Darlehenssumme berechnen: vom Haushaltsnetto zum Kaufpreis
Wie viel Haus trägt dein Einkommen?
Diese Frage wird rückwärts gerechnet: vom Haushaltsnetto zur tragbaren Rate, von der Rate zur Darlehenssumme, von der Darlehenssumme zum Kaufpreis. Drei Schritte, drei Formeln, und ein Zinssatz, der im entscheidenden Nenner sitzt.
Kurz und knapp
- Verbreitete Obergrenze für die reine Kreditrate: 35 Prozent des Haushaltsnettos. Strom, Heizung und Grundsteuer kommen zusätzlich dazu, nicht hinein.
- Die Darlehenssumme folgt aus Rate mal 12 geteilt durch Sollzins plus Anfangstilgung. Bei 4,43 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung trägt jeder Euro Monatsrate rund 187 Euro Darlehen.
- Kaufnebenkosten zahlst du aus eigenen Mitteln, keine Bank finanziert sie mit. Belegter Korridor 4,6 bis 11,5 Prozent des Kaufpreises.
- Beispiel 6.000 Euro Haushaltsnetto: Rate 2.100 Euro, Darlehen rund 391.900 Euro, Kaufpreis rund 489.900 Euro, Eigenkapital 121.200 bis 153.400 Euro.
Du scrollst durch Inserate, siehst ein Reihenhaus für 480.000 Euro und fragst dich, ob das mit deinem Gehalt geht. Die Antwort steckt in drei Rechenschritten, die du selbst nachvollziehen kannst und die dir zeigen, an welcher Stelle sich das Ergebnis am stärksten bewegt.
Schritt 1: Vom Haushaltsnetto zur tragbaren Rate
Die erste Zahl ist die einfachste: Deine Kreditrate sollte 35 Prozent deines Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten. Bei 4.000 Euro netto sind das 1.400 Euro, bei 6.000 Euro sind es 2.100 Euro, bei 8.000 Euro sind es 2.800 Euro.
Entscheidend ist, was in diese 35 Prozent hineingerechnet wird: nur die Kreditrate. Bewirtschaftungskosten für Strom, Heizung, Wasser, Wohngebäudeversicherung und Grundsteuer kommen zusätzlich aus demselben Netto. Wer sie in die 35 Prozent hineinrechnet, verschiebt die eigene Obergrenze nach oben, ohne es zu merken. Als Bewirtschaftungskosten sind rund 350 bis 600 Euro pro Monat einzuplanen.
Wer mit 40 Prozent kalkuliert, baut auf Kante. Wer mit 35 Prozent kalkuliert, hat Luft für eine kaputte Heizung, ein Kind oder ein Jahr mit weniger Einkommen.
Schritt 2: Von der Rate zur Darlehenssumme
Hier liegt der Kern der Rechnung. Die bekannte Annuitätenformel geht von der Darlehenssumme aus und liefert die Rate. Für die Budgetfrage drehst du sie um:
Darlehen = Monatsrate × 12 / (Sollzins + Anfangstilgung)
Der Nenner heißt Annuitätenfaktor. Bei 4,43 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung sind das 6,43 Prozent pro Jahr. Jedes Jahr fließen aus Zins und Tilgung zusammen 6,43 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme an die Bank, verteilt auf zwölf Raten. Zwei Drittel davon sind im ersten Jahr Zins, ein Drittel Tilgung.
Mit dem Taschenrechner sind es vier Eingaben. Beispiel: 2.100 Euro Monatsrate, 4,43 Prozent Sollzins, 2 Prozent Anfangstilgung.
Monatsrate mal 12
Das ist die Jahresannuität, also alles, was in einem Jahr an die Bank fliesst. 2.100 × 12 = 25.200.
Sollzins und Anfangstilgung addieren
4,43 + 2 = 6,43. Das ist der Annuitätenfaktor in Prozent.
