Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf sagt, welcher Anteil deiner Immobilie über Kredit finanziert ist. Er entscheidet mit darüber, in welche Zinsstufe deine Baufinanzierung fällt. Und er ist weniger eindeutig, als die Formel aussehen lässt: Je nachdem, welchen Wert die Bank in den Nenner setzt, kommen für denselben Fall verschiedene Prozentzahlen heraus.
Was du über den Beleihungsauslauf wissen musst
- 📐 Die Formel: Darlehenssumme geteilt durch den Wert der Immobilie, mal 100. Welcher Wert in den Nenner gehört, schreibt keine Norm allgemeinverbindlich vor.
- ⚖️ Drei Bezugsgrößen nebeneinander: § 4 Absatz 1 Nummer 4 FinStabDEV verlangt von Darlehensgebern Meldungen sowohl zum Verhältnis Darlehen zu Marktwert als auch zum Verhältnis Darlehen zu Beleihungswert. In der Baufinanzierung rechnen Banken gegen den Beleihungswert.
- 🏦 Die Stufen stammen aus dem Aufsichtsrecht: 55 Prozent nach Artikel 125 Absatz 1 CRR, 60 Prozent nach § 14 PfandBG, 60 und 80 Prozent nach § 48u Absatz 3 KWG. Über jeder Schwelle braucht die Bank für denselben Kredit mehr Eigenkapital.
- 🧾 Nebenkosten stehen im Zähler, nicht im Nenner: Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision erhöhen deinen Finanzierungsbedarf, ohne die Sicherheit der Bank zu verbessern. Mitfinanziert treiben sie den Auslauf nach oben.
Der Beleihungsauslauf ist der Quotient aus dem Darlehensbetrag und dem Wert der beliehenen Immobilie, ausgedrückt in Prozent. Nimmt eine Bank ein Objekt mit 400.000 Euro an und gibt dir 300.000 Euro Darlehen, liegt der Auslauf bei 75 Prozent. Im Englischen heißt dieselbe Kennzahl Loan-to-Value Ratio, kurz LTV; die Deutsche Bundesbank verwendet beide Bezeichnungen synonym.
Die Kennzahl beantwortet aus Sicht der Bank genau eine Frage: Wie viel Puffer bleibt zwischen dem, was du schuldest, und dem, was sie im Verwertungsfall voraussichtlich erlösen kann. Deshalb ist der Beleihungsauslauf neben deiner Bonität der zweite große Preistreiber einer Baufinanzierung.
Beleihungsauslauf und Beleihungswert sind zwei verschiedene Dinge
Der Beleihungswert ist der Nenner der Rechnung, nicht die Rechnung selbst. Er beantwortet die Frage, was die Immobilie aus Sicht der Bank dauerhaft wert ist: nach § 16 Absatz 2 PfandBG der Wert, der sich bei vorsichtiger Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit ergibt, ohne spekulative Elemente und nie über dem Marktwert. § 3 Absatz 1 BelWertV formuliert dasselbe als Wert, der unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen während der gesamten Dauer der Beleihung erzielt werden kann.
Der Beleihungsauslauf setzt diesen Wert ins Verhältnis zu deinem Kredit. Wie die Bank den Wert selbst ermittelt, welche Verfahren sie dafür einsetzt und wie groß ihr Sicherheitsabschlag ausfällt, steht im Eintrag zum Beleihungswert.
Drei Bezugsgrößen, drei Zahlen für denselben Fall
Eine Legaldefinition des Beleihungsauslaufs gibt es im deutschen Recht nicht. § 4 Absatz 1 Nummer 1 FinStabDEV führt den Beleihungsauslauf zwar ausdrücklich als Datenattribut auf, das die Bundesbank bei Darlehensgebern abfragen darf, definiert ihn aber nicht. Nummer 4 derselben Vorschrift verlangt daneben Angaben zur Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation, zum Verhältnis der Darlehensforderungen des einzelnen Darlehensgebers zum Beleihungswert und zum Verhältnis des gesamten Darlehensvolumens zum Beleihungswert. Der Verordnungsgeber unterscheidet also selbst mehrere Quotienten, die alle als Beleihungsauslauf durchgehen könnten.
