Baufinanzierung ohne Eigenkapital 2026: Banken & Risiken

Was "Baufinanzierung ohne Eigenkapital" konkret bedeutet

Du willst eine Immobilie kaufen, hast aber kein oder nur wenig Eigenkapital. Die kurze Antwort: Das geht. Die Frage, die auf dieser Seite beantwortet wird, ist eine andere — nämlich was es dich kostet, und zwar in Euro, nicht in Prozentpunkten.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet, dass du den Kaufpreis deiner Immobilie zu 100 Prozent über einen Bankkredit finanzierst. In der Praxis unterscheiden Banken dabei zwei Varianten, die sauber auseinandergehalten gehören:

• 100-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert den Kaufpreis komplett. Die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler, typischerweise 10 bis 15 % des Kaufpreises, trägst du aus eigenen Mitteln.
• 110-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert zusätzlich die Kaufnebenkosten mit. Das Darlehen liegt damit über dem Wert der Immobilie, die es besichert.

Der Unterschied zwischen beiden ist genau der Betrag, den du selbst aufbringen musst. Wie hoch der ausfällt, hängt am Bundesland und am Maklerfall — die Rechnung dazu steht in unserem Ratgeber zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Die ING rechnet den Beleihungsauslauf auf den Kaufpreis beziehungsweise die Herstellungskosten. Andere Banken stellen auf den Beleihungswert ab und setzen darauf einen Sicherheitsabschlag von typischerweise 10 bis 15 % an — bei gleicher Darlehenssumme fällt der Auslauf dann rechnerisch höher aus. Frag im Beratungsgespräch, auf welche Größe die Bank ihren Auslauf bezieht. Die Antwort verschiebt deine Zinsstufe.

Was der Verzicht auf Eigenkapital in Euro kostet

Wir rechnen die Frage an einem Kaufpreis von 350.000 Euro durch, mit zehn Jahren Zinsbindung und 2,00 % Anfangstilgung. Als Zinsquelle dienen die Konditionen der ING — nicht, weil die ING im September der günstigste Anbieter wäre, sondern weil sie ihre Staffel nach Beleihungsauslauf und Darlehensklasse vollständig und nachprüfbar veröffentlicht. Alle drei Spalten stehen damit auf derselben Skala: Sollzins, gleiche Zinsbindung, gleicher Stand.

Konditionen der ING, Stand September 2026. Kaufpreis 350.000 Euro, 10 Jahre Zinsbindung, 2,00 % Anfangstilgung, Sollzins nach Beleihungsauslauf und Darlehensklasse. Kaufnebenkosten nicht enthalten. Die ING-Betragsstaffel ab 350.000 Euro (minus 0,05 %) ist nicht eingerechnet. Rate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) / 12.

Der Sprung von 80 auf 100 Prozent Beleihungsauslauf kostet in diesem Szenario 491 Euro mehr pro Monat und 39.416 Euro mehr Zinsen über die zehn Jahre der Zinsbindung. Der Zwischenschritt auf 95 Prozent — also noch 17.500 Euro Eigenkapital — kostet 349 Euro mehr pro Monat und 27.556 Euro mehr Zinsen.

Wie viel davon ist wirklich der Aufschlag?

Hier trennen sich zwei Effekte, die in fast jeder Rechnung zu einer Zahl verschmelzen. Die 39.416 Euro Mehrzinsen zerfallen sauber in:

• 27.921 Euro Volumeneffekt: Du leihst dir 70.000 Euro mehr. Diese Zinsen fielen auch dann an, wenn die Bank denselben Zins wie bei 80 Prozent nähme.
• 11.496 Euro Zinsaufschlag: Das ist der Preis, den die Bank für das höhere Risiko nimmt (4,89 statt 4,51 % Sollzins auf 350.000 Euro).

Knapp drei Viertel der Mehrkosten sind also gar kein Aufschlag, sondern schlicht mehr Schulden. Das ist eine gute Nachricht und eine schlechte zugleich: Der Zinsaufschlag allein wäre verkraftbar. Was wirklich wiegt, ist die Darlehenssumme — und die bekommst du nicht durch Verhandeln kleiner, sondern nur durch Eigenkapital.

