Eine Baufinanzierung muss zum Renteneintritt nicht vollständig abbezahlt sein. Das sagt Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) laut einem Bericht der Berliner Morgenpost vom Oktober 2026. Ob eine Restschuld vertretbar ist, hängt für ihn vor allem von der Lage der Immobilie ab, weniger von einer starren Faustregel.

Die wichtigsten Fakten im Überblick

Gefragte Lagen: In wachstumsstarken Großstädten kann eine Restschuld im Ruhestand laut Voigtländer vertretbar sein, weil Wertsteigerungen und die Option einer erneuten Beleihung Spielraum schaffen.
Strukturschwache Regionen: Hier rät er, das Darlehen bis zum Rentenbeginn möglichst vollständig zu tilgen, da Preisrückgänge, Verkauf und Nachbeleihung schwieriger werden können.
Kaufhürde: Wer strikt auf Schuldenfreiheit bis 67 pocht, verzichtet laut Voigtländer womöglich unnötig auf einen Kauf in teuren Städten.
Haltedauer: Empfohlen sind mehr als 10 Jahre, damit sich die Kaufnebenkosten verteilen.
Bauzinsen: Zwischen Juli und Anfang Oktober 2026 stiegen sie laut Voigtländer um rund 0,6 Prozentpunkte. Er hält eine Seitwärtsbewegung für das wahrscheinlichste Szenario.

Warum die Lage über die Restschuld entscheidet

Eine Immobilie in einer nachgefragten Lage ist im Alter auch eine Liquiditätsreserve. Wird es finanziell eng, lässt sie sich verkaufen oder erneut beleihen. Allerdings ist die Nachbeleihung im Ruhestand keine Selbstverständlichkeit: Banken prüfen Alter, Rente, Restschuld und den Beleihungswert. In Regionen mit sinkender Nachfrage fällt dieser Puffer weg, die Restschuld wird zum Risiko.

Hinzu kommt der Schutz vor Altersarmut. Laut einer Auswertung des IW Köln weisen bei einem Zielniveau von 80 Prozent des früheren Nettoeinkommens 32 Prozent der Eigentümer eine Versorgungslücke auf, bei Mietern sind es 68 Prozent. Hingegen gilt: Eigentümer haben im Schnitt schon vorher höhere Einkommen, der Unterschied geht also nicht allein auf das Eigentum zurück.

Rechenbeispiel: Restschuld gegen Vergleichsmiete

Angenommen, du kaufst mit 42 Jahren und finanzierst 400.000 Euro zu 4,0 Prozent Sollzins, der über 25 Jahre gleich bleibt. Bis zur Rente mit 67 ergeben sich zwei Wege:

Kennzahl	3 % Tilgung	1,5 % Tilgung
Monatsrate	2.333 €	1.833 €
Schuldenfrei nach	rund 21 Jahren (mit 63)	rund 33 Jahren
Restschuld mit 67	0 €	rund 143.000 €
Zinsen auf Restschuld pro Monat	0 €	rund 477 € (bei 4 %), rund 596 € (bei 5 %)
Freie Mittel für Rücklage oder ETF	2.333 € pro Monat ab 63	500 € pro Monat über 25 Jahre

Eigene Modellrechnung von Capitalo mit konstantem Zins, ohne Steuern, Kosten und Sondertilgungen. Alle Angaben ohne Gewähr.

Legst du die 500 Euro Differenz 25 Jahre lang in einen breit gestreuten ETF-Sparplan an, wären das bei angenommenen 5 Prozent Rendite pro Jahr rund 299.000 Euro, abzüglich Restschuld also rund 156.000 Euro. Wer schneller tilgt und ab 63 die volle Rate spart, käme auf rund 116.000 Euro. Bei nur 3 Prozent Rendite dreht sich das Bild: rund 81.000 Euro nach Abzug der Restschuld gegenüber rund 111.000 Euro. Die monatlichen Zinsen auf die Restschuld von rund 477 Euro liegen zudem deutlich unter einer angenommenen Vergleichsmiete von 1.300 Euro für eine ähnliche Wohnung.

Unterschätzte Kosten: Sanierung und Zinsumfeld

Abbezahlt heißt nicht kostenfrei. Voigtländer nennt Klimavorgaben und Sanierungsbedarf als unterschätzten Kostenfaktor, gerade für ältere Eigentümer. Auch das Zinsumfeld spricht gegen knappe Kalkulationen: Für 10 Jahre Sollzinsbindung lagen marktübliche Konditionen im Oktober 2026 bei rund 4,3 bis 4,5 Prozent, Topzinsen bei rund 4,0 Prozent. Geopolitische Unsicherheiten und Inflationserwartungen machen eine schnelle Entlastung unwahrscheinlich. Wer heute mit niedriger Tilgung plant, trägt bei der Anschlussfinanzierung ein Zinsänderungsrisiko.

Wichtig zu wissen: Das Rechenbeispiel geht von einem konstanten Zins über 25 Jahre aus. Steigt der Zins nach der Zinsbindung, wächst die Belastung durch die Restschuld.

Was das für dich bedeutet

Laut Capitalo-Analyse ist eine tragbare Restschuld kein Fehler, sondern eine bewusste Entscheidung mit Bedingungen. Diese Schritte helfen dir bei der Planung:

Lage prüfen: Eine Restschuld zur Rente passt zu dir, wenn deine Immobilie in einer wachsenden Region liegt und gut verkäuflich ist.
Rente gegenrechnen: Die Zinsen auf die Restschuld sollten aus deiner erwarteten Rente sicher tragbar sein, auch bei einem höheren Anschlusszins.
Instandhaltungsrücklage aufbauen: Ein Teil der freien Mittel gehört in eine Rücklage für Dach, Heizung und energetische Sanierung.
ETF-Sparplan nur mit Geduld: Ein breit gestreuter ETF lohnt sich statt maximaler Tilgung nur, wenn du Schwankungen aushältst und 20 Jahre und mehr anlegst.
Flexibel bleiben: Vereinbare Optionen zur Sondertilgung und zum Tilgungssatzwechsel, um später umsteuern zu können.

Liegt deine Immobilie hingegen in einer strukturschwachen Region oder fällt deine Rente knapp aus, ist eine höhere Tilgungsrate meist die sicherere Wahl.

Fazit

Die Regel „schuldenfrei bis zur Rente“ ist laut Michael Voigtländer kein Muss, sondern hängt von Lage, Einkommen im Alter und Rücklagen ab. In gefragten Großstädten kann eine tragbare Restschuld sinnvoll sein, wenn freie Mittel in Rücklagen und Vermögensaufbau fließen. In schwachen Regionen bleibt die vollständige Tilgung der sicherere Weg.

👉 Wie viel Restschuld passt zu deiner Planung? Im Baufinanzierungs-Vergleich findest du aktuelle Konditionen für verschiedene Tilgungssätze, den Verlauf kannst du im Tilgungsrechner durchspielen.

Quellen: Berliner Morgenpost (Oktober 2026), IW Köln, Marktrecherche (26.10.2026) zu Bauzinsen. Alle Angaben ohne Gewähr. Keine Anlageberatung.