Bauzins-Differenz: was 0,1 Prozentpunkte in Euro kosten
Was ein Zehntel Prozentpunkt Bauzins wirklich kostet
Zwischen 4,43 % und 4,53 % Sollzins liegt ein Zehntel Prozentpunkt. Das klingt nach einer Rundungsdifferenz. Bei 350.000 Euro Darlehen, 2 % Anfangstilgung und zehn Jahren Sollzinsbindung sind es 3.032 Euro mehr Zinsen — für dieselbe Immobilie, dieselbe Bank, denselben Vertrag. Diese Seite rechnet Prozentpunkte in Euro um, systematisch über Darlehenshöhen und Zinsbindungen hinweg, und zeigt den Rechenweg so, dass du ihn mit deiner eigenen Konstellation nachgehen kannst.
Kurz und knapp — Zinsdifferenz in Euro:
- Die Faustregel: rund 870 Euro je 100.000 Euro Darlehen und je 0,1 Prozentpunkt Zinsunterschied — bezogen auf zehn Jahre Sollzinsbindung und 2 % Anfangstilgung.
- Die Zahl skaliert linear mit der Darlehenshöhe. Bei 350.000 Euro sind dieselben 0,1 Prozentpunkte 3.032 Euro, bei 500.000 Euro 4.332 Euro.
- Die Spanne am Markt betrug 0,91 Prozentpunkte — günstigstes Angebot 3,76 %, teuerstes 4,67 % effektiv, jeweils bei zehn Jahren Zinsbindung und 80 % Beleihungsauslauf.
- Der größte einzelne Hebel ist nicht der Anbieter, sondern der Beleihungsauslauf: Bei der ING trennen die 60-%-Stufe und die 95-%-Stufe 0,38 Prozentpunkte Sollzins — bei 350.000 Euro und zehn Jahren Bindung 11.514 Euro.
- Die Differenz endet nicht mit der Zinsbindung. Wer 350.000 Euro mit 2 % Anfangstilgung zu 4,93 % statt 4,43 % zurückzahlt, zahlt bis zur Volltilgung 18.288 Euro mehr Zinsen — und ist dabei 13 Monate früher fertig.
Die Rechnung hinter allen Zahlen auf dieser Seite ist immer dieselbe: ein Annuitätendarlehen, dessen Monatsrate sich aus Sollzins und Anfangstilgung ergibt. Die konkreten Sollzinsen stammen aus der aktuellen Konditionsliste der ING. Wie hoch das Zinsniveau insgesamt steht, zeigt die Übersicht zu den aktuellen Bauzinsen nach Beleihungsauslauf und Zinsbindung.
Die Tabelle: Prozentpunkte in Euro
Der Einstieg ist die Rechnung je 100.000 Euro Darlehen. Sie lässt sich auf jede Darlehenshöhe hochrechnen, weil Rate, Zinssumme und Restschuld alle linear mit der Darlehenshöhe wachsen.
| Zinsunterschied | Monatsrate mehr | Zinsen mehr über 10 Jahre |
|---|---|---|
| 0,1 Prozentpunkte | 8,33 Euro | 866 Euro |
| 0,2 Prozentpunkte | 16,67 Euro | 1.732 Euro |
| 0,5 Prozentpunkte | 41,67 Euro | 4.323 Euro |
| 0,91 Prozentpunkte | 75,83 Euro | 7.850 Euro |
Eigene Rechnung je 100.000 Euro Nettodarlehen, 2 % Anfangstilgung, 10 Jahre Sollzinsbindung, Ausgangs-Sollzins 4,43 % (ING, Nettodarlehen ab 300.000 Euro, Beleihungsauslauf bis 80 %). Konditionen der ING, Stand September 2026. Die letzte Zeile entspricht der Breite der Marktspanne vom 27. August 2026.
Je 100.000 Euro Darlehen und je 0,1 Prozentpunkt Zinsunterschied rund 870 Euro Mehrzinsen in zehn Jahren. Zwei Kommastellen hinter dem Zinssatz sind damit keine Feinheit, sondern der Preis eines Kleinwagens.
Auf konkrete Darlehenshöhen umgerechnet sieht das so aus:
| Darlehenshöhe | 0,1 Prozentpunkte | 0,2 Prozentpunkte | 0,5 Prozentpunkte |
|---|---|---|---|
| 200.000 Euro | 1.733 Euro | 3.464 Euro | 8.645 Euro |
| 350.000 Euro | 3.032 Euro | 6.061 Euro | 15.129 Euro |
| 500.000 Euro | 4.332 Euro | 8.659 Euro | 21.613 Euro |
Mehrzinsen über 10 Jahre Sollzinsbindung, 2 % Anfangstilgung, Ausgangs-Sollzins 4,43 % (ING, Nettodarlehen ab 300.000 Euro, Beleihungsauslauf bis 80 %). Konditionen der ING, Stand September 2026.
