Was ist eine Prolongation?
Wenn deine Sollzinsbindung ausläuft – meist nach 10, 15 oder 20 Jahren – ist die Restschuld deines Darlehens fast nie komplett getilgt. Du brauchst eine Anschlussfinanzierung. Hierbei hast du zwei Wege: Du verlängerst beim aktuellen Anbieter (das ist die Prolongation) oder du wechselst zu einer anderen Bank (das ist die Umschuldung).
Bei der Prolongation läuft dein Darlehen technisch weiter, nur die Konditionen werden neu verhandelt: neuer Zinssatz, neue Zinsbindung, ggf. angepasste Tilgung. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch unverändert stehen. Genau das ist der Charme der Prolongation – aber auch ihre Schwäche.
Prolongation vs. Umschuldung: Der direkte Vergleich
| Prolongation | Umschuldung | |
|---|---|---|
| Anbieter | Gleicher Anbieter | Neuer Anbieter |
| Notarkosten | Keine | Grundschuld-Abtretung (~0,2 % der Darlehenssumme) |
| Aufwand | Sehr gering – Unterschrift | Vollständige Bonitätsprüfung, neue Unterlagen |
| Zinsverhandlung | Schwach (kein Wettbewerb) | Stark (mehrere Angebote) |
| Typischer Zinsvorteil | Basis | −0,2 bis −0,5 PP gegenüber Prolongation |
Der Unterschied klingt klein, summiert sich aber massiv. Bei einer Restschuld von 200.000 € und 10 Jahren Zinsbindung machen 0,3 PP Unterschied rund 6.000 € Mehrkosten aus – abzüglich der Notarkosten von etwa 400 € bleibt also ein klarer Vorteil für die Umschuldung.
Wann ist Prolongation trotzdem sinnvoll?
Grundsätzlich gilt: Wer die niedrigsten Zinsen will, vergleicht. Allerdings gibt es Situationen, in denen die Prolongation sinnvoll ist:
- Kleine Restschuld (unter 50.000 €) – die absolute Zinsersparnis rechtfertigt den Aufwand nicht.
- Schwierige Bonität – wenn sich deine finanzielle Situation seit Abschluss verschlechtert hat (Selbstständigkeit, Elternzeit), prüft eine neue Bank dich strenger als deine Hausbank.
- Veränderte Beleihung – wenn der Immobilienwert gefallen ist, sieht der Beleihungsauslauf bei der neuen Bank schlechter aus.
- Top-Konditionen vom Stammanbieter – manche Banken machen aktiv ein gutes Prolongationsangebot, um dich zu halten.
Der richtige Zeitpunkt: 6–12 Monate vor Ablauf vergleichen
Etwa 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung bekommst du das Prolongationsangebot deiner Bank automatisch zugeschickt. Das ist deutlich zu spät. Wer Verhandlungsmacht aufbauen will, vergleicht 6 bis 12 Monate vorher die Marktkonditionen.
Häufige Fragen
Muss ich eine Prolongation annehmen? Nein. Nach Ablauf der Sollzinsbindung bist du gesetzlich frei – nach § 489 BGB kannst du das Darlehen sogar mit dreimonatiger Frist kündigen, wenn du wechseln willst.
Kann ich die Tilgung bei der Prolongation anpassen? Ja. Bei der Verlängerung kannst du Tilgungssatz und Zinsbindung neu festlegen – nutze das, um deine Rate an deine aktuelle Lebenssituation anzupassen.
Was, wenn ich erst in 3+ Jahren Anschluss brauche? Dann ist ein Forward-Darlehen die bessere Option – damit sicherst du dir heutige Zinsen für die Zukunft.
Mehr zu deinen Optionen liest du im Capitalo-Ratgeber zur Anschlussfinanzierung. Konkrete Wechselangebote findest du im Vergleich zur Baufinanzierung-Umschuldung.
Hinweis: Die genannten Zinsvorteile sind typische Erfahrungswerte und können je nach Marktphase, Bonität und Restschuld abweichen. Eine Anschlussfinanzierung ist eine bedeutsame Entscheidung – lass dich bei Bedarf individuell beraten.