Wieviel Eigenkapital ist beim Hauskauf sinnvoll?
Kurz & knapp:
- 💶 Faustregel: 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die kompletten Kaufnebenkosten aus eigener Tasche. Das führt auf einen Beleihungsauslauf von 70 bis 80 Prozent — die Stufe, ab der Banken ohne Risikoaufschlag rechnen.
- 📊 Der Zinsvorteil ist nicht linear. Bei der ING kostet jeder Schritt unterhalb von 80 Prozent Beleihung rund 0,03 Prozentpunkte je zehn Prozentpunkte, oberhalb davon 0,22 (10 Jahre Sollzinsbindung, Nettodarlehen ab 150.000 Euro). Die Schwelle bei 80 Prozent bringt fast den ganzen Effekt.
- 🏦 In Euro gerechnet: Wer bei 300.000 Euro Kaufpreis mit 6.000 Euro mehr Eigenkapital von 82 auf 80 Prozent Beleihung kommt, spart über zehn Jahre 4.097 Euro Zinsen (2 Prozent Anfangstilgung, 10 Jahre Sollzinsbindung).
- ⚠️ Unterhalb von 60 Prozent Beleihung bringt zusätzliches Eigenkapital keinen Zinsvorteil mehr — die ING-Staffel endet dort. Was du weiter einzahlst, senkt nur noch die Darlehenshöhe, nicht den Satz.
Du hast 60.000 Euro auf der Seite, hast eine Immobilie im Auge — und fragst dich, ob das reicht. Genau in dieser Situation strandet jeder zweite Käufer: Die Banken-PDFs sind unverständlich, die Faustregeln widersprechen sich, und niemand sagt dir geradeaus, was wirklich zählt.
Hier kommt die ehrliche Einordnung. Du erfährst, wie viel Eigenkapital realistisch nötig ist, was alles als Eigenkapital anerkannt wird — und vor allem: was jeder zusätzliche Prozentpunkt in Euro bringt. Denn die Antwort darauf ist überraschend: Die ersten Prozente Eigenkapital bringen beim Zinssatz fast nichts, ein einziger Schwellenwert bringt fast alles.
Als verbreitete Faustregel gilt, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die kompletten Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu zahlen. Die Kaufnebenkosten in Deutschland liegen je nach Bundesland zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, anteilige Maklercourtage).
Was bedeutet das konkret? Nehmen wir für die ganze Seite dasselbe Beispiel: ein Haus für 300.000 Euro in Nordrhein-Westfalen, Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent. Mit Notar, Grundbuch und anteiliger Maklercourtage landen die Kaufnebenkosten bei rund 11,5 Prozent, also 34.500 Euro. Dann sehen die drei realistischen Eigenkapital-Stufen so aus:
| Stufe | Eigenkapital-Anteil | Eigenkapital-Summe inklusive Nebenkosten | Beleihungsauslauf | Einordnung |
|---|---|---|---|---|
| Minimum | nur Kaufnebenkosten | 34.500 Euro | 100 % | knapp, teuer |
| Solide | 20 % plus Nebenkosten | 94.500 Euro | 80 % | empfohlen |
| Stark | 30 % plus Nebenkosten | 124.500 Euro | 70 % | niedrigste Zinsstufe |
Modellrechnung für 300.000 Euro Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen, Kaufnebenkosten rund 11,5 Prozent. Der Beleihungsauslauf ist vereinfachend als Darlehen geteilt durch Kaufpreis gerechnet; Banken setzen stattdessen ihren eigenen Beleihungswert an, der meist unter dem Kaufpreis liegt.
Die Minimum-Stufe ist die absolute Untergrenze. Du finanzierst den Kaufpreis komplett über die Bank, deckst aber wenigstens die Nebenkosten selbst. Geht eine Bank darunter, ist das eine 110-Prozent-Finanzierung, und die ist deutlich teurer. Was das kostet und wer sie überhaupt bekommt, steht im Ratgeber zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Die solide Stufe mit 20 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten ist der Standard, den die meisten Banken als unbedenklich bewerten. Hier bekommst du faire Konditionen ohne Risikoaufschlag. Genau hier liegt, wie gleich zu sehen ist, der wichtigste Sprung in der Zinsstaffel.
Die starke Stufe mit 30 Prozent oder mehr bringt die niedrigste Zinsstufe der Staffel und eine entspanntere Prüfung. Allerdings musst du realistisch bleiben: Wer drei Jahre länger spart, riskiert, dass die Immobilienpreise schneller steigen als das Eigenkapital wächst.
