Bausparvertrag 2026: Funktion, Förderung und ob sich Bausparen heute noch lohnt
Wie ein Bausparvertrag funktioniert
Kurz und knapp:
- Ein Bausparvertrag ist eine Option auf einen Darlehenszins, kein Sparprodukt. Du sparst Guthaben an und erwirbst damit das Recht, später ein Darlehen zu dem Zinssatz abzurufen, der schon bei Vertragsabschluss festgelegt wurde. Abnehmen musst du es nicht.
- 📈 Der Wert dieser Sicherung steigt, wenn die Bauzinsen steigen. Jeder Prozentpunkt, um den der Marktzins bei Zuteilung über deinem gesicherten Zins liegt, bringt dir bei 70.000 Euro Bauspardarlehen und 2 Prozent anfänglicher Tilgung rund 6.085 Euro Zinsersparnis in den ersten zehn Jahren.
- Das Zinsumfeld hat sich im September 2026 nach oben gedreht: Der günstigste Zehnjahreszins am Markt lag am 11. September bei 4,06 Prozent effektiv für einen Beleihungsauslauf von 60 Prozent, Ende August waren es 3,74 Prozent.
- Die Wohnungsbauprämie beträgt 10 Prozent auf höchstens 700 Euro Sparleistung im Jahr, bei Ehegatten 1.400 Euro (§ 3 WoPG). Maximal also 70 beziehungsweise 140 Euro, und nur bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 35.000 beziehungsweise 70.000 Euro im Sparjahr (§ 2a WoPG).
- 🔒 Die Arbeitnehmer-Sparzulage beträgt beim Bausparen 9 Prozent auf höchstens 470 Euro vermögenswirksame Leistungen im Jahr, also 42,30 Euro je Person (§ 13 Abs. 2 5. VermBG). Beide Förderungen stapeln sich nicht auf demselben Euro: Die Wohnungsbauprämie bekommst du nur für Beiträge, die über die geförderten 470 Euro hinausgehen.
- Die Abschlussgebühr von 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme ist bei einem abgerufenen Bauspardarlehen von 70.000 Euro über zehn Jahre schon ab 0,16 bis 0,26 Prozentpunkten Zinsvorsprung wieder eingespielt. Rufst du das Darlehen nie ab, kostet dieselbe Gebühr dich bei 250 Euro Sparbeitrag im Monat über zehn Jahre 0,6 bis 1,0 Prozentpunkte Rendite pro Jahr.
Wenn du heute eine Baufinanzierung abschließt, sicherst du dir einen Zinssatz für zehn Jahre. Was danach kommt, entscheidet sich am Kapitalmarkt des Jahres 2036, und dorthin reicht kein Zinsvergleich. Genau in diese Lücke zielt der Bausparvertrag.
Bausparen ist keine Geldanlage im klassischen Sinn. Es ist ein Werkzeug, mit dem du dir heute einen Darlehenszins für später reservierst. Ob sich das lohnt, hängt an zwei Größen: deinem Einkommen, weil daran die staatliche Förderung hängt, und deiner Lebensplanung in den nächsten sieben bis fünfzehn Jahren. In diesem Artikel bekommst du die Funktionsweise, alle Förderungen mit Fundstelle und Betrag, die Zinssicherung in Euro gerechnet und eine ehrliche Liste der Fälle, in denen der Vertrag nicht aufgeht. Wenn du noch ganz am Anfang stehst, lohnt sich vorher ein Blick auf die Baufinanzierung im Überblick.
Beim Bausparen sparst du gemeinsam mit einem Kollektiv anderer Bausparer ein Guthaben an, aus dem die Bausparkasse später Darlehen auszahlt. Das Prinzip ist über 100 Jahre alt, und heute sind in Deutschland rund 24 Millionen Bausparverträge aktiv (Quelle: Verband der Privaten Bausparkassen).
Drei Akteure stehen sich gegenüber:
- Du als Bausparer: Du legst eine Bausparsumme fest, zum Beispiel 100.000 Euro, und zahlst regelmäßige Sparbeiträge ein.
- Die Bausparkasse: Sie verwaltet das Kollektiv, vergibt Darlehen aus den Sparbeiträgen anderer und unterliegt der Aufsicht der BaFin nach dem Bausparkassengesetz.
- Das Kollektiv: Alle Bausparer zusammen finanzieren sich gegenseitig die Darlehen. Wer früh einzahlt, ermöglicht jemand anderem das frühe Bauen.
Zu den bekannten Anbietern in Deutschland gehören Bausparkasse Schwäbisch Hall, Wüstenrot, die Landesbausparkassen, Bausparkasse Mainz, Debeka Bausparkasse und Alte Leipziger Bauspar. Welcher Tarif zu dir passt, hängt von Sparrate, Bausparsumme und gewünschter Zuteilungszeit ab, denn die Tarifklassen unterscheiden sich deutlich bei Guthabenzins, Abschlussgebühr und Mindestguthaben. Konkrete Tarifkonditionen führen wir auf dieser Seite nicht, sie gehören in das Angebot der Bausparkasse und in deine Vertragsunterlagen.
