Hausverkauf 2026: Wie die Marktlage wirklich aussieht
Wer sein Haus verkaufen will, trifft 2026 auf einen Markt, der sich deutlich von den Boomjahren unterscheidet: Die Preise steigen wieder, aber langsamer als 2025, und die Finanzierungszinsen sind zuletzt gestiegen statt gefallen. Für Verkäufer heißt das weder Panik noch Euphorie, sondern vor allem: realistisch kalkulieren und den Verkauf sauber vorbereiten.
- 📊 Die Preise steigen, aber langsamer. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes lag im 1. Quartal 2026 um 1,4 % über dem Vorjahresquartal. Im Gesamtjahr 2025 waren es noch 3,2 %.
- 📈 Die Finanzierungszinsen ziehen an. Eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Zinsbindung kostet im September 2026 rund 4,1 bis 4,3 % effektiv. Die EZB hat ihre Leitzinsen am 10. September 2026 erhöht, wirksam seit dem 16. September.
- 🏦 Die Maklerprovision teilen sich beide Seiten. Seit Dezember 2020 darf ein privater Käufer höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision tragen (§§ 656a bis 656d BGB). Üblich sind insgesamt 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer.
- ⏱️ Der richtige Zeitpunkt ist individuell. Lage, Zustand und Energieausweis des Objekts wiegen schwerer als der Versuch, den Markt zu timen.
Steigende Finanzierungszinsen treffen Käufer und Verkäufer unterschiedlich. Für Käufer wird der Kredit teurer, was ihr Budget senkt und die Nachfrage dämpft. Verkäufer merken das an längeren Vermarktungszeiten und mehr Verhandlungsspielraum auf Käuferseite. Wer verkaufen will, sollte deshalb nicht mit den Preissprüngen der Jahre 2020 bis 2022 kalkulieren, sondern mit einer nüchternen Bewertung des eigenen Objekts.
Die Gründe für einen Hausverkauf sind ohnehin meist persönlich und nicht konjunkturell: eine Erbschaft, ein Umzug, eine Trennung, ein Todesfall oder der Wunsch, das gebundene Kapital für die Rente zu lösen. In all diesen Fällen entscheidet nicht der perfekte Markteinstieg über das Ergebnis, sondern wie gut der Verkauf vorbereitet ist.
Der Verkaufspreis hängt an Faktoren, die Sie beeinflussen können, und an solchen, die Sie nicht beeinflussen können. Lage und Zinsniveau gehören zur zweiten Gruppe. Zustand, Dokumentation und Energieausweis zur ersten.
Wie sich die Immobilienpreise 2025 und 2026 entwickelt haben
Nach den Preisrückgängen der Jahre 2023 und 2024 hat sich der deutsche Wohnimmobilienmarkt 2025 wieder erholt. Das Statistische Bundesamt weist für das Gesamtjahr 2025 ein Plus von 3,2 % gegenüber 2024 aus, nachdem 2024 noch ein Minus von 1,5 % zu Buche stand. Im 1. Quartal 2026 betrug der Anstieg dann nur noch 1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal und 0,3 % gegenüber dem Vorquartal.
| Zeitraum | Veränderung zum Vorjahr | Einordnung |
|---|---|---|
| Jahr 2024 | −1,5 % | Preisrückgang nach dem Zinsanstieg |
| Jahr 2025 | +3,2 % | Erholung über alle Segmente |
| 1. Quartal 2026 | +1,4 % | Wachstum verlangsamt sich |
Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25. Juni 2026. Basisjahr 2025 = 100.
Auffällig ist das regionale Auseinanderlaufen: Eigentumswohnungen in ländlichen Kreisen verteuerten sich im 1. Quartal 2026 um 3,6 %, in den sieben größten Metropolen dagegen nur um 0,3 %. Ein pauschaler Marktwert für „das“ Haus existiert also nicht. Die Aussage, dass Immobilien niemals an Wert verlieren, widerlegen allein die Zahlen von 2023 und 2024.
