Grunderwerbsteuer: Regelsatz, Länder und die Spreizung in Euro
Kurz und knapp:
- 🏛️ Der bundesgesetzliche Regelsatz der Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Seit September 2006 dürfen die Länder davon abweichen. Bayern ist das einzige Bundesland, das es nie getan hat.
- 💶 Die Sätze reichen von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.000 statt 26.000 Euro: 12.000 Euro Unterschied allein durch die Adresse.
- ⚖️ Bemessungsgrundlage ist nicht der Kaufpreis, sondern die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Dazu zählen auch übernommene Lasten und eingeräumte Rechte. Die Steuer wird auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG).
- 🔑 Mitverkauftes bewegliches Inventar gehört nicht zur Gegenleistung. Wer eine Einbauküche für 15.000 Euro im Kaufvertrag gesondert ausweist, spart in einem 6,5-Prozent-Land 975 Euro, in Bayern 525 Euro. Die Finanzämter prüfen diese Aufteilung, die Werte müssen belegbar sein.
- 🚫 Steuerfrei sind unter anderem Erwerbe zwischen Ehegatten und Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4 GrEStG), zwischen Verwandten in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG) sowie Erbschaft und Schenkung (§ 3 Nr. 2 GrEStG, Schenkungen unter Auflage nur eingeschränkt). Geschwister sind nicht in gerader Linie verwandt und zahlen voll.
- ⏱️ Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Ohne Zahlung keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne sie keine Eintragung ins Grundbuch (§ 22 Abs. 1 GrEStG).
Die Grunderwerbsteuer ist beim Immobilienkauf der größte einzelne Nebenkostenposten, und zugleich der einzige, dessen Höhe feststeht, bevor du mit irgendjemandem verhandelst. Sie hängt allein daran, in welchem Bundesland die Immobilie liegt.
Diese Seite behandelt die Grunderwerbsteuer in der Tiefe: Rechtsgrundlage, Bemessungsgrundlage, die Sätze aller 16 Bundesländer, der Ablauf vom Notartermin bis zum Grundbucheintrag und die Befreiungstatbestände. Notar, Grundbuch und Maklerprovision stehen dagegen in der vollständigen Aufstellung aller Kaufnebenkosten.
Was die Grunderwerbsteuer auslöst
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer auf den Erwerb eines inländischen Grundstücks. Welche Vorgänge sie auslösen, steht abschließend in § 1 GrEStG. Die praktisch wichtigsten:
- Der Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Das ist der Normalfall beim Hauskauf.
- Die Auflassung, wenn ihr kein solches Rechtsgeschäft vorausgegangen ist (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG).
- Das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Der Eigentumsübergang durch Zuschlag selbst ist in § 1 Abs. 1 Nr. 3 Buchstabe c ausdrücklich ausgenommen: Besteuert wird das Gebot, nicht die Zuschlagserteilung.
- Anteilsübergänge ab 90 % an grundbesitzenden Gesellschaften innerhalb von zehn Jahren (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3 und 3a GrEStG), die sogenannten Share Deals.
Der Steuersatz selbst steht in § 11 GrEStG. Absatz 1 setzt ihn auf 3,5 vom Hundert, Absatz 2 ordnet die Abrundung auf volle Euro an. Seit September 2006 erlaubt Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes den Ländern, einen eigenen Satz zu bestimmen. Fünfzehn von sechzehn haben davon Gebrauch gemacht.
Bayern ist das einzige Bundesland, das nie vom Länderrecht Gebrauch gemacht hat. Dort gilt deshalb bis heute der Bundessatz nach § 11 Abs. 1 GrEStG. Das ist die präzise Aussage. Eine Jahreszahl, seit der Bayern bei 3,5 % steht, kursiert in mehreren widersprüchlichen Varianten und taugt nicht als Beleg.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland: alle 16 Sätze
Die Spreizung zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland beträgt drei Prozentpunkte. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 12.000 Euro, mehr als Notar und Grundbuchamt bei diesem Kaufpreis zusammen kosten.