Ein Detail aus der Tabelle, das gern übersehen wird: Das größere Darlehen landet in einer besseren Darlehensklasse. Bei der ING kostet ein 280.000-Euro-Darlehen mit 80 Prozent Auslauf 4,51 %, ein Darlehen ab 300.000 Euro mit demselben Auslauf nur 4,43 %. Der reine Auslauf-Effekt von 80 auf 95 Prozent beträgt innerhalb derselben Klasse 0,31 Prozentpunkte — in unserem Szenario bleiben davon 0,23 Prozentpunkte übrig, weil die Klasse 0,08 Prozentpunkte zurückgibt. Wer beide Effekte zusammenwirft, rechnet den Aufschlag zu hoch.

Wie die Staffel bei anderen Zinsbindungen aussieht und was sich seit August bewegt hat, steht in unserer Übersicht der aktuellen Bauzinsen.

Die Restschuld — der Teil, den fast niemand vorrechnet

Die meisten Vergleiche hören bei der Monatsrate auf. Der teuerste Effekt einer Finanzierung ohne Eigenkapital zeigt sich aber erst am Ende der Zinsbindung.

Schau noch einmal in die Tabelle oben. Der Käufer ohne Eigenkapital zahlt zehn Jahre lang eine um 491 Euro höhere Rate und tilgt dadurch 19.454 Euro mehr als der Käufer mit 70.000 Euro Eigenkapital. Trotzdem steht er nach zehn Jahren mit 50.546 Euro mehr Restschuld da. Die höhere Rate holt den Rückstand nicht auf, weil die Ausgangssumme von vornherein 70.000 Euro größer war — und weil ein größerer Teil der Rate in die Zinsen läuft.

Ob sich das durch einen Wechsel der Bank oder ein vorab gesichertes Darlehen abfedern lässt, hängt an deinem Auslauf zum Ablauftermin — die Wege dorthin beschreiben wir in der Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung.

110 Prozent: wenn die Bank auch die Kaufnebenkosten finanziert

Die 100-Prozent-Finanzierung deckt den Kaufpreis. Die 110-Prozent-Finanzierung deckt zusätzlich die Kaufnebenkosten — und überschreitet damit den Wert der Sicherheit. Am Markt ist das eine eigene Preisstufe, und es ist die teuerste.

Marktbestzins nach Beleihungsauslauf, 10 Jahre Zinsbindung, effektiver Jahreszins, Stichtag 11.09.2026.

Der Sprung von "bis 100 %" auf "über 100 %" ist mit 0,50 Prozentpunkten die größte Einzelstufe der ganzen Staffel — größer als der gesamte Weg von 60 auf 90 Prozent. Übersetzt in Euro sieht das so aus:

Marktbestzins nach Beleihungsauslauf, Stichtag 11.09.2026, effektiver Jahreszins. Kaufpreis 350.000 Euro, Kaufnebenkosten 35.000 Euro, 10 Jahre Zinsbindung, 2,00 % Anfangstilgung. Die Annuität ist aus dem Effektivzins gerechnet und liegt damit etwas über der Rate aus dem jeweiligen Sollzins.

Zwei Skalen, nicht eine. Die Tabelle mit den ING-Konditionen weiter oben steht auf der Sollzins-Skala, diese hier auf der Effektivzins-Skala des Marktes. Jede Tabelle ist in sich vergleichbar, untereinander sind sie es nicht: Der ING-Effektivzins rechnet mit 1,00 % Anfangstilgung, die Marktwerte üblicherweise mit 2,00 %. Wer eine Zahl aus der einen gegen eine Zahl aus der anderen stellt, vergleicht zwei verschiedene Dinge.

Die 31.158 Euro Mehrzinsen der 110-Prozent-Variante gegenüber 100 Prozent zerfallen in 14.566 Euro für die zusätzlichen 35.000 Euro Darlehen und 16.592 Euro für den Zinssprung auf den gesamten Betrag. Die mitfinanzierten Nebenkosten kosten also mehr als doppelt so viel, wie ihr eigener Zinsanteil ausmacht — weil sie den Auslauf der ganzen Finanzierung über die 100-Prozent-Schwelle heben. Gegenüber der 80-Prozent-Variante summiert sich die Differenz auf 71.205 Euro in zehn Jahren, bei 853 Euro höherer Monatsrate.

Und nach zehn Jahren steht die 110-Prozent-Finanzierung bei 284.233 Euro Restschuld — mehr, als der Käufer mit Eigenkapital am Tag der Unterschrift überhaupt aufgenommen hat.

