Mietrendite
Die Mietrendite zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises eine Immobilie jährlich als Miete einbringt. So rechnest du sie brutto und netto.
Was du über die Mietrendite wissen musst
- 💡 Definition: Die Mietrendite setzt die Jahreskaltmiete einer Immobilie ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist eine Kennzahl vor Zinsen und vor Steuern.
- 🧮 Brutto und netto: Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht deine Kosten als Vermieter und den Mietausfall ab und rechnet die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis.
- 🏦 Mit Kredit: Eine Finanzierung erhöht deine Eigenkapitalrendite nur, wenn der Kreditzins unter der Nettomietrendite liegt. Liegt er darüber, sinkt sie.
- ⚠️ Keine feste Schwelle: Eine allgemeingültige Grenze für eine gute Mietrendite gibt es nicht. Vergleiche sie mit deinem Kreditzins und mit ähnlichen Objekten in derselben Lage.
Die Mietrendite ist das Verhältnis aus Jahreskaltmiete und Kaufpreis einer vermieteten Immobilie, ausgedrückt in Prozent. Die Bruttomietrendite ist schnell gerechnet, zeichnet aber ein zu gutes Bild. Aussagekräftig ist die Nettomietrendite, die Kosten und Kaufnebenkosten einbezieht.
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite beantwortet eine einfache Frage: Wie viel Prozent des eingesetzten Geldes fließen jedes Jahr als Miete zurück? Gerechnet wird mit der Kaltmiete, denn umgelegte Betriebskosten wie Wasser oder Müllabfuhr sind für dich ein durchlaufender Posten.
Kapitalanleger vergleichen mit der Kennzahl Kaufangebote und prüfen, ob die Miete Kosten und Finanzierung trägt. Selbstnutzer prüfen damit, wie teuer eine Wohnung im Verhältnis zur Miete für eine vergleichbare Wohnung ist. Wie du daraus eine Entscheidung ableitest, erklärt unser Ratgeber Kaufen oder Mieten.
Mietrendite berechnen: brutto und netto
Für die Bruttomietrendite brauchst du nur zwei Zahlen, die in jedem Exposé stehen:
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Die Jahreskaltmiete ist die monatliche Kaltmiete mal zwölf. Der Wert eignet sich als erster Filter, um Angebote grob zu sortieren. Er lässt aber alles weg, was dich als Eigentümer Geld kostet.
Die Nettomietrendite korrigiert das an zwei Stellen. Im Zähler steht die Jahreskaltmiete abzüglich der Kosten, die du selbst trägst. Im Nenner steht die Gesamtinvestition, also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten:
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Mietausfall) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
„Netto" heißt hier nicht „nach Steuern", sondern nur: nach den Kosten der Vermietung.
Was in die Nettorechnung gehört
Welche Kosten die Rendite drücken, kannst du am Mietrecht ablesen. Auf die Mieter umlegen darfst du nur Betriebskosten, und die Betriebskostenverordnung nimmt zwei Posten ausdrücklich aus: Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Diese Kosten kannst du nicht über die Nebenkostenabrechnung weitergeben.
- Verwaltung: Kosten für eine Haus- oder Mietverwaltung. Bei einer Eigentumswohnung steckt die Vergütung des Verwalters im Hausgeld.
- Instandhaltung: Geld für Reparaturen und Erneuerungen, etwa an Heizung, Fenstern oder Dach. Bei einer Eigentumswohnung zahlst du einen Teil davon als Beitrag zur Erhaltungsrücklage. Setz einen Betrag an, der zu Alter und Zustand des Gebäudes passt.
- Mietausfall und Leerstand: Zieht ein Mieter aus oder zahlt nicht, fehlt die Miete, und die Kosten der leeren Wohnung trägst du selbst. Die amtliche Immobilienbewertung fasst das als Mietausfallwagnis zusammen und setzt dafür bei Wohnungen 2 Prozent des Rohertrags an (§ 32 und Anlage 3 ImmoWertV). Das ist ein Modellwert, keine Erfahrungszahl für dein Objekt.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls ein Makler. Sie gehören in den Nenner, weil du sie beim Kauf zahlst. Mit welchen Beträgen du rechnen musst, zeigt unser Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.
Zinsen, Tilgung und Steuern gehören nicht in die Nettomietrendite. Sie hängen von deiner Finanzierung und deinem Einkommen ab, nicht vom Objekt, und würden den Vergleich zweier Angebote verzerren. Auch eine mögliche Wertsteigerung oder ein Wertverlust der Immobilie ist nicht enthalten.
Quellen: § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung; Bundesministerium der Justiz, Wohnraummietrecht: Kleiner Leitfaden (Ausgabe Juli 2025); §§ 31, 32 und Anlage 3 Immobilienwertermittlungsverordnung; Gutachterausschuss Düsseldorf, Grundstücksmarktbericht 2025. Stand: September 2026.