Die Monatsrate steigt dabei weniger dramatisch, als die Gesamtsumme vermuten lässt: Bei 350.000 Euro kosten 0,5 Prozentpunkte 145,83 Euro mehr im Monat. Genau das ist der Grund, warum Zinsunterschiede im Verkaufsgespräch so leicht untergehen — die Rate wirkt tragbar, die Summe dahinter nicht.
Der Rechenweg in vier Schritten
Auf dieser Seite steht kein Eingabeformular, sondern der Weg dahin. Er besteht aus vier Schritten und kommt ohne Finanzmathematik aus, solange du innerhalb der Zinsbindung bleibst. Alle Zahlen im Beispiel gelten für 350.000 Euro Nettodarlehen, 2 % Anfangstilgung, 80 % Beleihungsauslauf und zehn Jahre Sollzinsbindung.
Schritt 1: Die Monatsrate für beide Zinssätze bilden
Die Rate eines Annuitätendarlehens ergibt sich aus der Darlehenssumme mal der Summe aus Sollzins und Anfangstilgung, geteilt durch zwölf:
Monatsrate = Darlehen x (Sollzins + Anfangstilgung) / 12Bei 4,43 % Sollzins: 350.000 x 6,43 / 1.200 = 1.875,42 Euro. Beim höheren Zins von 4,53 %: 350.000 x 6,53 / 1.200 = 1.904,58 Euro. Der Unterschied beträgt 29,17 Euro im Monat.
Schritt 2: Die Zinssumme über die Zinsbindung bestimmen
Die Monatsrate teilt sich in jedem Monat neu in Zins und Tilgung. Der Zinsanteil schrumpft, weil die Restschuld schrumpft — deshalb lässt sich die Zinssumme nicht einfach als Zinssatz mal Darlehen mal zehn überschlagen. Über zehn Jahre summieren sich 137.178 Euro Zinsen bei 4,43 % und 140.210 Euro bei 4,53 %. Den vollständigen Verlauf inklusive Restschuld zu jedem Jahresende zeigt der Tilgungsplan Jahr für Jahr.
Schritt 3: Die Restschuld gegenrechnen
Hier kippen die meisten Überschlagsrechnungen. Das teurere Darlehen hat am Ende der Zinsbindung die niedrigere Restschuld: 261.660 Euro gegenüber 262.128 Euro. Bei gleicher Anfangstilgung ist die Rate höher, also wird auch schneller getilgt. Die 468 Euro weniger Restschuld sind aber kein Geschenk — sie sind mit genau den höheren Raten bezahlt, die in derselben Rechnung stehen.
Schritt 4: Beide Wege zusammenführen
Die saubere Probe lautet: alles Gezahlte plus die noch offene Restschuld. Beim günstigeren Darlehen sind das 225.050 Euro Raten plus 262.128 Euro Restschuld, zusammen 487.178 Euro. Beim teureren 228.550 Euro plus 261.660 Euro, zusammen 490.210 Euro. Die Differenz beträgt 3.032 Euro — exakt der Wert aus Schritt 2. Die Zinsdifferenz schrumpft also nicht dadurch, dass nebenbei etwas mehr getilgt wurde. Sie ist der vollständige Preis.
Wer eine Zinsersparnis nur über die Monatsrate rechnet, unterschätzt sie. Wer sie nur über die Restschuld rechnet, redet sie klein. Belastbar ist ausschließlich die Summe aus Gezahltem und Restschuld.
Wenn du statt der Differenz die absolute Rate und die Gesamtkosten für deine Konstellation brauchst, rechnet das der Baufinanzierungsrechner: Monatsrate und Gesamtkosten berechnen.
Warum dieselbe Differenz bei langer Bindung mehr kostet
Ein Zehntel Prozentpunkt wirkt so lange, wie der Zinssatz gilt. Bei fünf Jahren Bindung wirkt er halb so lange wie bei zehn — aber nicht halb so stark, weil in den ersten Jahren die Restschuld noch hoch ist und der Zinsanteil entsprechend groß.
| Sollzinsbindung | Ausgangs-Sollzins | Mehrzinsen bei 0,1 Prozentpunkten |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,39 % | 1.651 Euro |
| 10 Jahre | 4,43 % | 3.032 Euro |
| 15 Jahre | 4,70 % | 3.981 Euro |
| 20 Jahre | 4,89 % | 4.255 Euro |
350.000 Euro Nettodarlehen, 2 % Anfangstilgung, Beleihungsauslauf bis 80 %, Sollzinsen der ING für Nettodarlehen ab 300.000 Euro. Konditionen der ING, Stand September 2026.