| Bezugsgröße im Nenner | Rechtsgrundlage | Wofür sie verwendet wird |
|---|---|---|
| Beleihungswert | § 16 Absatz 2 PfandBG, § 3 BelWertV | Konditionsstaffel der Bank, Deckungsrechnung für Hypothekenpfandbriefe |
| Marktwert | § 48u Absatz 2 Nummer 1 KWG, § 2 Absatz 2 Nummer 3 FinStabDEV | Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation, mit der die BaFin die Darlehensvergabe begrenzen könnte |
| Immobilienwert | Artikel 4 Absatz 1 Nummer 74a und Artikel 229 Absatz 1 CRR | Berechnung der Eigenmittel, die die Bank für deinen Kredit vorhalten muss |
Der Kaufpreis taucht in dieser Aufstellung nicht als eigene Bezugsgröße auf. § 2 Absatz 2 Nummer 3 FinStabDEV kennt den notariell beurkundeten Transaktionswert nur als eine von drei Möglichkeiten, den Marktwert zu bestimmen, und ordnet für den Regelfall an, den niedrigsten der ermittelten Werte anzusetzen. Wenn ein Anbieter dein Darlehen durch den Kaufpreis teilt, rechnet er einen Finanzierungsauslauf, nicht den Beleihungsauslauf. In einem angespannten Markt, in dem du über Verkehrswert kaufst, fällt diese Zahl niedriger aus als die der Bank. Frag deshalb bei jedem Prozentwert nach, welchen Wert dein Gegenüber in den Nenner gesetzt hat.
Ein vierter Fallstrick sitzt im Zähler. § 48u Absatz 2 Nummer 1 KWG stellt auf das gesamte Fremdkapitalvolumen einer Immobilienfinanzierung ab, nicht auf ein einzelnes Darlehen. Ein KfW-Förderkredit, ein Bauspardarlehen und ein Verwandtendarlehen mit Grundbucheintrag zählen mit. Wer nur sein Bankdarlehen einsetzt, rechnet sich einen zu niedrigen Auslauf.
Die Beleihungsgrenze ist etwas anderes als der Beleihungsauslauf
Beide Begriffe werden oft vermischt. § 14 PfandBG regelt die Beleihungsgrenze und lautet im Kern: Hypotheken dürfen nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des Beleihungswerts zur Deckung benutzt werden. Entscheidend ist das Wort Deckung. Die Vorschrift begrenzt nicht, wie viel dir eine Bank leihen darf, sondern wie viel einer Hypothek eine Pfandbriefbank in die Deckungsmasse ihrer Hypothekenpfandbriefe einstellen darf. Sie gilt unmittelbar für Pfandbriefbanken, nicht für jedes Kreditinstitut.
Mittelbar reicht sie trotzdem weiter. § 21 Absatz 3 Nummer 1 KWG definiert Realkredite als Kredite, soweit sie den Erfordernissen des § 14 und des § 16 Absatz 1 und 2 PfandBG entsprechen, und nimmt sie damit von Teilen der Organkredit- und Offenlegungsvorschriften aus. Über diesen Verweis ist die 60-Prozent-Marke auch für Institute relevant, die selbst keine Pfandbriefe begeben.
Der Unterschied in einem Satz: Die Beleihungsgrenze ist eine feste Linie am Beleihungswert, der Beleihungsauslauf ist die Kennzahl, die misst, wo dein Darlehen relativ zu dieser Linie steht.
Warum der Zins in Stufen springt und nicht gleichmäßig steigt
Der Grund liegt in der Eigenkapitalunterlegung. Nach Artikel 125 Absatz 1 der Kapitaladäquanzverordnung (CRR) erhält der Teil einer wohnimmobilienbesicherten Forderung, der 55 Prozent des Immobilienwerts nicht übersteigt, ein Risikogewicht von 20 Prozent. Der verbleibende Teil wird behandelt, als wäre er unbesichert. Die Bundesbank nennt dieses Verfahren unechtes Realkreditsplitting und nennt als Beispiel für den unbesicherten Anteil ein Risikogewicht von 75 Prozent bei einer Privatkundin oder einem Privatkunden. Das Gesamtrisikogewicht ergibt sich als gewichteter Durchschnitt beider Teile.
Für Finanzierungen, die nicht nach diesem Verfahren behandelt werden, sieht Artikel 125 Absatz 2 CRR eine Staffel nach dem Verhältnis von Risikoposition zu Wert (exposure to value, ETV) vor:
| ETV nach Artikel 125 Absatz 2 CRR | Risikogewicht für die Bank |
|---|---|
| bis 50 Prozent | 30 Prozent |
| über 50 bis 60 Prozent | 35 Prozent |
| über 60 bis 80 Prozent | 45 Prozent |
| über 80 bis 90 Prozent | 60 Prozent |
| über 90 bis 100 Prozent | 75 Prozent |
| über 100 Prozent | 105 Prozent |
Tabelle 1 zu Artikel 125 Absatz 2 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 in der ab 1. Januar 2025 geltenden Fassung. Die Werte beschreiben die Eigenmittelanforderung der Bank, nicht deinen Zinssatz.
