Forward-Aufschlag berechnen: Staffel, Rechenweg und Beispiel
Der Forward-Aufschlag in vier Schritten
Kurz und knapp:
- Der Forward-Aufschlag der ING folgt einer Monatsstaffel: 0,000 % bis 12 Monate Vorlauf, 0,012 % je Monat von 13 bis 48 Monaten, 0,010 % je Monat von 49 bis 60 Monaten. Der Satz richtet sich nach der gesamten Vorlaufzeit, die Bänder addieren sich nicht auf.
- Ab 13 Monaten bleiben sechs Monate aufschlagsfrei. Die Formel lautet deshalb (Vorlaufmonate minus 6) mal Monatssatz — bei 36 Monaten also 0,360 Prozentpunkte, nicht 0,432.
- Dein Basiszins hängt an der Darlehensklasse. Bei 10 Jahren Zinsbindung und bis 60 % Beleihungsauslauf berechnet die ING 4,65 % ab 75.000 Euro, 4,45 % ab 150.000 Euro und 4,36 % ab 300.000 Euro Sollzins. Der Aufschlag kommt auf diesen Wert obendrauf.
- Die Schwelle ist leicht zu merken: Ein Forward-Darlehen hat sich genau dann gerechnet, wenn der Sollzins bis zum Auszahlungstag um mehr als den Aufschlag gestiegen ist. Bei 0,360 Prozentpunkten Aufschlag also um mehr als 0,36 Prozentpunkte.
- Die Rechnung ist nicht symmetrisch. Stehen die Zinsen still, kostet der Forward bei 300.000 Euro Restschuld rund 9.350 Euro zusätzliche Zinsen über zehn Jahre. Fällt der Sollzins um einen halben Prozentpunkt, sind es 22.395 Euro (2 % Anfangstilgung, bis 60 % Beleihungsauslauf, 10 Jahre Zinsbindung).
Diese Seite rechnet den Forward-Aufschlag nicht für dich aus, sie zeigt dir den Rechenweg. Das ist in diesem Fall der nützlichere Weg: Der Aufschlag ist eine Multiplikation mit zwei Eingangsgrößen, und wer sie einmal gesehen hat, kann jedes Angebot in einer Minute nachprüfen — auch eines, das nicht von der ING kommt.
Was ein Forward-Darlehen ist, welche Produktgrenzen gelten und warum die Abnahmeverpflichtung das eigentliche Risiko ist, steht an anderer Stelle. Hier geht es nur um die Zahl: Was kostet die Zinssicherung, und ab wann hat sie sich gelohnt?
Schritt 1: Vorlaufmonate zählen
Die Vorlaufzeit ist die Zahl der Monate zwischen dem Tag, an dem du unterschreibst, und dem Tag, an dem deine laufende Sollzinsbindung endet. Nicht das Kalenderjahr, nicht der Monat des Angebots — der Auszahlungstermin zählt. Bei der ING liegt die Obergrenze bei 60 Monaten.
Schritt 2: Monatssatz aus der Staffel ablesen
Der Monatssatz richtet sich nach der gesamten Vorlaufzeit. Das ist die Stelle, an der die meisten Überschlagsrechnungen kippen: Wer 36 Monate in drei Bänder zerlegt und die Sätze addiert, rechnet falsch. Es gilt ein Satz für alle anrechenbaren Monate.
| Gesamte Vorlaufzeit | Aufschlag je Monat | Anrechenbare Monate | Aufschlag gesamt |
|---|---|---|---|
| 0 bis 12 Monate | 0,000 % | keine | 0,000 Pp |
| 18 Monate | 0,012 % | 12 | 0,144 Pp |
| 24 Monate | 0,012 % | 18 | 0,216 Pp |
| 36 Monate | 0,012 % | 30 | 0,360 Pp |
| 48 Monate | 0,012 % | 42 | 0,504 Pp |
| 60 Monate | 0,010 % | 54 | 0,540 Pp |
Konditionen der ING, Stand September 2026. Forward-Darlehen nur zur Anschlussfinanzierung und nur für Zinsbindungen von 5 bis 15 Jahren.
