Hypothekenrechner: Monatsrate und Beleihungsauslauf berechnen
Was der Hypothekenrechner rechnet
Das Wichtigste in Kürze
- 🏠 Der Rechner oben ist für eine Immobilie gedacht, die es schon gibt: Bestandskauf, Anschlussfinanzierung, Umschuldung. Eingabe ist die Darlehenssumme, nicht Kaufpreis minus Eigenkapital.
- 📊 Deinen Zins bestimmt der Beleihungsauslauf: Darlehen geteilt durch Beleihungswert. Zwischen der 60-Prozent-Stufe und der 95-Prozent-Stufe liegen bei der ING über zehn Jahre Zinsbindung 0,38 Prozentpunkte Sollzins.
- 💶 Auf 300.000 EUR Darlehen bei 2 Prozent Anfangstilgung und zehn Jahren Zinsbindung sind das 95 EUR mehr im Monat und 9.869 EUR mehr Zinsen innerhalb der Zinsbindung.
- 📉 Der Beleihungsauslauf sinkt, während du tilgst. Genau deshalb landet die Anschlussfinanzierung oft eine oder zwei Zinsstufen günstiger als das Erstdarlehen, ohne dass du einen Euro zusätzlich einbringst.
- 🔓 Kostenlos, ohne Anmeldung, ohne Weitergabe deiner Daten an einen Vermittler.
Alle Zinssätze auf dieser Seite: Konditionen der ING, erstrangig durch Grundschuld besichertes Baudarlehen, 100 Prozent Auszahlung, Listenkonditionen ohne Rabatte.
Wer „Hypothek" sagt, meint fast immer ein Darlehen auf eine Immobilie, die bereits existiert: den Kauf einer Bestandswohnung, die Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren oder die Beleihung eines längst bezahlten Hauses. Der Rechner oben ist genau dafür gebaut. Er fragt nicht nach Kaufpreis und Eigenkapital, sondern nach der Summe, die tatsächlich als Darlehen laufen soll.
Wenn du dagegen am Anfang stehst und aus Kaufpreis und Eigenkapital heraus rechnen willst, was monatlich auf dich zukommt, ist die Monatsrate aus Kaufpreis und Eigenkapital berechnen der passendere Einstieg. Und wenn du den kompletten Verlauf über alle Jahre sehen willst, liefert dir der vollständige Tilgungsplan Jahr für Jahr die Zeile-für-Zeile-Ansicht.
Die Eingaben im Rechner
| Eingabe | Was du eintragen musst |
|---|---|
| Darlehenssumme | Beim Bestandskauf der Kaufpreis abzüglich Eigenkapital. Bei der Anschlussfinanzierung die Restschuld, die im Ablösebrief deiner Bank steht. |
| Sollzins | Der reine Zinssatz auf das Darlehen, ohne Nebenkosten. Er hängt an Darlehenshöhe, Beleihungsauslauf und Zinsbindung. Die Tabellen weiter unten zeigen, welcher Satz zu deiner Konstellation gehört. |
| Anfangstilgung | Der Anteil der ursprünglichen Darlehenssumme, den du im ersten Jahr zurückzahlst. Üblich sind 2 bis 3 Prozent. |
| Sollzinsbindung | Der Zeitraum, für den der Sollzins vertraglich festgeschrieben ist. Danach folgt die Anschlussfinanzierung zu dann geltenden Konditionen. |
Daraus ergeben sich die Monatsrate, die Aufteilung in Zins- und Tilgungsanteil und die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung. Die Formel dahinter ist die des Annuitätendarlehens: Rate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) / 12.
Beleihungsauslauf: die Zahl, die deinen Zins bestimmt
Bei einer Hypothek auf eine bestehende Immobilie ist der Beleihungsauslauf der wichtigste Hebel. Er sagt der Bank, wie viel Risiko sie trägt, und er entscheidet über die Zinsstufe, in die dein Darlehen fällt:
Beleihungsauslauf = Darlehenssumme / Beleihungswert × 100
Ein Beispiel: 255.000 EUR Darlehen auf eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 300.000 EUR ergeben 85,0 Prozent Beleihungsauslauf. Gegenprobe: 85 Prozent von 300.000 EUR sind genau 255.000 EUR.