| Bundesland | Steuersatz | Gilt seit |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | Bundessatz nach § 11 Abs. 1 GrEStG, nie abgewichen |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 05.11.2011 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 01.01.2014 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Thüringen | 5,0 % | 01.01.2024 |
| Bremen | 5,5 % | 01.07.2025 |
| Hamburg | 5,5 % | 01.01.2023 |
| Sachsen | 5,5 % | 01.01.2023 |
| Berlin | 6,0 % | 01.01.2014 |
| Hessen | 6,0 % | 01.08.2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 01.07.2019 |
| Brandenburg | 6,5 % | 01.07.2015 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Saarland | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 01.01.2014 |
Grunderwerbsteuergesetz und Landesrecht, Übersicht des Deutschen Notarinstituts, Stand 28.01.2026, gegengeprüft gegen drei unabhängige Übersichten mit Ständen bis Juli 2026.
Die beiden jüngsten Änderungen
Die beiden zuletzt geänderten Sätze sind Bremen zum 01.07.2025 und Thüringen zum 01.01.2024. Thüringen hat als bislang einziges Bundesland seinen Satz gesenkt.
Sonderfall Hessen: Hessengeld
Hessen verlangt zwar 6,0 % Grunderwerbsteuer, gleicht das aber mit einem Förderprogramm aus: Beim erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums erhältst du in Hessen 10.000 Euro je Käufer, höchstens 20.000 Euro, plus 5.000 Euro je Kind unter 18 Jahren als Zuschuss vom Land. Gefördert werden Kaufverträge, die ab dem 1. März 2024 notariell beurkundet wurden.
Zwei Bedingungen werden dabei regelmäßig übersehen: Das Hessengeld ist auf die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer begrenzt, und es wird in zehn gleichen Jahresraten ausgezahlt. Es ist also kein Steuererlass und auch keine Einmalzahlung, sondern ein Zuschuss über zehn Jahre. Ein Rechtsanspruch besteht nicht. Quelle: Hessisches Ministerium der Finanzen, Förderrichtlinie Hessengeld.
Andere Bundesländer fördern Wohneigentum ebenfalls, aber anders: Sachsen-Anhalt (Wohneigentumsrichtlinie vom 22.12.2025) und Niedersachsen (RL Wohneigentum 2026 vom 25.06.2026) gewähren einkommensgebundene zinslose oder zinsvergünstigte Darlehen, keinen Zuschuss zur Grunderwerbsteuer. Nachgeahmt hat das hessische Modell bislang kein anderes Bundesland.
So wird die Grunderwerbsteuer berechnet
Die Rechnung selbst ist eine Multiplikation. Der schwierige Teil ist die Frage, worauf multipliziert wird.
Grunderwerbsteuer = Gegenleistung × Steuersatz des Bundeslandes, abgerundet auf volle Euro
Die Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, nicht der Kaufpreis
§ 8 Abs. 1 GrEStG bemisst die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung. Beim normalen Hauskauf ist das der Kaufpreis, aber eben nicht nur. Zur Gegenleistung zählt alles, was du als Käufer für das Grundstück gibst oder übernimmst:
- Der Kaufpreis in Euro laut notariellem Vertrag.
- Übernommene Lasten, etwa eine bestehende Grundschuld oder Hypothek, die du mitübernimmst statt sie ablösen zu lassen.
- Sonstige Leistungen, etwa ein dem Verkäufer eingeräumtes Wohnrecht oder eine vereinbarte Leibrente.
Der Unterschied ist kein Wortklauberei. Wer nur den Kaufpreis ansetzt und eine übernommene Grundschuld vergisst, kalkuliert die Steuer zu niedrig, und das Finanzamt rechnet sie im Bescheid trotzdem mit ein.
Der praktisch wertvollste Hebel: bewegliches Inventar herausrechnen
Bewegliche Sachen sind kein Grundstück und gehören deshalb nicht zur Gegenleistung für das Grundstück. Einbauküche, Sauna, Markise, Gartenhaus, Möbel: Wer diese Posten im Kaufvertrag gesondert mit eigenem Wert ausweist, senkt die Bemessungsgrundlage und damit die Steuer.
| Bundesland | Steuersatz | Ersparnis bei 15.000 Euro Inventar |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 525 Euro |
| Berlin | 6,0 % | 900 Euro |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 975 Euro |
Eigene Berechnung: 15.000 Euro gesondert ausgewiesenes bewegliches Inventar multipliziert mit dem jeweiligen Landessatz.
