Disagio
Ein Disagio ist der Abschlag, den die Bank bei der Auszahlung deines Darlehens einbehält: Du bekommst weniger, als du zurückzahlen musst. Hier erfährst du, wie das auf Nominal- und Effektivzins wirkt, wann das Finanzamt es sofort anerkennt und was bei vorzeitiger Ablösung damit passiert.
Was du über das Disagio wissen musst
- 💶 Abschlag bei Auszahlung: Das Disagio ist der Unterschiedsbetrag zwischen Nennbetrag und Verfügungsbetrag einer Schuld. Zurückgezahlt und verzinst wird der volle Nennbetrag
- 📉 Kein Rabatt, sondern Vorauszahlung: Der Bundesfinanzhof stuft das Disagio als Ausgleich für einen niedrigeren Nominalzins und damit als Vorauszahlung eines Teils der Zinsen ein (Urteil vom 08.03.2016, IX R 38/14)
- 📊 Im Effektivzins enthalten: Nach § 16 Abs. 3 PAngV zählt das Disagio zu den Gesamtkosten, die in den effektiven Jahreszins einzurechnen sind. Der Nominalzins sinkt, der Effektivzins nicht
- 🧾 Steuer nur bei Vermietung: Ein marktübliches Damnum ist bei vermieteten Immobilien im Jahr der Zahlung voll als Werbungskosten abziehbar (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG). Bei Selbstnutzung greift der Abzug nicht
Du liest im Finanzierungsangebot von einem „Auszahlungskurs von 95 Prozent" und fragst dich, wohin die fehlenden fünf Prozent gehen? Genau darum geht es beim Disagio. Es drückt den Zinssatz im Angebot, ohne die Finanzierung billiger zu machen.
Was ist ein Disagio?
Das Disagio ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Nennbetrag und dem Verfügungsbetrag einer Schuld. Die Bank behält den Abschlag bei der Auszahlung ein, du verfügst über den gekürzten Betrag, schuldest aber den vollen Nennbetrag und verzinst ihn auch in voller Höhe. Diese Definition stammt nicht aus dem Bankmarketing, sondern aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs.
Rechenbeispiel mit frei gewählten Zahlen: Du vereinbarst ein Darlehen über 200.000 Euro mit einem Disagio von 5 Prozent. Ausgezahlt werden 190.000 Euro. Verzinst und getilgt werden trotzdem 200.000 Euro. Die 10.000 Euro Differenz sind kein Rabatt der Bank an dich, sondern ein Betrag, den du am Tag der Auszahlung bereits bezahlt hast.
Wirtschaftlich ist das Disagio eine vorweggenommene Zinszahlung. Sie gilt als sofort fällig und im Wege der Verrechnung sofort erfüllt, sobald die Bank auszahlt.
Disagio oder Damnum: ein Ding oder zwei?
Im Darlehensrecht sind beide Wörter dasselbe. § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG spricht von „ein Damnum oder Disagio" und behandelt beide identisch; das amtliche Einkommensteuer-Handbuch führt den Stichpunkt „Damnum" und schreibt darunter von „Damnum-/Disagiovereinbarungen". Ein drittes Wort dafür ist Abgeld, das Gegenstück heißt Agio oder Aufgeld.
Einen Unterschied gibt es trotzdem, und er liegt in der Reichweite. Damnum ist ein Begriff des Darlehens- und Steuerrechts und meint den Abschlag bei einem Darlehen oder einer Forderung. Disagio wird darüber hinaus in zwei anderen Zusammenhängen verwendet: für den Abschlag bei der Ausgabe eines Wertpapiers unter dem Nennwert und, im Handel, für die Gebühr, die ein Händler seinem Zahlungsdienstleister für die Abwicklung von Kartenzahlungen zahlt. Wer „Damnum" liest, ist also sicher im Kreditkontext. Wer „Disagio" liest, muss kurz prüfen, wovon die Rede ist.
Wie das Disagio auf Nominal- und Effektivzins wirkt
Das Disagio senkt den Nominalzins und lässt den Effektivzins unberührt. Das ist der ganze Mechanismus, und er ist kein Zufall, sondern gesetzlich erzwungen: Nach § 16 Abs. 3 Satz 1 PAngV sind in die Berechnung des effektiven Jahreszinses als Gesamtkosten die Zinsen und alle sonstigen Kosten einzubeziehen, die du im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag zu entrichten hast. Das Disagio ist eine solche Kostenposition.