Dazu kommt eine dritte Schwellenebene. § 48u Absatz 3 KWG ermächtigt die BaFin, die Vergabe von Wohnimmobiliendarlehen zu begrenzen, und definiert dafür einen unteren Schwellenwert bei den ersten 80 Prozent und einen oberen Schwellenwert bei den ersten 60 Prozent des Beleihungswerts. Zusammen mit der 55-Prozent-Marke der CRR und der 60-Prozent-Grenze des PfandBG erklärt das, warum Konditionsübersichten fast immer bei 60, 80 und 100 Prozent Sprünge zeigen: Dort ändert sich für die Bank etwas Rechtliches, nicht nur ihre Einschätzung.
Nebenkosten heben den Auslauf, ohne die Sicherheit zu verbessern
An dieser Stelle rechnen die meisten Darstellungen ungenau. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision erhöhen deinen Finanzierungsbedarf, aber sie erhöhen nicht den Wert der Immobilie. Artikel 229 Absatz 1 Buchstabe d CRR verlangt ausdrücklich, dass der angesetzte Wert den Marktwert nicht übersteigt; § 16 Absatz 2 Satz 3 PfandBG sagt dasselbe für den Beleihungswert. Nebenkosten sitzen damit ausschließlich im Zähler.
Ein Rechenbeispiel mit gesetzten Annahmen: Du kaufst für 400.000 Euro, die Kaufnebenkosten betragen 40.000 Euro, und die Bank setzt einen Beleihungswert von 380.000 Euro an. Bringst du 80.000 Euro Eigenkapital ein und finanzierst 360.000 Euro, liegt der Beleihungsauslauf bei rund 95 Prozent und nicht bei 90 Prozent, wie die Rechnung gegen den Kaufpreis ergäbe. Genau dieser Abstand ist der Grund, warum eine Finanzierung an der Schwelle kippt, obwohl die eigene Kalkulation sauber aussah.
Praktische Konsequenz: Eigenkapital, das zuerst die Nebenkosten deckt, senkt den Auslauf am wirksamsten, weil jeder Euro dort den Zähler direkt reduziert. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, rechnet der Ratgeber zum Eigenkapital beim Hauskauf durch; wo die Grenzen ohne Eigenkapital liegen, steht bei der Vollfinanzierung.
Wann der Beleihungsauslauf dein Hebel ist und wann nicht
Hier lohnt sich die Arbeit am Auslauf
- Du liegst knapp über einer Schwelle. Wenige tausend Euro mehr Eigenkapital können eine ganze Stufe sparen.
- Du planst eine Anschlussfinanzierung. Nach Jahren der Tilgung ist die Restschuld kleiner, der Auslauf niedriger und die Stufe oft besser als beim Erstabschluss.
- Du kannst Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen, statt sie mitzufinanzieren.
- Du hast Sondertilgungen geleistet, die die Restschuld vor der Prolongation drücken.
Hier bringt sie wenig
- Du liegst mitten in einer Stufe. Zusätzliches Eigenkapital senkt dann die Summe, aber nicht die Stufe.
- Die Bank bewertet konservativer, als du gerechnet hast. Den Beleihungswert setzt sie nach eigenen Richtlinien fest, verhandeln lässt er sich kaum.
- Deine Bonität ist der begrenzende Faktor. Ein niedriger Auslauf repariert keine zu knappe Haushaltsrechnung.
Ein Fall, der regelmäßig überrascht: Bei der Anschlussfinanzierung rechnest du damit, dass der gestiegene Immobilienwert deinen Auslauf zusätzlich drückt. Für die Eigenmittelberechnung der Bank geht das nur begrenzt. Artikel 229 Absatz 1 Buchstabe e CRR lässt bei einer Neubewertung höchstens den Durchschnittswert der vorangegangenen sechs Jahre oder den Wert bei Entstehung zu, je nachdem, welcher höher ist. Eine kurze Preisspitze am Markt schlägt also nicht eins zu eins auf deine Stufe durch. Wertsteigerungen durch bauliche Maßnahmen, etwa eine verbesserte Energieeffizienz, sind ausdrücklich ausgenommen.
Wer den eigenen Beleihungsauslauf abschätzen will, teilt die Summe aller grundbuchlich gesicherten Darlehen durch den Wert, den die Bank ansetzt, und nicht durch den Kaufpreis. Solange der Beleihungswert nicht vorliegt, liefert die Rechnung gegen den Kaufpreis eine Untergrenze, keinen belastbaren Wert.