Zwei Einschränkungen gehören dazu, und beide sind ernst zu nehmen. Erstens prüfen die Finanzämter diese Aufteilung. Die angesetzten Werte müssen dem realistischen Zeitwert entsprechen und belegbar sein. Eine acht Jahre alte Einbauküche mit 30.000 Euro anzusetzen, hält keiner Prüfung stand. Zweitens wird das gesondert ausgewiesene Inventar nicht mit dem Grundstück ins Grundbuch eingetragen und steht der Bank damit nicht als Sicherheit zur Verfügung. Kläre vor der Aufteilung mit deinem Finanzierungspartner, wie er den Beleihungswert ansetzt.
Beim Neubau
Kaufst du ein Grundstück und baust erst danach, fällt die Grunderwerbsteuer auf den Grundstückskaufvertrag an. Ob ein Bauvertrag in die Bemessungsgrundlage einbezogen wird, hängt davon ab, wie eng er mit dem Grundstückserwerb verknüpft ist. Besonders beim Kauf vom Bauträger, wo Grundstücks- und Bauvertrag zusammen angeboten werden, ist das eine Frage des Einzelfalls und gehört vor der Beurkundung zum Notar oder zur Steuerberatung, nicht in eine Faustregel. Was der Bau selbst kostet, steht bei den Kosten für einen Hausbau.
Was 400.000 Euro Kaufpreis in drei Bundesländern kosten
Drei Bundesländer, derselbe Kaufpreis, dieselbe Immobilie. Nur die Adresse unterscheidet sich.
| Bundesland | Steuersatz | Rechnung | Grunderwerbsteuer | Mehrkosten gegenüber Bayern |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 400.000 × 0,035 | 14.000 Euro | — |
| Berlin | 6,0 % | 400.000 × 0,060 | 24.000 Euro | 10.000 Euro |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 400.000 × 0,065 | 26.000 Euro | 12.000 Euro |
Eigene Berechnung für 400.000 Euro Gegenleistung ohne gesondert ausgewiesenes Inventar, Landessätze nach der Tabelle oben, abgerundet auf volle Euro nach § 11 Abs. 2 GrEStG.
Wenn du wissen willst, was die verbleibende Finanzierungssumme monatlich kostet, kannst du die Monatsrate deiner Baufinanzierung berechnen. Wie sich Restschuld und Tilgungsanteil über die Zinsbindung entwickeln, zeigt der Tilgungsplan mit Restschuld.
Wer zahlt, wann gezahlt wird und was bei Verzug passiert
Steuerschuldner sind beide Vertragsteile
Nach § 13 Nr. 1 GrEStG sind die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen Steuerschuldner, Käufer und Verkäufer also gemeinsam. In der Praxis weist der notarielle Kaufvertrag die Zahlung dem Käufer zu. Das ist eine Vertragsgestaltung, keine gesetzliche Zuweisung: Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten.
Der Ablauf in fünf Schritten
- Notarieller Kaufvertrag. Käufer und Verkäufer unterschreiben beim Notar.
- Der Notar zeigt den Vorgang an (§ 18 Abs. 3 GrEStG). Die Anzeige an das zuständige Finanzamt muss innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung erfolgen, auch dann, wenn der Vorgang von der Besteuerung ausgenommen ist.
- Das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid. Er kommt typischerweise vier bis zwölf Wochen nach dem Notartermin.
- Zahlung einen Monat nach Bekanntgabe (§ 15 GrEStG). Das Finanzamt darf eine längere Zahlungsfrist setzen, tut es aber nur auf Antrag und mit Begründung.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG). Sie wird erteilt, wenn die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet wurde. Ohne sie darf das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer eintragen.
Solange die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt, sichergestellt oder gestundet ist, wirst du nicht ins Grundbuch eingetragen. Du bist dann zwar wirtschaftlich Eigentümer, aber nicht rechtlich, und kannst die Immobilie weder verkaufen noch neu belasten.