Bauspareinlagen fallen unter die gesetzliche Einlagensicherung bis 100.000 Euro je Kunde und Institut. Welchem Sicherungssystem deine Bausparkasse angehört, steht in ihren Preis- und Leistungsinformationen. Dein Guthaben ist also regulär abgesichert.
Spar- und Darlehensphase im Detail
Ein Bausparvertrag läuft in drei klar getrennten Etappen ab, und genau diese Trennung macht ihn besonders.
Phase 1, die Sparphase. Sie dauert typischerweise fünf bis zehn Jahre. Du zahlst monatlich oder unregelmäßig ein. Der Guthabenzins ist niedrig, je nach Tarif zwischen 0,1 und 1,0 Prozent pro Jahr. Ziel ist, das Mindestguthaben von meist 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme zu erreichen und gleichzeitig eine ausreichende Bewertungszahl anzusammeln. Die Bewertungszahl bestimmt deine Position in der Zuteilungswarteschlange und belohnt, wer früh und viel eingezahlt hat.
Phase 2, die Zuteilung. Sobald Mindestguthaben und Bewertungszahl erreicht sind, ist dein Vertrag zuteilungsreif. Jetzt entscheidest du zwischen drei Wegen:
- Du rufst Guthaben plus Bauspardarlehen ab und nutzt beides für eine wohnungswirtschaftliche Verwendung, also Bau, Kauf, Modernisierung oder Anschlussfinanzierung.
- Du lässt den Vertrag weiterlaufen, etwa weil sich deine Pläne verschoben haben.
- Du löst den Vertrag auf und nimmst nur das Guthaben mit, mit allen Förderverlusten, dazu gleich mehr.
Phase 3, die Darlehensphase. Sie läuft typischerweise acht bis fünfzehn Jahre. Rufst du das Bauspardarlehen ab, gilt der Darlehenszins, den die Bausparkasse schon bei Vertragsabschluss zugesichert hat. Typische Effektivzinsen für Bauspardarlehen liegen je nach Tarifklasse bei 2,5 bis 3,5 Prozent. Die Tilgung läuft deutlich schneller als beim klassischen Annuitätendarlehen. Ob und zu welchen Bedingungen Sondertilgungen möglich sind, steht in den Bausparbedingungen deines Tarifs und gehört auf die Liste der Fragen vor der Unterschrift.
Die Zinswette: was die Sicherung wert ist und was sie kostet
Ein Bausparvertrag ist im Kern eine Wette auf das Zinsniveau in sieben bis fünfzehn Jahren. Wer das ausspricht, hat die halbe Entscheidung schon getroffen, denn eine Wette bewertet man über ihre beiden Seiten und nicht über den Prospekt.
Ein Bausparvertrag sichert dir einen Darlehenszins für die Zukunft. Der Wert dieser Sicherung steigt, wenn die Zinsen steigen, und er fällt, wenn sie fallen. Das ist keine Werbeaussage, sondern folgt unmittelbar aus der Konstruktion.
Entscheidend ist, dass du nicht abnehmen musst. Bei Zuteilung entscheidest du, ob du das Bauspardarlehen abrufst. Liegt der Marktzins dann unter deinem gesicherten Zins, lässt du das Darlehen liegen, nimmst das Guthaben und finanzierst zum Marktzins. Ein Bausparvertrag ist damit eine Option und kein Termingeschäft: Der Vorteil ist nach oben offen, der Nachteil ist auf den Preis der Option begrenzt. Dieser Preis hat genau zwei Bestandteile, die Abschlussgebühr und den niedrigen Guthabenzins in der Sparphase.
Das Zinsumfeld hat sich im September nach oben gedreht
Die Bauzinsen sind im September 2026 gestiegen. Der günstigste Zehnjahreszins am Markt lag am 11. September bei 4,06 Prozent effektiv für einen Beleihungsauslauf von 60 Prozent, Ende August waren es 3,74 Prozent. Das sind 0,32 Prozentpunkte in zwei Wochen. Danach stieg der Tageswert für zehn Jahre Zinsbindung weiter: Am 10. September lag er bei 4,20 Prozent, am 21. September lag er bei 4,32 Prozent.
Der Treiber ist der Kapitalmarkt, nicht die Europäische Zentralbank. Bauzinsen folgen den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und den Pfandbriefen. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen lag am 14. September bei 3,53 Prozent, vier Wochen zuvor bei 3,18 Prozent und drei Monate zuvor bei 2,95 Prozent. Seit Jahresbeginn ist sie um fast einen Prozentpunkt gestiegen. Die EZB hat am 10. September alle drei Leitzinssätze um 25 Basispunkte angehoben, wirksam ab dem 16. September, und die Einlagefazilität liegt seitdem bei 2,50 Prozent. Der größere Teil des Bauzinsanstiegs lag aber zeitlich vor diesem Beschluss. Wer den September mit dem EZB-Schritt erklärt, erklärt ihn falsch. Die Bewegung im Einzelnen steht in unserer Übersicht zur Bauzinsentwicklung.