Warum die Finanzierungszinsen für den Verkauf entscheidend sind
Für Verkäufer ist das Zinsniveau kein Randthema, sondern der wichtigste Hebel auf die Nachfrage. Je teurer der Kredit, desto weniger Haus kann sich ein Interessent leisten. Eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Zinsbindung kostete Mitte September 2026 je nach Beleihungsauslauf und Bonität rund 4,1 bis 4,3 % effektiv und liegt damit auf dem höchsten Stand seit 2023. Aktuelle Werte finden Sie in unserer Übersicht zu den Bauzinsen.
Die Europäische Zentralbank hat diese Entwicklung am 10. September 2026 verstärkt: Sie hob alle drei Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte an. Seit dem 16. September 2026 liegt der Einlagesatz bei 2,50 % und der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65 %. Die Inflationsrate in Deutschland lag im September 2026 laut vorläufiger Destatis-Schätzung bei 3,3 %.
Schritte für den Verkauf eines Hauses
Der Verkauf eines Hauses ist eine komplexe und zeitaufwendige Aufgabe. Um den Prozess reibungslos zu gestalten, sollten Sie die folgenden Schritte beachten:
- Immobilienbewertung: Lassen Sie Ihr Haus von einem professionellen Gutachter bewerten, um den aktuellen Marktwert zu ermitteln. Dies ist ein wichtiger Schritt, um den Verkaufspreis festzulegen.
- Dokumentation vorbereiten: Stellen Sie sicher, dass Sie alle relevanten Dokumente bereithalten, wie Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis und eventuelle Renovierungsunterlagen. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden.
- Makler beauftragen: Entscheiden Sie, ob Sie einen Immobilienmakler beauftragen möchten. Ein erfahrener Makler kann bei Vermarktung und Verhandlung helfen, kostet aber einen Anteil der Provision.
- Exposé erstellen: Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé mit hochwertigen Fotos und detaillierten Informationen über Ihr Haus. Dieses Exposé wird potenziellen Käufern präsentiert, um ihr Interesse zu wecken.
- Vermarktung: Nutzen Sie verschiedene Kanäle, um Ihr Haus zu bewerben, etwa Online-Immobilienportale, Zeitungsanzeigen und soziale Medien. Je mehr Menschen von Ihrem Verkaufsangebot erfahren, desto größer ist die Chance auf einen erfolgreichen Verkauf.
- Besichtigungen: Planen Sie Besichtigungstermine für interessierte Käufer. Stellen Sie sicher, dass Ihr Haus in einem guten Zustand ist und präsentieren Sie es von seiner besten Seite.
- Verhandlungen: Wenn potenzielle Käufer Interesse zeigen, beginnen die Verhandlungen über Verkaufspreis und Vertragsbedingungen. Bei steigenden Finanzierungszinsen ist der Verhandlungsspielraum auf Käuferseite größer als noch vor drei Jahren.
- Notartermin: Sobald sich Käufer und Verkäufer auf einen Preis geeinigt haben, wird ein Notartermin vereinbart, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Der Notar überprüft die rechtlichen Aspekte des Verkaufs und sorgt für eine reibungslose Abwicklung.
- Übergabe: Nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, erfolgt die Übergabe des Hauses an den Käufer. Stellen Sie sicher, dass alle Schlüssel und relevanten Dokumente übergeben werden, und protokollieren Sie die Zählerstände.
- Nach dem Verkauf: Informieren Sie alle relevanten Stellen über den Verkauf, etwa Finanzamt, Versorgungsunternehmen und Ihre Bank. Überprüfen Sie auch, ob noch offene Verpflichtungen bestehen, etwa Hypotheken oder Grundschulden.
Indem Sie diese Schritte befolgen, können Sie den Verkaufsprozess Ihres Hauses strukturiert abschließen. Es kann ratsam sein, sich von einem Fachmann beraten zu lassen, um alle rechtlichen und steuerlichen Aspekte zu berücksichtigen. Dazu gehört insbesondere die Spekulationsfrist: Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer.