Der Zuwachs flacht deutlich ab: Von fünf auf zehn Jahre fast eine Verdopplung, von 15 auf 20 Jahre nur noch rund 270 Euro mehr. Der Grund ist die sinkende Restschuld — in Jahr 19 trägt ein Zehntel Prozentpunkt schlicht weniger Kapital.
Und die Differenz hört am Ende der Zinsbindung nicht auf zu wirken. Würde dasselbe Darlehen über 350.000 Euro bei 2 % Anfangstilgung durchgehend zu 4,93 % statt 4,43 % zurückgezahlt, wären es bis zur Volltilgung 18.288 Euro Mehrzinsen statt 15.129 Euro in den ersten zehn Jahren. Gleichzeitig verkürzt die höhere Rate die Rückzahlung von 317 auf 304 Monate. Beides gehört zusammengelesen: Das teurere Darlehen ist früher fertig und kostet trotzdem mehr.
Wo die Differenz herkommt: der Beleihungsauslauf
Die größten Zinsunterschiede entstehen nicht zwischen Anbietern, sondern innerhalb eines Anbieters — abhängig davon, welchen Anteil des Kaufpreises du finanzierst. Die Staffel der ING für zehn Jahre Bindung macht das in Euro sichtbar.
| Beleihungsauslauf | Sollzins | Unterschied zur 60-%-Stufe | Monatsrate | Mehrzinsen über 10 Jahre |
|---|---|---|---|---|
| bis 60 % | 4,36 % | — | 1.855,00 Euro | — |
| bis 70 % | 4,42 % | 0,06 Prozentpunkte | 1.872,50 Euro | 1.821 Euro |
| bis 80 % | 4,43 % | 0,07 Prozentpunkte | 1.875,42 Euro | 2.124 Euro |
| bis 85 % | 4,47 % | 0,11 Prozentpunkte | 1.887,08 Euro | 3.338 Euro |
| bis 90 % | 4,62 % | 0,26 Prozentpunkte | 1.930,83 Euro | 7.883 Euro |
| bis 95 % | 4,74 % | 0,38 Prozentpunkte | 1.965,83 Euro | 11.514 Euro |
Konditionen der ING, Stand September 2026, Nettodarlehen ab 300.000 Euro, 10 Jahre Sollzinsbindung. Rechenbeispiel: 350.000 Euro Darlehen, 2 % Anfangstilgung. Mehrzinsen jeweils gegenüber der 60-%-Stufe.
Zwischen der 85-%- und der 90-%-Stufe liegt der größte Einzelsprung: 0,15 Prozentpunkte, in Euro 4.545 über zehn Jahre. Wer knapp über einer Stufengrenze landet, sollte prüfen, ob sich die Lücke mit zusätzlichem Eigenkapital oder einem etwas niedrigeren Darlehen schließen lässt. Das ist häufig der lohnendste Einzelschritt an einer Baufinanzierung — und er kostet keine Verhandlung, sondern nur Rechnen.
Wie groß die Differenz am Markt überhaupt ist
Damit die Umrechnung praktisch wird, braucht es eine realistische Spanne. Bei zehn Jahren Zinsbindung und 80 % Beleihungsauslauf lag das günstigste Angebot am Markt bei 3,76 % und das teuerste bei 4,67 % effektiv — 0,91 Prozentpunkte Unterschied bei identischer Immobilie, identischem Eigenkapital und identischer Bonität.
Eine Einschränkung gehört dazu: Diese Spanne ist auf Ebene des Effektivzinses erhoben, die Tabellen weiter oben rechnen mit Sollzinsen. Die Breite der Differenz lässt sich übertragen, die absoluten Zinssätze nicht — ein Effektivzins enthält Nebenkosten, die in die Ratenformel nicht gehören. Die 7.850 Euro je 100.000 Euro Darlehen aus der ersten Tabelle sind deshalb eine Näherung für die Größenordnung, kein Angebotsvergleich. Wer die Marktspanne direkt in Euro gerechnet sehen will, findet sie im Anbietervergleich mit der Marktspanne in Euro.