Was zählt als Eigenkapital — und was nicht?
Beim Eigenkapital gibt es keine offizielle Definition, aber eine breite Bankenpraxis. Hier ist die ehrliche Liste.
Das zählt als Eigenkapital
- Bargeld, Tagesgeld, Festgeld: Sofort verfügbar, voll anrechenbar.
- Bausparguthaben: Zugeteilte Verträge oder Sofortfinanzierung, beide voll anrechenbar. Wie das im Detail läuft, zeigt der Ratgeber zum Bausparvertrag.
- Wertpapierdepot: Banken setzen meist einen Sicherheitsabschlag von 30 Prozent an. Bei einem Depot über 100.000 Euro werden also etwa 70.000 Euro angerechnet.
- Bezahltes Grundstück: Wenn du es bereits besitzt und darauf gebaut werden soll.
- Lebensversicherung: Mit dem aktuellen Rückkaufswert anrechenbar, nicht mit der Ablaufsumme.
- Schenkung oder Erbe: Mit Nachweis voll anrechenbar (steuerliche Freibeträge beachten).
- Muskelhypothek: Eigenleistung beim Bau, etwa 10 bis 15 Prozent der Bausumme.
Das zählt nicht als Eigenkapital
- KfW-Förderdarlehen: Auch wenn zinsgünstig, gilt als Fremdkapital.
- Riester- oder Rürup-Vermögen mit Sperrfrist (außer Wohn-Riester-Entnahme).
- Erwartete Bonuszahlungen, Provisionen, Steuerrückerstattungen: Hoffnungswerte zählen nicht.
- Kredite von Freunden oder Familie: Außer schriftlich nachrangig vereinbart und der Bank bekannt.
- Fonds-Anteile mit Sperrfrist: Wenn du nicht ran kannst, kein Eigenkapital.
Was jeder Prozentpunkt Eigenkapital in Euro bringt
Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Darlehenshöhe zum Wert der Immobilie. Je weniger Darlehen im Verhältnis zum Objekt, desto niedriger das Risiko der Bank und desto besser dein Zins. Eigenkapital wirkt deshalb doppelt: Es senkt die Darlehenshöhe und den Zinssatz.
Wie viel das in Euro ist, zeigt die Staffel der ING für unser Beispielhaus. Kaufpreis bleibt in jeder Zeile gleich, nur das Eigenkapital ändert sich:
| Beleihungsauslauf | Eigenkapital ins Objekt | Darlehen | Sollzins p.a. | Monatsrate | Zinskosten in 10 Jahren | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|---|---|---|---|
| bis 60 % | 120.000 Euro | 180.000 Euro | 4,45 % | 968 Euro | 70.861 Euro | 134.761 Euro |
| bis 70 % | 90.000 Euro | 210.000 Euro | 4,48 % | 1.134 Euro | 83.217 Euro | 157.137 Euro |
| bis 80 % | 60.000 Euro | 240.000 Euro | 4,51 % | 1.302 Euro | 95.729 Euro | 179.489 Euro |
| bis 85 % | 45.000 Euro | 255.000 Euro | 4,59 % | 1.400 Euro | 103.478 Euro | 190.433 Euro |
| bis 90 % | 30.000 Euro | 270.000 Euro | 4,73 % | 1.514 Euro | 112.833 Euro | 201.123 Euro |
| bis 95 % | 15.000 Euro | 285.000 Euro | 4,87 % | 1.632 Euro | 122.547 Euro | 211.752 Euro |
Sollzinsen: Konditionen der ING, Stand September 2026, Nettodarlehen ab 150.000 Euro, 10 Jahre Sollzinsbindung. Rate, Zinskosten und Restschuld sind eigene Berechnungen für 300.000 Euro Kaufpreis und 2 Prozent Anfangstilgung; die Kaufnebenkosten von 34.500 Euro kommen in jeder Zeile obendrauf. Beleihungsauslauf vereinfachend als Darlehen geteilt durch Kaufpreis.
Die Tabelle zeigt zwei Effekte gleichzeitig, und sie sind unterschiedlich groß. Zwischen der 90-Prozent- und der 80-Prozent-Zeile liegen 17.105 Euro Zinskosten über zehn Jahre. Davon gehen 5.138 Euro auf den besseren Zinssatz zurück und 11.966 Euro auf das um 30.000 Euro kleinere Darlehen. Zwischen der 80-Prozent- und der 60-Prozent-Zeile liegen dagegen 24.868 Euro — aber nur 936 Euro davon kommen vom Zinssatz, die restlichen 23.932 Euro allein daher, dass 60.000 Euro weniger finanziert werden.
