Hauskauf Checkliste 2026: 50+ Punkte für deinen sicheren Kauf

Hauskauf Checkliste: Die 7 Phasen im Überblick

Ein Haus kauft man nicht alle Jahre. Und genau deshalb fehlt fast jedem die Routine. Du stehst vor dem größten Vertrag deines Lebens — und auf der Gegenseite sitzen Profis: Makler, die täglich verkaufen. Verkäufer, die ihr Objekt schönreden. Notare, die neutral sind, dich aber nicht beraten dürfen. Damit du nichts übersiehst, gehen wir den gesamten Prozess strukturiert durch. Phase für Phase. Punkt für Punkt.

Bevor wir in die Tiefe gehen, hier die komplette Reihenfolge — so kannst du dich grob einordnen, wo du gerade stehst.

Vorbereitung — Budget, Eigenkapital, Bonität klären
Suche — Lage und Objekt-Kriterien definieren
Besichtigung — Bausubstanz, Energieausweis, Mängel prüfen
Finanzierung — Anbieter vergleichen, Zusagen einholen
Notar und Kaufvertrag — Beurkundung und Risiko-Check
Übergabe — Protokoll, Zähler, Schlüssel
Nach dem Einzug — Versicherung, Steuer, Wartung

Jede Phase baut auf der vorherigen auf. Springst du eine über, holt sie dich später ein — meist teuer.

Phase 1: Vorbereitung — Budget, Eigenkapital, Bonität

Bevor du das erste Exposé öffnest, musst du wissen, was du dir leisten kannst. Die Faustregel: Deine monatliche Rate sollte 35 bis 40 Prozent deines Netto-Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Eigenkapital deckt im Idealfall mindestens die Kaufnebenkosten ab — die liegen in Deutschland je nach Bundesland bei rund 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Deine Vorbereitungs-Checkliste:

✅ Haushaltsrechnung erstellen (Einnahmen vs. fixe Ausgaben)
✅ Maximale Monatsrate berechnen (max. 35–40 % vom Netto)
✅ Eigenkapital-Übersicht (Guthaben, Bausparer, Wertpapiere, Schenkungen)
✅ SCHUFA-Selbstauskunft kostenlos anfordern und prüfen
✅ Laufende Kredite erfassen (Konsum, Auto, Dispo)
✅ Sicherheits-Reserve nach Kauf (mind. 3 Nettomonatsgehälter liquide halten)
✅ Rückfrage Eltern/Familie zu möglichem Eigenkapital-Zuschuss

💡 Mehr zur Höhe und Rolle des Eigenkapital beim Hauskauf findest du in unserem ausführlichen Ratgeber.

Phase 2: Suche — Lage und Objekt-Kriterien

Die Lage ist der einzige Faktor, den du nach dem Kauf nicht mehr ändern kannst. Alles andere lässt sich renovieren — die Anbindung, der Schulweg und die Nachbarschaft nicht.

Worauf du bei der Suche achten solltest:

✅ Mikrolage prüfen (Lärm, Verkehr, Schulen, Einkauf, Ärzte)
✅ Anbindung (ÖPNV, Autobahn, Pendelzeit zur Arbeit)
✅ Wertentwicklung der Region (Bevölkerungs-Prognose, Bodenrichtwert)
✅ Wohnfläche und Zimmer-Anzahl realistisch wählen
✅ Grundstücksgröße bei EFH (Pflegeaufwand bedenken)
✅ Baujahr und Sanierungsstand (Energieeffizienz, Wartungsstau)
✅ Erschließungs-Status (Straße, Kanal, Strom, Gas/Wärme)
✅ Bebauungsplan einsehen (Erweiterungsmöglichkeit, Auflagen)

Bei Eigentumswohnungen kommt eine zweite Ebene dazu: die Gemeinschaft. Eine bauphysisch perfekte Wohnung in einer zerstrittenen WEG kann dich Jahre kosten.