Schritt 3: Sechs Monate abziehen und multiplizieren
Ab 13 Monaten Vorlauf lässt die ING sechs Monate aufschlagsfrei. Bezahlt werden also nur die Vorlaufmonate abzüglich sechs:
Aufschlag in Prozentpunkten = (Vorlaufmonate minus 6) mal Monatssatz. Bis einschließlich 12 Monate Vorlauf entfällt der Aufschlag vollständig, dort greift die Abzugsregel nicht.
Bei 36 Monaten Vorlauf ergibt das 30 anrechenbare Monate mal 0,012 %, also 0,360 Prozentpunkte. Wer die sechs freien Monate vergisst, landet bei 0,432 Prozentpunkten und überschätzt die Kosten um ein Fünftel. Wer stattdessen die Bänder addiert, landet bei einem noch größeren Fehler.
Schritt 4: Aufschlag auf den Basiszins deiner Darlehensklasse addieren
Der Aufschlag ist nur die halbe Rechnung. Entscheidend ist, worauf er kommt — und dieser Basiszins hängt nicht nur an Zinsbindung und Beleihungsauslauf, sondern auch an der Höhe deines Darlehens.
Warum zwei Haushalte mit demselben Aufschlag unterschiedlich viel zahlen
Die ING staffelt ihre Sollzinsen nach Darlehensklassen. Wer 100.000 Euro Restschuld ablöst, zahlt einen spürbar höheren Basiszins als jemand mit 300.000 Euro — bei identischer Zinsbindung und identischem Beleihungsauslauf. Der Forward-Aufschlag in Prozentpunkten ist in beiden Fällen derselbe, der Zins am Ende nicht.
| Restschuld | Basis-Sollzins | Aufschlag 36 Monate | Forward-Sollzins | Monatsrate | Mehrzinsen 10 Jahre |
|---|---|---|---|---|---|
| 100.000 Euro | 4,65 % | 0,360 Pp | 5,010 % | 584 Euro | 3.107 Euro |
| 200.000 Euro | 4,45 % | 0,360 Pp | 4,810 % | 1.135 Euro | 6.228 Euro |
| 300.000 Euro | 4,36 % | 0,360 Pp | 4,720 % | 1.680 Euro | 9.350 Euro |
Konditionen der ING, Stand September 2026, Darlehensklassen ab 75.000, ab 150.000 und ab 300.000 Euro, jeweils 10 Jahre Zinsbindung und Beleihungsauslauf bis 60 %. Monatsrate und Mehrzinsen gerechnet mit 2 % Anfangstilgung. Mehrzinsen sind die zusätzlichen Zinsen der ersten zehn Jahre gegenüber demselben Darlehen ohne Forward-Aufschlag.
Zwei Dinge lassen sich daran ablesen. Erstens: Der Aufschlag kostet in Euro ungefähr proportional zur Restschuld — 3.107, 6.228 und 9.350 Euro bei 100.000, 200.000 und 300.000 Euro. Zweitens: Der Zins, den du am Ende unterschreibst, liegt bei kleinen Darlehen deutlich höher, weil der Basiszins höher ist. Wer eine Beispielrechnung für 300.000 Euro auf seine 120.000 Euro Restschuld überträgt, rechnet sich um rund 0,3 Prozentpunkte zu günstig.
Die Gegenprobe zur Monatsrate
Bei 300.000 Euro Restschuld steigt die Rate von 1.590 auf 1.680 Euro, also um 90 Euro im Monat. Über zehn Jahre zahlst du damit 10.800 Euro mehr ein. Davon sind 9.350 Euro zusätzliche Zinsen; die restlichen rund 1.450 Euro sind keine Kosten, sondern zusätzliche Tilgung — deine Restschuld nach zehn Jahren liegt um diesen Betrag niedriger. Wer die 10.800 Euro als Preis der Zinssicherung nennt, rechnet sich den Forward um ein Siebtel zu teuer.
