Vermietete Wohnung als Altersvorsorge: Rendite oft nur ein Nullsummenspiel
Eine vermietete Eigentumswohnung als Altersvorsorge klingt nach solidem Plan, rechnet sich im Oktober 2026 aber oft nur knapp. Die Bauzinsen für zehn Jahre Zinsbindung liegen laut Hypofriend bei 4,41 % (Stand: 10. Oktober 2026), und eine typische Nettomietrendite von rund 3 % deckt diese Kosten nicht. Das Handelsblatt kommt in seiner aktuellen Rechnung zu einem ähnlich nüchternen Bild.
Die wichtigsten Fakten im Überblick
- Bauzinsen: 10 Jahre Zinsbindung bei 4,41 %, vor sechs Monaten waren es 3,94 % (Hypofriend, Stand: Oktober 2026).
- Kaufpreise: Bestands-Eigentumswohnungen kosten laut empirica-Index im Q2 2026 bundesweit 1,5 % mehr als im Vorjahresquartal, im Schnitt 5.171 €/m².
- Mieten: Die Bestandsmieten stiegen im selben Zeitraum um 3,9 %.
- Regulierung: Die Mietpreisbremse (10 % über Vergleichsmiete bei Neuvermietung) gilt in angespannten Märkten bis 31. Dezember 2029.
- Praxis: Laut einer Umfrage des Eigentümerverbands Haus & Grund wirtschaften viele private Vermieter nur kostendeckend oder mit Verlust.
Brutto- und Nettorendite: Wo die Differenz steckt
Die Bruttorendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie ist die Zahl aus dem Exposé und sagt wenig über das, was bei dir ankommt. Die Nettorendite zieht nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltung ab und rechnet mit dem Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten.
Ein Beispiel zur Veranschaulichung (keine Marktdaten, sondern eine Modellrechnung mit Annahmen): Eine Wohnung kostet 300.000 €, die Kaufnebenkosten betragen rund 10 %, also 30.000 €. Die Kaltmiete liegt bei 1.000 € im Monat.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Jahreskaltmiete | 12.000 € |
| Bruttorendite (12.000 € / 300.000 €) | 4,0 % |
| Nicht umlagefähige Kosten und Rücklage (angenommen 20 % der Miete) | 2.400 € |
| Nettorendite (9.600 € / 330.000 €) | rund 2,9 % |
| Darlehen 240.000 € bei 4,41 %, 2 % Tilgung: Jahresrate | 15.384 € |
| Jährliche Lücke vor Steuern (9.600 € minus 15.384 €) | rund minus 5.800 € |
Modellrechnung mit angenommenen Werten. Zinssatz: Hypofriend, Stand 10. Oktober 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
Sechs Risikopunkte, die in vielen Rechnungen fehlen
- Finanzierungskosten: Die Zinsen sind in sechs Monaten um rund 0,5 Prozentpunkte gestiegen. Bei einer Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung kann der Satz erneut höher liegen.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler summieren sich oft auf rund 10 % und fließen nicht in die Bruttorendite ein.
- Mietregulierung: In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten ab Oktober 2014 und nach umfassender Modernisierung.
- Instandhaltung: Dach, Heizung und Fassade zahlt bei Eigentumswohnungen anteilig die Eigentümergemeinschaft. Eine zu knappe Instandhaltungsrücklage rächt sich als Sonderumlage.
- Leerstand und Mietausfall: Schon ein Monat ohne Miete im Jahr senkt die Nettorendite spürbar.
- Klumpenrisiko: Eine einzelne Wohnung bindet viel Kapital an einem Ort und ist nicht kurzfristig verkäuflich.
Einordnung: Immobilie gegen Zinsanlage
Zum Vergleich: Laut dem Zins-Report von finanzfacts zahlen Banken für Festgeld mit 12 Monaten Laufzeit im Schnitt 2,79 %, der Bestwert liegt bei 3,49 % (Stand: Oktober 2026). Das Geld bleibt dabei planbar und kommt ohne Verwaltungsaufwand aus. Allerdings erzielt eine Immobilie über Jahrzehnte auch Wertsteigerung und Mietwachstum, und beides ist in der Modellrechnung oben nicht enthalten. Die Immobilie kann also trotz negativer Anfangsrendite aufgehen, sie tut es aber nicht automatisch.
Was das für dich bedeutet
Eine vermietete Wohnung passt zu dir, wenn du die Lücke aus laufendem Einkommen über Jahre tragen kannst, ohne dass dein Alltag davon abhängt. Diese Kriterien helfen bei der Prüfung:
- Nettorendite: Rechne mit Kaufnebenkosten und Rücklage. Liegt sie deutlich unter dem Darlehenszins, brauchst du Eigenkapital oder Wertsteigerung als Puffer.
- Eigenkapital: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto kleiner die monatliche Lücke. Die Rechner für Baufinanzierung zeigen dir die Rate bei verschiedenen Zinsbindungen.
- Puffer: Plane Leerstand und eine Sonderumlage ein, bevor du kaufst.
- Standort und Zustand: Prüfe Protokolle der Eigentümerversammlungen, Rücklage und die Mietentwicklung vor Ort, nicht nur den Durchschnitt.
- Steuer: Zinsen und Abschreibung können die Belastung mindern. Wie stark, hängt von deiner persönlichen Situation ab und sollte mit einer Steuerberatung geklärt werden.
Fazit
Bei einer Nettorendite von rund 3 % und Bauzinsen über 4 % ist die vermietete Wohnung als Altersvorsorge derzeit kein Selbstläufer. Sie kann funktionieren, wenn Eigenkapital, Puffer und Standort stimmen und du Wertsteigerung nicht als sicher einplanst. Rechne vor dem Kauf mit der Nettorendite und prüfe die Finanzierung auf mehreren Laufzeiten.
👉 Wie hoch wäre deine Rate? In unserem Baufinanzierungs-Vergleich findest du aktuelle Konditionen mehrerer Anbieter, und die Übersicht zu den Kaufnebenkosten zeigt, womit du zusätzlich zum Kaufpreis rechnen musst.
Stand: Oktober 2026. Quellen: Hypofriend, empirica-Preisindex Q2 2026, finanzfacts Zins-Report Oktober 2026, Handelsblatt, Marktrecherche vom 12.10.2026. Alle Angaben ohne Gewähr.