Was ein Prozentpunkt Zinsvorsprung in Euro wert ist
Die entscheidende Frage lautet nicht, wie hoch dein Bauspardarlehenszins ist. Sie lautet, wie weit er unter dem Marktzins am Tag der Zuteilung liegt. Diesen Abstand kennt heute niemand. Seinen Wert kann man aber ausrechnen, und zwar unabhängig von jedem konkreten Tarif.
| Bauspardarlehen | 0,5 Prozentpunkte Vorsprung | 1,0 Prozentpunkte | 1,5 Prozentpunkte | 2,0 Prozentpunkte |
|---|---|---|---|---|
| 50.000 Euro | 2.168 Euro | 4.346 Euro | 6.536 Euro | 8.735 Euro |
| 70.000 Euro | 3.035 Euro | 6.085 Euro | 9.150 Euro | 12.229 Euro |
| 80.000 Euro | 3.468 Euro | 6.954 Euro | 10.457 Euro | 13.976 Euro |
| 100.000 Euro | 4.335 Euro | 8.693 Euro | 13.071 Euro | 17.470 Euro |
| 150.000 Euro | 6.503 Euro | 13.039 Euro | 19.607 Euro | 26.205 Euro |
Zinsersparnis in den ersten zehn Jahren, eigene Rechnung. Annuitätendarlehen, 2 Prozent anfängliche Tilgung, zehn Jahre Laufzeit, Ausgangszins 4,65 Prozent Sollzins. Das ist die Kondition der ING für zehn Jahre Zinsbindung bei einem Beleihungsauslauf bis 60 Prozent und einem Nettodarlehen ab 75.000 Euro, Stand September 2026.
Die Werte hängen kaum vom Zinsniveau ab. Rechnet man denselben einen Prozentpunkt auf 70.000 Euro nicht bei 4,65, sondern bei 3,50 oder bei 6,00 Prozent Ausgangszins durch, liegt das Ergebnis zwischen 6.153 und 5.997 Euro. Die Faustgröße von rund 6.100 Euro je Prozentpunkt auf 70.000 Euro in zehn Jahren trägt also über das ganze plausible Zinsband. Sie ist ausdrücklich keine Prognose, sondern eine Empfindlichkeitsrechnung: Sie sagt, was ein bestimmter Abstand wert wäre, nicht, dass es ihn geben wird.
Die Abschlussgebühr ist billig als Optionsprämie und teuer als Sparspese
Die Abschlussgebühr liegt verbreitet bei 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme, bei 100.000 Euro Bausparsumme also bei 1.000 bis 1.600 Euro, und sie ist sofort fällig. Rechne sie gegen die Tabelle: Bei einem Bauspardarlehen von 70.000 Euro und zehn Jahren Laufzeit genügt ein Zinsvorsprung von 0,16 Prozentpunkten, um 1.000 Euro Abschlussgebühr wieder einzuspielen, und von 0,26 Prozentpunkten für 1.600 Euro. Als Preis für eine Zinsoption, die sieben bis fünfzehn Jahre in die Zukunft reicht, ist das wenig.
Damit ist die Wette präzise beschrieben. Steigen die Zinsen, gewinnst du je Prozentpunkt Abstand die Beträge aus der Tabelle. Fallen sie, ziehst du die Option nicht und verlierst den Preis: die Abschlussgebühr und die Rendite, die dein Guthaben in einer anderen Anlage erwirtschaftet hätte. Die Seite, die den Ausschlag gibt, ist deshalb nicht die Zinsprognose, sondern die Frage, ob du das Darlehen überhaupt brauchen wirst.
Drei Wege, sich einen Zins für die Zukunft zu sichern
Bausparen ist nicht der einzige Weg, einen Zins festzuzurren. Die drei Wege unterscheiden sich vor allem darin, wie weit sie reichen und an welcher Stelle der Preis anfällt.
| Weg | Reichweite | Wo der Preis anfällt | Was du bekommst |
|---|---|---|---|
| Lange Zinsbindung | bis 30 Jahre, ab sofort | im Sollzins selbst, vom ersten Tag an | Zinssicherheit über die gesamte Bindung, ohne Zuteilungsrisiko und ohne Sparphase |
| Forward-Darlehen | bis 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung | im Forward-Aufschlag auf den Zins, bei der ING ab dem 13. Vorlaufmonat | fester Zins für die Anschlussfinanzierung, nur für Zinsbindungen von 5 bis 15 Jahren |
| Bausparvertrag | 7 bis 15 Jahre | in der Abschlussgebühr und im niedrigen Guthabenzins der Sparphase | Recht auf ein Darlehen zum bei Abschluss festgelegten Zins, ohne Abnahmezwang |
Zinsbindungsaufschlag und Forward-Staffel nach den Konditionen der ING, Stand September 2026, Nettodarlehen ab 75.000 Euro, Beleihungsauslauf bis 60 Prozent. Die ersten zwölf Vorlaufmonate sind dort derzeit aufschlagsfrei. Reichweite und Preisbestandteile des Bausparvertrags sind Tarifmerkmale und je Bausparkasse verschieden.
