Wie viel Haus kann ich mir leisten? Faustregel + 3 Beispiele

Die 35-Prozent-Regel: So viel Rate ist realistisch

Du sitzt vor dem Online-Inserat einer netten Doppelhaushälfte, hast den Kaufpreis im Kopf — und weißt nicht, ob das überhaupt drin ist. Genau da steckt der Hauskauf-Klassiker fest: Banken-PDFs sind unverständlich, Vergleichsportale werben mit „ab 2,5 Prozent"-Zinsen, die niemand bekommt, und jede Faustregel widerspricht der nächsten. Bevor du dich überhaupt mit Anbietern oder unserer Baufinanzierungs-Übersicht beschäftigst, brauchst du erst einmal eine ehrliche Einordnung deines Budgets.

Genau die liefert dir dieser Artikel. Du bekommst die Verbraucherzentrale-Faustregel, drei voll durchgerechnete Familien-Profile mit Kaufpreis und Monatsrate sowie den Stresstest, den keiner der „ab"-Banner zeigt: Was passiert, wenn die Zinsen plötzlich bei 5 Prozent stehen? Am Ende weißt du, was wirklich realistisch ist — ohne Verkaufsdruck, ohne Schönrechnerei.

Grundsätzlich gilt: Die Verbraucherzentrale empfiehlt, dass die monatliche Kreditrate 35 bis 40 Prozent deines Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Das klingt erstmal viel — ist aber bewusst eine Obergrenze, kein Zielwert.

Was genau zählt zum Haushaltsnetto? Das sind alle regelmäßigen Einkünfte nach Steuern und Sozialabgaben: Lohn, Gehalt, Kindergeld, fest vereinbarte Boni. Was nicht dazu zählt: Steuerrückerstattungen, einmalige Provisionen, Trinkgeld oder Erwartungswerte aus dem nächsten Bonus-Topf. Auch eine Elternzeit-Pause oder ein Jobwechsel-Risiko sollte gedanklich abgezogen werden — Banken rechnen hier konservativer als du selbst.

Warum 35 Prozent und nicht 40? Weil zwischen Kreditrate und tatsächlicher Wohnbelastung eine Lücke klafft, die viele unterschätzen: Hausratversicherung, Wohngebäudeversicherung, Grundsteuer, Modernisierungs-Rücklage. Plus den Puffer für genau das, was gerade in Deutschland alle erleben — steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Wer auf Kante näht, sitzt nach zehn Jahren in der Falle.

Ein konkretes Beispiel: Bei 5.000 Euro Haushaltsnetto sind nach der 35-Prozent-Regel maximal 1.750 Euro Monatsrate drin. Mehr nur, wenn du sehr stabile Einkommen, hohe Reserven und keine anderen Verbindlichkeiten hast. Wer auf 40 Prozent hochgeht (also 2.000 Euro), spielt das Spiel auf hohem Niveau — möglich, aber riskant.

Eigenkapital ehrlich rechnen: Was du wirklich brauchst

Beim Eigenkapital gibt es eine zweite Faustregel, die genauso wichtig ist wie die 35-Prozent-Regel: 20 bis 30 Prozent vom Kaufpreis plus die kompletten Kaufnebenkosten sollten aus eigener Tasche kommen. Stiftung Warentest hat diese Empfehlung über die Jahre konsistent bestätigt.

Die Kaufnebenkosten sind der Posten, der am häufigsten unterschätzt wird. Je nach Bundesland landest du bei 8 bis 15 Prozent vom Kaufpreis — und zwar zusätzlich zum eigentlichen Hauspreis. Das setzt sich zusammen aus:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent (variiert nach Bundesland)
• Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2,0 Prozent
• Makler: 3 bis 7 Prozent (in Deutschland seit 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt)

Daraus ergeben sich drei realistische Eigenkapital-Stufen:

Die Solide-Stufe ist der Standard, an dem die meisten Banken ohne Risikoaufschlag rechnen. Hier bekommst du faire Konditionen — und genau auf dieser Stufe rechnen wir auch unsere drei Familien-Beispiele unten durch.

Was zählt eigentlich als Eigenkapital? Bargeld, Tagesgeld und Festgeld natürlich. Bausparguthaben mit Zuteilung. Wertpapierdepots — aber meist nur mit Sicherheitsabschlag von 30 Prozent. Ein bezahltes Grundstück fließt voll ein. Bei selbst geplanter Eigenleistung (sogenannte „Muskelhypothek") rechnen Banken typischerweise 10 bis 15 Prozent der Bausumme an. Was nicht zählt: KfW-Förderdarlehen (Fremdkapital, nicht Eigenkapital), Riester-Vermögen mit Sperrfrist, erwartete Bonuszahlungen.

Drei Lebensbeispiele: Junges Paar, Familie, Doppelverdiener

Genug Theorie — hier sind drei voll durchgerechnete Profile mit aktuellen Marktkonditionen Mai 2026. Wir rechnen für alle drei mit 3,80 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung (ein realistischer Mittelwert für 10 Jahre Zinsbindung bei solider 80-Prozent-Beleihung). Die Kaufnebenkosten setzen wir mit 12 Prozent an, ein durchschnittlicher Wert für Bundesländer mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus Makler-Beteiligung.

