Grunderwerbsteuer {month_year}: Sätze nach Bundesland & Berechnung

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, bezahlt nicht nur den Kaufpreis. Hinzu kommen Notar, Grundbucheintragung, oft ein Makler – und vor allem: die Grunderwerbsteuer. Sie ist mit Abstand der größte Brocken bei den Kaufnebenkosten und entscheidet darüber, wie viel Eigenkapital du wirklich brauchst. Hierbei kommt es entscheidend darauf an, in welchem Bundesland deine Wunschimmobilie liegt. Denn jedes Bundesland bestimmt seinen Steuersatz selbst.

In diesem Ratgeber findest du die aktuellen Sätze aller 16 Bundesländer (Stand Mai 2026), die rechtlichen Grundlagen aus dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), Beispielrechnungen für 400.000 Euro Kaufpreis sowie alle wichtigen Befreiungen.

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Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland anfällt. Rechtliche Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), insbesondere § 1 GrEStG. Dort sind die steuerpflichtigen Erwerbsvorgänge definiert – also die Situationen, in denen die Steuer ausgelöst wird.

Dazu gehören insbesondere:

• Kaufverträge über bebaute oder unbebaute Grundstücke
• Auflassungen (Eigentumsübertragungen) ohne vorausgehenden Vertrag
• Eigentumsübergänge kraft Gesetzes (z.B. bei Zwangsversteigerungen)
• Anteilsübertragungen ab 90 % bei grundbesitzenden Gesellschaften (sogenannte „Share Deals")

Eine wichtige Besonderheit: Die Grunderwerbsteuer ist seit der Föderalismusreform 2006 Ländersache. Heißt: Bund und Länder einigten sich darauf, dass jedes Bundesland seinen Steuersatz selbst bestimmen kann. Davor galt bundeseinheitlich 3,5 %. Seither haben fast alle Bundesländer ihre Sätze schrittweise erhöht – nur Bayern hält am ursprünglichen Satz fest.

Daher ergibt sich die heutige Spannweite zwischen 3,5 % und 6,5 %. Wer in NRW kauft, zahlt fast doppelt so viel Grunderwerbsteuer wie ein Käufer in Bayern – bei identischem Kaufpreis. Diese Differenz ist beim Eigenkapital-Bedarf für deinen Hauskauf ein entscheidender Faktor und sollte früh im Finanzierungsplan berücksichtigt werden.

Die Grunderwerbsteuer gehört übrigens zu den klassischen Kaufnebenkosten beim Hauskauf – neben Notar (ca. 1,5 %), Grundbuch (ca. 0,5 %) und gegebenenfalls Maklerprovision.

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Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand Mai 2026)

Hier findest du alle 16 Bundesländer mit ihrem aktuellen Grunderwerbsteuersatz und der jeweils letzten Änderung:

Aktuelle Änderungen, die du kennen solltest

Vier Bundesländer haben ihre Sätze in den letzten Jahren angepasst:

• Bremen (seit 01.07.2025): Erhöhung von 5,0 % auf 5,5 % zur Konsolidierung des Landeshaushalts.
• Thüringen (seit 01.01.2024): Senkung von 6,5 % auf 5,0 %, um Eigentumserwerb attraktiver zu machen. Damit ist Thüringen aktuell das einzige Bundesland mit einer Senkung in den letzten Jahren.
• Hamburg (seit 01.01.2023): Erhöhung von 4,5 % auf 5,5 %.
• Sachsen (seit 2023): Erhöhung von 3,5 % auf 5,5 % – damit endete eine Ära, in der Sachsen neben Bayern den niedrigsten Satz hatte.

Sonderfall Hessen: Hessengeld

Hessen verlangt zwar 6,0 % Grunderwerbsteuer, gleicht das aber seit September 2024 mit einem Förderprogramm aus: Beim erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums erhältst du in Hessen 10.000 Euro pro Käufer plus 5.000 Euro pro Kind als Zuschuss vom Land. Das sogenannte Hessengeld ist kein Steuererlass, sondern ein nachträglicher Bonus – aber unter dem Strich reduziert es deine Effektiv-Belastung.

Andere Bundesländer haben ähnliche Programme angekündigt oder diskutieren sie. Hierzu lohnt es sich, vor dem Kauf bei der Landesregierung nachzufragen.