Dazu kommt die Rechenlogik der Anlage zu § 16 PAngV. Die Formel stellt die Gegenwartswerte der Auszahlungsbeträge denen aller Rückzahlungen gegenüber. Ein Disagio verkleinert die linke Seite, die rechte bleibt gleich, also muss der ausgleichende Zinssatz steigen. Der Bundesgerichtshof formuliert es ebenso knapp: Das Disagio ist im Effektivzins enthalten.
Zwei Angebote mit gleichem Effektivzins, aber unterschiedlichem Disagio, kosten dich über die Zinsbindung dasselbe. Unterschiedlich ist nur, wann du zahlst. Vergleiche deshalb nie über den Nominalzins, wenn ein Auszahlungskurs unter 100 Prozent im Spiel ist.
Was der Effektivzins enthält und welche Kosten draußen bleiben, steht im Eintrag Effektivzins. Den ausgewiesenen Zinssatz selbst erklären Nominalzins und Sollzins.
Steuer: wann ein Damnum sofort abziehbar ist
Für vermietete Immobilien entscheidet § 11 EStG über den Zeitpunkt des Abzugs. Die Grundregel steht in Absatz 2 Satz 3: Werden Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus geleistet, sind sie gleichmäßig auf den Zeitraum zu verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird. Satz 4 nimmt das Damnum davon aus, „soweit dieses marktüblich ist". Ein marktübliches Damnum ist damit im Jahr des Abflusses in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar, auch bei einer Zinsbindung von zehn Jahren.
Der unbestimmte Rechtsbegriff „marktüblich" wird von zwei Seiten ausgefüllt, und beide sagen nicht dasselbe.
| Kriterium | Verwaltungsauffassung (BMF) | Rechtsprechung (BFH) |
|---|---|---|
| Fundstelle | BMF-Schreiben vom 20.10.2003, BStBl I 2003, 546, Rz. 15 | BFH vom 08.03.2016, IX R 38/14, BStBl II 2016, 646 |
| Maßstab | Vereinfachung: Marktüblichkeit kann angenommen werden bei Zinsfestschreibung von mindestens fünf Jahren und einem Damnum bis 5 Prozent | Marktüblichkeit ergibt sich aus Höhe und Laufzeit des Kredits im Verhältnis zum aktuellen Kreditmarkt. Eine Koppelung an einen festen Prozentsatz kommt nicht in Betracht |
| Oberhalb von 5 Prozent | Die Grenze trifft dazu keine Aussage | Eine Vereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten indiziert die Marktüblichkeit |
| Vermutung widerlegbar durch | keine Aussage | Kreditunwürdigkeit des Darlehensnehmers, persönliche Beziehungen der Beteiligten, atypische Vertragsgestaltungen |
Quellen: § 11 Abs. 2 EStG (gesetze-im-internet.de); BFH-Urteil IX R 38/14 vom 08.03.2016 (bundesfinanzhof.de); Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 11 „Damnum" (BMF). Abgerufen am 23.09.2026.
Praktisch heißt das: Bleibst du bei mindestens fünf Jahren Zinsbindung unter 5 Prozent Disagio, greift die Vereinfachungsregel. Liegst du darüber, ist der Abzug nicht automatisch verloren, sondern eine Frage des Einzelfalls. Das amtliche Einkommensteuer-Handbuch 2025 führt an dieser Stelle nicht die 5-Prozent-Grenze an, sondern die Regel des Bundesfinanzhofs: Vereinbarungen mit Geschäftsbanken sind regelmäßig als marktüblich anzusehen. Was über die marktüblichen Beträge hinausgeht, wird auf den Zinsfestschreibungszeitraum verteilt, nicht gestrichen.
Kein Abzug bei Selbstnutzung. Werbungskosten setzen Einnahmen voraus, die erworben, gesichert oder erhalten werden sollen. Wohnst du selbst in der Immobilie, erzielst du keine Einkünfte daraus, und weder Schuldzinsen noch Damnum sind abziehbar. Der gesamte Steuerhebel des Disagios existiert nur für vermietete Objekte und betriebliche Darlehen.