Was bei Zahlungsverzug passiert
Zahlst du nicht bis zum Ablauf des Fälligkeitstages, entsteht nach § 240 Abs. 1 AO ein Säumniszuschlag von 1 % je angefangenem Monat, berechnet auf den auf volle 50 Euro abgerundeten Rückstand. Bei 24.000 Euro offener Steuer sind das 240 Euro pro Monat. § 240 Abs. 3 AO gewährt eine Schonfrist: Bei einer Säumnis von bis zu drei Tagen wird kein Zuschlag erhoben. Für Barzahlung und Scheck gilt diese Schonfrist nicht (§ 224 Abs. 2 Nr. 1 AO).
Befreiungen nach § 3 GrEStG
Nicht jeder Erwerbsvorgang löst Steuer aus. § 3 GrEStG zählt die allgemeinen Ausnahmen auf. Diese fünf sind beim privaten Immobilienerwerb relevant:
| Fundstelle | Tatbestand | Praktischer Anwendungsfall |
|---|---|---|
| § 3 Nr. 1 GrEStG | Maßgebender Wert übersteigt 2.500 Euro nicht | Mini-Grundstück, symbolischer Kaufpreis |
| § 3 Nr. 2 GrEStG | Erwerb von Todes wegen, Schenkung unter Lebenden | Erbe, lebzeitige Übertragung |
| § 3 Nr. 4 GrEStG | Erwerb durch Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers | Übertragung eines Hälfteanteils in der Ehe |
| § 3 Nr. 5 und 5a GrEStG | Erwerb durch den früheren Ehegatten oder Lebenspartner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung | Eigentumsregelung nach Scheidung oder Aufhebung |
| § 3 Nr. 6 GrEStG | Erwerb durch in gerader Linie Verwandte | Eltern übertragen auf ihr Kind |
Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG)
Steuerfrei sind Erwerbe durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind: Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel. Den Abkömmlingen stehen die Stiefkinder gleich, und den genannten Personen jeweils deren Ehegatten oder Lebenspartner. Auch wer als Kind angenommen wurde und dessen bürgerlich-rechtliche Verwandtschaft dadurch erloschen ist, fällt unter die Befreiung.
Erbschaft und Schenkung (§ 3 Nr. 2 GrEStG)
Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes sind von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Stattdessen greifen Erbschaft- und Schenkungsteuer mit eigenen Freibeträgen (400.000 Euro je Elternteil-Kind-Verhältnis innerhalb von zehn Jahren). Eine Doppelbesteuerung ist damit ausgeschlossen.
Eine Einschränkung nennt der Gesetzestext selbst: Schenkungen unter einer Auflage unterliegen der Grunderwerbsteuer, soweit es um den Wert solcher Auflagen geht, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind. Wer eine Immobilie gegen Wohnrecht oder Pflegeverpflichtung überträgt, ist damit nicht automatisch steuerfrei.
Bagatellgrenze 2.500 Euro (§ 3 Nr. 1 GrEStG)
Übersteigt der für die Berechnung maßgebende Wert 2.500 Euro nicht, ist der Erwerb steuerfrei. Das ist eine echte Schwelle, kein Freibetrag: Bei 2.500 Euro fällt keine Steuer an, bei 2.501 Euro die volle. Praktisch relevant wird das nur bei Kleinstgrundstücken und symbolischen Kaufpreisen.
Weitere Ausnahmen betreffen die Teilung eines Nachlasses unter Miterben (§ 3 Nr. 3 GrEStG), die fortgesetzte Gütergemeinschaft (§ 3 Nr. 7 GrEStG) und den Rückerwerb durch den Treugeber (§ 3 Nr. 8 GrEStG). Diese Konstellationen sind komplex und gehören in die Hand einer Steuerberatung oder eines Notars.
Für wen sich die Hebel auf dieser Seite lohnen, und für wen nicht
Die Grunderwerbsteuer ist nicht verhandelbar. Was sich beeinflussen lässt, ist die Bemessungsgrundlage und der Zeitpunkt. Beides lohnt sich nicht für jeden.