Durch 100 teilen
6,43 ÷ 100 = 0,0643. Prozent in eine Zahl verwandeln, mit der sich rechnen lässt.
Ergebnis aus Schritt 1 durch Ergebnis aus Schritt 3 teilen
25.200 ÷ 0,0643 = 391.913. Das ist deine maximale Darlehenssumme in Euro.
Die Gegenprobe geht rückwärts und braucht zwei Eingaben: 391.913 × 0,0643 = 25.200, geteilt durch 12 ergibt wieder 2.100 Euro. Kommt deine Ausgangsrate heraus, hast du dich nirgends vertippt. Setz in Schritt 2 deine eigenen Werte ein, und du hast deine Zahl.
Welchen Sollzins du einsetzt, ist keine freie Wahl. Er hängt am Beleihungsauslauf, an der Zinsbindung und an der Darlehenshöhe. Diese drei Größen kennst du aber erst, wenn die Rechnung durch ist. Die folgende Tabelle zeigt, wie viel Darlehen ein Euro Monatsrate in den einzelnen Zinsstufen trägt.
| Konstellation | Sollzins | Annuitätenfaktor (Zins plus Tilgung) | Darlehen je 1.000 Euro Rate |
|---|---|---|---|
| 10 Jahre Bindung, Beleihung bis 60 Prozent | 4,36 % | 6,36 % | 188.700 Euro |
| 10 Jahre Bindung, Beleihung bis 80 Prozent | 4,43 % | 6,43 % | 186.600 Euro |
| 10 Jahre Bindung, Beleihung bis 90 Prozent | 4,62 % | 6,62 % | 181.300 Euro |
| 10 Jahre Bindung, Beleihung bis 95 Prozent | 4,74 % | 6,74 % | 178.000 Euro |
| 20 Jahre Bindung, Beleihung bis 80 Prozent | 4,89 % | 6,89 % | 174.200 Euro |
Sollzinsen: Konditionen der ING, Nettodarlehen ab 300.000 Euro, Anfangstilgung 2 Prozent. Darlehenssummen gerundet auf volle 100 Euro.
Zwischen der besten und der schlechtesten Zeile liegen 14.500 Euro Darlehen je 1.000 Euro Rate, rund 7,7 Prozent. Bei 2.100 Euro Rate sind das gut 30.000 Euro Kaufkraft, die allein an der Besicherung und der Zinsbindung hängen, nicht am Einkommen.
Der Sollzins steht im Nenner zusammen mit der Tilgung. Deshalb schlägt ein Zinsanstieg gedämpft durch: 0,19 Prozentpunkte mehr Zins kosten bei 2 Prozent Anfangstilgung rund 2,9 Prozent Darlehenssumme. Senkst du dagegen die Tilgung von 2 auf 1 Prozent, springt dieselbe Rate auf 18 Prozent mehr Darlehen, und die Volltilgung von 26,4 auf 38,3 Jahre.
Wenn du den umgekehrten Weg gehen willst und die Darlehenssumme schon kennst, kannst du die Monatsrate für eine feste Darlehenssumme berechnen. Wie sich unterschiedliche Anfangstilgungen auf Restschuld und Laufzeit auswirken, zeigt der Tilgungsplan im Detail. Die Mechanik hinter der Formel steht im Glossareintrag zum Annuitätendarlehen.
Schritt 3: Von der Darlehenssumme zum Kaufpreis
Das Darlehen ist nicht der Kaufpreis. Dazwischen liegen zwei Größen: dein Eigenkapital, das den Kaufpreis erhöht, und die Kaufnebenkosten, die ihn senken, weil sie aus demselben Eigenkapital bezahlt werden müssen.