Wenn du wissen willst, wie sich der neue Zins auf den gesamten Verlauf auswirkt, kannst du dir mit den Werten aus der Tabelle den vollständigen Tilgungsplan aufstellen oder zunächst nur die Monatsrate mit dem Baufinanzierungsrechner ermitteln.
Die Schwelle, ab der sich der Forward gerechnet hat
Hier wird die Rechnung überraschend einfach. Der Forward-Aufschlag und der Zinsanstieg, den du dir damit ersparst, werden in derselben Einheit gemessen. Deshalb kürzt sich alles Übrige weg:
Der nötige Zinsanstieg entspricht exakt dem Aufschlag. Bei 0,360 Prozentpunkten Aufschlag hat sich das Forward-Darlehen gerechnet, sobald der Sollzins für dieselbe Konstellation bis zum Auszahlungstag um mehr als 0,36 Prozentpunkte gestiegen ist. Bei 24 Monaten Vorlauf liegt die Schwelle bei 0,216 Prozentpunkten, bei 60 Monaten bei 0,540.
Nachgerechnet für 300.000 Euro Restschuld, 2 % Anfangstilgung, Beleihungsauslauf bis 60 % und 10 Jahre Zinsbindung: Liegt der Sollzins am Auszahlungstag bei genau 4,72 %, zahlst du mit und ohne Forward über zehn Jahre denselben Zinsbetrag — die Differenz ist null. Das ist keine Näherung, sondern die Definition der Schwelle.
Der praktische Nutzen dieser Regel: Du brauchst keine Zinsprognose, um ein Angebot zu bewerten. Du brauchst nur den Aufschlag als eigene Zahl. Wenn deine Bank ihn nicht getrennt vom Zinssatz ausweist, sondern nur einen fertigen Forward-Zins nennt, kannst du die Schwelle nicht bestimmen — und solltest genau danach fragen.
Die Rechnung ist nicht symmetrisch
Was in Beispielrechnungen fast immer fehlt: Der Forward kostet nicht nur dann etwas, wenn die Zinsen stillstehen. Er kostet deutlich mehr, wenn sie fallen — denn du nimmst das Darlehen trotzdem ab.
| Sollzins am Auszahlungstag | Abweichung vom Forward-Zins | Ergebnis über 10 Jahre |
|---|---|---|
| 0,50 Pp niedriger als heute | 0,86 Pp günstiger | 22.395 Euro mehr gezahlt |
| unverändert bei 4,36 % | 0,36 Pp günstiger | 9.350 Euro mehr gezahlt |
| genau bei 4,72 % | gleich | 0 Euro |
| 1,00 Pp höher als heute | 0,64 Pp teurer | 16.534 Euro gespart |
Rechenbeispiel für einen Forward-Sollzins von 4,720 % bei 36 Monaten Vorlauf, 300.000 Euro Restschuld, 2 % Anfangstilgung, Beleihungsauslauf bis 60 %, 10 Jahre Zinsbindung. Verglichen werden die Zinsen der ersten zehn Jahre. Die erste Spalte beschreibt gerechnete Szenarien ausgehend vom heutigen Basis-Sollzins von 4,36 %, keine Prognose.
Die Zeile ganz oben ist die, die man sich ansehen sollte. Ein halber Prozentpunkt nach unten kostet mehr als das Doppelte dessen, was der Stillstand kostet. Das liegt daran, dass sich der Aufschlag und der entgangene Zinsvorteil addieren, statt sich auszugleichen.