Warum das Disagio früher attraktiver war
Der steuerliche Hebel war bis Ende 2003 doppelt so groß. Nach der damaligen Verwaltungsanweisung galt ein Damnum von bis zu 10 Prozent bei einer Zinsbindung von mindestens fünf Jahren als marktüblich; erst das BMF-Schreiben vom 20.10.2003 senkte die Vereinfachungsgrenze auf 5 Prozent, anwendbar auf Darlehensverträge ab dem 01.01.2004. Wer eine vermietete Immobilie finanzierte, konnte davor also den doppelten Betrag in ein einziges Jahr vorziehen.
Der zweite Grund liegt im Mechanismus selbst. Ein Disagio verschiebt Kosten, es senkt sie nicht. Solange es nichts zu verschieben gibt, weil du die Zinsen ohnehin nicht absetzen kannst, bleibt vom Disagio nur der Nachteil: Du brauchst mehr Eigenkapital oder einen höheren Nennbetrag, um denselben Betrag auf dem Konto zu haben. Ob Banken Disagio-Modelle heute noch regelmäßig anbieten, lässt sich nicht aus einer amtlichen Statistik belegen. Eine solche gibt es nicht.
Wann ein Disagio passt und wann nicht
Es kann sich rechnen, wenn
- du eine vermietete Immobilie finanzierst und in diesem Jahr ein hohes zu versteuerndes Einkommen hast
- du das Disagio aus Eigenkapital trägst, statt den Nennbetrag zu erhöhen
- die Zinsbindung mindestens fünf Jahre läuft und das Disagio unter 5 Prozent bleibt
- du die Finanzierung planmäßig bis zum Ende der Zinsbindung durchhältst
Finger weg, wenn
- du die Immobilie selbst bewohnst, denn dann gibt es keinen Abzug
- du den Nennbetrag erhöhst, um das Disagio zu finanzieren: du zahlst dann Zinsen auf die Zinsvorauszahlung
- ein vorzeitiger Verkauf oder eine Umschuldung im Raum steht
- du Angebote über den Nominalzins vergleichst und den Effektivzins übergehst
Ein Randfall, der in Angeboten auftaucht: das Tilgungsstreckungsdarlehen. Finanzierst du das Disagio über ein zweites, vorgeschaltetes Darlehen statt aus Eigenmitteln, fließt es steuerlich erst mit dessen Tilgungsraten ab. Der Sofortabzug fällt damit weg.
Was bei vorzeitiger Ablösung passiert
Das Disagio ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel ein laufzeitabhängiger Ausgleich für einen niedrigeren Nominalzins. Endet der Vertrag vor der Zeit, ist der nicht verbrauchte Teil deshalb grundsätzlich anteilig zu erstatten. Wie das ausgeht, hängt entscheidend davon ab, warum der Vertrag endet.
Kündigst du berechtigt, etwa nach zehn Jahren gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB, fällt der Rechtsgrund für das unverbrauchte Disagio weg und du hast einen Anspruch auf anteilige Erstattung. Löst du dagegen während der Sollzinsbindung ohne Kündigungsrecht ab, kann die Bank die Aufhebung von einer Vorfälligkeitsentschädigung abhängig machen (§ 502 BGB). Das unverbrauchte Disagio ist dann kein eigener Anspruch, sondern ein Rechnungsposten dieser Entschädigung, der abgezogen werden muss, weil es im Effektivzins bereits steckt.
Bei Verbraucherdarlehen kommt § 501 Abs. 1 BGB hinzu: Zahlst du vorzeitig zurück, ermäßigen sich die Gesamtkosten des Kredits um die Zinsen und die Kosten entsprechend der verbleibenden Laufzeit. Für ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins setzt das allerdings voraus, dass du überhaupt vorzeitig erfüllen darfst; dafür braucht es während der Zinsbindung ein berechtigtes Interesse (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB). Mehr zu diesem Weg steht auf der Seite Baufinanzierung Umschuldung.
Ein Disagio ist kein Angebot, sondern eine Zahlungsweise. Es macht deine Finanzierung nicht günstiger, sondern verlegt einen Teil der Zinsen in den Tag der Auszahlung und lohnt sich deshalb nur, wenn genau diese Verlegung dir etwas bringt, nämlich einen Werbungskostenabzug bei einer vermieteten Immobilie. Für alle anderen ist ein Angebot ohne Disagio das ehrlichere, weil der Nominalzins dann sagt, was er kostet. Prüfe jedes Angebot mit Auszahlungskurs unter 100 Prozent zusätzlich gegen eine Variante mit vollem Auszahlungskurs und vergleiche beide über den Baufinanzierungsvergleich, nicht über den Zinssatz auf der ersten Seite.