Phase 3: Besichtigung — Worauf du bei der Hausbesichtigung achten musst

Die Besichtigung ist der wichtigste Reality-Check. Plane mindestens zwei Termine ein — einmal bei Tageslicht, einmal bei Regen. Schimmel und Feuchte zeigen sich nicht im Sonnenschein.

Bausubstanz prüfen (Pflicht-Liste)

✅ Dach: Eindeckung, Dämmung, Dachstuhl, Fenster, letzte Sanierung
✅ Keller: Feuchte-Spuren, Salzausblühungen, Putz-Risse, Geruch
✅ Fassade: Risse über 1 mm, Putz-Abplatzungen, Wärmedämmung
✅ Fenster: Verglasung (2-/3-fach), Dichtungen, Beschläge, Baujahr
✅ Heizung: Typ, Baujahr, letzte Wartung, Verbrauch (Energieausweis)
✅ Elektrik: Sicherungskasten (FI-Schalter), Leitungs-Querschnitte, Steckdosen-Anzahl
✅ Wasser/Sanitär: Leitungs-Material (kein Blei), Druck, Warmwasser-Bereitung
✅ Schimmel/Asbest: Befall in Ecken, Fenster-Laibungen, alte Bodenbeläge

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich

✅ Aktuelles Hausgeld und Aufschlüsselung anfordern
✅ Teilungserklärung prüfen (Sondereigentum vs. Gemeinschaft)
✅ Letzte 3 WEG-Protokolle einsehen (Streitigkeiten, Beschlüsse, geplante Sanierungen)
✅ Höhe der Instandhaltungsrücklage und ausstehende Sonderumlagen
✅ Sondernutzungsrechte (Stellplatz, Keller, Garten)

Bei vermieteter Immobilie

✅ Mietvertrag prüfen (Dauer, Miethöhe, Kündigungs-Schutz)
✅ Mietkaution und Nebenkosten-Abrechnungen einsehen
✅ Eigenbedarfs-Kündigungsoption realistisch einschätzen

💡 Bei Bestandsimmobilien mit Baujahr vor 1990 lohnt sich fast immer ein unabhängiger Bausachverständiger — Kosten ab rund 500 Euro. Der Bauherren-Schutzbund vermittelt unabhängige Gutachter.

Den Energieausweis muss dir der Verkäufer unaufgefordert bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GEG). Tut er das nicht, ist das ein Warnsignal.

Phase 4: Finanzierung — Vergleichen und Zusagen einholen

Spätestens jetzt brauchst du die Bank an Bord. Eine Finanzierungsbestätigung — der "Finanzierungs-Nachweis" — wird oft schon vor der Besichtigung verlangt.

Unterlagen für die Bank:

✅ Letzte 3 Gehaltsabrechnungen
✅ Einkommenssteuerbescheid (bei Selbstständigen die letzten 2–3 Jahre)
✅ Eigenkapital-Nachweis (Kontoauszüge, Depot-Aufstellung)
✅ SCHUFA-Auskunft (max. 3 Monate alt)
✅ Aufstellung laufender Verpflichtungen
✅ Exposé und Grundriss des Objekts
✅ Aktueller Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
✅ Energieausweis und Wohnflächen-Berechnung

Was du beim Anbieter-Vergleich prüfst:

✅ Sollzins (echter Zinssatz pro Jahr)
✅ Effektivzins (inkl. Gebühren — der einzige faire Vergleichswert)
✅ Anfängliche Tilgung (mind. 2 %, besser 3 % bei aktuellem Zinsniveau)
✅ Sondertilgungs-Recht (idealerweise 5–10 % pro Jahr ohne Gebühr)
✅ Zinsbindung (10, 15 oder 20 Jahre — je nach Marktsituation)
✅ Bereitstellungszinsen (ab wann fällig, in welcher Höhe)

💡 Hol dir mindestens drei unabhängige Angebote ein, bevor du unterschreibst. Mehr dazu im Ratgeber Unterlagen für die Baufinanzierung — und nutze unseren Vergleich, um direkt eine Baufinanzierung zu vergleichen.