Über die Richtung lässt sich nur sagen, was war, nicht was kommt. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen liegt bei rund 3,50 %; vor drei Monaten lag sie noch bei 2,95 %. Bauzinsen folgen dieser Rendite und den Pfandbriefen, nicht dem Leitzins. Die nächste Sitzung des EZB-Rats ist für den 29. Oktober 2026 angesetzt. Wohin der Zins von dort läuft, weiß niemand — die aktuellen Bauzinsen zeigen dir den Stand, nicht die Zukunft.
Für wen sich die Rechnung nicht lohnt
- Dein Zinsbindungsende liegt innerhalb der nächsten zwölf Monate: Der Aufschlag ist null, die Rechnung hat kein Ergebnis, das gegen den Abschluss spricht.
- Du willst zwei Angebote vergleichen und beide weisen den Aufschlag getrennt aus — dann entscheidet die Schwellenregel in einer Minute.
- Deine Restschuld weicht deutlich von den üblichen Beispielrechnungen ab, und du willst den Basiszins deiner eigenen Darlehensklasse einsetzen.
- Du planst eine Umschuldung zu einer anderen Bank und willst wissen, wie viel Vorlauf du dir leisten kannst.
- Edge Case: Du rechnest mit einer größeren Sondertilgung kurz nach dem Auszahlungstermin, etwa aus einem Bausparvertrag. Dann bezieht sich der Aufschlag auf eine Restschuld, die es nur wenige Monate gibt — die Prozentpunkte stimmen, der Eurobetrag in jeder Beispielrechnung nicht.
- Du willst wissen, ob ein Forward-Darlehen grundsätzlich zu dir passt. Das ist keine Rechenfrage, sondern eine Produktfrage: Abnahmeverpflichtung, Nichtabnahmeentschädigung und die Bindung bis 15 Jahre entscheiden das, nicht der Aufschlag.
- Deine Bank nennt nur einen fertigen Forward-Zins ohne separaten Aufschlag. Dann fehlt der Rechnung die zentrale Eingangsgröße, und jede Schwelle wäre geraten.
- Du finanzierst einen Kauf oder Neubau. Ein Forward-Darlehen gibt es nur zur Anschlussfinanzierung, die Rechnung geht ins Leere.
- Du suchst eine Zinsbindung über 15 Jahre. Auch dort ist die Rechnung gegenstandslos, weil es das Produkt nicht gibt.
Fazit
Der Forward-Aufschlag ist eine der wenigen Zahlen in der Baufinanzierung, die man wirklich im Kopf prüfen kann. Zwei Eingangsgrößen, eine Multiplikation, sechs freie Monate abziehen. Wer das einmal gemacht hat, erkennt ein überteuertes Angebot sofort — und merkt auch, wenn eine Bank den Aufschlag im Zinssatz versteckt.
Wichtiger als der Aufschlag selbst ist die Schwelle, die daraus folgt. Sie ist gleich dem Aufschlag, und sie sagt dir, worüber du eigentlich entscheidest: nicht über eine Zinsprognose, sondern darüber, ob du bereit bist, für den Fall steigender Zinsen im Voraus zu zahlen. Bei 36 Monaten Vorlauf und 300.000 Euro Restschuld sind das 9.350 Euro, wenn nichts passiert — und 22.395 Euro, wenn der Zins um einen halben Prozentpunkt fällt. Diese zweite Zahl fehlt in den meisten Beispielrechnungen und gehört in jede ehrliche Entscheidung.
Wer noch nicht sicher ist, ob das Produkt überhaupt passt, klärt zuerst die Anschlussfinanzierung ohne Vorlauf als Alternative. Sie kostet keinen Aufschlag, liefert aber auch keine Sicherheit.
Diese Information dient als Markt-Orientierung und ersetzt keine individuelle Finanzberatung. Deine konkreten Konditionen hängen von Bonität, Beleihungsauslauf und Bank ab.
Häufige Fragen
Warum weicht mein Forward-Zins von der Beispielrechnung ab?
