Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehensvertrag, den du heute unterschreibst und der erst Monate oder Jahre später ausgezahlt wird. Hier liest du, wie die Vorlaufzeit funktioniert, ab wann du wieder herauskommst und was es kostet, wenn du das Geld am Ende nicht abnimmst.
Was du über das Forward-Darlehen wissen musst
- 📅 Zwei Zeitpunkte: Der Zinssatz steht mit der Unterschrift fest, ausgezahlt wird erst zum Ende deiner laufenden Sollzinsbindung. In der Zeit dazwischen zahlst du auf das neue Darlehen weder Zinsen noch Tilgung.
- ⚖️ Abnahmepflicht: Nimmst du das Darlehen zum vereinbarten Termin nicht ab, schuldest du Schadensersatz statt der Leistung nach § 280 Absatz 1 und 3, § 281 BGB. Diese Nichtabnahmeentschädigung ist der Höhe nach nicht gesetzlich gedeckelt.
- ⏱️ Widerruf ab Vertragsschluss: Die Frist von 14 Tagen läuft ab Vertragsschluss und frühestens ab dem Tag, an dem du die Vertragsurkunde bekommen hast (§ 355 Absatz 2, § 356b Absatz 1 BGB), nicht ab der Auszahlung.
- 🔁 Ausstieg nach zehn Jahren: § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB erlaubt die Kündigung zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens mit sechs Monaten Frist. Wird die Zinsvereinbarung erst nach dem Empfang neu getroffen, tritt ihr Datum an die Stelle des Empfangs.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen für die Anschlussfinanzierung, bei dem Vertragsschluss und Auszahlung bewusst auseinanderfallen. Du einigst dich heute auf Zinssatz, Tilgung und Zinsbindung, obwohl dein Baudarlehen noch Monate oder Jahre gebunden ist. Ausgezahlt wird erst an dem Tag, an dem deine bisherige Sollzinsbindung endet und die Restschuld abgelöst werden muss.
Die Zeitspanne zwischen Unterschrift und Auszahlung heißt Vorlaufzeit oder Forward-Periode. Sie ist der Kern des Produkts: Du kaufst Planungssicherheit für einen Zeitraum, in dem du sonst dem Zinsniveau ausgeliefert wärst.
Einfach gesagt: Ein Forward-Darlehen ist eine Wette auf die Zinsentwicklung, und sie läuft in beide Richtungen. Steigen die Bauzinsen bis zum Auszahlungstag über deinen Satz, hat sich der Vorlauf gerechnet. Fallen sie, zahlst du den höheren Zins trotzdem und kommst nicht ohne Kosten heraus. Wer das Produkt als reine Absicherung beschreibt, erzählt nur die eine Hälfte.
Wie weit im Voraus du abschließen kannst, regelt kein Gesetz. Die maximale Vorlaufzeit ist ein Produktmerkmal, das jede Bank selbst festlegt, ebenso wie die zulässigen Zinsbindungen. Welche Grenzen aktuell gelten, steht im Überblick zum Forward-Darlehen.
Echtes und unechtes Forward-Darlehen
Für die Rechtsfolgen entscheidet, ob dir der Vertrag ein neues Kapitalnutzungsrecht einräumt oder nur die Konditionen eines bestehenden Darlehens vorgezogen neu regelt. Der Bundesgerichtshof nennt den zweiten Fall unechte Abschnittsfinanzierung.
| Merkmal | Echtes Forward-Darlehen | Unechtes Forward-Darlehen |
|---|---|---|
| Vertragsart | Neuer Darlehensvertrag, meist bei einer anderen Bank | Vorgezogene Neuregelung von Zins und Tilgung beim bisherigen Darlehensgeber |
| Kapitalnutzungsrecht | Neu eingeräumt | Bereits im Ursprungsvertrag angelegt, kein neues |
| Gesetzliches Widerrufsrecht | Ja, als Verbraucherdarlehensvertrag nach § 495 Absatz 1 BGB | Nein, wenn nur Konditionen für die Zukunft vereinbart werden (BGH, Urteil vom 28.05.2013, XI ZR 6/12) |
| Grundbuch | Grundschuld wird abgetreten oder neu bestellt | Bestehende Grundschuld bleibt unverändert |
| Beginn der Zehnjahresfrist | Vollständiger Empfang des Darlehens, also die Auszahlung | Datum der neuen Vereinbarung (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 Halbsatz 2 BGB) |
Viele Banken nennen beide Varianten schlicht Forward-Darlehen. Für dein Widerrufs- und Kündigungsrecht zählt jedoch nicht die Bezeichnung, sondern der materielle Inhalt der Vereinbarung.