Wichtig ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Beleihungswert. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank dem Objekt dauerhaft zutraut. Er liegt in der Regel unter dem Kaufpreis, und die Bank setzt ihn selbst fest. Dein tatsächlicher Auslauf fällt deshalb meist höher aus als die Rechnung auf Basis des Kaufpreises vermuten lässt.
Was die Stufen kosten
Die Zinsstaffel ist keine gleichmäßige Rampe. Bis 85 Prozent bewegt sich wenig, darüber wird es spürbar teurer:
| Beleihungsauslauf | Sollzins p.a. | Monatsrate | Zinsen in zehn Jahren |
|---|---|---|---|
| bis 60 % | 4,36 % | 1.590 EUR | 115.760 EUR |
| bis 70 % | 4,42 % | 1.605 EUR | 117.321 EUR |
| bis 80 % | 4,43 % | 1.608 EUR | 117.581 EUR |
| bis 85 % | 4,47 % | 1.618 EUR | 118.621 EUR |
| bis 90 % | 4,62 % | 1.655 EUR | 122.517 EUR |
| bis 95 % | 4,74 % | 1.685 EUR | 125.629 EUR |
Konditionen der ING, Nettodarlehen ab 300.000 EUR, zehn Jahre Sollzinsbindung. Rate und Zinssumme gerechnet für 300.000 EUR Darlehen bei 2 Prozent Anfangstilgung.
Von der günstigsten zur teuersten Stufe sind es 0,38 Prozentpunkte. Das klingt nach wenig. Auf 300.000 EUR bei 2 Prozent Anfangstilgung sind es 95 EUR mehr im Monat und 9.869 EUR mehr Zinsen allein in den zehn Jahren der Zinsbindung.
Der Sprung von 85 auf 90 Prozent Beleihungsauslauf kostet mehr als die gesamte Strecke von 60 auf 85 Prozent. Wer knapp über einer Stufengrenze liegt, sollte durchrechnen, was es wert wäre, die letzten Prozentpunkte noch aufzutreiben.
Wie viel Eigenkapital dafür sinnvoll ist und woher es kommen kann, steht unter wie viel Eigenkapital beim Hauskauf sinnvoll ist. Wer gar keines einbringt, findet die Konditionen und Bedingungen unter Vollfinanzierung mit 100 oder 110 Prozent.
Was kostet eine Hypothek von 100.000, 300.000 oder 500.000 Euro?
Neben dem Beleihungsauslauf wirkt die Darlehenshöhe selbst auf den Zins. Größere Darlehen sind günstiger, weil sich die Bearbeitung auf mehr Volumen verteilt:
| Darlehenssumme | Darlehensklasse | Sollzins p.a. | Monatsrate |
|---|---|---|---|
| 100.000 EUR | ab 75.000 EUR | 4,70 % | 558 EUR |
| 200.000 EUR | ab 150.000 EUR | 4,51 % | 1.085 EUR |
| 300.000 EUR | ab 300.000 EUR | 4,43 % | 1.608 EUR |
| 500.000 EUR | ab 300.000 EUR | 4,43 % | 2.679 EUR |
Konditionen der ING, zehn Jahre Sollzinsbindung, Beleihungsauslauf bis 80 Prozent, 2 Prozent Anfangstilgung.
Zwischen 100.000 und 300.000 EUR liegen 0,27 Prozentpunkte allein wegen der Darlehensklasse. Ab 350.000 EUR kommen bei der ING zusätzlich Staffelrabatte auf die Darlehenshöhe dazu, und zwar gestaffelt nach 350.000, 450.000 und 550.000 EUR. Wie viel davon in deinem Fall greift, hängt am Finanzierungsanlass. Die Tabelle oben zeigt bewusst die Listenkondition ohne Rabatte.
Unter 50.000 EUR verlangt die ING 0,50 Prozentpunkte Aufschlag, und die Konditionsliste beginnt regulär erst bei 75.000 EUR. Für kleine Beleihungen ist ein Immobiliendarlehen deshalb oft nicht der günstigste Weg.
Den Tagesstand über alle Anbieter und die Spanne zwischen günstigstem und teuerstem Angebot findest du unter aktuelle Bauzinsen im Verlauf.