- Du kaufst eine möblierte Immobilie mit werthaltiger Einbauküche oder hochwertiger Einrichtung: In einem 6,5-Prozent-Land bringt jede gesondert ausgewiesene 15.000 Euro 975 Euro Ersparnis, und der Aufwand besteht aus einer Vertragsklausel.
- Du bist bei der Standortwahl frei, etwa im Homeoffice oder im Ruhestand: Zwischen einem 3,5- und einem 6,5-Prozent-Land liegen bei 400.000 Euro Kaufpreis 12.000 Euro, die du einmalig und ersatzlos zahlst.
- Die Immobilie kommt aus der eigenen Familie in gerader Linie: Eine Übertragung von den Eltern auf das Kind ist nach § 3 Nr. 6 GrEStG vollständig steuerfrei, unabhängig vom Wert.
- Du kaufst in Hessen erstmals selbstgenutztes Wohneigentum: Der Satz bleibt bei 6,0 %, das Hessengeld gleicht ihn aber teilweise aus.
- Dein Inventar ist alt oder geringwertig. Bei 3.000 Euro realistischem Zeitwert sind selbst in Nordrhein-Westfalen nur 195 Euro zu holen. Das rechtfertigt keine Diskussion, die eine Betriebsprüfung auslösen kann.
- Du finanzierst knapp und brauchst jeden Euro Beleihungswert. Gesondert ausgewiesenes Inventar wird nicht mit dem Grundstück ins Grundbuch eingetragen und steht der Bank nicht als Sicherheit zur Verfügung. Die Steuerersparnis kann eine schlechtere Beleihungsstufe kosten.
- Dein Standort steht fest, weil Arbeitsplatz, Schule oder Familie ihn vorgeben. Dann ist der Landessatz eine feste Größe in der Kalkulation, kein Hebel. Setz ihn korrekt an und plane ihn als Eigenkapitalbedarf ein.
- Du willst eine Immobilie zwischen Geschwistern übertragen. Die Seitenlinie fällt nicht unter § 3 Nr. 6 GrEStG, die Übertragung ist voll steuerpflichtig, und daran ändert auch eine Umwegkonstruktion über die Eltern nicht zwangsläufig etwas.
- Du kaufst vom Bauträger. Ob nur das Grundstück oder auch der Bauvertrag in die Bemessungsgrundlage fällt, entscheidet sich an der Verknüpfung beider Verträge. Das ist ein Beratungsfall vor der Beurkundung, keine Gestaltung im Nachhinein.
Reform-Diskussion: Wohin sich die Grunderwerbsteuer entwickelt
Die Grunderwerbsteuer steht regelmäßig in der politischen Debatte. Der Kritikpunkt ist immer derselbe: Sie muss vollständig aus Eigenkapital aufgebracht werden und wirkt damit wie eine Eintrittsschwelle in das Wohneigentum.
Auf Bundesebene gibt es seit Jahren Diskussionen um einen Freibetrag für Erstkäufer. Vorschläge reichen von 250.000 bis 500.000 Euro pro Person. Beschlossen ist nichts, die Steuerhoheit liegt bei den Ländern.
Für das Jahr 2026 ist keine Satzänderung belegt, und kein Bundesland hat ein Gesetz mit einem Freibetrag oder einer Ermäßigung für Selbstnutzer verkündet. Wer jetzt kauft, kalkuliert mit dem Satz, der in der Tabelle oben steht.
Unser Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist der Posten, bei dem die meisten Kalkulationen auseinanderfallen, und zwar nicht weil die Rechnung schwierig wäre, sondern weil viele mit 3,5 % rechnen, obwohl fünfzehn von sechzehn Bundesländern darüber liegen. Der Regelsatz aus § 11 Abs. 1 GrEStG ist heute die Ausnahme, nicht die Regel. Wer ihn ungeprüft ansetzt, hat in Nordrhein-Westfalen bei 400.000 Euro Kaufpreis 12.000 Euro Eigenkapital zu wenig eingeplant.