Lisa und Tom — junges Paar, Berufseinstieg

Bei 4.000 Euro Haushaltsnetto wären laut 35-Prozent-Regel rund 1.400 Euro Rate möglich. Theoretisch könnten Lisa und Tom damit ein Darlehen von fast 290.000 Euro stemmen. Praktisch limitiert hier aber das Eigenkapital: Mit 60.000 Euro reicht es bei der Solide-Stufe für einen Kaufpreis von 187.500 Euro. Das Darlehen wird auf 150.000 Euro gedeckelt, die Rate liegt bei entspannten 725 Euro — gerade einmal 18 Prozent vom Haushaltsnetto. Das ist sauber kalkuliert mit großem Puffer für Zinsanstieg, Familienplanung oder Jobwechsel.

Anna und Markus — Familie mit Kind

Hier sind die Hebel ausbalanciert: 6.000 Euro Haushaltsnetto und 100.000 Euro Eigenkapital ergeben einen realistischen Kaufpreis von 312.500 Euro und eine Rate von 1.208 Euro. Die Belastung liegt bei 20 Prozent — sicher unter der 35-Prozent-Marke. Das ist das klassische „Mittelklasse-Paket" für die deutsche Wohneigentumsbildung. Bei diesem Profil ist die Solide-Stufe mit 80 Prozent Beleihung gut machbar. Wenn Anna und Markus zusätzlich KfW-Förderprogramme einbinden, könnte die effektive Belastung sogar leicht sinken.

Sarah und Daniel — Doppelverdiener ohne Kinder

Mit 8.000 Euro Haushaltsnetto und 150.000 Euro Eigenkapital sind rund 468.750 Euro Kaufpreis drin — die Rate von 1.812 Euro entspricht 22,7 Prozent vom Haushaltsnetto. Der Hebel ist verlockend, aber: Die absolute Rate ist deutlich höher als bei Anna und Markus. Bei doppelter Berufstätigkeit wird das schnell zur psychologischen Last, und im Fall einer Schwangerschaft oder eines Sabbaticals fällt das zweite Einkommen weg. Hier lohnt der Reality-Check: Würdet ihr die Rate auch tragen können, wenn nur einer von euch verdient? Wenn nein — Kaufpreis um 20 Prozent senken.

Stresstest: Was passiert, wenn die Zinsen steigen

Hier kommt der Schritt, den die Top-3-Konkurrenten gerne weglassen. Die BaFin verlangt von Banken eine Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB — und genau dieses Prinzip solltest du auch privat anlegen. Frag dich nicht nur „Kann ich mir das heute leisten?", sondern: Kann ich mir das auch in zehn Jahren noch leisten, wenn die Zinsen anders aussehen?

Das Beispiel: Anna und Markus zahlen heute 1.208 Euro Monatsrate bei 3,80 Prozent Sollzins. Was wäre, wenn die Bauzinsen heute bei 5 Prozent stünden — kein Science-Fiction, sondern ein Niveau, das Deutschland 2008 zuletzt gesehen hat?

Eine Familie zahlt bei 5 Prozent Sollzins 250 Euro mehr Rate pro Monat — das sind 3.000 Euro im Jahr. Wer bei 3,80 Prozent gerade noch unter der 35-Prozent-Grenze liegt, schießt darüber.

Was bedeutet das für die Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren? Hier kommt die gute Nachricht: Bei 2 Prozent Anfangstilgung schmilzt die Restschuld stark genug, dass selbst ein 5-Prozent-Zins bei der Anschlussfinanzierung nicht zur Katastrophe wird (die neue Rate liegt sogar leicht unter der alten, weil die Restschuld nur noch rund 189.000 Euro beträgt).

Gefährlich wird es bei niedriger Anfangstilgung von 1 Prozent oder weniger — was in der Niedrigzinsphase zwischen 2015 und 2022 üblich war. Hier bleibt die Restschuld nach 10 Jahren bei rund 220.000 Euro, und die Anschlussfinanzierung wird zur Belastungsprobe. Genau das ist der Pain Point der laufenden Anschlussfinanzierungs-Welle in Deutschland.

Die versteckten Kosten nach dem Einzug

Eine Wahrheit, die in keinem Verkaufs-Banner steht: Die Monatsrate ist nur der halbe Wohnkostenblock. Was nach dem Einzug noch dazukommt, summiert sich auf 250 bis 400 Euro pro Monat. Hier die ehrliche Liste:

• Erhaltungsrücklage: Etwa 1 Euro pro Quadratmeter und Monat — orientiert an § 28 II. Berechnungsverordnung. Bei 120 Quadratmetern sind das 120 Euro pro Monat, die für Heizung, Bad, Dach und Fenster zurückgelegt werden sollten. Wer das nicht macht, finanziert die Modernisierung später per Kredit nach.
• Grundsteuer: Variiert stark je nach Gemeinde. In Ballungsräumen oder Großstädten bist du schnell bei 800 bis 1.500 Euro pro Jahr — Tendenz steigend nach der Grundsteuerreform.
• Versicherungen: Wohngebäudeversicherung plus optional Hausrat: 300 bis 600 Euro pro Jahr.
• Nebenkosten: Müll, Wasser, Strom, Heizung — meist 200 bis 400 Euro pro Monat zusätzlich.
• Gartenpflege, Kleinreparaturen, Hausmeister-Service: je nach Lebensstil zusätzlich 50 bis 100 Euro pro Monat.

Plane mindestens 350 Euro pro Monat zusätzlich zur Kreditrate ein. Das ist die ehrliche Zahl, die in keinem „ab"-Zinsen-Banner steht. Wer ohne diesen Puffer rechnet, landet zwei Jahre nach dem Kauf bei der ersten kaputten Heizung — und muss umfinanzieren.