Hypothek oder Grundschuld: was die Bank tatsächlich einträgt
Rechtlich ist eine Hypothek kein Kredit, sondern ein Sicherungsrecht an einem Grundstück, geregelt in § 1113 BGB. Sie ist akzessorisch: Sie hängt an einer ganz bestimmten Forderung. Tilgst du, schrumpft sie mit. Ist die Forderung weg, erlischt sie.
Eingetragen wird in der deutschen Bankpraxis trotzdem fast immer eine Grundschuld nach § 1191 BGB. Der Unterschied ist einer, der dich bares Geld kostet oder spart:
| Merkmal | Hypothek (§ 1113 BGB) | Grundschuld (§ 1191 BGB) |
|---|---|---|
| Verbindung zur Forderung | akzessorisch, zwingend | nicht-akzessorisch, abstrakt |
| Verhalten bei Tilgung | reduziert sich automatisch | bleibt in voller Höhe bestehen |
| Wiederverwendbar für ein Folgedarlehen | nein | ja |
| Grundbuchvorgang bei Anschlussfinanzierung | Neueintragung nötig | Abtretung an die neue Bank genügt |
Weil die Grundschuld bestehen bleibt, lässt sie sich bei einer Anschlussfinanzierung an die neue Bank abtreten, statt sie zu löschen und neu einzutragen. Eine Neueintragung im Grundbuch kostet nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz eine volle 1,0-Gebühr nach Geschäftswert, dazu die Beurkundung beim Notar. Genau diese Kosten spart die Abtretung. Sie ist der Grund, warum die Grundschuld die Hypothek in der Praxis verdrängt hat.
Im Rechner oben und auf dieser Seite verwenden wir „Hypothek" trotzdem im umgangssprachlichen Sinn: als Immobiliendarlehen. Für die Rate macht die Form der Sicherheit keinen Unterschied.
Anschlussfinanzierung: die Hypothek, die schon läuft
Der zweitwichtigste Anwendungsfall für diesen Rechner ist die laufende Finanzierung. Nach § 489 BGB kannst du ein Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, und auch dann, wenn du eine 15- oder 20-jährige Sollzinsbindung vereinbart hast.
Was dabei oft übersehen wird: Dein Beleihungsauslauf ist in diesen zehn Jahren gesunken. Ein Rechenbeispiel, alle Werte mit dem Rechner nachvollziehbar:
- Ausgangslage: 340.000 EUR Darlehen auf einen Beleihungswert von 400.000 EUR, das sind 85,0 Prozent Beleihungsauslauf. Sollzins 4,47 Prozent, 2 Prozent Anfangstilgung, zehn Jahre Zinsbindung. Monatsrate 1.833 EUR.
- Nach zehn Jahren: Die Restschuld beträgt 254.457 EUR. Bezogen auf denselben Beleihungswert von 400.000 EUR sind das nur noch 63,6 Prozent Beleihungsauslauf.
- Folge: Das Anschlussdarlehen fällt nicht mehr in die 85-Prozent-Stufe, sondern in die 70-Prozent-Stufe. Bei 254.000 EUR und zehn Jahren Zinsbindung sind das 4,48 statt 4,59 Prozent Sollzins.
- Was das wert ist: 23 EUR weniger im Monat und 2.419 EUR weniger Zinsen in den folgenden zehn Jahren.
Dass die Zinsersparnis kleiner ausfällt als die Ratendifferenz mal 120 Monate, ist kein Rechenfehler: Bei der teureren Variante ist die Rate höher, also tilgst du auch mehr. Ein Teil des Unterschieds ist Tilgung und kein Verlust.
Vor jeder Anschlussfinanzierung den Beleihungsauslauf neu ausrechnen. Wer den alten Wert aus dem ursprünglichen Vertrag weiterverwendet, verhandelt sich selbst in eine teurere Zinsstufe.
Wie du den Wechsel praktisch aufsetzt, steht unter Anschlussfinanzierung Schritt für Schritt. Ob sich der Weg zu einer anderen Bank rechnet, klärt wann sich der Anbieterwechsel rechnet. Und wenn du die Restschuld vor dem Ende der Zinsbindung drücken willst, zeigt was Sondertilgung wirklich bringt, wie viel dabei herauskommt.