Auch der Beleihungsauslauf schlägt am Gesamtmarkt stärker durch als bei einem einzelnen Anbieter. Die beste erreichbare Kondition für zehn Jahre stieg von 4,06 % bei 60 % Beleihung auf 4,71 % bei 100 % — 0,65 Prozentpunkte. Über 100 % Finanzierungsauslauf waren es 5,21 %, also 1,15 Prozentpunkte über der 60-%-Stufe.
Marktbandbreite und Bestzins-Staffel, Stand September 2026, jeweils effektiver Jahreszins bei 10 Jahren Sollzinsbindung.
Ein Wort zur Dynamik: Innerhalb von zwei Wochen im September hat sich die beste Zehnjahreskondition um 0,32 Prozentpunkte nach oben bewegt. Eine Differenz dieser Größe entspricht bei 350.000 Euro Darlehen, 2 % Anfangstilgung und zehn Jahren Bindung 9.692 Euro. Getrieben wird die Bewegung nicht vom Leitzins, sondern von den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und von den Pfandbriefmärkten. Deshalb ist eine vier Wochen alte Kondition im aktuellen Umfeld kein Verhandlungsargument mehr.
Für wen sich die Jagd nach dem letzten Zehntel nicht lohnt
Die Zahlen auf dieser Seite legen nahe, jedem Zehntel hinterherzulaufen. Das stimmt nicht in jeder Konstellation.
- Dein Darlehen liegt über 300.000 Euro — hier schlägt jedes Zehntel vierstellig durch.
- Du bindest zehn Jahre oder länger, die Differenz wirkt also lange.
- Du liegst knapp über einer Beleihungsstufe und kannst die Lücke mit Eigenkapital schließen.
- Du hast mehrere Angebote und kannst sie über das ESIS-Merkblatt sauber gegeneinanderstellen.
- Dein Darlehen liegt unter 100.000 Euro und du bindest fünf Jahre — 0,1 Prozentpunkte bleiben dann unter 500 Euro.
- Der günstigere Anbieter gewährt nur wenige Monate bereitstellungszinsfreie Zeit, du baust aber über ein Jahr.
- Du brauchst Sondertilgungsrechte oder einen Tilgungssatzwechsel, die im Billigangebot fehlen.
- Der Zinsvorteil hängt an einer Bedingung, die du nicht sicher erfüllst — etwa einer Energieeffizienzklasse, die erst nach der Sanierung feststeht.
Der Edge Case, den kaum jemand rechnet: Bereitstellungszinsen können einen Zinsvorteil vollständig aufzehren. Bei 0,20 % pro Monat auf die noch nicht abgerufene Darlehenssumme kostet ein Neubau, bei dem 200.000 Euro sechs Monate länger als geplant auf Abruf liegen, 2.400 Euro. Das ist mehr, als 0,1 Prozentpunkte Zinsunterschied bei 200.000 Euro Darlehen, 2 % Anfangstilgung und zehn Jahren Bindung überhaupt ausmachen — nämlich 1.733 Euro. Wer einen Neubau finanziert, vergleicht deshalb zuerst die bereitstellungszinsfreie Zeit und erst danach den Zinssatz. Bei einer Bestandsimmobilie mit sofortiger Auszahlung entfällt dieser Punkt komplett.
Einschätzung
Die Umrechnung von Prozentpunkten in Euro ist der Schritt, der eine Zinsverhandlung greifbar macht — und zugleich der, den Anbieter am wenigsten gern vorrechnen. Drei Konsequenzen ergeben sich aus den Zahlen. Erstens: Die Faustregel von rund 870 Euro je 100.000 Euro Darlehen und 0,1 Prozentpunkt reicht für die Entscheidung, ob sich ein zweites Angebot lohnt. Bei 350.000 Euro und einer Marktspanne von 0,91 Prozentpunkten stehen gut 27.000 Euro im Raum, für zwei Nachmittage Vergleichsarbeit. Zweitens: Der Beleihungsauslauf schlägt die Anbietersuche. Eine Stufe tiefer zu rutschen bringt bei der ING zwischen 85 und 90 % mehr als die meisten Verhandlungserfolge, und es hängt nicht vom Verhandlungsgeschick ab, sondern nur davon, wie viel Eigenkapital du einbringst. Drittens: Rechne die Nebenbedingungen mit, bevor du auf den Zinssatz optimierst. Bereitstellungszinsen, fehlende Sondertilgungsrechte und an Bedingungen geknüpfte Rabatte können ein Zehntel Prozentpunkt mehrfach aufwiegen. Der günstigste Zinssatz und die günstigste Finanzierung sind nicht dasselbe.
