Kurz & knapp: Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim Amtsgericht geführt wird. Nach § 873 BGB wirst du erst durch die Eintragung im Grundbuch zum rechtmäßigen Eigentümer einer Immobilie. Das Grundbuch besteht aus drei Abteilungen — Eigentümer, Belastungen, Hypotheken/Grundschulden. Die Eintragungskosten liegen bei rund 0,5 % des Kaufpreises.
Definition: Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein staatlich geführtes Verzeichnis aller Grundstücke in Deutschland. Es dokumentiert, wem ein Grundstück gehört, welche Belastungen darauf liegen und welche Rechte Dritter daran bestehen. Geführt wird es vom Grundbuchamt, das beim örtlich zuständigen Amtsgericht angesiedelt ist. Die Rechtsgrundlage ist die Grundbuchordnung (GBO), ergänzt durch die einschlägigen Vorschriften im BGB.
Das Wichtigste vorweg: Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben nach § 892 BGB. Was dort steht, gilt — auch wenn es im Einzelfall mal nicht der materiellen Rechtslage entspricht. Daher ist der Grundbucheintrag keine Formalie, sondern der entscheidende rechtliche Akt beim Immobilienkauf.
§ 873 BGB — warum die Eintragung Pflicht ist
§ 873 Abs. 1 BGB regelt unmissverständlich: Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sind zwei Dinge nötig — die Einigung der Beteiligten und die Eintragung im Grundbuch. Beides muss zusammenkommen.
Der Kaufvertrag beim Notar ist also nur die halbe Miete. Du wirst erst dann Eigentümer, wenn dein Name im Grundbuch steht. Bis dahin sicherst du dich über eine Auflassungsvormerkung in Abteilung II ab — eine Art "Reservierung", die verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück doppelt veräußert.
Die drei Abteilungen des Grundbuchs
Jedes Grundbuchblatt ist in drei Abteilungen gegliedert. Wenn du einen Grundschuld-Eintrag oder eine Hypothek verstehen willst, musst du wissen, wo was steht:
| Abteilung | Inhalt | Beispiele |
|---|---|---|
| Abteilung I | Eigentümer | Aktuelle und frühere Eigentümer, Erwerbsgrund (Kauf, Erbschaft, Schenkung) |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen | Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Auflassungsvormerkungen, Vorkaufsrechte |
| Abteilung III | Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden | Grundschulden für Banken, Bauhandwerker-Sicherungshypotheken |
Vor jedem Immobilienkauf solltest du einen Grundbuchauszug einsehen — dort siehst du auf einen Blick, wer Eigentümer ist und welche Belastungen das Grundstück hat. Ein vergessenes Wegerecht in Abteilung II kann den Wert deiner Immobilie deutlich mindern.
Grundbuchauszug — so kommst du dran
Ein berechtigtes Interesse vorausgesetzt (z.B. als Käufer, Erbe oder Gläubiger) kannst du einen Grundbuchauszug beantragen. Drei Wege:
- Direkt beim Grundbuchamt: Persönlich oder schriftlich beim zuständigen Amtsgericht. Kosten: 10 EUR (unbeglaubigt) bzw. 20 EUR (beglaubigt) — bundesweit einheitlich nach KostO/GNotKG.
- Über den Notar: Beim Immobilienkauf üblich — der Notar holt den aktuellen Auszug automatisch ein.
- Online (in einigen Bundesländern): Über das elektronische Grundbuch (z.B. Solum-Star in Bayern, ELRV in NRW). Voraussetzung: Anwaltszulassung, Notarberechtigung oder berechtigtes Interesse mit Identitätsprüfung.
Eintragungskosten beim Hauskauf
Die Grundbucheintragung gehört zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb. Faustformel: rund 0,5 % des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchgebühren zusammen, wobei sich der Betrag etwa hälftig aufteilt.
Konkretes Beispiel bei einem Kaufpreis von 400.000 EUR:
- Notarkosten (Beurkundung Kaufvertrag, Auflassung): rund 0,8 - 1,0 % = ca. 3.500 EUR
- Grundbuchgebühren (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Grundschuld-Eintragung): rund 0,5 % = ca. 2.000 EUR
Für die Grundschuld-Eintragung kommen weitere Kosten hinzu, die sich nach der Höhe der Grundschuld richten — typischerweise 0,2 - 0,3 % der Grundschuldsumme.
Hinweis Auflassungsvormerkung: Diese Eintragung in Abteilung II ist dein wichtigster Schutz im Schwebezustand zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück ein zweites Mal verkauft oder weitere Belastungen einträgt. Ohne Vormerkung trägst du das volle Insolvenzrisiko des Verkäufers — daher ist sie Standardpraxis bei jedem Kauf.
Was bedeutet "öffentlicher Glaube" konkret?
Der öffentliche Glaube nach § 892 BGB schützt den gutgläubigen Erwerber: Wenn du eine Immobilie von der im Grundbuch eingetragenen Person kaufst, wirst du auch dann Eigentümer, wenn diese Person eigentlich gar nicht (mehr) Eigentümer war — vorausgesetzt, du wusstest nichts von der falschen Eintragung. Daher ist das Grundbuch kein bürokratisches Beiwerk, sondern die rechtliche Wahrheit.
Fazit
Das Grundbuch ist beim Immobilienkauf das wichtigste Dokument überhaupt. Drei Punkte solltest du dir merken:
- Eigentum entsteht erst mit der Eintragung — nicht mit der Unterschrift beim Notar (§ 873 BGB).
- Drei Abteilungen, drei Themen: Eigentümer, Lasten, Geld-Sicherheiten.
- Vor jedem Kauf: Aktuellen Auszug ziehen und Abteilung II auf versteckte Belastungen prüfen.
Die Grundbuchgebühren sind ein fester Bestandteil deiner Kaufnebenkosten — kalkulier sie von Anfang an mit ein.
Stand: Mai 2026. Keine Rechts- oder Anlageberatung.