Das ist der Punkt, den kaum jemand ausrechnet. Auf je 1.000 Euro zusätzliches Eigenkapital bringt der Zinssatz-Effekt im Bereich zwischen 90 und 80 Prozent Beleihung rund 171 Euro Ersparnis über zehn Jahre, im Bereich zwischen 80 und 60 Prozent nur noch rund 16 Euro. Das ist der Faktor elf.
In Prozentpunkten gelesen wird dieselbe Sache noch deutlicher. Bei der ING kostet der Weg von 60 auf 80 Prozent Beleihung insgesamt 0,06 Prozentpunkte, also rund 0,03 je zehn Prozentpunkte. Von 80 auf 90 Prozent sind es 0,22 Prozentpunkte, von 90 auf 95 noch einmal 0,14. Genau deshalb heißt die Faustregel „20 Prozent plus Nebenkosten" und nicht „so viel wie irgend möglich".
Die Gegenprobe am Markt bestätigt die Form, wenn auch weniger extrem. Die günstigsten Effektivzinsen für zehn Jahre Sollzinsbindung staffeln sich nach Beleihungsauslauf so:
- bis 60 Prozent: 4,06 Prozent
- bis 70 Prozent: 4,16 Prozent
- bis 80 Prozent: 4,26 Prozent
- bis 90 Prozent: 4,48 Prozent
- bis 100 Prozent: 4,71 Prozent
- über 100 Prozent: 5,21 Prozent
Marktbandbreite der Bestkonditionen, effektiver Jahreszins, Stand September 2026. Nicht mit den Sollzinsen der ING-Tabelle oben vergleichbar: Effektivzinsen enthalten Nebenkosten und unterstellen je nach Anbieter eine andere Anfangstilgung.
Unterhalb von 80 Prozent kostet jeder Schritt am Markt rund 0,10 Prozentpunkte je zehn Prozentpunkte Beleihung, oberhalb 0,22 bis 0,23 — also gut das Doppelte. Der Bruch liegt auch hier bei 80 Prozent.
Wer knapp über einer Beleihungsschwelle liegt, holt mit wenigen tausend Euro einen ganzen Zinssprung heraus. Wer weit darunter liegt, gewinnt mit weiterem Eigenkapital fast nichts mehr und sollte die Reserve behalten.
Fall 1 — knapp über der Schwelle: Bei 300.000 Euro Kaufpreis und 246.000 Euro Darlehen liegst du bei 82 Prozent Beleihung und zahlst 4,59 Prozent Sollzins. Mit 6.000 Euro mehr Eigenkapital fällst du auf 240.000 Euro und 80 Prozent — und damit auf 4,51 Prozent. Die Monatsrate sinkt um 49 Euro, die Zinskosten über zehn Jahre um 4.097 Euro (2 Prozent Anfangstilgung, 10 Jahre Sollzinsbindung). 1.704 Euro davon holst du allein über den niedrigeren Satz herein. Sechstausend Euro Einsatz, viertausend Euro Ertrag in zehn Jahren, und das Darlehen ist obendrein kleiner.
Fall 2 — weit unter der Schwelle: Dieselbe Immobilie, 165.000 Euro Darlehen, also 55 Prozent Beleihung. Du überlegst, deine letzten 15.000 Euro Reserve noch einzubringen. Der Zinssatz bleibt bei 4,45 Prozent, denn die ING-Staffel endet bei „bis 60 Prozent" — darunter gibt es keine bessere Stufe. Die 15.000 Euro sparen über zehn Jahre 5.905 Euro Zinsen, davon null Euro über den Satz. Denselben Effekt bekommst du später über eine Sondertilgung, ohne heute ohne Reserve dazustehen.
Warum die Darlehenshöhe stärker wirkt als der Beleihungsauslauf
Es gibt einen zweiten Hebel, der in der Eigenkapital-Diskussion fast immer untergeht: die Darlehensklasse. Banken staffeln ihre Konditionen nicht nur nach Beleihungsauslauf, sondern auch nach der Größe des Darlehens. Bei der ING sieht das für zehn Jahre Sollzinsbindung so aus:
| Nettodarlehen | bis 60 % | bis 80 % | bis 90 % | bis 95 % | Spanne 60 bis 95 % |
|---|---|---|---|---|---|
| ab 75.000 Euro | 4,65 % | 4,70 % | 4,93 % | 5,02 % | 0,37 Prozentpunkte |
| ab 150.000 Euro | 4,45 % | 4,51 % | 4,73 % | 4,87 % | 0,42 Prozentpunkte |
| ab 300.000 Euro | 4,36 % | 4,43 % | 4,62 % | 4,74 % | 0,38 Prozentpunkte |
Sollzins p.a., Konditionen der ING, Stand September 2026, 10 Jahre Sollzinsbindung.
