Sollzinsbindung
Was ist die Sollzinsbindung?
Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, in dem die Bank dir den vereinbarten Sollzins deiner Baufinanzierung garantiert. Während dieser Phase ändert sich deine Monatsrate nicht, unabhängig davon, wie sich der Markt entwickelt. Der Begriff ist technisch präziser als die häufig verwendete Zinsbindung, denn festgeschrieben wird ausschließlich der Sollzins — nicht der Effektivzins, der sich rechnerisch leicht verändern kann, sobald sich Pflichtkosten anteilig anders verteilen.
Ein Beispiel: Du schließt eine Baufinanzierung mit 10 Jahren Sollzinsbindung und 3,75 % Sollzins ab. Ob die Marktzinsen zwischenzeitlich auf 5 % steigen oder auf 2 % fallen — du zahlst zehn Jahre lang exakt 3,75 %. Erst danach wird neu verhandelt.
Typische Dauern und ihre Auswirkung auf den Zins
Grundsätzlich gilt: Je länger du dich bindest, desto höher wird der Zins — die Bank lässt sich Planungssicherheit bezahlen. Hier eine typische Marktstaffelung (Stand: Mai 2026):
| Sollzinsbindung | Aufschlag ggü. 5 Jahre | Geeignet für |
|---|---|---|
| 5 Jahre | Basis | Erwartung sinkender Zinsen, kurze Restlaufzeit |
| 10 Jahre | +0,1 bis +0,2 PP | Standard-Konstellation, ausgewogen |
| 15 Jahre | +0,3 bis +0,4 PP | Familien, langfristige Planung |
| 20 Jahre | +0,4 bis +0,5 PP | Hohe Sicherheit, Niedrigzins-Phasen |
Heißt: Zwischen 5 und 20 Jahren Bindung liegen typischerweise rund 0,5 Prozentpunkte. Auf 300.000 € Darlehen können das schnell 50.000 € Mehrzinsen über die volle Laufzeit sein.
Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Hier kommt der entscheidende Punkt, den viele übersehen: Auch wenn du dich für 20 Jahre Sollzinsbindung entschieden hast, bist du nicht die volle Laufzeit gefesselt.
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen, in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.
Im Klartext: Die Kündigung ist gesetzlich verbrieft und kostenfrei, es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Das macht lange Bindungen deutlich attraktiver als oft angenommen — du bekommst die Sicherheit der langen Bindung, ohne dauerhaft daran gefesselt zu sein.
Wichtig zu wissen: Die Zehn-Jahres-Frist beginnt mit dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht mit dem Vertragsabschluss. Bei Bauträgerverträgen mit gestaffelter Auszahlung kann das einige Monate später sein.
Welche Bindung passt zu dir?
Die richtige Wahl hängt davon ab, wo wir im Zinszyklus stehen, und von deiner Lebensplanung.
Niedrige Zinsen, Erwartung steigender Zinsen: Lange Bindung über 15 oder 20 Jahre. Du sicherst dir das günstige Niveau langfristig und hast über § 489 BGB nach 10 Jahren trotzdem ein Ausstiegsrecht.
Hohe Zinsen, Erwartung sinkender Zinsen: Eher 5 oder 10 Jahre, um nach Ablauf von einem niedrigeren Niveau zu profitieren. Allerdings ist Markt-Timing schwer — niemand weiß sicher, wohin sich Zinsen entwickeln.
Mittleres Zinsniveau: 10 oder 15 Jahre sind die typische Wahl. Du hast Sicherheit, ohne dich zu sehr festzulegen. Brauchst du Planungssicherheit über lange Zeiträume, etwa als Familie mit Kindern, sind 15 bis 20 Jahre die solide Variante. Hierbei spielt auch die aktuelle Zinslage eine Rolle.
Was passiert nach Ablauf der Sollzinsbindung?
Nach Ablauf der Bindung bleibt in der Regel eine Restschuld, die du anschlussfinanzieren musst. Dafür hast du zwei Wege:
- Prolongation: Du verlängerst bei deiner aktuellen Bank zu den dann gültigen Konditionen. Das ist der bequemste Weg — aber selten der günstigste.
- Umschuldung: Du wechselst zu einem neuen Anbieter. Das lohnt sich oft, kostet aber Aufwand für Grundbuch-Abtretung und Bonitätsprüfung.
Wer rechtzeitig plant, kann die Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen bereits Jahre im Voraus zu heutigen Konditionen sichern — gegen einen Zinsaufschlag pro Wartemonat.
Häufige Fragen
Ja. Beide Begriffe meinen den Zeitraum, in dem der Sollzinssatz unveränderlich ist. Sollzinsbindung ist die Bezeichnung, die im Darlehensvertrag steht, Zinsbindung die umgangssprachliche Kurzform.
Kann ich die Sollzinsbindung während der Laufzeit verlängern?Während der laufenden Bindung nicht. Rund 6 bis 12 Monate vor Ablauf bietet dir deine Bank eine Prolongation an — dort wählst du eine neue Bindung über 5, 10, 15 oder 20 Jahre.
Was kostet die Sonderkündigung nach § 489 BGB?Nichts. Die Kündigung zehn Jahre nach vollständigem Empfang ist gesetzlich verbrieft und kostenfrei, eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an. Zu beachten ist nur die Sechs-Monats-Frist.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzinsbindung und Laufzeit?Die Sollzinsbindung ist meist kürzer als die Gesamtlaufzeit. Ein Beispiel: Bei 30 Jahren Volltilgungsdauer und 10 Jahren Bindung musst du nach Ablauf der Bindung zweimal anschlussfinanzieren.