Was die Vorlaufzeit kostet
Die Bank sagt dir einen Zinssatz für einen Zeitpunkt zu, an dem sie das Geld noch nicht ausgereicht hat. Steigt das Marktniveau bis dahin, refinanziert sie dein Darlehen teurer, als sie es dir berechnet. Genau dieses Risiko lässt sie sich bezahlen: Auf den Sollzins kommt ein Forward-Aufschlag, der in der Regel je Monat Vorlaufzeit berechnet wird und mit der Länge des Vorlaufs wächst.
Der Aufschlag ist eine Kondition, kein Rechtswert: Er unterscheidet sich je Bank, Produktvariante und Marktphase. Lass ihn dir als eigene Position ausweisen, nicht nur als fertigen Zinssatz. Sonst kannst du zwei Angebote nicht vergleichen. Wie er auf Rate und Zinskosten durchschlägt, zeigt der Rechner für den Forward-Aufschlag.
Die Abnahmepflicht und die Nichtabnahmeentschädigung
Mit der Unterschrift verpflichtest du dich, das Darlehen zum vereinbarten Termin abzunehmen. Die BaFin formuliert das für Verbraucherdarlehen unmissverständlich: Wer kein Widerrufsrecht mehr hat, muss den Vertrag erfüllen, andernfalls kann die Bank Schadensersatz fordern.
Verweigerst du die Abnahme endgültig, ist das eine Pflichtverletzung, und die Bank kann Schadensersatz statt der Leistung nach § 280 Absatz 1 und 3, § 281 BGB verlangen. Dieser Anspruch heißt Nichtabnahmeentschädigung. Der Bundesgerichtshof hat die Berechnung bestätigt: Die Bank darf ihren Schaden nach der Aktiv-Aktiv- oder nach der Aktiv-Passiv-Methode ermitteln, also aus der Differenz zwischen den entgangenen Vertragszinsen und der Rendite einer laufzeitkongruenten Wiederanlage. Ersparte Verwaltungs- und Risikokosten sind abzuziehen, der Betrag ist abzuzinsen. Auch die Kosten der Berechnung selbst gehören zum Schaden.
Die Abgrenzung ist leicht zu merken: Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn du ein ausgezahltes Darlehen vorzeitig zurückzahlst (§ 490 Absatz 2 Satz 3 BGB). Die Nichtabnahmeentschädigung fällt an, wenn du ein noch nicht ausgezahltes Darlehen gar nicht erst abrufst. Beim Forward-Darlehen ist das der typische Fall und das eigentliche Risiko des Produkts.
Widerrufsrecht: 14 Tage, aber nicht immer
Bei einem echten Forward-Darlehen steht dir als Verbraucher ein Widerrufsrecht nach § 495 Absatz 1 BGB zu. Die Frist beträgt 14 Tage (§ 355 Absatz 2 BGB) und beginnt mit dem Vertragsschluss, frühestens jedoch, wenn dir die Bank die Vertragsurkunde, deinen Antrag oder eine Abschrift davon zur Verfügung gestellt hat (§ 356b Absatz 1 BGB). Der Auszahlungstermin spielt für den Fristbeginn keine Rolle. Bei einem Vorlauf von mehreren Jahren ist die Widerrufsfrist längst abgelaufen, bevor das Geld überhaupt fließt.
Fehlen die Pflichtangaben zum Widerrufsrecht, beginnt die Frist erst mit deren Nachholung und beträgt dann einen Monat. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag erlischt das Widerrufsrecht aber spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356b Absatz 2 Satz 4 BGB). Ein zeitlich unbegrenztes Widerrufsrecht gibt es hier nicht.