Für wen dieser Rechner nicht reicht
- Kauf einer Bestandsimmobilie mit Auszahlung in einer Summe
- Anschlussfinanzierung einer bekannten Restschuld
- Beleihung einer bereits bezahlten Immobilie zur Kapitalbeschaffung
- Vergleich zweier Beleihungsstufen gegeneinander
- Abschätzung, was eine höhere Anfangstilgung an Restschuld spart
- Neubau mit Auszahlung nach Baufortschritt: Verzinst wird nur der abgerufene Teil, der Rechner unterstellt die volle Summe ab dem ersten Monat. Dazu kommen bei der ING ab dem siebten Monat nach Angebotserstellung 0,20 Prozent Bereitstellungszinsen pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag. Bei Neubau oder Kauf vom Bauträger sind zwölf Monate davon frei.
- Finanzierung mit KfW-Anteil: Zwei Darlehen mit verschiedenen Zinssätzen, Laufzeiten und teils tilgungsfreien Anlaufjahren lassen sich nicht in einen Mischzins zusammenziehen.
- Zwischenfinanzierung: Wer kauft, bevor die alte Immobilie verkauft ist, zahlt einen ganz anderen Preis: bei der ING 6,67 Prozent Sollzins, maximal 24 Monate und nur zusammen mit einem langfristigen Darlehen.
- Darlehen unter 50.000 EUR: 0,50 Prozentpunkte Aufschlag bei der ING, und die reguläre Konditionsliste beginnt erst bei 75.000 EUR.
- Sanierungsfälle: Energieeffizienzklasse G oder H kostet 0,10 Prozentpunkte Aufschlag, eine Nachfinanzierung zur Fertigstellung einen vollen Prozentpunkt.
- Vermietete Objekte mit Steuerwirkung: Bei Vermietung sind die Schuldzinsen absetzbar, bei Eigennutzung nicht. Die Nachsteuerbelastung bildet der Rechner nicht ab.
In all diesen Fällen bleibt der Rechner der richtige erste Schritt. Er liefert die Größenordnung. Verbindlich ist am Ende allein das ESIS, das Europäische Standardisierte Merkblatt, das dir jeder Anbieter zu einem konkreten Angebot aushändigen muss.
Einschätzung
Wer eine bestehende Immobilie finanziert, verhandelt nicht in erster Linie über den Zinssatz, sondern über die Stufe, in die sein Darlehen fällt. Der Zins ist Markt. Die Stufe ist Rechnen, und sie ist der einzige Teil der Kondition, den du vor dem ersten Gespräch selbst kennst.
Die Staffel ist dabei nicht linear. Von 60 auf 85 Prozent Beleihungsauslauf kostet bei zehn Jahren Zinsbindung 0,11 Prozentpunkte. Der einzelne Schritt von 85 auf 90 Prozent kostet 0,15 Prozentpunkte, mehr als die gesamte Strecke davor. Wer bei 87 Prozent steht, kauft sich mit vergleichsweise wenig zusätzlichem Eigenkapital in eine deutlich günstigere Kondition.
Bei Anschlussfinanzierungen ist die Sache noch klarer: Zehn Jahre Tilgung haben den Auslauf in unserem Beispiel von 85,0 auf 63,6 Prozent gedrückt. Diese Verbesserung gehört dir, aber sie wird dir nicht angeboten. Sie muss in die Verhandlung eingebracht werden. Wer das Anschlussdarlehen mit dem alten Prozentwert aus dem Erstvertrag beantragt, verschenkt in unserem Beispiel 2.419 EUR.
Und ein Hinweis zur Einordnung: Die Bauzinsen sind im September 2026 gestiegen, nicht gefallen. Sie folgen den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und der Pfandbriefe, nicht dem Leitzins der EZB. Wer auf eine Entspannung wartet, wartet auf etwas, das der Kapitalmarkt gerade nicht hergibt.
Alle Rechnungen auf dieser Seite beruhen auf den Konditionen der ING, mit Beleihungsauslauf, Zinsbindung und Anfangstilgung jeweils wie angegeben. Es sind Listenkonditionen ohne Rabatte. Deine tatsächlichen Konditionen hängen von Bonität, Objekt, Region und Eigenkapital ab. Der Rechner liefert eine Orientierung und ersetzt keine Finanzierungsberatung.
Häufige Fragen
Was kostet eine Hypothek von 300.000 Euro?