Einen Hausverkauf seriös und professionell vorbereiten
Um ein Haus zu verkaufen, gibt es neben der Eigenvermarktung auch die Option, mit einem Maklerbüro zusammenzuarbeiten. Die professionelle Vermarktung durch einen Immobilienexperten spart Zeit und nimmt Verkäufern Aufgaben ab: von der Erstellung eines Exposés über Besichtigungstermine bis zur Preisverhandlung. Online gibt es Anbieter, die sich ausführlich mit diesen Themen befassen, etwa McMakler.
Dafür fällt eine Provision an. Deren Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar. Nach Angaben der Verbraucherzentrale liegt die Gesamtprovision je nach Region häufig zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer. Bei einer hälftigen Teilung entfallen davon rund 2,98 bis 3,57 % auf jede Seite.
Seit Dezember 2020 gilt dabei eine gesetzliche Teilungsregel. Verkaufen Sie ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung an einen privaten Käufer, darf dieser höchstens die Hälfte der insgesamt vereinbarten Provision tragen (§§ 656a bis 656d BGB). Beauftragen beide Seiten den Makler, müssen sie sich zu einer Provision in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur der Verkäufer den Auftrag erteilt, wird der Käuferanteil erst fällig, nachdem der Verkäufer seinen eigenen Anteil nachweislich bezahlt hat. Der Maklervertrag bedarf mindestens der Textform, eine mündliche Absprache genügt nicht.
Für wen sich ein Verkauf 2026 lohnt und für wen nicht
- Objekte in gefragter Lage mit gutem Energiestandard finden weiterhin zügig Käufer.
- Wer ohnehin aus persönlichen Gründen verkaufen muss, verliert durch Warten meist mehr, als er gewinnt.
- Bei einer geerbten Immobilie, die leer steht, laufen Fixkosten weiter, während sich der Preis kaum bewegt.
- Das Preisniveau liegt trotz der Delle von 2023 und 2024 wieder über dem Stand von 2024.
- Wer auf die Preissprünge der Jahre 2020 bis 2022 hofft, wird enttäuscht: Das Wachstum hat sich auf 1,4 % im 1. Quartal 2026 abgeschwächt.
- Bei unsaniertem Altbau mit schlechter Energiebilanz drücken Käufer den Preis spürbar, weil sie die Sanierung einpreisen und teurer finanzieren müssen.
- In den Metropolen stagnieren die Preise nahezu, dort bringt Abwarten derzeit kaum Aufschlag.
- Wer eine vermietete Immobilie vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, zahlt Steuern auf den Gewinn. Das kann den Erlös deutlich schmälern.
Fazit: Vorbereitung schlägt Timing
Der Markt 2026 belohnt keine Wetten auf den perfekten Zeitpunkt. Die Preise steigen noch, aber schwächer als im Vorjahr, und die Finanzierungszinsen sind nach der EZB-Entscheidung vom September eher ein Gegenwind als ein Rückenwind für die Nachfrage. Wer verkaufen will oder muss, holt den größeren Hebel aus einer realistischen Bewertung, vollständigen Unterlagen und einem sauber aufbereiteten Objekt, nicht aus dem Warten auf ein günstigeres Quartal. Und wer eine Provision verhandelt, sollte wissen, dass die Teilung zwischen Käufer und Verkäufer seit Dezember 2020 keine Verhandlungssache mehr ist, sondern Gesetz.
Häufig gestellte Fragen zum Hausverkauf
Was ist der erste Schritt beim Verkauf eines Hauses?
Der erste Schritt beim Verkauf eines Hauses ist die Bewertung der Immobilie, um den aktuellen Marktwert zu ermitteln.
Wann sollte ich die Dokumentation für den Verkauf meines Hauses vorbereiten?
Es ist ratsam, die Dokumentation für den Verkauf Ihres Hauses im Voraus vorzubereiten, um den Prozess reibungslos zu gestalten.
Sollte ich einen Immobilienmakler beauftragen?