Lies die Tabelle einmal senkrecht statt waagerecht. Bei 60 Prozent Beleihung trennen die kleinste und die größte Darlehensklasse 0,29 Prozentpunkte, bei 95 Prozent sind es 0,28. Der Abstand zwischen den Klassen ist also fast so groß wie der gesamte Weg von 95 auf 60 Prozent Beleihung innerhalb einer Klasse — und der kostet je nach Klasse 0,37 bis 0,42 Prozentpunkte.
Für deine Entscheidung heißt das: Eigenkapital, das dein Darlehen unter eine Klassengrenze drückt, verliert einen Teil seiner Wirkung. Wer mit 310.000 Euro Darlehen plant und durch 15.000 Euro zusätzliches Eigenkapital auf 295.000 Euro kommt, fällt aus der Klasse ab 300.000 Euro in die Klasse ab 150.000 Euro und zahlt statt 4,43 Prozent dann 4,51 Prozent Sollzins. Unterm Strich lohnt es sich trotzdem: Über zehn Jahre spart der Einsatz 3.834 Euro Zinsen statt der 5.879 Euro, die ohne den Klassenwechsel drin gewesen wären (80 Prozent Beleihung, 2 Prozent Anfangstilgung, 10 Jahre Sollzinsbindung). Der Klassenwechsel frisst also rund ein Drittel des Vorteils auf — er dreht ihn nicht um. Wer nahe an einer Klassengrenze plant, sollte den Betrag deshalb durchrechnen lassen, statt ihn pauschal einzuzahlen oder pauschal zurückzuhalten. Die aktuelle Bauzinsentwicklung verschiebt die Staffeln laufend; welche Klassen- und Beleihungsgrenzen gerade gelten, steht in der Konditionsliste des jeweiligen Anbieters.
Wann zu viel Eigenkapital falsch ist
Die meisten Ratgeber hören bei „mehr ist besser" auf. Das ist bequem und in einem konkreten Bereich schlicht falsch. Hier die ehrliche Abgrenzung.
Mehr Eigenkapital lohnt sich, wenn …
- … du damit eine Beleihungsschwelle unterschreitest. Der Sprung von 82 auf 80 Prozent kostet bei 300.000 Euro Kaufpreis 6.000 Euro und bringt 4.097 Euro Zinsersparnis über zehn Jahre (2 Prozent Anfangstilgung, 10 Jahre Sollzinsbindung).
- … du derzeit über 85 Prozent Beleihung liegst. Zwischen 95 und 80 Prozent liegen bei der ING 0,36 Prozentpunkte Sollzins (Nettodarlehen ab 150.000 Euro, 10 Jahre Sollzinsbindung) — der teuerste Abschnitt der ganzen Staffel.
- … dein Haushaltsbudget die Rate sonst nicht sicher trägt. Eine Rate, die nur im Idealfall passt, ist kein Finanzierungsplan.
- … dein Geld sonst unverzinst auf dem Girokonto liegt und du keine kurzfristige Verwendung dafür hast.
Behalte das Geld lieber, wenn …
- … du bereits unter 60 Prozent Beleihung liegst. Dort endet die ING-Staffel, weiteres Eigenkapital senkt nur noch die Darlehenshöhe — denselben Effekt bekommst du später über Sondertilgungen.
- … du damit deine Liquiditätsreserve aufbrauchst. Drei Netto-Monatsgehälter sollten nach dem Notartermin noch da sein.
- … Umzug, Küche und Einrichtung noch nicht bezahlt sind. Diese Kosten fallen unmittelbar nach dem Kauf an, und sie lassen sich nicht in die Baufinanzierung schieben.
- … du baust oder sanierst und der Kostenrahmen eng ist. Eine Nachfinanzierung zur Fertigstellung kostet bei der ING 1,00 Prozentpunkt Aufschlag.
- … du dadurch unter eine Darlehensklassengrenze rutschst und den besseren Klassenzins verlierst.