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So wird die Grunderwerbsteuer berechnet

Die Berechnung ist erfreulich simpel: Steuersatz mal Kaufpreis. Was als Kaufpreis gilt, regelt § 8 GrEStG – die sogenannte Bemessungsgrundlage.

Bemessungsgrundlage nach § 8 GrEStG

Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung. Gegenleistung ist alles, was der Käufer für das Grundstück gibt oder übernimmt:

• Kaufpreis in Euro
• Übernommene Lasten (z.B. eine bestehende Hypothek oder Grundschuld, die du übernimmst)
• Sonstige Leistungen (z.B. ein eingeräumtes Wohnrecht für den Verkäufer, eine Leibrente)

Wichtig: Wenn du das Haus mit Einbauküche, Sauna oder Möbeln kaufst, kannst du diese beweglichen Bestandteile gesondert im Kaufvertrag ausweisen. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei einer Einbauküche im Wert von 15.000 Euro sparst du in NRW so 975 Euro Steuer (15.000 × 6,5 %). Allerdings prüfen Finanzämter solche Vereinbarungen, daher müssen die Werte realistisch und belegbar sein.

Die Formel

Die einfache Faustformel:

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslandes

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Bayern: 400.000 × 0,035 = 14.000 Euro. Mehr Mathematik braucht es nicht. Wer es genau wissen will, nutzt unseren Nebenkostenrechner Hauskauf – dort werden alle Posten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) automatisch ermittelt.

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Beispielrechnungen für 400.000 Euro Kaufpreis

Damit der Unterschied zwischen den Bundesländern greifbar wird, hier drei Beispielrechnungen für ein typisches Einfamilienhaus zum Kaufpreis von 400.000 Euro.

Bayern (3,5 %)

In Bayern bleibst du im Vergleich am günstigsten. Der Satz von 3,5 % gilt seit 1997 unverändert – Bayern ist damit das einzige Bundesland, das die Föderalismusreform 2006 nicht für eine Erhöhung genutzt hat.

Berlin (6,0 %)

In Berlin zahlst du 10.000 Euro mehr als in Bayern. Der Satz von 6,0 % gilt seit 2014.

Nordrhein-Westfalen (6,5 %)

NRW gehört zur Höchstsatz-Gruppe (gemeinsam mit Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein). Hier sind es 12.000 Euro mehr als in Bayern – bei identischem Kaufpreis und identischer Immobilie.

Praxistipp: Diese 12.000 Euro fehlen dir am Tag des Kaufs als Eigenkapital. Banken finanzieren die Grunderwerbsteuer nämlich in der Regel nicht mit – sie muss aus eigenen Mitteln kommen. Plane sie also fest in dein Budget ein.

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Wer zahlt die Grunderwerbsteuer und wann?

Hier wird es wichtig, den Ablauf zu verstehen – denn bevor du dein neues Haus rechtlich besitzt, muss die Grunderwerbsteuer gezahlt sein.

Steuerschuldner ist der Käufer (§ 13 GrEStG)

Nach § 13 GrEStG sind Käufer und Verkäufer gemeinsam Steuerschuldner. In der Praxis übernimmt der Käufer die Zahlung – das ist die feste Regel im deutschen Immobilienkauf und steht so in fast jedem notariellen Kaufvertrag. Eine abweichende Regelung wäre theoretisch möglich, in der Praxis aber unüblich und auch verhandlungspolitisch schwer durchzusetzen.

Der Ablauf in 5 Schritten

So läuft das Verfahren standardmäßig ab:

1. Notarieller Kaufvertrag: Du und der Verkäufer unterschreiben beim Notar.
2. Notar meldet (§ 18 GrEStG): Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, den Kaufvertrag binnen zwei Wochen dem zuständigen Finanzamt zu melden.
3. Finanzamt erlässt Bescheid: Das Finanzamt prüft die Angaben und schickt dir einen Grunderwerbsteuerbescheid – meist innerhalb von 4 bis 12 Wochen nach dem Notartermin.
4. Zahlung binnen 1 Monat (§ 15 GrEStG): Ab Bekanntgabe des Bescheids hast du einen Monat Zeit, die Steuer aufs Konto des Finanzamts zu überweisen.
5. Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG): Sobald die Steuer eingegangen ist, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese benötigt der Notar zwingend, um dich als neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen.