Die Entscheidung hängt von Ihren individuellen Bedürfnissen und Ihren Kenntnissen des Immobilienmarktes ab. Ein Makler übernimmt Exposé, Besichtigungen und Verhandlung, kostet dafür aber einen Anteil der Provision. Diese liegt je nach Region häufig zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer und wird beim Verkauf an einen privaten Käufer zwischen beiden Seiten geteilt.
Wie erstelle ich ein ansprechendes Exposé für mein Haus?
Ein ansprechendes Exposé sollte hochwertige Fotos und detaillierte Informationen über Ihr Haus enthalten, um potenzielle Käufer anzusprechen.
Welche Kanäle kann ich nutzen, um mein Haus zu bewerben?
Sie können verschiedene Kanäle wie Online-Immobilienportale, Zeitungsanzeigen und soziale Medien nutzen, um Ihr Haus zu bewerben.
Wie plane ich Besichtigungen für interessierte Käufer?
Planen Sie Besichtigungstermine für interessierte Käufer und stellen Sie sicher, dass Ihr Haus in einem guten Zustand ist, um einen positiven Eindruck zu hinterlassen.
Wie verhandle ich den Verkaufspreis und die Vertragsbedingungen?
Verhandeln Sie mit potenziellen Käufern über den Verkaufspreis und die Vertragsbedingungen, um eine für beide Seiten akzeptable Vereinbarung zu erzielen.
Was passiert beim Notartermin?
Beim Notartermin wird der Kaufvertrag unterzeichnet und der Notar überprüft die rechtlichen Aspekte des Verkaufs.
Wie erfolgt die Übergabe des Hauses an den Käufer?
Nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, erfolgt die Übergabe des Hauses an den Käufer, einschließlich der Schlüssel und relevanter Dokumente.
Welche Schritte sollte ich nach dem Verkauf meines Hauses unternehmen?
Informieren Sie relevante Stellen wie das Finanzamt, Versorgungsunternehmen und Ihre Bank über den Verkauf und überprüfen Sie offene Verpflichtungen wie Hypotheken oder Grundschulden.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an einen privaten Käufer teilen sich beide Seiten die Provision. Seit Dezember 2020 darf der Käufer höchstens die Hälfte der insgesamt vereinbarten Provision tragen (§§ 656a bis 656d BGB). Beauftragen beide Parteien den Makler, müssen sie sich zu einer Provision in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, wird der Käuferanteil erst fällig, nachdem der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat.
Wie viel Prozent beträgt die Maklerprovision?
Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar. Nach Angaben der Verbraucherzentrale liegt die Gesamtprovision je nach Region häufig zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer. Bei hälftiger Teilung entfallen damit rund 2,98 bis 3,57 Prozent auf Käufer und Verkäufer.
Wie haben sich die Immobilienpreise 2026 entwickelt?
Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes lag im 1. Quartal 2026 um 1,4 Prozent über dem Vorjahresquartal und 0,3 Prozent über dem Vorquartal. Im Gesamtjahr 2025 betrug der Anstieg noch 3,2 Prozent, 2024 hatte es einen Rückgang um 1,5 Prozent gegeben. Das Preiswachstum setzt sich also fort, verlangsamt sich aber deutlich.
Ist 2026 ein guter Zeitpunkt, um ein Haus zu verkaufen?
Das hängt stärker vom Objekt ab als vom Markt. Die Preise steigen weiter, aber langsamer als 2025, und die Finanzierungszinsen sind gestiegen: Eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Zinsbindung kostet im September 2026 rund 4,1 bis 4,3 Prozent effektiv. Das senkt das Budget potenzieller Käufer und verlängert die Vermarktungszeit. Ein Aufschieben in der Hoffnung auf sinkende Zinsen ist eine Wette auf die Geldpolitik: Die EZB hat ihre Leitzinsen im September 2026 angehoben.
Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?
Beim Verkauf einer vermieteten oder als Kapitalanlage gehaltenen Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf unterliegt der Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer (Spekulationsfrist). Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, bleibt der Gewinn steuerfrei. Da die konkrete Bewertung vom Einzelfall abhängt, sollten Sie das vor dem Verkauf mit einem Steuerberater klären.