Rechtsstand: 23.09.2026. Quellen: § 11 Abs. 2, § 9 Abs. 1 EStG, § 16 und Anlage zu § 16 PAngV, §§ 489, 500, 501, 502 BGB, § 250 Abs. 3 HGB (gesetze-im-internet.de); BFH-Urteil vom 08.03.2016, IX R 38/14 (bundesfinanzhof.de); Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 11 „Damnum" (BMF); BMF-Schreiben vom 20.10.2003, BStBl I 2003, 546, Rz. 15; BGH-Urteile XI ZR 231/89 vom 29.05.1990 und XI ZR 283/95 vom 08.10.1996. Dieser Eintrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Den Unterschiedsbetrag zwischen dem Nennbetrag und dem Verfügungsbetrag einer Schuld. Bei einem Darlehen über 200.000 Euro mit 5 Prozent Disagio werden 190.000 Euro ausgezahlt, während 200.000 Euro verzinst und zurückgezahlt werden. Wirtschaftlich ist es die Vorauszahlung eines Teils der Zinsen.
Was ist ein deutsches Wort für Disagio?Abgeld. Im Darlehens- und Steuerrecht wird außerdem Damnum synonym verwendet; § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG nennt beide Begriffe nebeneinander. Das Gegenstück, also ein Aufschlag über dem Nennwert, heißt Agio oder Aufgeld.
Warum vereinbart man ein Darlehen mit Disagio?Um den Nominalzins zu senken und einen Teil der Zinsen in das Jahr der Auszahlung vorzuziehen. Steuerlich bringt das nur bei vermieteten Immobilien und betrieblichen Darlehen etwas, weil dort der Sofortabzug als Werbungskosten oder Betriebsausgabe möglich ist. Die Gesamtkosten der Finanzierung sinken dadurch nicht: Das Disagio ist nach § 16 Abs. 3 PAngV Teil des Effektivzinses.
Ist ein Disagio von 5 Prozent immer marktüblich?Die Finanzverwaltung geht bei einer Zinsbindung von mindestens fünf Jahren und einem Damnum bis 5 Prozent von Marktüblichkeit aus (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, Rz. 15). Der Bundesfinanzhof hat 2016 entschieden, dass sich Marktüblichkeit nicht an einen festen Prozentsatz koppeln lässt und eine mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten geschlossene Vereinbarung die Marktüblichkeit indiziert. Oberhalb von 5 Prozent trifft die Vereinfachungsgrenze keine Aussage. Der Abzug ist dann nicht ausgeschlossen, sondern Sache des Einzelfalls.
Bekomme ich das Disagio bei vorzeitiger Ablösung zurück?Anteilig, wenn du berechtigt kündigst, etwa nach zehn Jahren gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Löst du während der Sollzinsbindung ohne Kündigungsrecht ab, verlangt die Bank in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB; das unverbrauchte Disagio ist dann ein Rechnungsposten, der von dieser Entschädigung abzuziehen ist.
Wie wird ein Disagio in der Bilanz aufgelöst?Ist der Erfüllungsbetrag einer Verbindlichkeit höher als der Ausgabebetrag, darf der Unterschiedsbetrag nach § 250 Abs. 3 HGB als aktiver Rechnungsabgrenzungsposten angesetzt werden. Er wird durch planmäßige jährliche Abschreibungen getilgt, die auf die gesamte Laufzeit der Verbindlichkeit verteilt werden können. Für dich als privaten Darlehensnehmer ist das nicht einschlägig. Die Regel betrifft bilanzierende Unternehmen.
Ist das Disagio bei Kartenzahlungen dasselbe?Nein. Im Handel bezeichnet Disagio die Gebühr, die ein Händler dem Zahlungsdienstleister für die Abwicklung einer Kartenzahlung zahlt. Mit dem Darlehens-Disagio hat das nur das Wort gemeinsam. Dort geht es um einen Abschlag bei der Kreditauszahlung, hier um ein Entgelt im Zahlungsverkehr.