Hierbei bedeutet das in der Praxis: Solange die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt ist, wirst du nicht ins Grundbuch eingetragen. Du bist dann zwar wirtschaftlich Eigentümer, aber nicht rechtlich.

Was passiert bei Zahlungsverzug?

Wenn du nicht binnen Monatsfrist zahlst, fallen Säumniszuschläge an: 1 % der nicht gezahlten Steuer pro angefangenem Monat. Bei 24.000 Euro Steuer wären das 240 Euro pro Monat – also genau planen.

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Befreiungen und Ausnahmen (§ 3 GrEStG)

Nicht jeder Erwerbsvorgang ist steuerpflichtig. § 3 GrEStG listet die wichtigsten Ausnahmen:

Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6)

Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie sind steuerfrei. Das betrifft:

• Eltern und Kinder
• Großeltern und Enkel
• Stiefkinder und ihre Stiefeltern (gleichgestellt)
• Adoptivkinder

Praktisch heißt das: Wenn dir deine Eltern ihr Haus übertragen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Geschwister sind allerdings nicht in gerader Linie verwandt – Übertragungen zwischen Geschwistern sind voll steuerpflichtig.

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner (§ 3 Nr. 4)

Übertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sind ebenfalls steuerfrei. Das gilt sowohl in intakter Ehe (z.B. Übertragung eines Hälfteanteils auf den Partner) als auch im Scheidungsfall (§ 3 Nr. 5).

Erbschaft und Schenkung (§ 3 Nr. 7)

Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Stattdessen greifen Erbschaft- und Schenkungsteuer mit eigenen Freibeträgen (z.B. 400.000 Euro pro Elternteil-Kind-Verhältnis alle 10 Jahre). Eine Doppelbesteuerung ist damit ausgeschlossen.

Bagatellgrenze 2.500 Euro (§ 3 Nr. 1)

Wenn die Gegenleistung 2.500 Euro nicht übersteigt, ist der Erwerb steuerfrei. Praktisch relevant ist das selten – allenfalls bei Mini-Grundstücken oder symbolischen Kaufpreisen. Achtung: Ist die Gegenleistung 2.501 Euro, fällt die volle Steuer an. Es gibt also keine „Sockelbefreiung", sondern eine echte Schwelle.

Übersicht der Befreiungen

Weitere Sonderfälle

Es gibt weitere, seltenere Ausnahmen – etwa bei der Bestellung eines Erbbaurechts, bestimmten Umstrukturierungen im Konzern oder beim Erwerb durch öffentliche Hand. Solche Konstellationen sind komplex und gehören in die Hand eines Steuerberaters oder Notars.

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Reform-Diskussion: Wohin entwickelt sich die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer steht regelmäßig in der politischen Debatte. Kritiker bemängeln, dass sie den Eigentumserwerb bremst, weil sie vollständig aus Eigenkapital aufgebracht werden muss. In Zeiten hoher Zinsen und Immobilienpreise wirkt das wie eine Eintrittsschwelle.

Aktuelle Bundes-Vorschläge

Auf Bundesebene gibt es seit Jahren Diskussionen um einen Freibetrag für Erstkäufer. Vorschläge reichen von 250.000 bis 500.000 Euro pro Person. Bislang ist allerdings nichts beschlossen – die Steuerhoheit liegt bei den Ländern, und ein bundesweiter Freibetrag würde Verfassungsfragen aufwerfen.

Hessengeld als Vorbild

Hessen hat 2024 mit dem Hessengeld einen pragmatischen Weg gewählt: Der Steuersatz bleibt unverändert, aber Erstkäufer bekommen einen Zuschuss vom Land. Andere Bundesländer beobachten das Modell. Sachsen-Anhalt und Niedersachsen haben ähnliche Programme angekündigt, aber Stand Mai 2026 noch nicht beschlossen.

Ausblick 2026

Stand heute bleibt die Lage uneinheitlich: 16 Bundesländer mit unterschiedlichen Sätzen, Förderprogramme nur in einzelnen Ländern, keine bundesweite Reform in Sicht. Wer aktuell kauft, sollte sich auf die geltenden Regeln einstellen und gegebenenfalls Förderprogramme des eigenen Bundeslandes nutzen.

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