Kaufpreis = (Darlehen + Eigenkapital) / (1 + Nebenkostensatz)
Der Grund für die Teilung ist wichtiger als die Formel: Kaufnebenkosten sind nicht finanzierbar. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision sind nach dem Kauf kein Sicherungswert mehr, den die Bank verwerten könnte. Sie tauchen in keiner Grundschuld auf. Wer sie mitfinanzieren will, verlangt von der Bank einen unbesicherten Anteil und bezahlt ihn mit einem höheren Zinssatz, oder bekommt ihn gar nicht.
| Nebenkostenposition | Spanne | Wovon es abhängt |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % | Bundesland. Bayern liegt bei 3,5 Prozent, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein bei 6,5 Prozent. |
| Notar und Grundbuch zusammen | rund 1,1 bis 1,6 % | Kaufpreis. Die Gebühren sind feste Eurobeträge nach Geschäftswert, der Prozentsatz sinkt daher mit steigendem Kaufpreis. |
| Maklerprovision, Käuferanteil | 0 bis rund 3,57 % | Ob überhaupt ein Makler beteiligt ist. Beim Verbraucherkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses darf der Käuferanteil den Verkäuferanteil nicht übersteigen. |
| Summe | 4,6 bis 11,5 % | Untergrenze: Bayern ohne Makler. Obergrenze: 6,5-Prozent-Land mit hälftig geteilter Maklerprovision. |
Grunderwerbsteuer nach Landesrecht, alle 16 Sätze geprüft. Notar- und Grundbuchkosten gerechnet nach GNotKG, Anlage 2. Maklerprovision als verbreitete Größenordnung, Rechtsrahmen §§ 656a bis 656d BGB.
Für die Notarkosten kursiert die Faustformel „1,5 Prozent plus 0,5 Prozent Grundbuch". Sie ist zu hoch und verschweigt die Degression: Bei 200.000 Euro Kaufpreis liegen Notar und Grundbuch zusammen bei rund 1,38 Prozent, bei 400.000 Euro bei rund 1,24 Prozent, bei 800.000 Euro bei rund 1,11 Prozent. Verhandeln lässt sich daran nichts: Vereinbarungen über die Höhe der Notarkosten sind nach § 125 GNotKG unwirksam.
Die Staffel: was welches Haushaltsnetto trägt
Such deine Zeile. Liegt dein Haushaltsnetto zwischen zwei Zeilen, liegt auch dein Ergebnis dazwischen: Rate, Darlehen, Kaufpreis und Eigenkapital wachsen innerhalb derselben Zinsstufe proportional mit dem Einkommen. Nur am Sprung zwischen 4.500 und 5.000 Euro wechselt der Sollzins, dort fällt das Ergebnis etwas günstiger aus als eine gerade Zwischenrechnung ergäbe.
| Haushaltsnetto | Kreditrate (35 %) | Sollzins | Max. Darlehen | Max. Kaufpreis | Eigenkapital gesamt |
|---|---|---|---|---|---|
| 3.000 Euro | 1.050 Euro | 4,51 % | 193.500 Euro | 241.900 Euro | 59.900 bis 75.800 Euro |
| 3.500 Euro | 1.225 Euro | 4,51 % | 225.800 Euro | 282.300 Euro | 69.800 bis 88.400 Euro |
| 4.000 Euro | 1.400 Euro | 4,51 % | 258.100 Euro | 322.600 Euro | 79.800 bis 101.000 Euro |
| 4.500 Euro | 1.575 Euro | 4,51 % | 290.300 Euro | 362.900 Euro | 89.800 bis 113.600 Euro |
| 5.000 Euro | 1.750 Euro | 4,43 % | 326.600 Euro | 408.200 Euro | 101.000 bis 127.800 Euro |
| 5.500 Euro | 1.925 Euro | 4,43 % | 359.300 Euro | 449.100 Euro | 111.100 bis 140.600 Euro |
| 6.000 Euro | 2.100 Euro | 4,43 % | 391.900 Euro | 489.900 Euro | 121.200 bis 153.400 Euro |
| 6.500 Euro | 2.275 Euro | 4,43 % | 424.600 Euro | 530.700 Euro | 131.300 bis 166.200 Euro |
| 7.000 Euro | 2.450 Euro | 4,43 % | 457.200 Euro | 571.500 Euro | 141.400 bis 178.900 Euro |
| 7.500 Euro | 2.625 Euro | 4,43 % | 489.900 Euro | 612.400 Euro | 151.500 bis 191.700 Euro |
| 8.000 Euro | 2.800 Euro | 4,43 % | 522.600 Euro | 653.200 Euro | 161.600 bis 204.500 Euro |
