverkauf | 18.978,10 Euro | 61.021,90 Euro | 15,3 % |
| Nordrhein-Westfalen, mit Makler | 45.258,10 Euro | 34.741,90 Euro | 8,7 % |
Eigene Berechnung, 400.000 Euro Kaufpreis, 80.000 Euro Eigenkapital, Nebenkosten nach den Beispielen oben, vollständig aus Eigenmitteln bezahlt.
Aus 20 % werden also 8,7 %, ohne dass sich an Einkommen, Immobilie oder Sparleistung irgendetwas geändert hätte. Wie viel du für welche Beleihungsstufe brauchst und wo die Zinssprünge liegen, steht im Detail beim Eigenkapital beim Hauskauf.
Nebenkosten mitfinanzieren: für wen das aufgeht — und für wen nicht
Manche Banken finanzieren die Nebenkosten mit. Das ist keine Rettung, sondern eine teure Option, die sich nur in wenigen Konstellationen rechnet.
- Du hast ein planbares, dauerhaft hohes Einkommen und eine Sparquote, mit der du den mitfinanzierten Block in wenigen Jahren wieder herausgetilgt hast.
- Du kaufst in Bayern privat: Bei 200.000 Euro Kaufpreis sind es 9.763 Euro, also ein Betrag, der die Finanzierung nicht in eine andere Beleihungsklasse schiebt.
- Du hast Eigenkapital, willst es aber bewusst als Reserve behalten — nicht, weil keines da ist, sondern weil Heizung, Dach und Auto nicht nach deinem Tilgungsplan fragen.
- Du bleibst voraussichtlich zwanzig Jahre oder länger in der Immobilie. Dann verteilt sich der Block auf eine lange Laufzeit.
- Die Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert. Die 26.000 Euro Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen sind nach der Zahlung weg und stehen nie im Verkehrswert der Immobilie.
- Jeder mitfinanzierte Euro hebt den Beleihungsauslauf. Genau daran hängt der Zinssatz, und über 100 % wird es sprunghaft teurer statt nur ein bisschen.
- Du planst, innerhalb von fünf Jahren wieder zu verkaufen. Bei 45.258 Euro Nebenkosten auf 400.000 Euro musst du den Kaufpreis um mehr als 11 % steigern, nur um auf null zu kommen — und beim Verkauf fallen erneut Kosten an.
- Du brauchst die Mitfinanzierung, weil das Eigenkapital gerade so für die Nebenkosten reicht. Dann ist nicht der Nebenkostenblock das Problem, sondern der Kaufpreis.
- Du kaufst ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie. Dort kann die volle Maklerprovision von 5,95 bis 7,14 % bei dir landen, weil §§ 656c und 656d BGB nicht greifen — der mitzufinanzierende Block ist dann fast doppelt so groß wie kalkuliert.
Wie eine Finanzierung ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital tatsächlich aussieht, rechnen wir bei der Vollfinanzierung ohne Eigenkapital durch.
Unser Fazit
Die gängige Faustregel „10 bis 15 % Nebenkosten" ist für den Verbraucherkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zu hoch angesetzt. Belegt sind 4,6 bis 11,5 %, bei 400.000 Euro Kaufpreis 4,74 bis 11,31 %. Der Unterschied ist kein Detail: Wer 15 % einplant, wo 4,74 % anfallen, legt bei 400.000 Euro über 41.000 Euro still, die er für Tilgung oder eine bessere Beleihungsstufe hätte einsetzen können.
Zwei der vier Posten stehen fest, bevor du verhandelst. Die Grunderwerbsteuer hängt an der Adresse, die Notar- und Grundbuchgebühren am GNotKG, und § 125 GNotKG verbietet ausdrücklich, über ihre Höhe zu verhandeln. Beweglich ist nur die Maklerprovision — und dort ist dein wichtigster Hebel nicht das Verhandeln, sondern die Frage, ob überhaupt ein Makler beteiligt ist. Zwischen Privatverkauf und Maklerkauf liegen bei 400.000 Euro 14.280 Euro.
Unsere Empfehlung: Rechne die Nebenkosten mit dem Satz deines Bundeslands und der Gebührentabelle, nicht mit einer Pauschale. Zieh sie vom Eigenkapital ab, bevor du den Beleihungsauslauf bestimmst, nicht danach. Und wenn ein Makler dir mehr als die Hälfte der Gesamtprovision in Rechnung stellen will, obwohl du als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kaufst, verlang den schriftlichen Nachweis, dass der Verkäufer seinen Teil bereits gezahlt hat. § 656d BGB gibt dir dieses Recht, und ohne diesen Nachweis ist deine Provision nicht fällig.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher liegen sie zwischen rund 4,6 % und 11,5 % vom Kaufpreis. Die Spanne entsteht aus dem Bundesland (Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 %), der Frage, ob ein Makler beteiligt ist (Käuferanteil 2,98 bis 3,57 %), und dem Kaufpreis selbst, weil die Notar- und Grundbuchgebühren nach dem GNotKG anteilig sinken. Bei 400.000 Euro Kaufpreis reicht die Spanne von 18.978 Euro (Bayern, Privatverkauf) bis 45.258 Euro (Nordrhein-Westfalen, mit Makler).
Was zählt zu den Kaufnebenkosten?