Der teuerste Fehler ist der letzte Punkt in seiner Bau-Variante, und er passiert häufiger als der umgekehrte. Ein Bauherr zahlt jeden verfügbaren Euro als Eigenkapital ein, um unter 80 Prozent Beleihung zu kommen, und steht acht Monate später vor 25.000 Euro unerwarteten Baukosten. Der Aufschlag für eine Nachfinanzierung zur Fertigstellung liegt bei der ING bei 1,00 Prozentpunkt — mehr als das Doppelte dessen, was der gesamte Weg von 95 auf 60 Prozent Beleihung einbringt. Der Zinsvorteil, für den er sein Konto geleert hat, ist damit aufgefressen, und die Reserve fehlt trotzdem.
Eigenkapital aufbauen — wie schnell geht das?
Wenn du jetzt feststellst: „Mein Eigenkapital reicht noch nicht", dann ist das keine Katastrophe, sondern ein Sparplan-Thema. Es kommt allerdings auf den Zeithorizont an.
Behalte neben dem Eigenkapital für den Hauskauf eine Pufferreserve von etwa drei Netto-Monatsgehältern. Diese Reserve fließt nicht in die Finanzierung, sie ist deine Versicherung gegen kaputte Heizungen und unerwartete Reparaturen im ersten Jahr nach dem Einzug.
So sieht der pragmatische Weg je nach Zeithorizont aus:
- ⏱️ Unter 2 Jahren bis zum Kauf: Tagesgeld und kurzlaufendes Festgeld. Kein Aktienrisiko mehr, denn wenn der Markt einbricht, kannst du es nicht aussitzen.
- ⏱️ 3 bis 5 Jahre: Tagesgeld als Liquiditätspuffer, Festgeld für Mittelfristiges, eventuell ein kleiner ETF-Anteil von höchstens 30 Prozent des Eigenkapitals.
- ⏱️ 5 bis 10 Jahre: ETF-Sparplan mit breiter Streuung, plus Festgeld als Sicherheit.
Eine realistische Sparquote liegt für die meisten zwischen 10 und 25 Prozent vom Netto-Einkommen. Wer 4.000 Euro netto verdient und 20 Prozent spart, baut in fünf Jahren rund 48.000 Euro Eigenkapital auf — vor möglichen Anlageerträgen. Bezogen auf unser Beispielhaus wären das 16 Prozent des Kaufpreises — fast genau der Weg von der 95-Prozent-Stufe auf knapp unter 80 Prozent Beleihung. Genau der Abschnitt, in dem sich Sparen am stärksten auszahlt.
Unsere Einschätzung: Die Faustregel „20 Prozent plus Nebenkosten" ist keine Bequemlichkeit, sondern das Ergebnis der Zinsstaffel. Sie trifft genau die Schwelle, an der der Aufschlag abbricht. Wer darüber liegt, sollte jeden Euro mobilisieren, der ihn unter die 80-Prozent-Marke bringt — dort arbeitet Eigenkapital in unserer Beispielrechnung elfmal so hart wie im Bereich zwischen 80 und 60 Prozent. Wer die Marke erreicht hat, sollte aufhören und den Rest als Reserve behalten. Das zweitbeste Ergebnis ist eine Finanzierung mit 80 Prozent Beleihung und drei Monatsgehältern auf dem Konto. Das schlechteste ist eine mit 58 Prozent Beleihung und einem leeren Konto, wenn die Heizung ausfällt.
Wenn du eine Größenordnung suchst, was deine Kaufkraft hergibt: Der Baufinanzierungsrechner zeigt dir, was Rate und Restschuld bei deinem Eigenkapital und deiner Wunschimmobilie ergeben.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital sollte ich beim Hauskauf haben?
Als verbreitete Faustregel gelten mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die kompletten Kaufnebenkosten (8 bis 15 Prozent vom Kaufpreis). Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro in Nordrhein-Westfalen heißt das rund 94.500 bis 124.500 Euro Eigenkapital. Weniger ist möglich, kostet aber beim Zins: Der Sprung von 80 auf 90 Prozent Beleihungsauslauf verteuert den Sollzins bei der ING um 0,22 Prozentpunkte (10 Jahre Sollzinsbindung, Nettodarlehen ab 150.000 Euro).
Reichen 20.000 Euro Eigenkapital für ein Haus?
