Übersicht: Was bei 350.000 EUR Kaufpreis anfällt
Die wichtigsten Punkte auf einen Blick:
- Kaufnebenkosten machen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung 8 bis 15 % vom Kaufpreis aus.
- Vier Hauptpositionen: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notarkosten (~1,5 %), Grundbuchkosten (~0,5 %), Maklerprovision (Käufer-Anteil ~3,57 %).
- Bayern hat den niedrigsten Steuersatz (3,5 %), Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein den höchsten (6,5 %).
- Banken finanzieren Nebenkosten meist nicht mit — du brauchst Eigenkapital für diesen Block.
| Position | % vom Kaufpreis | Bei 350.000 EUR |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | 12.250–22.750 EUR |
| Notarkosten | ~1,5 % | 5.250 EUR |
| Grundbuchkosten | ~0,5 % | 1.750 EUR |
| Maklerprovision (Käufer-Anteil) | bis 3,57 % | bis 12.495 EUR |
| Summe | 8–15 % | 19.250–42.245 EUR |
Übersicht der Kaufnebenkosten — Stand: Juni 2026.
Was sind Kaufnebenkosten?
Wenn du ein Haus kaufst, ist der Kaufpreis nur ein Teil der Rechnung. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten — alle Steuern, Gebühren und Provisionen, die rund um den Kaufvertrag fällig werden. Insgesamt landen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 8 und 15 Prozent zusätzlich auf der Rechnung.
Warum die Spannweite so groß ist? Drei Faktoren bestimmen die Höhe:
- Bundesland: Die Grunderwerbsteuer reicht von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein).
- Makler oder Privatverkauf: Bei einem Privatverkauf entfällt der Käufer-Anteil von rund 3,57 %.
- Höhe der Notarkosten: Diese richten sich nach dem Kaufpreis und sind gesetzlich gestaffelt.
Hierbei ein wichtiger Hinweis: Banken finanzieren die Nebenkosten in den meisten Fällen nicht mit. Du musst sie aus deinem Eigenkapital für den Hauskauf tragen. Realistisch solltest du also 10–15 % des Kaufpreises zusätzlich bereithalten.
Die 4 Kostenblöcke im Überblick
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %)
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer auf den Erwerb eines Grundstücks. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis laut notariellem Vertrag. Die Höhe legt jedes Bundesland selbst fest — daher die große Spannweite.
Du erhältst nach dem Notartermin einen Steuerbescheid vom Finanzamt, meist innerhalb von vier bis sechs Wochen. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die du brauchst, um als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden.
Quelle: Statistisches Bundesamt (destatis).
Notarkosten (~1,5 %)
In Deutschland muss jeder Immobilien-Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Die Höhe der Notargebühren ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich geregelt — du kannst sie also nicht verhandeln.
Wichtig zu wissen: Seit dem 01.06.2025 gilt das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG 2025). Wertgebühren sind um 6 %, Festgebühren um 9 % gestiegen. Aktuelle Faustregel für die Notarkosten: rund 1,5 % vom Kaufpreis.
Quelle: Bundesnotarkammer / GNotKG (KostBRÄG 2025).
Grundbuchkosten (~0,5 %)
Beim Hauskauf fallen zwei Eintragungen ins Grundbuch an:
- Eigentumsumschreibung auf den Käufer
- Grundschuld, falls du eine Finanzierung aufnimmst
Beide Eintragungen werden ebenfalls nach dem GNotKG abgerechnet. Faustregel: rund 0,5 % vom Kaufpreis. Mehr zur Funktion des Grundbuchs findest du im Glossar.
Maklerprovision (~3,57 %)
Hier gibt es eine entscheidende Reform: Seit dem 23.12.2020 regelt § 656c BGB, dass bei Wohnimmobilien (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) Käufer und Verkäufer die Maklerprovision mindestens 50/50 teilen — unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hat.
Typische Gesamtprovision: 3,57 % bis 7,14 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Der Käufer-Anteil liegt damit meist bei rund 3,57 % inkl. MwSt.
Allerdings ist die Höhe der Provision gesetzlich nicht festgelegt — du kannst also verhandeln. Bei einem Privatverkauf ohne Makler entfällt diese Position komplett. Genau das macht den Unterschied zwischen 8 % und 15 % Gesamtnebenkosten aus.
Quelle: § 656c BGB.
Bundesländer-Unterschiede bei der Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist der größte und am stärksten variierende Posten. Die Spannweite zwischen Bayern (3,5 %) und den teuersten Bundesländern (6,5 %) macht bei 350.000 EUR Kaufpreis einen Unterschied von 10.500 EUR aus. Daher lohnt sich der Blick auf den genauen Standort.
| Bundesland | Steuersatz | Letzte Änderung |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | unverändert seit 1997 |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | unverändert |
| Niedersachsen | 5,0 % | unverändert |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | unverändert |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | unverändert |
| Thüringen | 5,0 % | gesenkt zum 01.01.2024 |
| Bremen | 5,5 % | erhöht zum 01.07.2025 |
| Hamburg | 5,5 % | erhöht zum 01.01.2023 |
| Sachsen | 5,5 % | erhöht 2023 |
| Berlin | 6,0 % | unverändert seit 2014 |
| Hessen | 6,0 % | unverändert seit 2013 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | unverändert |
| Brandenburg | 6,5 % | unverändert |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | unverändert seit 2015 |
| Saarland | 6,5 % | unverändert |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | unverändert |
Grunderwerbsteuer-Sätze nach Bundesland — Stand: Juni 2026.