Vier Posten: die Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), die Notarkosten (0,79 bis 0,99 %), die Grundbuchkosten (0,31 bis 0,39 %) und — falls ein Makler beteiligt ist — der Käuferanteil an der Maklerprovision (2,98 bis 3,57 %). Diese Kosten kommen zum reinen Kaufpreis hinzu und werden in der Regel aus Eigenkapital getragen, weil Banken sie meist nicht mitfinanzieren.
In welchem Bundesland ist die Grunderwerbsteuer am niedrigsten?
In Bayern mit 3,5 %. Bayern ist das einzige Bundesland, das nie vom bundesgesetzlichen Regelsatz des § 11 Abs. 1 GrEStG abgewichen ist. Am teuersten ist die Steuer mit 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.000 statt 26.000 Euro.
Wer trägt die Maklerprovision beim Hauskauf?
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher höchstens zur Hälfte der Käufer. Seit dem 23.12.2020 gilt: Arbeitet der Makler für beide Seiten, darf er sich von beiden nur denselben Betrag versprechen lassen (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, darf er höchstens die Hälfte auf den Käufer abwälzen, und dessen Anteil wird erst fällig, nachdem der Verkäufer gezahlt und das nachgewiesen hat (§ 656d BGB). Diese Regeln greifen nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB) — bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und gewerblichen Käufern nicht. Beim Privatverkauf ohne Makler entfällt die Position komplett.
Sind Notarkosten verhandelbar?
Nein. § 125 GNotKG stellt das ausdrücklich klar: „Vereinbarungen über die Höhe der Kosten sind unwirksam." Die Gebühren sind bundesweit einheitlich und richten sich nach dem Geschäftswert (§ 34 GNotKG, Gebührentabelle in Anlage 2); seit dem 01.06.2025 gelten die durch das KostBRÄG 2025 angepassten Sätze. Verhandlungsspielraum hast du beim Immobilienkauf nur beim Kaufpreis und bei der Maklerprovision.
Kann man Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Manche Banken tun das, die meisten verlangen aber, dass du diesen Block aus Eigenkapital trägst. Der Grund: Die Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, der als Sicherheit ins Grundbuch passt. Wer sie mitfinanziert, hebt den Beleihungsauslauf und zahlt dafür im Zins. Rechne stattdessen mit dem Satz deines Bundeslands: Bei 400.000 Euro Kaufpreis brauchst du je nach Konstellation 18.978 bis 45.258 Euro zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreis.
Wann fallen Kaufnebenkosten an?
Notar- und Grundbuchkosten werden direkt nach dem Notartermin in Rechnung gestellt. Die Grunderwerbsteuer kommt etwa vier bis sechs Wochen später per Bescheid vom Finanzamt. Die Maklerprovision wird in der Regel nach Kaufabschluss fällig.
Sind Nebenkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht. Bei vermieteten Immobilien werden Notar-, Grundbuch- und Grunderwerbsteuer-Anteile als Anschaffungsnebenkosten über die Abschreibung (AfA) auf die Nutzungsdauer verteilt. Eine individuelle Steuerberatung ist hier sinnvoll.
Warum reichen 20 Prozent Eigenkapital beim Hauskauf oft nicht?
Weil die Kaufnebenkosten zuerst bezahlt werden und erst der Rest auf den Kaufpreis wirkt. Beispiel: 400.000 Euro Kaufpreis, 80.000 Euro Eigenkapital, also genau 20 %. In Bayern beim Privatverkauf gehen 18.978 Euro für Nebenkosten ab, es bleiben 61.022 Euro oder 15,3 % für den Kaufpreis. In Nordrhein-Westfalen mit Makler sind es 45.258 Euro, es bleiben 34.742 Euro oder 8,7 %. Dieselbe Sparleistung führt also je nach Bundesland und Maklerbeteiligung in eine völlig andere Beleihungsklasse.
Wie viel kosten Notar und Grundbuch bei 400.000 Euro Kaufpreis?
Rund 4.978 Euro, also 1,24 % vom Kaufpreis: 3.558 Euro für den Notar inklusive 19 % Umsatzsteuer und 1.420 Euro für das Grundbuchamt. Gerechnet nach GNotKG, Anlage 2 (Tabelle B), mit Beurkundung des Kaufvertrags, Vollzugs- und Betreuungsgebühr, Beurkundung der Grundschuldbestellung sowie Eigentumsumschreibung und Grundschuldeintragung beim Grundbuchamt, bei einer Grundschuld über 300.000 Euro. Einen festen Prozentsatz gibt es nicht: Bei 200.000 Euro sind es 1,38 %, bei 800.000 Euro nur noch 1,11 %. Auslagen und die Löschung von Altrechten können hinzukommen.
Gilt die hälftige Teilung der Maklerprovision auch bei Mehrfamilienhäusern?
Nein. Die §§ 656a bis 656d BGB gelten nur für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, und nur wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken, Gewerbeimmobilien und bei gewerblichen Käufern gibt es keine gesetzliche Teilungsregel — dort kann die volle Gesamtprovision von verbreitet 5,95 bis 7,14 % inklusive Umsatzsteuer beim Käufer landen. Wer ein solches Objekt kauft, kalkuliert die Nebenkosten deshalb mit dem doppelten Maklerblock.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.