Bei zehn Jahren Sollzinsbindung, einem Beleihungsauslauf bis 80 Prozent und 2 Prozent Anfangstilgung liegt der Sollzins bei 4,43 Prozent. Daraus ergibt sich eine Monatsrate von 1.608 EUR. In den zehn Jahren zahlst du 117.581 EUR Zinsen, die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 224.681 EUR.
Liegt dein Beleihungsauslauf höher, steigt der Zins: bei bis zu 95 Prozent sind es 4,74 Prozent Sollzins und 1.685 EUR im Monat. Konditionen der ING, Nettodarlehen ab 300.000 EUR.
Was kostet eine Hypothek von 100.000 Euro?
Kleinere Darlehen sind teurer, weil sie in eine ungünstigere Darlehensklasse fallen. Bei 100.000 EUR gilt die Klasse ab 75.000 EUR: 4,70 Prozent Sollzins bei zehn Jahren Zinsbindung und einem Beleihungsauslauf bis 80 Prozent. Mit 2 Prozent Anfangstilgung sind das 558 EUR im Monat, 41.531 EUR Zinsen in zehn Jahren und 74.531 EUR Restschuld.
Unter 50.000 EUR verlangt die ING zusätzlich 0,50 Prozentpunkte Aufschlag, und die reguläre Konditionsliste beginnt erst bei 75.000 EUR. Konditionen der ING.
Wie berechne ich meinen Beleihungsauslauf?
Beleihungsauslauf = Darlehenssumme geteilt durch Beleihungswert, mal 100. Beispiel: 255.000 EUR Darlehen auf einen Beleihungswert von 300.000 EUR ergeben 85,0 Prozent.
Wichtig ist der Beleihungswert, nicht der Kaufpreis. Den Beleihungswert setzt die Bank selbst fest, und er liegt in der Regel unter dem Kaufpreis. Dein tatsächlicher Auslauf fällt deshalb meist höher aus als die Rechnung mit dem Kaufpreis vermuten lässt. Bei einer Anschlussfinanzierung setzt du die aktuelle Restschuld ein, nicht das ursprüngliche Darlehen.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf das Darlehen. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle preisbestimmenden Nebenkosten und ist nach der Preisangabenverordnung die Größe, die zwischen Anbietern vergleichbar ist.
Ein Hinweis zum Vergleichen: Effektivzinsen sind nur dann vergleichbar, wenn ihnen dieselbe Anfangstilgung zugrunde liegt. Die ING weist ihren Effektivzins mit 1 Prozent Anfangstilgung aus, Marktübersichten rechnen meist mit 2 Prozent. In den Rechner oben trägst du den Sollzins ein.
Warum tragen Banken eine Grundschuld statt einer Hypothek ein?
Weil die Grundschuld nach § 1191 BGB nicht-akzessorisch ist: Sie hängt nicht an einer bestimmten Forderung und bleibt bei Tilgung in voller Höhe bestehen. Eine Hypothek nach § 1113 BGB schrumpft dagegen mit jeder Rate mit und erlischt, wenn das Darlehen getilgt ist.
Der praktische Vorteil zeigt sich bei der Anschlussfinanzierung: Eine bestehende Grundschuld lässt sich an die neue Bank abtreten. Eine Hypothek müsste gelöscht und neu eingetragen werden, mit Notargebühr und einer vollen 1,0-Gebühr fürs Grundbuch nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.
Kann ich meine Hypothek nach zehn Jahren kündigen?
Ja. Nach § 489 BGB kannst du ein Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch dann, wenn du eine 15- oder 20-jährige Sollzinsbindung vereinbart hast.
Lohnend ist das vor allem deshalb, weil dein Beleihungsauslauf in diesen zehn Jahren gesunken ist. Das Anschlussdarlehen fällt dadurch oft in eine günstigere Zinsstufe als das Erstdarlehen.
Welchen Zinssatz trage ich in den Rechner ein?
Den Sollzins, der zu deiner Darlehenshöhe, deinem Beleihungsauslauf und deiner gewünschten Zinsbindung gehört. Die beiden Tabellen auf dieser Seite zeigen die passende Zelle für zehn Jahre Zinsbindung.
Die Monatsrate ergibt sich dann aus Darlehen mal Sollzins plus Anfangstilgung, geteilt durch 12. Bei 300.000 EUR, 4,43 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung sind das 1.607,50 EUR im Monat. Den Tagesstand über alle Anbieter findest du unter aktuelle Bauzinsen.