Was ist der Beleihungswert?

Wenn du eine Immobilie finanzierst, schaut die Bank nicht auf den Kaufpreis allein – sie ermittelt einen eigenen, vorsichtigen Wert: den Beleihungswert. Er ist die Grundlage für die Sicherheit, die deine Immobilie als Pfand bietet. Geregelt ist das in § 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz (PfandBG): Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich bei einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkaufsmöglichkeiten ergibt.

In der Praxis liegt der Beleihungswert bei etwa 75–90 % des Verkehrswertes. Die Differenz ist der sogenannte Sicherheitsabschlag der Bank – meist 10 bis 20 %. Er soll Wertschwankungen am Immobilienmarkt abfedern. Falls die Bank verwerten muss, will sie auch in einer schwachen Marktphase ihren Kredit zurückbekommen.

So berechnet die Bank den Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf (BLA) ist der Anteil deines Darlehens am Beleihungswert. Die Formel ist simpel:

Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert × 100

Ein Beispiel: Du kaufst ein Haus für 500.000 €. Die Bank setzt einen Sicherheitsabschlag von 15 % an, der Beleihungswert liegt also bei 425.000 €. Wenn du 340.000 € Darlehen aufnimmst, beträgt der Beleihungsauslauf 80 %.

Effekt auf den Zinssatz: Warum 60 % der Sweet Spot ist

Hier wird es spannend. Banken staffeln ihre Konditionen nach Beleihungsauslauf – und der Effekt auf den Zinssatz ist deutlich:

Die 1a-Beleihung bis 60 % des Beleihungswertes ist der goldene Bereich. In diesem Korridor refinanziert die Bank dein Darlehen besonders günstig über Pfandbriefe – und gibt diesen Vorteil an dich weiter. Auf 30 Jahre gerechnet, machen 0,5 Prozentpunkte Unterschied bei einem 400.000-Euro-Darlehen schnell 50.000 € und mehr aus.

Beleihungswert vs. Verkehrswert vs. Kaufpreis

Drei Begriffe, die oft verwechselt werden:

• Kaufpreis – das, was du tatsächlich zahlst (Verhandlungsergebnis).
• Verkehrswert – der objektive Marktwert, den ein Gutachter oder die Bank im aktuellen Markt schätzt.
• Beleihungswert – der vorsichtige Wert, von dem die Bank ausgeht. Immer der niedrigste der drei.

Hingegen kann es passieren, dass dein Kaufpreis über dem Verkehrswert liegt – zum Beispiel in überhitzten Märkten. Dann erhöht sich dein Beleihungsauslauf rechnerisch, weil die Bank mit dem niedrigeren Beleihungswert kalkuliert. In solchen Fällen brauchst du entweder mehr Eigenkapital oder du musst höhere Zinsen akzeptieren.

Häufige Fragen

Kann ich den Beleihungswert verhandeln? Nur begrenzt. Die Bank folgt internen Bewertungsrichtlinien. Allerdings lohnt es sich, mehrere Banken zu vergleichen – die Sicherheitsabschläge variieren zwischen 10 und 20 %.

Was zählt als Eigenkapital für die Beleihung? Ersparnisse, Schenkungen, Eigenleistung (anrechenbar) und Bausparguthaben. Auch unbelastete Grundstücke können den Beleihungsauslauf senken.

Wie ermittelt die Bank den Beleihungswert konkret? Üblicherweise via Sachwert- oder Ertragswertverfahren – bei selbstgenutzten Eigenheimen meist nach Sachwert (Bodenwert + Gebäudesachwert). Banken nutzen entweder eigene Gutachter oder beauftragen externe Sachverständige. Bei kleineren Beträgen reicht oft ein Kurzgutachten oder eine Hedonik-Bewertung über automatisierte Datenbanken.

Ändert sich der Beleihungswert im Laufe der Finanzierung? Grundsätzlich nicht – er ist zum Zeitpunkt der Kreditvergabe festgelegt. Allerdings sinkt durch deine Tilgung der Beleihungsauslauf kontinuierlich. Daher kannst du bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung in eine günstigere Beleihungsklasse rutschen und so deutlich bessere Zinsen aushandeln.

Mehr zur richtigen Eigenkapital-Strategie liest du im Capitalo-Ratgeber zu Eigenkapital beim Hauskauf. Falls dir Eigenkapital fehlt, schau dir die Optionen einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital an. Wer aktuelle Konditionen prüfen will, vergleicht Anbieter im Baufinanzierung-Vergleich.

Hinweis: Die genannten Zinsaufschläge sind typische Bandbreiten und können je nach Anbieter, Bonität und Marktphase abweichen. Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Verpflichtung – lass dich bei wesentlichen Entscheidungen individuell beraten.