Weil der Basiszins an der Darlehensklasse hängt, nicht nur an Zinsbindung und Beleihungsauslauf. Bei 10 Jahren Zinsbindung und bis 60 % Beleihungsauslauf berechnet die ING 4,65 % Sollzins ab 75.000 Euro, 4,45 % ab 150.000 Euro und 4,36 % ab 300.000 Euro. Der Forward-Aufschlag in Prozentpunkten ist in allen drei Fällen gleich, der Zins am Ende nicht. Wer eine Beispielrechnung für 300.000 Euro auf eine Restschuld von 120.000 Euro überträgt, rechnet sich rund 0,3 Prozentpunkte zu günstig.
Was kostet mich ein Forward-Darlehen, wenn die Zinsen fallen?
Deutlich mehr als der Stillstand, weil du zur Abnahme verpflichtet bleibst. Ein Rechenbeispiel für 300.000 Euro Restschuld, 36 Monate Vorlauf, 2 % Anfangstilgung, Beleihungsauslauf bis 60 % und 10 Jahre Zinsbindung: Stehen die Zinsen still, zahlst du über zehn Jahre rund 9.350 Euro zusätzliche Zinsen. Liegt der Sollzins am Auszahlungstag einen halben Prozentpunkt unter dem heutigen, sind es 22.395 Euro. Aufschlag und entgangener Zinsvorteil addieren sich, statt sich auszugleichen.
Wie rechne ich den Forward-Aufschlag selbst aus?
In zwei Schritten. Erstens den Monatssatz zur gesamten Vorlaufzeit ablesen: bei der ING 0,000 % bis 12 Monate, 0,012 % von 13 bis 48 Monaten und 0,010 % von 49 bis 60 Monaten. Zweitens die sechs aufschlagsfreien Monate abziehen und multiplizieren: Aufschlag = (Vorlaufmonate minus 6) mal Monatssatz. Bei 36 Monaten ergibt das 30 mal 0,012 %, also 0,360 Prozentpunkte. Diesen Wert addierst du auf den Basiszins deiner Darlehensklasse.
Addieren sich die Aufschlagsbänder bei längerer Vorlaufzeit?
Nein, und das ist der häufigste Rechenfehler. Die gesamte Vorlaufzeit bestimmt einen einzigen Monatssatz, und dieser Satz gilt für alle anrechenbaren Monate. Wer 36 Monate in die Bänder 13 bis 24, 25 bis 36 zerlegt und die Sätze addiert, kommt auf ein falsches Ergebnis. Wer die sechs aufschlagsfreien Monate vergisst, landet bei 0,432 statt 0,360 Prozentpunkten und überschätzt die Kosten um ein Fünftel.
Ist die höhere Monatsrate dasselbe wie die Mehrkosten?
Nein. Bei 300.000 Euro Restschuld, 36 Monaten Vorlauf, 2 % Anfangstilgung, bis 60 % Beleihungsauslauf und 10 Jahren Zinsbindung steigt die Rate von 1.590 auf 1.680 Euro. Über zehn Jahre zahlst du 10.800 Euro mehr ein, aber nur 9.350 Euro davon sind zusätzliche Zinsen. Die restlichen rund 1.450 Euro sind zusätzliche Tilgung und senken deine Restschuld nach zehn Jahren um genau diesen Betrag. Wer die volle Ratendifferenz als Kosten verbucht, rechnet sich den Forward um ein Siebtel zu teuer.
Woran erkenne ich, dass eine Bank den Aufschlag nicht offenlegt?
Daran, dass im Angebot nur ein fertiger Forward-Zins steht und keine separate Aufschlagsposition. Ohne diese Zahl kannst du die Schwelle nicht bestimmen, ab der sich die Zinssicherung gerechnet hätte — denn der nötige Zinsanstieg entspricht exakt dem Aufschlag. Frag deshalb nach dem Basiszins für deine Darlehensklasse und dem Aufschlag getrennt. Erst damit lassen sich zwei Angebote mit unterschiedlicher Vorlaufzeit überhaupt vergleichen.