Der Aufpreis für eine lange Zinsbindung ist beziffert und der ehrlichste Vergleichsmaßstab für den Bausparvertrag. Bei der ING kostet eine Bindung über 30 Jahre 5,40 Prozent Sollzins statt 4,65 Prozent für zehn Jahre, jeweils für ein Nettodarlehen ab 75.000 Euro bei einem Beleihungsauslauf bis 60 Prozent. Die Differenz von 0,75 Prozentpunkten summiert sich allein in den ersten zehn Jahren auf rund 4.522 Euro Mehrzins bei 70.000 Euro Darlehen und 2 Prozent anfänglicher Tilgung. Dafür bekommst du Sicherheit ohne Wenn und Aber, und du brauchst keine Sparphase.
Ein Forward-Darlehen reicht kürzer, greift aber genau dort, wo Bausparen zu langsam ist. Wer bis zum Ablauf seiner Zinsbindung noch ein bis fünf Jahre hat, kommt mit einem Bausparvertrag nicht mehr rechtzeitig in die Zuteilung. Wer acht Jahre und mehr Vorlauf hat, ist umgekehrt außerhalb der Reichweite jedes Forward-Darlehens. Die beiden Werkzeuge konkurrieren also weniger, als es aussieht, sie decken verschiedene Zeitfenster ab.
Förderung: Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmer-Sparzulage und Wohn-Riester
Bausparen lebt zu großen Teilen von der staatlichen Förderung. Wer sie nicht mitnimmt, bekommt von der Sparphase fast nur den niedrigen Guthabenzins. Die folgende Tabelle nennt zu jedem Betrag die Fundstelle im Gesetz, damit du jede Zahl nachschlagen kannst.
| Förderung | Höhe | Begünstigte Sparleistung | Einkommensgrenze (zu versteuerndes Einkommen) | Maximum je Jahr | Fundstelle |
|---|---|---|---|---|---|
| Wohnungsbauprämie | 10 Prozent | bis 700 Euro, bei Ehegatten 1.400 Euro zusammen | 35.000 Euro, bei Ehegatten 70.000 Euro | 70 Euro, bei Ehegatten 140 Euro | § 3, § 2a WoPG |
| Arbeitnehmer-Sparzulage, Bausparen | 9 Prozent | bis 470 Euro vermögenswirksame Leistungen je Person | 40.000 Euro, bei Zusammenveranlagung 80.000 Euro | 42,30 Euro je Person | § 13 Abs. 1 und 2 5. VermBG |
| Arbeitnehmer-Sparzulage, Vermögensbeteiligungen | 20 Prozent | bis 400 Euro vermögenswirksame Leistungen je Person | 40.000 Euro, bei Zusammenveranlagung 80.000 Euro | 80 Euro je Person | § 13 Abs. 2 5. VermBG |
| Wohn-Riester, Grundzulage | 175 Euro | Mindesteigenbeitrag 4 Prozent der beitragspflichtigen Einnahmen des Vorjahres, höchstens 2.100 Euro abzüglich der Zulagen | keine | 175 Euro | § 84 Satz 1, § 86 Abs. 1 EStG |
| Wohn-Riester, Kinderzulage | 185 Euro für ein vor 2008 geborenes Kind, 300 Euro für ein ab 2008 geborenes Kind | je Kind, solange Kindergeld festgesetzt wird | keine | je Kind | § 85 Abs. 1 EStG |
| Wohn-Riester, Berufseinsteiger-Bonus | einmalig 200 Euro | für das erste beantragte Beitragsjahr, wenn du zu dessen Beginn das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hast | keine | einmalig | § 84 Sätze 2 und 3 EStG |
| Wohn-Riester, Sonderausgabenabzug | bis 2.100 Euro | Altersvorsorgebeiträge zuzüglich der zustehenden Zulage | keine | wirkt über die Steuererklärung | § 10a Abs. 1 Satz 1 EStG |
Fundstellen: Wohnungsbauprämiengesetz, Fünftes Vermögensbildungsgesetz, Einkommensteuergesetz. Maßgeblich für die Einkommensgrenzen ist das zu versteuernde Einkommen nach § 2 Abs. 5 EStG, bei der Wohnungsbauprämie das des Sparjahrs, bei der Arbeitnehmer-Sparzulage das des Jahres der Anlage.
Die Wohnungsbauprämie beträgt nach § 3 Abs. 1 WoPG 10 Prozent der prämienbegünstigten Aufwendungen, höchstens auf 700 Euro im Kalenderjahr und bei Ehegatten auf 1.400 Euro zusammen. Eingetragene Lebenspartner sind Ehegatten gleichgestellt. Die Prämie wird jedes Jahr beantragt, ausgezahlt aber erst bei wohnungswirtschaftlicher Verwendung. Bei freier Verwendung verfällt sie. Wichtig ist die Bezugsgröße der Einkommensgrenze: Maßgeblich ist dein zu versteuerndes Einkommen im Sparjahr, nicht das bei Vertragsabschluss. Die Förderung wird also jedes Jahr neu geprüft und kann mitten in der Sparphase wegfallen.
Die Arbeitnehmer-Sparzulage beträgt beim Bausparen und bei der wohnungswirtschaftlichen Verwendung 9 Prozent auf höchstens 470 Euro vermögenswirksame Leistungen im Jahr, also 42,30 Euro je Person. Behörden und Anbieter nennen häufig den aufgerundeten Wert von 43 Euro. Voraussetzung sind vermögenswirksame Leistungen, die viele Tarifverträge vorsehen. Wer daneben in Vermögensbeteiligungen anlegt, bekommt dafür zusätzlich 20 Prozent auf höchstens 400 Euro: Beide Zulagen sind nebeneinander möglich, insgesamt sind bis zu 870 Euro vermögenswirksame Leistungen begünstigt. Nicht gefördert sind VL-Banksparpläne. Vermögenswirksame Leistungen unterliegen nach § 4 des Fünften Vermögensbildungsgesetzes einer Sperrfrist, wie lange dein Vertrag konkret gebunden ist, steht in den Vertragsunterlagen.
Wohn-Riester bringt die höchsten Beträge, ist aber auch der komplizierteste Baustein. Die Grundzulage liegt bei 175 Euro im Jahr, die Kinderzulage bei 185 Euro für ein vor 2008 geborenes und bei 300 Euro für ein ab 2008 geborenes Kind, dazu kommt einmalig ein Berufseinsteiger-Bonus von 200 Euro, wenn du zu Beginn des ersten beantragten Beitragsjahres das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hast. Der Sonderausgabenabzug reicht bis 2.100 Euro. Für die volle Zulage musst du nach § 86 Abs. 1 EStG einen Mindesteigenbeitrag von 4 Prozent deiner beitragspflichtigen Einnahmen des Vorjahres leisten, höchstens 2.100 Euro vermindert um die Zulagen. Leistest du weniger, wird die Zulage anteilig gekürzt.
In der Rentenphase werden die geförderten Beträge nachgelagert besteuert. Das Wohnförderkonto erfasst Zulagen und Sonderausgabenabzüge sowie eine fiktive Verzinsung von 2 Prozent pro Jahr. Bevor du dich für Wohn-Riester entscheidest, lohnt eine individuelle Steuerberatung, besonders wenn dein Einkommen in der Rentenphase voraussichtlich höher liegt als heute. Eine zinsverbilligte Alternative mit ganz anderer Logik sind die Förderkredite der KfW, die nicht an ein Sparguthaben, sondern an Energieeffizienz und Familienstatus anknüpfen.
Bausparen als Anschluss-Sicherung in zehn Jahren
Stell dir folgende Situation vor. Du finanzierst 2026 eine Immobilie mit 350.000 Euro Darlehen, zehn Jahren Zinsbindung und 2 Prozent anfänglicher Tilgung. Bei einem Sollzins von 4,36 Prozent, das ist die Kondition der ING für ein Nettodarlehen ab 300.000 Euro bei einem Beleihungsauslauf bis 60 Prozent, zahlst du 1.855 Euro im Monat. Nach zehn Jahren steht deine Restschuld bei rund 262.500 Euro, das sind 75,0 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. 2036 brauchst du also eine Anschlussfinanzierung für die verbleibende Restschuld, und niemand weiß heute, wo die Bauzinsen dann stehen.
Rate und Restschuld: eigene Rechnung. Konditionen der ING, Stand September 2026, Nettodarlehen ab 300.000 Euro, Beleihungsauslauf bis 60 Prozent, zehn Jahre Zinsbindung, 2 Prozent anfängliche Tilgung.
Die Bauspar-Lösung: Du schließt parallel zur Erstfinanzierung einen Bausparvertrag über 100.000 Euro Bausparsumme ab und sparst 250 bis 312 Euro im Monat an. Nach zehn Jahren ist der Vertrag zuteilungsreif, und du entscheidest. Rufst du ein Bauspardarlehen von 70.000 Euro ab, deckst du damit 26,7 Prozent der Restschuld von 262.500 Euro. Der Rest läuft als reguläre Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Marktzins. Das angesparte Guthaben wirkt dabei wie zusätzliches Eigenkapital und verbessert deinen Beleihungsauslauf, was für sich genommen schon den Zins senkt. Wie stark, steht in unserem Beitrag dazu, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist.
Der Gewinn dieser Konstruktion ist exakt die Tabelle von oben, angewendet auf 70.000 Euro: Liegt dein gesicherter Zins 2036 einen Prozentpunkt unter dem Markt, sind das rund 6.085 Euro in zehn Jahren, bei zwei Prozentpunkten rund 12.229 Euro. Liegt er darüber, rufst du das Darlehen nicht ab und hast die Abschlussgebühr sowie den Renditeunterschied der Sparphase bezahlt. Beides sind bekannte Beträge, und genau das unterscheidet diese Wette von einer Spekulation.
Für wen sich ein Bausparvertrag lohnt und für wen nicht
Lohnt sich, wenn
- du in sieben bis fünfzehn Jahren absehbar eine Anschlussfinanzierung brauchst, modernisieren oder kaufen willst. Die Verwendung muss feststehen, nicht nur denkbar sein.
- dein zu versteuerndes Einkommen unter 35.000 Euro liegt, bei Ehegatten unter 70.000 Euro. Dann nimmst du die Wohnungsbauprämie von 70 beziehungsweise 140 Euro im Jahr voll mit.
- du vermögenswirksame Leistungen vom Arbeitgeber bekommst und unter 40.000 beziehungsweise 80.000 Euro zu versteuerndem Einkommen liegst. Das sind 42,30 Euro Arbeitnehmer-Sparzulage je Person und Jahr.
- du mit steigenden oder schwankenden Bauzinsen rechnest und bereit bist, dafür einen bekannten Preis zu zahlen.
- du das Guthaben ohnehin als Eigenkapital für die Anschlussfinanzierung aufbauen würdest. Dann kostet dich die Option nur die Abschlussgebühr und die Zinsdifferenz zur Alternativanlage.
Lohnt sich nicht, wenn
- du die 470 Euro vermögenswirksame Leistungen ausschöpfst und keinen Euro darüber hinaus einzahlst. Dann bekommst du die Arbeitnehmer-Sparzulage, aber keine Wohnungsbauprämie obendrauf. Wer 140 und 42,30 Euro addiert und mit rund 182 Euro Förderung im Jahr rechnet, hat eine Ehegatten-Prämie mit einer Einzelzulage vermischt und beide Bezugsgrößen verfehlt.
- dein Einkommen knapp unter der Grenze liegt und steigt. Bei 35.001 Euro zu versteuerndem Einkommen sind es null statt 70 Euro Prämie, und zwar in jedem einzelnen Sparjahr neu. Eine Gehaltserhöhung im vierten Vertragsjahr kippt die Förderung für den Rest der Sparphase.
- du das Darlehen wahrscheinlich nie abrufen wirst. Dann zahlst du 1.000 bis 1.600 Euro Abschlussgebühr für eine Option, die du nicht ziehst, verlierst die Wohnungsbauprämie mangels wohnungswirtschaftlicher Verwendung und landest in der Sparphase bei einer effektiven Rendite zwischen minus 0,83 und plus 0,31 Prozent pro Jahr.
- dein Vorlauf bis zur Anschlussfinanzierung nur ein bis fünf Jahre beträgt. Dann kommst du nicht rechtzeitig in die Zuteilung, und ein Forward-Darlehen ist das passendere Werkzeug.
- du Vermögen ohne konkretes Ziel aufbaust oder die Mittel in den nächsten fünf Jahren flexibel brauchst. Bausparen ist kein flexibles Anlegen.
Vor- und Nachteile auf einen Blick
Vorteile
- Zinssicherung über sieben bis fünfzehn Jahre, deutlich weiter als jedes Forward-Darlehen reicht
- Kein Abnahmezwang: Du entscheidest bei Zuteilung, ob du das Darlehen abrufst
- Staatliche Förderung mit klarer gesetzlicher Grundlage und festen Beträgen
- Bauspardarlehen ohne erneute Bonitätsprüfung in der Darlehensphase
- Das Guthaben wirkt später als Eigenkapital und senkt den Beleihungsauslauf
Nachteile
- Guthabenzins in der Sparphase von je nach Tarif 0,1 bis 1,0 Prozent, meist unterhalb der Inflation
- Abschlussgebühr von verbreitet 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme, sofort fällig und bei Kündigung in der Regel nicht erstattet
- Bei freier Verwendung entfallen Wohnungsbauprämie und in der Regel die Arbeitnehmer-Sparzulage
- Zuteilungszeitpunkt nicht taggenau planbar, weil er an der Bewertungszahl und am Kollektiv hängt
- Bei fallenden Zinsen verfällt die Option, und der gezahlte Preis bleibt
Unsere Einschätzung: Bausparen ist kein Sparprodukt und war nie eines. Es ist eine Option auf einen Darlehenszins, und Optionen bewertet man über ihren Preis und über die Wahrscheinlichkeit, dass man sie zieht. Der Preis ist bekannt und im Verhältnis niedrig, solange das Darlehen tatsächlich abgerufen wird: 0,16 bis 0,26 Prozentpunkte Zinsvorsprung reichen bei 70.000 Euro Bauspardarlehen über zehn Jahre, um die Abschlussgebühr zu tragen. Das Zinsumfeld spricht derzeit eher für als gegen eine solche Absicherung, denn der günstigste Zehnjahreszins ist zwischen Ende August und dem 11. September 2026 um 0,32 Prozentpunkte gestiegen und die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen liegt bei rund 3,50 Prozent nach 2,95 Prozent drei Monate zuvor. Das ist eine Ausgangslage, keine Prognose. Der teure Fehler ist deshalb auch nicht die falsche Zinserwartung, sondern der Vertrag, dessen Darlehen nie abgerufen wird. Schließe einen Bausparvertrag ab, wenn die Verwendung feststeht, und nicht, um sie dir offenzuhalten.
Die Rechenbeispiele auf dieser Seite sind Empfindlichkeitsrechnungen und keine Angebote. Konkrete Tarife, Bewertungszahlen, Guthaben- und Darlehenszinsen sowie die Abschlussgebühr klärst du mit der Bausparkasse. Lass dir vor der Unterschrift den zugesicherten Darlehenszins, das Mindestguthaben und die Regeln zur Sondertilgung schriftlich geben und setze den zugesicherten Zins gegen die Tabelle oben.
Häufige Fragen
Was ist ein Bausparvertrag einfach erklärt?
Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag, der dir zusätzlich das Recht auf ein Darlehen zu einem heute schon festgelegten Zinssatz verschafft. Du sparst über mehrere Jahre ein Guthaben an, bekommst dafür staatliche Förderung, und sobald Mindestguthaben und Bewertungszahl erreicht sind, kannst du das Bauspardarlehen abrufen. Abnehmen musst du es nicht: Liegt der Marktzins bei Zuteilung unter deinem gesicherten Zins, nimmst du nur das Guthaben und finanzierst regulär. Wirtschaftlich ist ein Bausparvertrag damit eine Option auf einen Darlehenszins, kein Sparprodukt, und der Preis dieser Option besteht aus der Abschlussgebühr und dem niedrigen Guthabenzins in der Sparphase.
Wie hoch ist die Wohnungsbauprämie 2026?
Die Wohnungsbauprämie beträgt 10 Prozent der prämienbegünstigten Aufwendungen, höchstens auf 700 Euro im Kalenderjahr und bei Ehegatten auf 1.400 Euro zusammen (§ 3 Abs. 1 und 2 WoPG). Die maximale Prämie liegt damit bei 70 Euro beziehungsweise 140 Euro im Jahr. Voraussetzung ist ein zu versteuerndes Einkommen von höchstens 35.000 Euro, bei Ehegatten 70.000 Euro (§ 2a WoPG). Maßgeblich ist das zu versteuernde Einkommen nach § 2 Abs. 5 EStG des Sparjahrs, nicht das bei Vertragsabschluss: Die Förderung wird jedes Jahr neu geprüft und kann durch eine Gehaltserhöhung mitten in der Sparphase entfallen. Eingetragene Lebenspartner sind Ehegatten gleichgestellt. Ausgezahlt wird die Prämie erst bei wohnungswirtschaftlicher Verwendung, bei freier Verwendung verfällt sie.
Wann wird ein Bausparvertrag zuteilungsreif?
Sobald du das Mindestguthaben (meist 30–50 % der Bausparsumme) angespart hast und die geforderte Bewertungszahl erreicht ist — typischerweise nach 5–10 Jahren, abhängig von Sparrate und Tarif.
Wie hoch ist die Abschlussgebühr und lohnt sie sich?
Die Abschlussgebühr liegt typischerweise bei 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme und ist sofort fällig. Bei 100.000 Euro Bausparsumme sind das 1.000 bis 1.600 Euro. Bei vorzeitiger Kündigung wird sie in der Regel nicht erstattet (Quelle: Verbraucherzentrale). Ob sich die Gebühr lohnt, entscheidet sich daran, ob du das Darlehen abrufst. Rufst du es ab: Bei einem Bauspardarlehen von 70.000 Euro, 2 Prozent anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Laufzeit ist ein Prozentpunkt Zinsvorsprung rund 6.085 Euro wert. 1.000 Euro Abschlussgebühr sind damit schon bei 0,16 Prozentpunkten Vorsprung wieder drin, 1.600 Euro bei 0,26 Prozentpunkten. Rufst du es nicht ab: Dann drückt dieselbe Gebühr bei 250 Euro Sparbeitrag im Monat über zehn Jahre die Rendite der Sparphase um 0,6 bis 1,0 Prozentpunkte pro Jahr, und bei einem Guthabenzins von 0,1 bis 1,0 Prozent bleibt eine effektive Rendite zwischen minus 0,83 und plus 0,31 Prozent.
Kann ich einen Bausparvertrag steuerlich absetzen?
Direkt absetzen kannst du Bausparbeiträge nicht. Die Förderung läuft über die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmer-Sparzulage und gegebenenfalls Wohn-Riester. Nur bei Wohn-Riester gibt es einen echten Steuerabzug: Altersvorsorgebeiträge zuzüglich der zustehenden Zulage sind bis 2.100 Euro im Jahr als Sonderausgaben abziehbar (§ 10a Abs. 1 Satz 1 EStG). Dafür werden die geförderten Beträge in der Rentenphase nachgelagert besteuert, das Wohnförderkonto erfasst Zulagen und Abzugsbeträge samt einer fiktiven Verzinsung von 2 Prozent pro Jahr. Beachte dabei, dass das Altersvorsorge-Reformgesetz (BGBl. 2026 I Nr. 156) das Riester-Neugeschäft ab 2027 durch ein neues Fördermodell ablöst.
Welche Bausparkasse ist die richtige für mich?
Es gibt nicht die eine beste Bausparkasse, weil die Tarife sich an verschiedene Sparprofile richten. Vergleiche deshalb nicht Institute, sondern vier Tarifgrößen: den zugesicherten Darlehenszins, denn er entscheidet über den Wert der Zinssicherung, die Abschlussgebühr in Prozent der Bausparsumme, das geforderte Mindestguthaben, weil es die Sparphase verlängert oder verkürzt, und den Guthabenzins. Setze den zugesicherten Darlehenszins anschließend gegen das heutige Marktniveau: Jeder Prozentpunkt Abstand ist bei 70.000 Euro Darlehen über zehn Jahre rund 6.085 Euro wert. Capitalo führt derzeit keinen eigenen Bausparkassen-Vergleich und vergibt für Bauspartarife keinen Capitalo Score.