Wer die 100-Prozent-Kondition überhaupt bekommt

Das ist die Stelle, an der die meisten Ratgeber ungenau werden. Die ING vergibt ihre 100-Prozent-Kondition — 0,15 Prozentpunkte Aufschlag auf die jeweilige 95-Prozent-Kondition — nicht an jeden, der fragt. Es gibt zwei Wege, und beide sind eng gefasst.

Bedingungen der ING, Stand September 2026.

Ausgeschlossen sind beim Neufinanzierungs-Weg ausdrücklich: Mehrfamilienhäuser ab vier Wohneinheiten, ein Gesamtobligo über 1,5 Millionen Euro, Anschlussfinanzierungen, ING-Prolongationen, Forward-Darlehen und KfW-Umwandlungen. Wer also die eigene Anschlussfinanzierung von einer anderen Bank zur ING holen will und dabei über 95 Prozent liegt, fällt durch dieses Raster.

Zwei weitere Aufschläge treffen genau die Konstellation, in der Käufer ohne Eigenkapital häufig landen: Ein Darlehen unter 50.000 Euro kostet 0,50 Prozentpunkte extra, eine Nachfinanzierung zur Fertigstellung 1,00 Prozentpunkt. Wer die Finanzierung knapp kalkuliert und am Ende eine Restsumme nachschieben muss, zahlt für diesen Nachschlag also den höchsten Satz der ganzen Liste. Kalkuliere lieber von Anfang an großzügig, als später nachzufinanzieren.

1,25 Prozent Mindesttilgung ist die Untergrenze der Bank, nicht deine Zielgröße

Die ING verlangt bei bis zu 100 Prozent Auslauf mindestens 1,25 % Anfangstilgung. Das ist der Wert, ab dem die Bank zustimmt — nicht der Wert, mit dem du unterschreiben solltest. Was die Tilgungshöhe bewirkt, zeigt dieselbe Finanzierung in drei Varianten:

Konditionen der ING, Stand September 2026. Darlehen 350.000 Euro, 100 % Beleihungsauslauf, 4,89 % Sollzins, 10 Jahre Zinsbindung. Die Volltilgungsdauer unterstellt einen über die gesamte Laufzeit unveränderten Zins.

Mit 1,25 % Anfangstilgung und 4,89 % Sollzins dauert die Volltilgung rund 32,6 Jahre, mit 3,00 % Anfangstilgung sind es rund 19,8 Jahre. Mit der Mindesttilgung von 1,25 % sind nach zehn Jahren erst 56.281 Euro von 350.000 Euro getilgt, also 16 Prozent. Die Restschuld liegt mit 293.719 Euro über dem, was der Käufer mit Eigenkapital ursprünglich aufgenommen hat. Die 219 Euro, die die Rate gegenüber 2,00 % Tilgung günstiger ist, kauft man sich mit gut sieben zusätzlichen Jahren Laufzeit. Durchrechnen lässt sich das mit unserem Tilgungsrechner für Baufinanzierungen.

Voraussetzungen: Bonität, Einkommen, Objekt

Banken verschärfen ihre Bonitätsprüfung, wenn du ohne Eigenkapital kommst. Das ist auch gesetzlich verankert: § 505a BGB verpflichtet Banken zu einer sorgfältigen Kreditwürdigkeitsprüfung, und die BaFin überwacht die Einhaltung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Bei Vollfinanzierungen gelten dabei strengere Maßstäbe als im Standardgeschäft.

• Sehr gute Bonität: Makelloser Schufa-Score (typischerweise über 95 %), keine negativen Einträge, keine offenen Kredite mit hoher Restschuld.
• Stabiles, hohes Einkommen: Unbefristete Festanstellung außerhalb der Probezeit, lange Betriebszugehörigkeit. Bei Selbständigen werden mindestens drei Jahre erfolgreiche BWA verlangt. Bei der ING kommt die harte Schwelle von 7.000 Euro Haushaltsnettoeinkommen hinzu.
• Niedrige Haushaltsbelastung: Die monatliche Rate sollte 35 bis 40 % deines Nettoeinkommens nicht übersteigen. Bei 2.010 Euro Rate heißt das rund 5.000 bis 5.700 Euro netto. Die ING verlangt für 100 Prozent Auslauf mehr.
• Werthaltige Immobilie: Lage in begehrter Region, keine sanierungsbedürftigen Bestandsobjekte ohne klaren Plan. Bei der ING zusätzlich: keine Mehrfamilienhäuser ab vier Wohneinheiten.
• Ausreichende Tilgung: formal 1,25 % bei der ING, praktisch gehört die Tilgung deutlich höher, siehe die Tabelle im Abschnitt davor.