Rechenkonvention, offengelegt: Kreditrate 35 Prozent des Haushaltsnettos. Darlehen = Rate × 12 / (Sollzins + Anfangstilgung), Anfangstilgung 2 Prozent. Kaufpreis = Darlehen / 0,80, also 80 Prozent Beleihungsauslauf. Eigenkapital = 20 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten, untere Grenze 4,74 Prozent (Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent plus 1,24 Prozent Notar und Grundbuch, ohne Makler), obere Grenze 11,31 Prozent (6,5 Prozent plus 1,24 Prozent plus 3,57 Prozent Käuferanteil der Maklerprovision). Sollzinsen: Konditionen der ING, 10 Jahre Zinsbindung, Beleihungsauslauf bis 80 Prozent, Darlehensklasse ab 150.000 bzw. ab 300.000 Euro. Alle Werte gerundet auf volle 100 Euro.
Der Zinssprung zwischen der Zeile mit 4.500 und der mit 5.000 Euro ist kein Tippfehler. Unterhalb von 300.000 Euro Darlehen gilt die schlechtere Darlehensklasse, das sind 0,08 Prozentpunkte mehr Sollzins. Die Darlehensklasse ist also nicht nur ein Ergebnis der Rechnung, sie geht auch in sie ein: Wer knapp unter der Schwelle landet, prüft, ob ein etwas höheres Darlehen unterm Strich günstiger ist.
Die letzte Spalte ist die, an der die meisten Pläne scheitern. Beim 6.000-Euro-Haushalt sind 98.000 Euro davon der Eigenkapitalanteil am Kaufpreis, die restlichen 23.200 bis 55.400 Euro sind reine Kaufnebenkosten. Zwischen günstigstem und teuerstem Fall liegen 32.200 Euro, bei identischem Kaufpreis und identischem Darlehen. Bundesland und Maklerfrage entscheiden damit über mehr Geld als ein halber Prozentpunkt Zins. Wie du deine Eigenkapitalquote vor dem Kauf noch verschiebst, steht unter wie viel Eigenkapital beim Hauskauf sinnvoll ist.
Für wen diese Rechnung nicht reicht
Die drei Schritte sagen dir, was eine Bank finanzieren würde. Sie sagen dir nicht, was du dir leisten solltest. Das ist nicht dieselbe Frage.
Die Rechnung trägt, wenn
- dein Einkommen stabil und dein Haushalt vollständig abgebildet ist
- du die Bewirtschaftungskosten zusätzlich zur Rate eingeplant hast
- Eigenkapital für Nebenkosten und Kaufpreisanteil vorhanden ist
- eine Rücklage übrig bleibt, die nach dem Kauf nicht angetastet wird
Die Rechnung greift zu kurz, wenn
- ein Kind, eine Elternzeit oder ein Jobwechsel absehbar ist: beides senkt das Netto, nicht die Rate
- Sanierungs- oder Renovierungskosten anstehen, die kein Eigenkapital mehr übrig lassen
- du in einen Neubau finanzierst: Bereitstellungszinsen von 0,20 Prozent pro Monat ab dem siebten Monat laufen auf den noch nicht abgerufenen Teil
- du die Anschlussfinanzierung ausblendest: Nach 10 Jahren stehen im 6.000-Euro-Beispiel noch 293.500 Euro offen
Der Fall, an dem die Rechnung kippt. Ein Haushalt mit 6.000 Euro netto hat 50.000 Euro Eigenkapital und will trotzdem kaufen. Nach der Tabelle fehlen ihm 71.200 bis 103.400 Euro. Finanziert er die Lücke mit, rutscht der Beleihungsauslauf auf 95 Prozent und darüber: Der Sollzins steigt von 4,43 auf 4,74 Prozent, dieselbe Rate von 2.100 Euro trägt dann nur noch 373.900 statt 391.900 Euro Darlehen, also 18.000 Euro weniger, obwohl er mehr braucht. Und der Schritt auf 100 Prozent Finanzierung ist für ihn ohnehin versperrt: Dafür verlangt die ING ein Haushaltsnettoeinkommen von mindestens 7.000 Euro, einen Haushaltsüberschuss von mindestens 1.500 Euro und eine Mindesttilgung von 1,25 Prozent. Die Vollfinanzierung ist kein Ausweg aus zu wenig Eigenkapital, sie ist ein Produkt für hohe Einkommen.