Der Beleihungsauslauf ist die einzige große Stellschraube einer Baufinanzierung, die du vor Vertragsschluss noch selbst bewegen kannst. Zins und Zinsbindung nimmst du, wie der Markt sie stellt; die Tilgung folgt deinem Budget. Der Auslauf dagegen hängt daran, wie du Eigenkapital einsetzt und welche Darlehen du bündelst. Lass dir deshalb vor jedem Angebotsvergleich zwei Dinge schriftlich geben: den angesetzten Beleihungswert und die Summe aller Darlehen, die die Bank in den Zähler rechnet. Erst dann vergleichst du Angebote, die dieselbe Frage beantworten. Den Rechenweg samt Rate übernimmt der Hypothekenrechner.
Häufige Fragen zum Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf ist der Quotient aus dem Darlehensbetrag und dem Wert der beliehenen Immobilie, angegeben in Prozent. Er zeigt, welcher Anteil des Objektwerts über Kredit finanziert ist. Im Englischen entspricht ihm die Loan-to-Value Ratio (LTV). Eine gesetzliche Definition gibt es nicht; § 4 Absatz 1 Nummer 1 FinStabDEV nennt den Beleihungsauslauf als meldepflichtiges Datenattribut, ohne ihn zu bestimmen.
Wie berechnet man den Beleihungsauslauf?Darlehenssumme geteilt durch den Wert der Immobilie, mal 100. In den Zähler gehören alle grundbuchlich gesicherten Darlehen, also auch Förder- und Bauspardarlehen: § 48u Absatz 2 Nummer 1 KWG stellt auf das gesamte Fremdkapitalvolumen ab. In den Nenner setzen Banken in der Baufinanzierung den Beleihungswert, nicht den Kaufpreis.
Was bedeutet ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent?Er bedeutet, dass dein Darlehen 60 Prozent des Beleihungswerts ausmacht. Diese Marke ist deshalb wichtig, weil § 14 PfandBG die Beleihungsgrenze bei den ersten 60 Prozent des Beleihungswerts zieht: Nur bis dorthin darf eine Pfandbriefbank eine Hypothek zur Deckung ihrer Hypothekenpfandbriefe verwenden. § 48u Absatz 3 Nummer 4 KWG nennt dieselben 60 Prozent als oberen Schwellenwert.
Was ist der Unterschied zwischen Finanzierungsauslauf und Beleihungsauslauf?Der Beleihungsauslauf misst das Darlehen am Beleihungswert der Bank, der Finanzierungsauslauf am Kaufpreis oder Verkehrswert. Weil der Beleihungswert den Marktwert nach § 16 Absatz 2 Satz 3 PfandBG nicht übersteigen darf, fällt der Beleihungsauslauf für denselben Fall in aller Regel höher aus. Beide Zahlen sind nicht vergleichbar, solange die Bezugsgröße nicht genannt ist.
Kann der Beleihungsauslauf über 100 Prozent liegen?Ja. Das ist der Fall, wenn du neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten mitfinanzierst, denn die erhöhen die Darlehenssumme, nicht den Wert der Immobilie. Artikel 125 Absatz 2 CRR sieht für ein Verhältnis von Risikoposition zu Wert über 100 Prozent ein Risikogewicht von 105 Prozent vor, also mehr als für eine unbesicherte Forderung an eine Privatperson. Für die Bank ist ein solcher Kredit damit teurer als ein ungesicherter Ratenkredit in gleicher Höhe.
Senkt Tilgung den Beleihungsauslauf?Ja, über die Zeit. Der Beleihungswert wird bei Kreditvergabe festgesetzt, die Restschuld sinkt mit jeder Rate. Der Auslauf fällt dadurch laufend, weshalb bei der Anschlussfinanzierung oft eine günstigere Stufe erreichbar ist als beim Erstabschluss. Wie schnell das geht, hängt am Tilgungssatz.
Stand: 23. September 2026. Quellen: § 14 und § 16 Pfandbriefgesetz sowie § 3 und § 4 Beleihungswertermittlungsverordnung (gesetze-im-internet.de); § 21 Absatz 3 und § 48u Kreditwesengesetz (gesetze-im-internet.de); § 2 und § 4 Finanzstabilitätsdatenerhebungsverordnung (gesetze-im-internet.de); Artikel 4 Absatz 1 Nummer 74 und 74a, Artikel 124 Absatz 6, Artikel 125 und Artikel 229 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 in der konsolidierten Fassung vom 1. Januar 2025 (EUR-Lex); Deutsche Bundesbank, Monatsbericht Juli 2024, Aufsatz EU-Bankenpaket, veröffentlicht am 18. Juli 2024. Dieser Beitrag erklärt Begriffe und ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung.