Unterlagen für die Baufinanzierung: Die komplette Checkliste

Persönliche Unterlagen

Die Bank verlangt einen Stapel Unterlagen, der locker einen halben Aktenordner füllt – und sobald etwas fehlt, stockt dein Antrag. Genau hier setzt diese Checkliste an. Wir teilen alle nötigen Dokumente in fünf klare Kategorien auf, sagen dir pro Punkt, woher du das Dokument bekommst und warum die Bank es überhaupt sehen will.

Diese Dokumente weisen nach, wer du bist und in welcher finanziellen Lebenslage du steckst.

• Personalausweis oder Reisepass – Kopie von Vorder- und Rückseite, von beiden Käufern, falls ihr zu zweit kauft. Woher: liegt dir vor. Warum: Identitätsprüfung nach Geldwäschegesetz.
• Selbstauskunft – das standardisierte Bankformular zu Familienstand, Beruf, Einkommen, Ausgaben, Vermögen. Woher: Bank oder Vermittler stellt es. Warum: Pflicht-Bestandteil der Kreditwürdigkeitsprüfung.
• Schufa-Auskunft – die kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO über meineschufa.de. Woher: Schufa-Webseite, kostenlos, dauert 2 bis 4 Wochen postalisch. Warum: zeigt der Bank deine Bonität und bestehende Verträge.

Beantrage die Schufa-Auskunft direkt zu Beginn, weil sie als einziges Dokument Wartezeit erzeugt.

Einkommensnachweise

Hier wird unterschieden, woher dein Geld kommt – Banken behandeln Angestellte, Selbstständige, Beamte und Rentner unterschiedlich.

Angestellte:

• Letzte 3 Gehaltsabrechnungen
• Arbeitsvertrag (besonders wichtig bei Probezeit oder befristeter Anstellung)
• Letzter Steuerbescheid

Selbstständige und Freiberufler:

• Letzte 2 bis 3 Steuerbescheide
• Aktuelle BWA (betriebswirtschaftliche Auswertung)
• EÜR oder Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung
• Hinweis: Banken erwarten in der Regel mindestens 2 bis 3 Jahre nachweisbare Selbstständigkeit.

Beamte:

• Aktuelle Bezügebescheinigung statt Gehaltsabrechnung
• Ernennungsurkunde (bei Beamten auf Probe oder Lebenszeit)

Rentner:

• Aktueller Rentenbescheid der Deutschen Rentenversicherung
• Bei Betriebsrenten: zusätzliche Bescheinigung des Versorgungswerks

Bist du selbstständig und brauchst mehr Tiefe? Lies unseren Ratgeber zur Baufinanzierung für Selbstständige.

Vermögens- und Verbindlichkeits-Nachweise

Die Bank will die andere Seite deiner Bilanz sehen: was du besitzt und was du schuldest.

Vermögen:

• Kontoauszüge der letzten 3 bis 6 Monate (alle Konten)
• Depotauszüge zu Wertpapieren, ETFs, Fonds
• Bausparvertrag mit aktuellem Stand
• Lebens- oder Rentenversicherung mit Rückkaufswert

Verbindlichkeiten:

• Bestehende Kredite mit Restschuld und Monatsrate
• Leasingverträge (Auto, Geräte)
• Unterhaltsverpflichtungen für Kinder oder Ex-Partner

Banken berechnen aus Einkommen minus Verbindlichkeiten deine Haushaltsrechnung. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, klärt unser Ratgeber zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung.

Objektunterlagen

Hier wird es vielfältig, weil Bestandsimmobilie, Eigentumswohnung und Neubau jeweils eigene Anforderungen haben.

Allgemein für jede Immobilie:

• Grundbuchauszug – nicht älter als 3 Monate, vom Grundbuchamt oder Notar (ca. 10 bis 20 €)
• Lageplan oder Flurkarte vom Katasteramt
• Wohnflächen-Berechnung nach Wohnflächenverordnung
• Aktuelle Fotos des Objekts, innen und außen

Bestandsimmobilie zusätzlich:

• Energieausweis – verpflichtend nach § 80 Gebäudeenergiegesetz (GEG); der Verkäufer muss ihn spätestens bei Besichtigung vorlegen
• Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnittzeichnungen
• Nachweis über Modernisierungen (z. B. Heizung, Fenster, Dach)

Eigentumswohnung zusätzlich:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• WEG-Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
• Hausgeldabrechnung der letzten 2 Jahre
• Aktueller Wirtschaftsplan und Stand der Instandhaltungsrücklage

Neubau zusätzlich:

• Baugenehmigung
• Baubeschreibung
• Baupläne
• Kosten- und Bauzeitenplan

Warum verlangt die Bank das?

Hinter dem Papierberg steht ein klares Gesetz. Die BaFin verpflichtet Banken über die Wohnimmobilienkreditrichtlinie und § 505a BGB zu einer gründlichen Kreditwürdigkeitsprüfung. Das heißt: Die Bank muss nachweisen können, dass sie deine Tragfähigkeit ernsthaft geprüft hat – und dafür braucht sie Belege, keine Bauchgefühle. Je vollständiger du die Unterlagen einreichst, desto schneller bekommst du dein Finanzierungsangebot.