Den Gesamtüberblick über Ablauf, Förderung und Anbieterauswahl gibt die Übersicht zur Baufinanzierung in Deutschland — kostenlos und ohne Registrierung.
Quellen
- ING-DiBa AG, Konditionsübersicht Baufinanzierung, Stand September 2026 (Sollzinsen und Effektivzinsen nach Zinsbindung, Darlehensklasse und Beleihungsauslauf sowie Bereitstellungszinsen)
- Deutsche Bundesbank, Renditen börsennotierter Bundeswertpapiere, September 2026
- Eigene Rechnungen nach der Annuitätenformel, jeweils mit Angabe von Darlehenshöhe, Anfangstilgung, Beleihungsauslauf und Sollzinsbindung
Häufige Fragen
Was kostet 1 % mehr Zins bei einer Baufinanzierung?
Bei 350.000 Euro Nettodarlehen, 2 % Anfangstilgung und 10 Jahren Sollzinsbindung kostet ein um einen vollen Prozentpunkt höherer Sollzins 30.176 Euro mehr an Zinsen — gerechnet von 4,43 % auf 5,43 %. Die Monatsrate steigt dabei um 291,67 Euro. Für kleinere Unterschiede gilt die Faustregel: rund 870 Euro je 100.000 Euro Darlehen und je 0,1 Prozentpunkt, bezogen auf zehn Jahre Sollzinsbindung und 2 % Anfangstilgung.
Wie hoch sind die Zinsen für 300.000 Euro Baufinanzierung?
Bei 4,43 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung und einem Beleihungsauslauf bis 80 % beträgt die Monatsrate 1.607,50 Euro. Über 10 Jahre Sollzinsbindung summieren sich die Zinszahlungen auf rund 117.581 Euro, die Restschuld liegt am Ende der Bindung bei rund 224.681 Euro. Mit einem Beleihungsauslauf bis 60 % und 4,36 % Sollzins sind es 1.590,00 Euro Rate, rund 115.760 Euro Zinsen und rund 224.960 Euro Restschuld. Die Sollzinsen stammen aus der Konditionsübersicht der ING für Nettodarlehen ab 300.000 Euro, Stand September 2026.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Darlehenszins ohne Nebenkosten und die Größe, mit der die Monatsrate gerechnet wird. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle preisbestimmenden Kosten — Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Versicherungen und Ähnliches. Gemäß § 16 Preisangabenverordnung ist der Effektivzins die Pflichtangabe, die Anbieter ausweisen müssen, und damit die einzige zwischen Banken vergleichbare Zinsgröße. Für eine Ratenrechnung gehört trotzdem der Sollzins in die Formel: Ein Effektivzins in der Ratenformel liefert eine zu hohe Rate.
Welcher Zinssatz ist bei einer Baufinanzierung aktuell normal?
Bei 10 Jahren Sollzinsbindung und einem Beleihungsauslauf bis 80 % lag der beste erreichbare Effektivzins im September 2026 bei 4,26 %. Die Spanne zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot derselben Konstellation betrug 3,76 bis 4,67 % — 0,91 Prozentpunkte. Der Durchschnitt über diese Konstellation lag bei 4,09 %. Tagesaktuelle Werte stehen auf Bauzinsen aktuell.
Wie wirkt sich der Beleihungsauslauf auf den Zinssatz aus?
Der Beleihungsauslauf ist der größte einzelne Zinshebel. Der beste erreichbare Effektivzins für 10 Jahre Sollzinsbindung stieg im September 2026 von 4,06 % bei 60 % Beleihung auf 4,26 % (80 %), 4,48 % (90 %), 4,71 % (100 %) und 5,21 % oberhalb von 100 %. Innerhalb eines einzelnen Anbieters fällt die Staffel flacher aus: Bei der ING trennen die 60-%-Stufe (4,36 % Sollzins) und die 95-%-Stufe (4,74 %) 0,38 Prozentpunkte. Bei 350.000 Euro Darlehen, 2 % Anfangstilgung und 10 Jahren Bindung sind das 11.514 Euro mehr Zinsen.
Was passiert nach Ablauf der Sollzinsbindung?
Die Restschuld muss anschlussfinanziert werden — entweder bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einem neuen Anbieter (Umschuldung). Wer sich den Zins für die Anschlussphase vorab sichern will, kann ein Forward-Darlehen abschließen. Außerdem greift nach 10 Jahren ab Vollauszahlung gemäß § 489 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung — auch dann, wenn die Zinsbindung länger läuft. Weil die Restschuld zum dann gültigen Zins weiterläuft, wirkt eine Zinsdifferenz über das Ende der Bindung hinaus.