Mit 20.000 Euro Eigenkapital ist ein Hauskauf in deutschen Großstädten kaum darstellbar, weil oft nicht einmal die Kaufnebenkosten gedeckt sind. Realistisch ist es nur bei niedrigen Kaufpreisen (etwa unter 200.000 Euro) oder einer 110-Prozent-Vollfinanzierung mit deutlichem Zinsaufschlag — hier solltest du dir den Beitrag zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital anschauen.
Was ist eine Muskelhypothek?
Muskelhypothek ist Bankendeutsch für Eigenleistung beim Hausbau. Du übernimmst Arbeiten selbst, die sonst Handwerker erledigen würden — und sparst damit Lohnkosten. Banken erkennen typischerweise 10 bis 15 Prozent der Bausumme als Eigenleistung an, bewertet werden die ersparten Lohnkosten, nicht das Material. Wichtig ist ein nachvollziehbarer Gewerke-Plan.
Zählt mein Bausparvertrag als Eigenkapital?
Ja. Ein zugeteilter Bausparvertrag wird mit dem aktuellen Guthaben voll als Eigenkapital angerechnet. Auch eine sogenannte Sofortfinanzierung über Bauspar-Kombi gilt als Eigenkapitalersatz. Noch nicht zugeteilte Bausparverträge zählen mit dem Guthaben, nicht mit der zukünftigen Bausparsumme.
Kann ich ohne Eigenkapital ein Haus kaufen?
Möglich ist es, aber teuer. Bei 100 Prozent Beleihungsauslauf liegt der günstigste Effektivzins am Markt rund 0,45 Prozentpunkte über dem bei 80 Prozent (4,71 statt 4,26 Prozent, Bestkonditionen für zehn Jahre Sollzinsbindung, Stand September 2026). Wird auch der Kaufnebenkosten-Anteil mitfinanziert, liegt die Beleihung über 100 Prozent — dort kostet die beste Kondition 5,21 Prozent, also noch einmal 0,50 Prozentpunkte mehr. Und nicht jede Bank macht das überhaupt mit. Details findest du in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Wie wirkt sich Eigenkapital auf den Zinssatz aus?
Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf, und die Staffel ist nicht gleichmäßig. Bei der ING kostet der Weg von 60 auf 80 Prozent Beleihung nur 0,06 Prozentpunkte Sollzins, der Weg von 80 auf 90 Prozent dagegen 0,22 und von 90 auf 95 Prozent weitere 0,14 (10 Jahre Sollzinsbindung, Nettodarlehen ab 150.000 Euro). In Euro: Bei 300.000 Euro Kaufpreis und 2 Prozent Anfangstilgung trennen die 90-Prozent- und die 80-Prozent-Stufe 17.105 Euro Zinskosten über zehn Jahre, davon 5.138 Euro allein durch den niedrigeren Zinssatz. Der Rest kommt aus dem kleineren Darlehen.
Zählen ETFs oder Aktien als Eigenkapital?
Ja, Wertpapierdepots werden als Eigenkapital anerkannt — allerdings mit Sicherheitsabschlag. Banken setzen typischerweise 30 Prozent als Volatilitätspuffer an, verfügbar wären also etwa 70 Prozent des aktuellen Depotwerts. Manche Banken sind großzügiger bei breit gestreuten Welt-ETFs, strenger bei Einzelaktien.
Wie schnell kann ich Eigenkapital aufbauen?
Bei einem Netto-Einkommen von 4.000 Euro und einer Sparquote von 20 Prozent legst du jährlich etwa 9.600 Euro zur Seite — in fünf Jahren also fast 50.000 Euro vor Anlageerträgen. Realistisch sind Sparquoten zwischen 10 und 25 Prozent vom Netto. Eine Übersicht zur Baufinanzierung zeigt dir, wie sich Sparen und Zinsentwicklung gegenseitig beeinflussen.
Ab wann bringt mehr Eigenkapital keinen besseren Zins mehr?
Bei der ING endet die Staffel bei „bis 60 Prozent Beleihungsauslauf" — darunter gibt es keine günstigere Stufe. Wer bereits bei 55 Prozent liegt und weitere 15.000 Euro einzahlt, bleibt bei 4,45 Prozent Sollzins (10 Jahre Sollzinsbindung, Nettodarlehen ab 150.000 Euro). Die 15.000 Euro sparen über zehn Jahre zwar 5.905 Euro Zinsen, aber ausschließlich über das kleinere Darlehen, nicht über den Satz. Denselben Effekt bekommst du später über eine Sondertilgung, ohne heute ohne Liquiditätsreserve dazustehen.
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Alexander Senger
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.