Beim unechten Forward-Darlehen sieht es anders aus. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass einem Verbraucher bei einer unechten Abschnittsfinanzierung kein Widerrufsrecht nach § 495 Absatz 1, § 355 BGB zusteht, wenn nach Auslaufen der Zinsbindung lediglich neue Konditionen für die Zukunft vereinbart werden. Das gilt ausdrücklich auch für eine zeitlich vorgezogene Neuregelung von Zins- und Tilgungsanteil, solange dir damit kein neues Kapitalnutzungsrecht eingeräumt wird. Prüfe deshalb vor der Unterschrift, ob dein Vertrag ein neues Darlehen ist oder eine Konditionenanpassung.
Der Ausstieg nach zehn Jahren
§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB gibt dir ein Kündigungsrecht: zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens, mit einer Frist von sechs Monaten, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Vertraglich ausschließen oder erschweren lässt es sich nicht (§ 489 Absatz 4 BGB).
Beim echten Forward-Darlehen zählt die Vorlaufzeit dafür nicht mit, weil die Frist erst mit der Auszahlung beginnt. Eine lange Vorlaufzeit verlängert deine faktische Bindung also um genau diese Monate. Anders liegt es, wenn die Zinsvereinbarung erst nach dem Empfang des Darlehens getroffen wurde: Dann tritt nach dem Wortlaut der Vorschrift das Datum dieser Vereinbarung an die Stelle des Empfangs. Mehrere Instanzgerichte haben daraus abgeleitet, dass die Zehnjahresfrist bei einer Forward-Prolongation bereits mit der Unterschrift unter die Verlängerungsvereinbarung zu laufen beginnt (OLG München, Urteil vom 24.04.2017, 19 U 4269/16; LG Bochum, Urteil vom 14.09.2015, I-1 O 68/15). Der Bundesgerichtshof hat die Frage bislang nicht entschieden.
Forward-Darlehen, Prolongation und Umschuldung
Alle drei Wege führen in die Anschlussfinanzierung und unterscheiden sich in zwei Punkten: im Zeitpunkt der Zinsfestlegung und in der Frage, ob du die Bank wechselst. Bei der Prolongation verlängerst du beim bisherigen Anbieter zu den Konditionen, die bei Ablauf der Sollzinsbindung gerade gelten. Bei der Umschuldung wechselst du zum Ablauftermin die Bank. Das Forward-Darlehen legt den Zins vorab fest und ist mit beiden Varianten kombinierbar.
Wann der Vorlauf passt und wann nicht
Spricht dafür
- Du brauchst für deine Haushaltsplanung eine feste Rate und willst das Zinsrisiko nicht tragen.
- Eine höhere Anschlussrate wäre für dich nicht mehr tragbar, das Risiko also existenziell und nicht bloß unangenehm.
- Dein Zinsbindungsende ist nahe, der Aufschlag für einen kurzen Vorlauf entsprechend gering.
Spricht dagegen
- Du rechnest mit fallenden Zinsen und schließt trotzdem ab. Dann zahlst du für eine Absicherung gegen ein Szenario, an das du selbst nicht glaubst.
- Dein Zinsbindungsende liegt Jahre entfernt und du kannst über den Zeitraum nichts Belastbares sagen.
- Es ist absehbar, dass du das Darlehen gar nicht brauchst, etwa weil ein Verkauf im Raum steht.
Am häufigsten übersehen wird dieser Fall: Du willst die Immobilie nach Ablauf der Bindung verkaufen oder die Restschuld aus einer Erbschaft ablösen. Dann nimmst du ein Darlehen ab, das du sofort wieder zurückzahlst, und zahlst am Ende beides: den Forward-Aufschlag und eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wer die Abnahme verweigert, landet bei der Nichtabnahmeentschädigung. Ein kurzer oder gar kein Vorlauf ist hier die günstigere Wahl.
Rechne den Forward-Aufschlag in die Zinsschwelle um, die der Markt bis zum Auszahlungstag überschreiten muss, damit sich der Vorlauf gerechnet hat. Liegt diese Schwelle unter dem, was du dem Markt an Bewegung zutraust, ist der Vorlauf die schwächere Wahl.
Die Zinshöhe entscheidet über den Preis des Forward-Darlehens, die Vertragsart über dein Risiko. Kläre vor der Unterschrift drei Punkte schriftlich: ob dir ein neues Kapitalnutzungsrecht eingeräumt wird und damit ein Widerrufsrecht besteht, ab wann die Zehnjahresfrist des § 489 BGB läuft, und wie die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung berechnen würde. Alle drei Antworten stehen im Vertrag oder gehören hineinverhandelt. Nach der Unterschrift sind sie nicht mehr verhandelbar. Erst danach lohnt der Blick auf die Wege in die Anschlussfinanzierung im Vergleich.