Modellrechnung: von brutto zu netto
Die Rechnung nutzt angenommene Werte, keine Marktpreise einer bestimmten Region.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 320.000 Euro |
| Kaufnebenkosten (Annahme) | 32.000 Euro |
| Gesamtinvestition | 352.000 Euro |
| Jahreskaltmiete (1.100 Euro im Monat) | 13.200 Euro |
| Verwaltung (Annahme) | minus 400 Euro |
| Instandhaltung (Annahme) | minus 1.600 Euro |
| Mietausfallwagnis (2 Prozent der Jahreskaltmiete) | minus 264 Euro |
| Jahresreinertrag vor Zinsen und Steuern | 10.936 Euro |
| Bruttomietrendite (13.200 ÷ 320.000) | 4,1 Prozent |
| Nettomietrendite (10.936 ÷ 352.000) | 3,1 Prozent |
| Kaufpreisfaktor (320.000 ÷ 13.200) | 24,2 |
Modellrechnung mit angenommenen Werten, keine Marktdaten. Mietausfallwagnis nach dem Modellansatz der Immobilienwertermittlungsverordnung (Anlage 3). Stand: September 2026.
Von 4,1 Prozent brutto bleiben in diesem Beispiel 3,1 Prozent netto, also rund ein Prozentpunkt weniger. Bei einem älteren Gebäude mit höherem Instandhaltungsbedarf oder bei einer Wohnung, die sich schwer vermieten lässt, wird der Abstand größer.
Kaufpreisfaktor: die Mietrendite als Vielfaches
Der Kaufpreisfaktor dreht die Bruttomietrendite um. Er sagt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis ausmacht:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete = 100 ÷ Bruttomietrendite
Eine Bruttomietrendite von 4 Prozent entspricht einem Faktor von 25. Je höher der Faktor, desto teurer ist die Immobilie im Verhältnis zur Miete. Die Zahl heißt auch Mietmultiplikator.
Einen neutralen Vergleich liefert der Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss in Düsseldorf etwa weist dort Ertragsfaktoren aus, also das Verhältnis von Kaufpreisen zu den jährlichen Erträgen vergleichbarer Objekte (§ 20 ImmoWertV). Grundlage sind tatsächlich gezahlte Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung. Der Düsseldorfer Ausschuss betont selbst, dass es Mittelwerte und keine Richtwerte sind.
Mietrendite mit Finanzierung: die Eigenkapitalrendite
Finanzierst du einen Teil des Kaufpreises mit einem Kredit, zählt für dich die Eigenkapitalrendite: der Überschuss nach Zinsen im Verhältnis zu dem Geld, das du selbst einbringst.
Eigenkapitalrendite = (Jahresreinertrag − Zinskosten) ÷ Eigenkapital × 100
Ob der Kredit die Rendite hebt oder drückt, entscheidet ein Vergleich. Liegt der Kreditzins unter der Nettomietrendite, bringt jeder geliehene Euro mehr ein, als er kostet, und die Eigenkapitalrendite steigt. Liegt der Zins darüber, kostet der Kredit mehr, als das finanzierte Stück der Immobilie abwirft. Diesen Hebel nennt man Leverage-Effekt. Das Modell von oben mit 92.000 Euro Eigenkapital und 260.000 Euro Darlehen:
| Merkmal | Szenario A | Szenario B |
|---|---|---|
| Angenommener Kreditzins | 2,5 Prozent | 4,0 Prozent |
| Zinskosten im Jahr | 6.500 Euro | 10.400 Euro |
| Überschuss vor Steuern und Tilgung | 4.436 Euro | 536 Euro |
| Eigenkapitalrendite | 4,8 Prozent | 0,6 Prozent |
| Im Vergleich zur Nettomietrendite von 3,1 Prozent | höher | niedriger |
Modellrechnung mit angenommenen Zinssätzen, keine aktuellen Kreditkonditionen. Vor Steuern, ohne Tilgung und ohne Wertänderung. Stand: September 2026.
Die Tilgung taucht in dieser Rechnung nicht auf, weil sie kein Aufwand ist: Du baust damit Schulden ab. Für deinen Kontostand zählt sie trotzdem. Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du Zins und Tilgung in einer festen Rate. Deckt die Miete nach Kosten diese Rate nicht, legst du jeden Monat Geld dazu.
Wie viel dir die Bank zu welchen Konditionen leiht, hängt auch vom Beleihungswert ab, den sie für die Immobilie ansetzt. Vergleiche Kreditangebote über den Effektivzins und plane dein Eigenkapital beim Immobilienkauf mit ein. Aktuelle Angebote findest du im Baufinanzierungsvergleich.
Mietrendite und Steuern
Die Mietrendite ist eine Kennzahl vor Steuern. Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Versteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Zu den Werbungskosten gehören die Schuldzinsen und die Absetzung für Abnutzung (AfA) des Gebäudes (§ 9 Abs. 1 EStG), nicht aber die Tilgung.
Die lineare AfA richtet sich nach dem Jahr der Fertigstellung. Für vermietete Wohngebäude gelten jährlich 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, 2 Prozent bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 und 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925 (§ 7 Abs. 4 EStG). Abschreiben kannst du nur den Gebäudeanteil, denn Grund und Boden nutzen sich nicht ab. Den Kaufpreis teilst du dafür auf, das Bundesfinanzministerium bietet eine Arbeitshilfe an. Für Neubauten sieht das Gesetz unter Bedingungen zusätzlich eine degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) und eine Sonderabschreibung (§ 7b EStG) vor.