Phase 5: Notar und Kaufvertrag — Was du prüfen musst

In Deutschland muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar ist neutral — er berät weder dich noch den Verkäufer einseitig. Lies den Entwurf deshalb selbst, im Idealfall mit einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt.

Pflicht-Bestandteile, die du im Vertrag prüfst:

✅ Kaufpreis und Aufteilung (Grundstück / Gebäude / Inventar)
✅ Auflassung und Auflassungsvormerkung (sichert dir das Eigentum vor Eintragung)
✅ Bestehende Belastungen im Grundbuch (Grundschulden, Wegerechte, Nießbrauch)
✅ Vorkaufsrechte Dritter (Gemeinde, Mieter)
✅ Sachmängelhaftung — meist als "gekauft wie gesehen" formuliert
✅ Übergabetermin und Nutzen-Lasten-Wechsel
✅ Zahlungs-Modalitäten und Lastenfreistellung der Altschulden des Verkäufers
✅ Rücktritts- und Vertragsstrafen-Klauseln

Der Notar muss dir den Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Termin zukommen lassen — das ist gesetzliche Verbraucherschutz-Frist (§ 17 BeurkG). Nutze die Zeit. Frage nach jeder Klausel, die du nicht verstehst. Beim Termin selbst wird der Vertrag Wort für Wort vorgelesen.

Phase 6: Übergabe — Protokoll, Zähler, Schlüssel

Die Übergabe findet meist statt, sobald der Kaufpreis komplett geflossen ist. Erscheine pünktlich, plane mindestens zwei Stunden ein und nimm eine zweite Person als Zeugen mit.

Dein Übergabeprotokoll — die Pflicht-Punkte:

✅ Zählerstand Strom (Foto + Notiz)
✅ Zählerstand Gas (Foto + Notiz)
✅ Zählerstand Wasser (Kalt- und Warmwasser separat)
✅ Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel (Haustür, Innentüren, Garage, Briefkasten)
✅ Restmenge Heizöl oder Pellets (mit Preis-Vereinbarung)
✅ Vorhandene und übernommene Geräte (Einbauküche, Markisen, Gartenwerkzeug)
✅ Mängel-Liste mit Fristen zur Behebung
✅ Foto-Dokumentation aller Räume
✅ Übergebene Unterlagen (Bedienungsanleitungen, Wartungsverträge, Versicherungs-Policen)

Direkt nach der Übergabe: Stromanbieter, Gasversorger und Internet-Anbieter ummelden — viele Verträge laufen sonst weiter auf den Verkäufer.

Phase 7: Nach dem Einzug — Versicherung, Steuer, Wartung

Mit dem Einzug ist der Hauskauf nicht abgeschlossen — er beginnt erst. Folgekosten und Pflichten kommen Schlag auf Schlag.

Deine Nach-Einzug-Liste:

✅ Wohngebäudeversicherung abschließen oder vom Verkäufer übernehmen
✅ Hausratversicherung anpassen (oft günstiger im Bündel)
✅ Grundsteuer-Anmeldung beim Finanzamt (innerhalb von drei Monaten)
✅ Eigentumsumschreibung im Grundbuch verifizieren (Notar veranlasst, du erhältst Bestätigung)
✅ Rauchmelder prüfen (in fast allen Bundesländern Pflicht)
✅ Wartungs-Plan erstellen (Heizung jährlich, Schornsteinfeger nach Bestellung, Dach alle 5 Jahre)

Ebenso solltest du prüfen, welche staatlichen Förderungen dir nach dem Kauf zustehen — etwa für energetische Sanierungen über die KfW. Vergiss zudem nicht die laufenden Kaufnebenkosten wie Grundsteuer und Versicherungen in deiner Haushaltsplanung einzukalkulieren.