Wenn dir nur noch ein Teil fehlt, ist Warten die ehrlichere Alternative. Wie schnell sich die Zinsstufe durch angespartes Kapital verschiebt und was dabei realistisch ist, steht in unserem Ratgeber zum Eigenkapital beim Immobilienkauf.

Welche Banken Vollfinanzierungen vergeben

Mehr Häuser als der Mythos "ohne Eigenkapital geht nichts" vermuten lässt: Direktbanken, Sparda-Banken, Volks- und Raiffeisenbanken sowie Bausparkassen vergeben Finanzierungen bis 100 Prozent, regional auch darüber. Konkrete Konditionen veröffentlicht davon kaum jemand. Deshalb steht auf dieser Seite die ING mit ihrer vollständigen Staffel und nicht eine Liste mit geschätzten Aufschlägen. Die Konditionen der ING findest du im Anbieterprofil.

Direktbank oder Vermittler? Direktbanken haben meist die schnelleren Prozesse. Vermittler haben Zugang zu vielen Banken gleichzeitig und finden bei einem schwierigen Profil oft überhaupt erst das Haus, das zustimmt. Bei Vollfinanzierungen ist genau die Bankauswahl der Hebel. Tagesaktuelle Konditionen für dein Profil zeigt der Baufinanzierungsvergleich. Die rechtlichen und steuerlichen Details der Konstruktion behandeln wir in der Vollfinanzierung eines Hauses.

Für wen sich die Vollfinanzierung lohnt — und für wen nicht

Ein Edge Case, der öfter vorkommt, als man denkt: Wer ohne Eigenkapital kauft, aber 3,00 % tilgt, steht nach zehn Jahren bei 205.201 Euro Restschuld — weniger als der Käufer mit 70.000 Euro Eigenkapital und 2,00 % Tilgung, der bei 209.403 Euro liegt. Das gilt für 95 Prozent Beleihungsauslauf bei 350.000 Euro Kaufpreis. Der Preis dafür sind 626 Euro mehr Monatsrate — 2.145 statt 1.519 Euro. Fehlendes Eigenkapital lässt sich durch Tilgungsdisziplin tatsächlich aufholen. Aber nur durch Cashflow, nicht durch Optimismus.

Die drei Risiken, die vor dem Notartermin geklärt sein müssen

Risiko 1: Restschuld über Verkaufserlös. Musst du vor Tilgungsende verkaufen, kann die Restschuld höher sein als der Erlös. Bei 110 Prozent Finanzierung stehen nach zehn Jahren 284.233 Euro Schuld gegen einen ursprünglichen Kaufpreis von 350.000 Euro. Ein Preisrückgang von 20 Prozent reicht, damit die Rechnung nicht mehr aufgeht — und Preiskorrekturen in dieser Größenordnung gab es in vielen deutschen Großstädten zwischen 2022 und 2024.

Risiko 2: Der Auslauf kommt bei der Anschlussfinanzierung zurück. Nach zehn Jahren Zinsbindung steht die Anschlussfinanzierung an, und der Beleihungsauslauf entscheidet dort erneut über die Zinsstufe. Wer bei 74 oder 81 Prozent landet statt bei 60, zahlt wieder Aufschlag. Das ist der Grund, warum eine höhere Tilgung bei Vollfinanzierungen doppelt wirkt: Sie senkt die Restschuld und damit die Stufe für die zweite Runde.

Risiko 3: Belastung bei Einkommensverlust. Eine Rate von 2.010 Euro statt 1.519 Euro klingt nach 491 Euro. Bei Kurzarbeit, Krankheit oder Arbeitslosigkeit ist es der Unterschied zwischen eng und nicht mehr tragbar. Tilgungsaussetzungen gibt es, sie verlängern aber die Laufzeit und kosten Zinsen. Drei bis sechs Monatsraten als Reserve sind bei einer Vollfinanzierung keine Vorsichtsmaßnahme, sondern Teil der Kalkulation.