Was passiert, wenn ich meinen Bausparvertrag kündige?
Du bekommst dein Guthaben plus Guthabenzinsen zurück. Verloren gehen die Abschlussgebühr, die in der Regel nicht erstattet wird, und die Wohnungsbauprämie, weil keine wohnungswirtschaftliche Verwendung vorliegt. In der Regel entfällt damit auch die Arbeitnehmer-Sparzulage. Rechnerisch bedeutet das: Bei 250 Euro Sparbeitrag im Monat über zehn Jahre kostet dich eine Abschlussgebühr von 1.000 bis 1.600 Euro rund 0,6 bis 1,0 Prozentpunkte Rendite pro Jahr, sodass bei einem Guthabenzins von 0,1 bis 1,0 Prozent eine effektive Rendite zwischen minus 0,83 und plus 0,31 Prozent pro Jahr übrig bleibt. Genau deshalb gehört die Frage, ob du das Darlehen wirklich abrufen wirst, vor die Unterschrift und nicht in die Sparphase.
Lohnt sich Bausparen für die Anschlussfinanzierung?
Es hängt am Vorlauf. Ein Bausparvertrag braucht sieben bis fünfzehn Jahre bis zur Zuteilung und ist damit das einzige Werkzeug, das so weit in die Zukunft reicht. Ein Forward-Darlehen greift dagegen nur bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Bei einem Vorlauf von acht Jahren und mehr ist der Bausparvertrag die einzige Option, bei einem Vorlauf von einem bis fünf Jahren das Forward-Darlehen. Zusätzlich zur Zinssicherung wirkt das angesparte Guthaben später als Eigenkapital und senkt den Beleihungsauslauf, was den Zins der verbleibenden Anschlussfinanzierung noch einmal drückt. Voraussetzung bleibt, dass du das Darlehen auch abrufst, sonst zahlst du eine Optionsprämie für eine Option, die du nicht ziehst.
Was ist die Zinssicherung eines Bausparvertrags in Euro wert?
Der Wert hängt allein am Abstand zwischen deinem gesicherten Darlehenszins und dem Marktzins am Tag der Zuteilung. Bei einem Bauspardarlehen von 70.000 Euro, 2 Prozent anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Laufzeit ist ein Prozentpunkt Abstand rund 6.085 Euro wert, bei 100.000 Euro Darlehen rund 8.693 Euro und bei 150.000 Euro rund 13.039 Euro. Zwei Prozentpunkte verdoppeln den Betrag näherungsweise. Der Wert ist dabei erstaunlich unempfindlich gegenüber dem Zinsniveau: Rechnet man denselben Prozentpunkt auf 70.000 Euro bei 3,50 statt bei 6,00 Prozent Ausgangszins, liegt das Ergebnis zwischen 6.153 und 5.997 Euro. Das ist eine Empfindlichkeitsrechnung und keine Prognose, denn wo die Bauzinsen bei deiner Zuteilung stehen, weiß heute niemand.
Kann ich Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage zusammen bekommen?
Ja, aber nicht auf demselben Euro. Wer die Arbeitnehmer-Sparzulage auf 470 Euro vermögenswirksame Leistungen im Jahr bezieht, bekommt die Wohnungsbauprämie nur dann zusätzlich, wenn er über diese 470 Euro hinaus weitere eigene Beiträge einzahlt (Quelle: BaFin). Wer einfach beide Höchstbeträge addiert, rechnet mit Geld, das so nicht kommt. Die Einkommensgrenzen unterscheiden sich außerdem: Die Wohnungsbauprämie endet bei 35.000 Euro zu versteuerndem Einkommen, bei Ehegatten 70.000 Euro (§ 2a WoPG), die Arbeitnehmer-Sparzulage bei 40.000 beziehungsweise 80.000 Euro (§ 13 Abs. 1 5. VermBG). Es ist also möglich, dass du nur eine der beiden Förderungen bekommst.
Was ändert sich bei Wohn-Riester ab 2027?
Das Altersvorsorge-Reformgesetz (Gesetz vom 26. Mai 2026, BGBl. 2026 I Nr. 156) löst das Riester-Neugeschäft ab 2027 durch ein neues Fördermodell ab. Für bestehende Verträge gelten die Zulagen unverändert weiter, eine automatische Kündigung oder Umwandlung gibt es nicht. Für Neuverträge ändert sich das Fördersystem ab 2027, und ob Wohn-Riester in der heutigen Form bestehen bleibt, ist offen. Bis zu welchem Tag klassische Riester-Verträge noch neu abgeschlossen werden können, ist nicht verbindlich geklärt. Wichtig für Bestandskunden ist die Parallelvertrags-Regel: Wer zusätzlich einen Neuvertrag abschließt, auf den werden die neuen Regeln automatisch auch auf den bestehenden Vertrag angewendet (Quelle: Deutsche Rentenversicherung).