Der einzige Hebel, den die meisten Käufer wirklich in der Hand haben, ist die Bemessungsgrundlage. Bewegliches Inventar gehört nicht zur Gegenleistung für das Grundstück, und wer es im Kaufvertrag sauber und realistisch bewertet ausweist, spart bei 15.000 Euro Inventar zwischen 525 Euro in Bayern und 975 Euro in einem 6,5-Prozent-Land. Das ist kein Trick, sondern die korrekte Anwendung von § 8 Abs. 1 GrEStG. Ein Freibrief ist es trotzdem nicht: Die Finanzämter prüfen diese Aufteilung, und übersetzte Werte fallen auf.
Unsere Empfehlung: Setz den Landessatz aus der Tabelle in deine Finanzierungsanfrage ein, bevor du ein Angebot abgibst. Plane die Steuer als Eigenkapitalbedarf ein, nicht als Finanzierungsbestandteil. Sie kommt vor dem Grundbucheintrag, und ohne Eintrag gehört dir die Immobilie rechtlich nicht. Und wenn eine Befreiung nach § 3 GrEStG in Betracht kommt, kläre sie vor dem Notartermin: Nachträglich lässt sich ein Erwerbsvorgang nicht mehr umbauen.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer?
In der Praxis der Käufer. Nach § 13 Nr. 1 GrEStG sind die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen Steuerschuldner, also Käufer und Verkäufer gemeinsam. Dass der Käufer zahlt, ist eine Vertragsgestaltung im notariellen Kaufvertrag, keine gesetzliche Zuweisung: Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG). Der Bescheid kommt typischerweise vier bis zwölf Wochen nach dem Notartermin, weil der Notar den Vorgang zuerst binnen zwei Wochen beim Finanzamt anzeigen muss (§ 18 Abs. 3 GrEStG). Das Finanzamt darf eine längere Zahlungsfrist setzen.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei Eigennutzung nicht. Bei vermieteten Immobilien zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten. Abgeschrieben wird sie aber nur, soweit sie auf das Gebäude entfällt — der Anteil, der auf Grund und Boden entfällt, ist nicht abnutzbar und damit nicht abschreibbar.
Welche Befreiungen gibt es bei der Grunderwerbsteuer?
Die wichtigsten stehen in § 3 GrEStG: Erwerbe zwischen Ehegatten und Lebenspartnern (Nr. 4), zwischen Verwandten in gerader Linie wie Eltern, Kindern, Großeltern und Enkeln (Nr. 6), Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden (Nr. 2) sowie Erwerbe, deren maßgebender Wert 2.500 Euro nicht übersteigt (Nr. 1). Geschwister stehen in der Seitenlinie und sind nicht befreit.
Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Eine Bescheinigung des Finanzamts, dass der Eintragung ins Grundbuch keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen (§ 22 GrEStG). Das Finanzamt erteilt sie, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet wurde. Ohne sie darf das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer eintragen — sie ist der praktische Schlüssel zur rechtlichen Eigentumsumschreibung.
In welchem Bundesland zahle ich die wenigste Grunderwerbsteuer?
In Bayern mit 3,5 %. Bayern ist das einzige Bundesland, das nie vom Länderrecht Gebrauch gemacht hat, dort gilt der Bundessatz nach § 11 Abs. 1 GrEStG. Der Höchstsatz von 6,5 % gilt in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Bei 400.000 Euro Kaufpreis liegt die Differenz bei 12.000 Euro.
Müssen Ehegatten beim Hauskauf untereinander Grunderwerbsteuer zahlen?
Nein. Der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers ist nach § 3 Nr. 4 GrEStG steuerfrei. Das gilt auch nach einer Trennung: Erwirbt der frühere Ehegatte im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung, greift § 3 Nr. 5 GrEStG, bei aufgehobener Lebenspartnerschaft § 3 Nr. 5a GrEStG.
Wann gilt die Bagatellgrenze von 2.500 Euro?
Wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert 2.500 Euro nicht übersteigt (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Praktisch relevant ist das nur bei Kleinstgrundstücken und symbolischen Kaufpreisen. Es ist eine echte Schwelle und kein Freibetrag: Bei 2.500 Euro fällt keine Steuer an, ab 2.501 Euro die volle.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.