Was nach Steuern bleibt, hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Die Details klärst du am besten mit einer Steuerberatung.
Quellen: §§ 7, 9 und 21 Einkommensteuergesetz; Bundesrat-Drucksache 627/22 (Jahressteuergesetz 2022); Bundesministerium der Finanzen, Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück; Vordruck Anlage V 2025. Stand: September 2026.
Wann die Mietrendite dir hilft und wann nicht
Die Mietrendite hilft dir
- beim Sortieren mehrerer Exposés, bevor du Zeit in Besichtigungen steckst
- beim Vergleich mit anderen Geldanlagen, wenn du die Nettomietrendite rechnest
- als Messlatte für ein Kreditangebot: Liegt der Zins darüber, drückt der Kredit deine Eigenkapitalrendite
Die Mietrendite führt dich in die Irre
- wenn du nur brutto rechnest und Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand weglässt
- wenn du Objekte aus unterschiedlichen Lagen nebeneinanderstellst: Eine höhere Rendite kann der Ausgleich für mehr Leerstandsrisiko oder Sanierungsbedarf sein
- wenn du sie für den Überschuss nach Steuern hältst
Rechne vor jedem Kauf die Nettomietrendite mit deinen eigenen Kostenannahmen und stell sie neben den Effektivzins deiner Finanzierung. Liegt der Zins darüber, senkt jeder zusätzlich geliehene Euro deine Eigenkapitalrendite.
Unsere Einschätzung: Die Bruttomietrendite ist ein guter Filter und eine schlechte Entscheidungsgrundlage. Entscheide über die Nettomietrendite mit ehrlich angesetzten Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand, und stell sie neben den Kreditzins und den Ertragsfaktor deiner Region. Finanzierungsangebote vergleichst du im Baufinanzierungsvergleich.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht, weil die Mietrendite immer auch das Risiko einer Lage abbildet. Eine hohe Rendite kann der Ausgleich für Leerstand oder Sanierungsbedarf sein, eine niedrige der Preis für eine gefragte Lage. Prüfe drei Dinge: ob die Nettomietrendite über dem Zins deiner Finanzierung liegt, wie der Kaufpreisfaktor im Vergleich zum Ertragsfaktor des Gutachterausschusses ausfällt und ob nach allen Kosten noch Geld für Reparaturen übrig bleibt.
Was bleibt von 1000 € Mieteinnahmen?Das hängt von deinen Kosten, deiner Finanzierung und deinem Steuersatz ab. In unserer Modellrechnung bleiben von 1.000 Euro Kaltmiete nach Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis rund 828 Euro, vor Zinsen und Steuern. Davon gehen noch die Kreditzinsen ab. Bleibt nach Abzug aller Werbungskosten ein steuerlicher Überschuss, zahlst du darauf Einkommensteuer.
Was bedeutet 4% Mietrendite?Bei 4 Prozent Bruttomietrendite kostet die Immobilie das 25-Fache der Jahreskaltmiete. Rechnerisch spielt die Kaltmiete den Kaufpreis in 25 Jahren einmal ein, vor Kosten, Zinsen und Steuern. Ob 4 Prozent brutto oder netto gemeint sind, macht einen großen Unterschied: 4 Prozent netto setzen eine deutlich höhere Bruttomietrendite voraus.
Was bedeutet 6% Mietrendite?6 Prozent Bruttomietrendite entsprechen einem Kaufpreisfaktor von rund 16,7: Die Immobilie kostet knapp das 17-Fache der Jahreskaltmiete. Im Verhältnis zur Miete ist sie damit günstiger als bei 4 Prozent. Frag bei solchen Werten nach dem Grund, etwa Lage, Leerstand, Zustand des Gebäudes oder anstehende Sanierungen, bevor du den Wert als Vorteil verbuchst.
Ist die Nettomietrendite die Rendite nach Steuern?Nein. Netto heißt bei der Mietrendite nur, dass die Kosten der Vermietung und die Kaufnebenkosten berücksichtigt sind. Steuern, Zinsen und Tilgung sind nicht enthalten. Wie viel dir nach Steuern bleibt, hängt von deinem persönlichen Steuersatz, der AfA und deinen Schuldzinsen ab.
Datenstand: September 2026 | Quellen: Einkommensteuergesetz §§ 7, 9 und 21; Bundesrat-Drucksache 627/22; Bundesministerium der Finanzen, Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung; Vordruck Anlage V 2025; Betriebskostenverordnung § 1; Bundesministerium der Justiz, Wohnraummietrecht: Kleiner Leitfaden (Ausgabe Juli 2025); Immobilienwertermittlungsverordnung §§ 20, 31, 32 und Anlage 3; Gutachterausschuss Düsseldorf, Grundstücksmarktbericht 2025. Die Beispielrechnungen sind Modellrechnungen. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Anlageberatung.