Häufige Fragen zum Forward-Darlehen
Drei Nachteile wiegen schwer. Erstens der Forward-Aufschlag: Du zahlst über die gesamte neue Zinsbindung einen höheren Sollzins, auch wenn sich der Markt nie bewegt hat. Zweitens die Abnahmepflicht: Fallen die Zinsen, kommst du nicht in den günstigeren Markt, und eine Nichtabnahme löst Schadensersatz nach § 280 Absatz 1 und 3, § 281 BGB aus. Drittens die verlängerte Bindung: Beim echten Forward-Darlehen beginnt die Zehnjahresfrist des § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB erst mit der Auszahlung, die Vorlaufzeit kommt also zu deiner Bindungsdauer hinzu.
Wie lange im Voraus kann man ein Forward-Darlehen abschließen?Das Gesetz begrenzt die Vorlaufzeit nicht. Wie viele Monate eine Bank zulässt, ist ein Produktmerkmal und unterscheidet sich je Anbieter deutlich; manche Institute vergeben Forward-Darlehen außerdem nur für bestimmte Zinsbindungen oder nur zur Anschlussfinanzierung. Entscheidend für dich ist nicht die Höchstgrenze, sondern der Aufschlag, den der gewünschte Vorlauf kostet. Die aktuellen Grenzen und Staffeln findest du im Forward-Überblick.
Was kostet es, wenn ich das Forward-Darlehen nicht abnehme?Die Bank kann eine Nichtabnahmeentschädigung als Schadensersatz statt der Leistung verlangen (§ 280 Absatz 1 und 3, § 281 BGB). Sie berechnet dafür die Differenz zwischen den entgangenen Vertragszinsen und der Rendite einer laufzeitkongruenten Wiederanlage, zieht ersparte Verwaltungs- und Risikokosten ab und zinst den Betrag ab. Einen gesetzlichen Höchstbetrag wie bei der Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 Absatz 3 BGB gibt es dafür nicht. Je größer der Zinsabstand und je länger die vereinbarte Bindung, desto höher fällt die Forderung aus.
Kann ich ein Forward-Darlehen widerrufen?Bei einem echten Forward-Darlehen ja: 14 Tage ab Vertragsschluss, frühestens ab Erhalt der Vertragsurkunde (§ 495 Absatz 1, § 355 Absatz 2, § 356b Absatz 1 BGB). Die Frist hängt nicht an der Auszahlung. Handelt es sich dagegen nur um eine vorgezogene Neuregelung von Zins und Tilgung bei deiner bisherigen Bank, ohne dass dir ein neues Kapitalnutzungsrecht eingeräumt wird, besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kein gesetzliches Widerrufsrecht.
Was ist der Unterschied zwischen Forward-Darlehen und Prolongation?Die Prolongation ist die Verlängerung deines Darlehens beim bisherigen Anbieter zu den Konditionen, die bei Ablauf der Zinsbindung gelten. Der Zins steht also erst am Ende fest. Beim Forward-Darlehen legst du den Zins schon heute fest und nimmst dafür einen Aufschlag in Kauf. Beide schließen sich nicht aus: Auch eine Prolongation lässt sich vorziehen, sie wird dann rechtlich als unechte Abschnittsfinanzierung behandelt. Mehr dazu im Eintrag zur Prolongation.
Rechtsstand: 23.09.2026. Quellen: §§ 280, 281, 355, 356b, 489, 490, 491, 495, 502 BGB (gesetze-im-internet.de, abgerufen am 23.09.2026); BaFin, Kredite & Immobilienfinanzierung (abgerufen am 23.09.2026); BGH, Urteil vom 28.05.2013, XI ZR 6/12; BGH, Urteil vom 16.07.2019, XI ZR 426/18; BGH, Urteil vom 07.11.2000, XI ZR 27/00; BGH, Urteil vom 08.06.2021, XI ZR 356/20; OLG Jena, Beschluss vom 08.12.2022, 5 U 858/22; OLG München, Urteil vom 24.04.2017, 19 U 4269/16; LG Bochum, Urteil vom 14.09.2015, I-1 O 68/15. Dieser Eintrag erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.