Die drei Fehler, die das Ergebnis am stärksten verzerren
- Bewirtschaftungskosten in die 35 Prozent hineinrechnen. Strom, Heizung, Wasser, Versicherung und Grundsteuer summieren sich auf rund 350 bis 600 Euro pro Monat. Wer sie in die Kreditrate einrechnet, kauft sich rechnerisch ein Haus, dessen Betrieb er nicht bezahlt hat.
- Mit dem Bestzins rechnen. Der niedrigste Sollzins gilt für 60 Prozent Beleihungsauslauf und die höchste Darlehensklasse. Wer bei 90 Prozent Beleihung landet, rechnet mit 4,62 statt 4,36 Prozent und hat je 1.000 Euro Rate 7.400 Euro weniger Darlehen zur Verfügung.
- Das Eigenkapital vollständig einsetzen. Drei Netto-Monatsgehälter gehören als Rücklage auf dem Konto, und für Reparaturen an Dach, Heizung und Fenstern gilt als Orientierung rund 1 Prozent des Hauswerts pro Jahr.
Fazit
Der ehrlichste Satz dieser Seite ist der über den Nenner. Weil Sollzins und Anfangstilgung zusammen im Nenner stehen, wirkt ein höherer Zins gedämpft: 0,19 Prozentpunkte kosten nur rund 2,9 Prozent Darlehenssumme. Genau diese Dämpfung verleitet zur falschen Gegenmaßnahme: Wer die Anfangstilgung von 2 auf 1 Prozent senkt, kauft sich 18 Prozent mehr Darlehen und verlängert die Volltilgung von 26,4 auf 38,3 Jahre. Nach zehn Jahren stünden im 6.000-Euro-Beispiel dann 405.800 statt 293.500 Euro offen, und zwar zu einem Zinssatz, den heute niemand kennt.
Die beiden Stellschrauben mit dem besten Verhältnis von Aufwand zu Wirkung sind deshalb andere: mehr Eigenkapital, um unter 80 Prozent Beleihungsauslauf zu bleiben, und die Wahl des Bundeslands, wo sie besteht. Beides bewegt fünfstellige Beträge, ohne die Laufzeit anzufassen.
Wie sich dieselbe Frage entlang von drei Lebenssituationen stellt — junges Paar, Familie, Doppelverdiener — samt Stresstest und den laufenden Kosten nach dem Einzug, steht im Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten.
Hinweis: Diese Berechnung dient der Orientierung und ersetzt keine individuelle Finanzberatung. Die tatsächliche Kreditzusage hängt von Bonität, Eigenkapitalquote, Beleihungsauslauf und Objektbewertung ab. Die verwendeten Sollzinsen sind Konditionen eines Anbieters zum Stand September 2026 und keine Zusage.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Mindestens die Kaufnebenkosten, denn die finanziert keine Bank mit. Der belegte Korridor liegt bei 4,6 bis 11,5 Prozent des Kaufpreises: 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, rund 1,1 bis 1,6 Prozent für Notar und Grundbuch und, wenn ein Makler beteiligt ist, üblicherweise bis zu 3,57 Prozent Käuferanteil. Wer zusätzlich 20 Prozent des Kaufpreises einbringt, bleibt beim Beleihungsauslauf unter 80 Prozent und erreicht damit die günstigeren Zinsstufen.