In den letzten Jahren gab es einige Bewegungen. Sachsen hat 2023 deutlich erhöht (von 3,5 % auf 5,5 %), ebenso Hamburg (von 4,5 % auf 5,5 %). Bremen zog zum 01.07.2025 nach (von 5,0 % auf 5,5 %). Allerdings gab es auch eine Senkung: Thüringen reduzierte zum 01.01.2024 von 6,5 % auf 5,0 %.
Hessen geht einen anderen Weg: Seit September 2024 gibt es das Hessengeld — eine Förderung von 10.000 EUR pro Käufer plus 5.000 EUR pro Kind beim erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums.
Eine ausführliche Aufschlüsselung der Steuersätze, Befreiungstatbestände und Berechnungsbeispiele findest du in unserem Detail-Ratgeber Details zur Grunderwerbsteuer pro Bundesland.
Wer trägt welche Kosten?
Nicht alle Nebenkosten gehen automatisch an den Käufer. Hier die klare Aufteilung:
| Position | Käufer | Verkäufer |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | ✓ | — |
| Notarkosten (Kaufvertrag) | ✓ | — |
| Grundbuch (Eigentumsumschreibung) | ✓ | — |
| Grundbuch (Grundschuld bei Finanzierung) | ✓ | — |
| Maklerprovision | 50 % (typ. 3,57 %) | 50 % (typ. 3,57 %) |
| Notar (Löschung alter Belastungen) | — | ✓ |
Grundsätzlich gilt: Die 50/50-Regel bei der Maklerprovision aus § 656c BGB greift nur bei Wohnimmobilien — also Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten gibt es diese Aufteilung nicht. Beim Privatverkauf ohne Makler entfällt die Position komplett.
3 Beispielrechnungen für 350.000 EUR Kaufpreis
Wie groß der Unterschied zwischen den Konstellationen ist, zeigen drei realistische Szenarien.
Beispiel A: Bayern, Privatverkauf — der günstige Fall
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | — | 350.000 EUR |
| Grunderwerbsteuer (Bayern) | 3,5 % | 12.250 EUR |
| Notar | 1,5 % | 5.250 EUR |
| Grundbuch | 0,5 % | 1.750 EUR |
| Nebenkosten gesamt | 5,5 % | 19.250 EUR |
| Gesamtinvestition | — | 369.250 EUR |
Beispiel B: Nordrhein-Westfalen, mit Makler — der teure Fall
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | — | 350.000 EUR |
| Grunderwerbsteuer (NRW) | 6,5 % | 22.750 EUR |
| Notar | 1,5 % | 5.250 EUR |
| Grundbuch | 0,5 % | 1.750 EUR |
| Makler (Käufer-Anteil) | 3,57 % | 12.495 EUR |
| Nebenkosten gesamt | 12,07 % | 42.245 EUR |
| Gesamtinvestition | — | 392.245 EUR |
Beispiel C: Sachsen, mit Makler — das Mittelfeld
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | — | 350.000 EUR |
| Grunderwerbsteuer (Sachsen) | 5,5 % | 19.250 EUR |
| Notar | 1,5 % | 5.250 EUR |
| Grundbuch | 0,5 % | 1.750 EUR |
| Makler (Käufer-Anteil) | 3,57 % | 12.495 EUR |
| Nebenkosten gesamt | 11,07 % | 38.745 EUR |
| Gesamtinvestition | — | 388.745 EUR |
Der Unterschied zwischen Beispiel A und B ist allein bei den Nebenkosten 22.995 EUR. Daher lohnt es sich, vor dem Kauf zu rechnen — am besten mit deinen eigenen Zahlen.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?
Zwischen 8 % und 15 % vom Kaufpreis. Die Spannweite ergibt sich aus dem Bundesland (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %) und der Frage, ob ein Makler beteiligt ist. Bei 350.000 EUR Kaufpreis sind das zwischen 19.250 EUR und 42.245 EUR zusätzlich.
Was zählt zu den Kaufnebenkosten?
Vier Posten: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und — falls beauftragt — die Maklerprovision. Diese Kosten kommen zum reinen Kaufpreis hinzu und werden in der Regel aus Eigenkapital getragen.
In welchem Bundesland ist die Grunderwerbsteuer am niedrigsten?
Bayern liegt mit 3,5 % am günstigsten — und das unverändert seit 1997. Am teuersten ist die Steuer mit 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein.
Wer trägt die Maklerprovision beim Hauskauf?
Bei Wohnimmobilien (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) gilt seit dem 23.12.2020 § 656c BGB: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision mindestens 50/50 — unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hat. Bei einem Privatverkauf ohne Makler entfällt die Position komplett.
Sind Notarkosten verhandelbar?
Nein. Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich festgelegt — und seit dem 01.06.2025 durch das KostBRÄG 2025 leicht angepasst. Verhandlungsspielraum hast du nur bei der Maklerprovision und (begrenzt) beim Kaufpreis.
Kann man Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Theoretisch ja über eine sogenannte Vollfinanzierung. In der Praxis verlangen die meisten Banken aber, dass du die Nebenkosten aus Eigenkapital trägst. Realistisch solltest du also 10–15 % des Kaufpreises zusätzlich zum Eigenkapital für die Tilgung bereithalten.
Wann fallen Kaufnebenkosten an?
Notar- und Grundbuchkosten werden direkt nach dem Notartermin in Rechnung gestellt. Die Grunderwerbsteuer kommt etwa vier bis sechs Wochen später per Bescheid vom Finanzamt. Die Maklerprovision wird in der Regel nach Kaufabschluss fällig.
Sind Nebenkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht. Bei vermieteten Immobilien werden Notar-, Grundbuch- und Grunderwerbsteuer-Anteile als Anschaffungsnebenkosten über die Abschreibung (AfA) auf die Nutzungsdauer verteilt. Eine individuelle Steuerberatung ist hier sinnvoll.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.