Zählen Strom, Heizung und Grundsteuer in die 35-Prozent-Regel?
Nein. In die 35 Prozent des Haushaltsnettos gehört nur die Kreditrate. Bewirtschaftungskosten für Strom, Heizung, Wasser, Wohngebäudeversicherung und Grundsteuer kommen zusätzlich aus demselben Netto, üblicherweise rund 350 bis 600 Euro pro Monat. Wer sie in die 35 Prozent hineinrechnet, verschiebt die eigene Obergrenze nach oben, ohne es zu merken.
Wie viel Haus kann ich mir mit 4.000 Euro netto leisten?
Bei 4.000 Euro Haushaltsnetto liegt die tragbare Kreditrate nach der 35-Prozent-Regel bei 1.400 Euro. Daraus folgt bei 4,51 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung ein Darlehen von rund 258.100 Euro und bei 80 Prozent Beleihungsauslauf ein Kaufpreis von rund 322.600 Euro. Dafür brauchst du zwischen 79.800 und 101.000 Euro Eigenkapital, je nach Bundesland und Maklerfrage.
Wie rechne ich von der Monatsrate auf die Darlehenssumme zurück?
Über die umgekehrte Annuitätenformel: Darlehen gleich Monatsrate mal 12, geteilt durch die Summe aus Sollzins und Anfangstilgung. Bei 2.100 Euro Rate, 4,43 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung ergibt das 25.200 Euro geteilt durch 0,0643, also rund 391.900 Euro. Die Gegenprobe: 391.900 Euro mal 6,43 Prozent, geteilt durch zwölf, ergibt wieder 2.100 Euro.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In aller Regel nicht. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und Maklerprovision sind nach dem Kauf kein Sicherungswert mehr, den die Bank verwerten könnte, und tauchen in keiner Grundschuld auf. Wer sie trotzdem mitfinanziert, verlangt von der Bank einen unbesicherten Anteil und rutscht auf einen Beleihungsauslauf von 95 Prozent und darüber. Der Sollzins steigt dann von 4,43 auf 4,74 Prozent, und dieselbe Rate trägt weniger Darlehen als vorher.
Warum trägt dieselbe Rate weniger Darlehen, wenn ich weniger Eigenkapital habe?
Weil der Sollzins am Beleihungsauslauf hängt und im Nenner der Formel steht. Bei zehn Jahren Zinsbindung und 80 Prozent Beleihungsauslauf trägt jeder Euro Monatsrate rund 187 Euro Darlehen, bei 90 Prozent sind es noch rund 181 Euro und bei 95 Prozent rund 178 Euro. Auf 2.100 Euro Monatsrate gerechnet sind das rund 18.000 Euro weniger Darlehen, obwohl sich am Einkommen nichts geändert hat.
Brauche ich für die Berechnung eine Anmeldung?
Nein. Formeln, Beispielrechnungen und Tabellen auf dieser Seite sind ohne Registrierung zugänglich. Du musst keine E-Mail-Adresse, keine Telefonnummer und keine Adresse hinterlassen, und wir geben keine Daten an Kreditvermittler weiter.
Wie hoch ist meine Restschuld nach zehn Jahren?
Das hängt fast vollständig an der Anfangstilgung. Bei 391.900 Euro Darlehen, 4,43 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung sind nach zehn Jahren rund 98.400 Euro getilgt, es stehen noch rund 293.500 Euro offen. Mit 1 Prozent Anfangstilgung trägt dieselbe Monatsrate zwar 464.100 Euro Darlehen, nach zehn Jahren sind davon aber erst rund 58.300 Euro getilgt und es bleiben 405.800 Euro für die Anschlussfinanzierung.