Was ist eine Hypothek? Definition und Erklärung
Eine Hypothek ist ein Pfandrecht an einer Immobilie. Für Immobilienkäufer ist eine Hypothek ein Pfandrecht.
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Dabei bietet eine Hypothek viele Vorteile, wenn Sie ein Grundstück oder ein Haus erwerben wollen. Die Hypothek gehört zu den Grundpfandrechten und ist ein günstiges Instrument zur Finanzierung einer Immobilie. Es sichert die Gläubiger ab, bietet eine hohe Kreditsicherheit, ohne die Kreditnehmer mit einer zu hohen Forderung zu überlasten, und wird im Grundbuch festgehalten.
Wenn auch bei Ihnen ein Immobilien Kauf ansteht, sollten Sie sich mit dem Thema Hypothek und Hausfinanzierung näher auseinandersetzen. Dieser Ratgeber und der Hypotheken-Vergleich von CAPITALO hilft Ihnen, die für Sie beste und günstigste Finanzierungsform zu finden.
Grundlagen der Hypothek
Das Wort Hypothek stammt aus dem Griechischen und bedeutet so viel wie Grundpfandrecht. Die Rechte an einer Immobilie werden von demjenigen, der das Objekt (Haus, Grundstück, Wohnung etc.) aufnimmt, abgetreten, um dafür andere Leistungen zu erhalten. Diese Leistungen sind in der Regel Geldleistungen. Vereinfacht gesagt bedeutet Hypothek also, dass die Immobilie, die Sie finanzieren möchten, gleichzeitig als Sicherheit für das Darlehen eingesetzt wird, mit dem Sie diese finanzieren.
Banken bevorzugen diese Art von Finanzierung, denn die Hypothek bietet ihnen als Grundschuld ein hohes Maß an Sicherheit. Die Risiken für Gläubiger sind dabei sehr gering, wenn darauf geachtet wird, dass nur werthaltige Immobilien finanziert werden und der Wert der Immobilie und damit der Forderung während des Finanzierungszeitraums auch erhalten bleibt.
Hypothekenschulden sind also Kredite, die von einer Bank vergeben werden und für die zur Sicherung des Kredites ein Grundstück samt der darauf befindlichen Gebäude dient.
Wie funktioniert eine Hypothek?
Stehen Sie vor der Entscheidung ein Eigenheim zu kaufen, müssen Sie in der Regel hierfür ein Darlehen aufnehmen, um die Immobilie zu finanzieren. Da andere Sicherheiten meistens nicht ausreichen bzw. oft gar nicht vorhanden sind, werden Hypotheken eingesetzt, um den entsprechenden Kredit abzusichern.
Der Kreditgeber – in der Regel eine Bank – erhält durch das entsprechende Grundpfandrecht noch vor anderen Gläubigern einen vorrangigen Zugriff auf die Immobilie, sodass es ihm leicht gemacht wird, ein Darlehen zu vergeben. Der Staat unterstützt die Immobilienfinanzierung, indem die Hypothek auf Haus oder Grundstück als Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen wird. Die Eintragung der Grundschuld wird notariell beglaubigt.
In der Regel hat eine Hypothek als gesicherte Forderung eine sehr lange Laufzeit – diese kann bis zu 30 Jahren reichen. In diesem Zeitraum muss der Kreditnehmer monatlich die Zins- und Tilgungsraten des Kredits abbezahlen, wobei die Tilgung einen wichtigen Bestandteil darstellt. Kommt es zu einem Zahlungsverzug, hat die Bank als Gläubiger das Recht, die bestehende Schuld durch die Versteigerung der Immobilie zu begleichen. Die Bank hat also das dingliche recht auf die Immobilie. Die Zwangsversteigerung ist allerdings nur das Worst-Case-Szenario und tritt nur selten ein.
Bei regelmäßiger Zahlung wird der Kredit von den meisten Hauseigentümern getilgt. Ist die Schuld durch kontinuierliche Tilgung beglichen, wird die Eintragung der Hypothek im Grundbuch in der Regel gelöscht. Der Kreditnehmer wird damit zum uneingeschränkten Eigentümer, nachdem die Hypothek vollständig abbezahlt wurde.
Unser Tipp: Eine Hypothek kann auch als Rentenschuld eingesetzt werden. Dann besteht die Absicherung nicht in Form einer festen Summe, sondern durch Zahlung von regelmäßigen Beträgen. Eine Rentenschuld ist dann interessant, wenn ein Haus von Eltern auf Kinder übertragen wird und diese zur Rentenzahlung verpflichtet werden.
Was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld?
Der wichtigste Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld: Die Hypothek ist an ein bestimmtes Darlehen gebunden, die Grundschuld nicht. Für Sie als Darlehensnehmer heißt das konkret: Weil Sie die Restschuld Ihres Darlehens mit Ihrer Finanzierung mit der Zeit abtragen, sinkt auch der Wert Ihrer eingetragenen Hypothek im Laufe der Jahre. Die Grundschuld hingegen bleibt in der vereinbarten Höhe erhalten, bis sie aus dem Grundbuch gelöscht wird.
Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Kredit?
Der Unterschied zwischen einer Hypothek und einem Kredit liegt hauptsächlich in der Art der Sicherung und der Verwendung. Eine Hypothek ist ein grundpfandrechtlich gesicherter Kredit, der in der Regel zur Finanzierung von Immobilien verwendet wird. Dabei dient die Immobilie selbst als Sicherheit für den Kreditgeber. Ein Kredit hingegen kann für verschiedene Zwecke aufgenommen werden und muss nicht zwingend durch eine Immobilie abgesichert sein. Während Hypotheken oft langfristige Finanzierungen mit festen oder variablen Zinssätzen sind, können Kredite auch kurzfristiger Natur sein und unterschiedliche Sicherheiten erfordern. Es ist wichtig, die spezifischen Bedingungen und Anforderungen beider Finanzierungsformen zu verstehen, um fundierte Entscheidungen treffen zu können.
Wie können Sie die Hypothek bei der Finanzierung eines Hauskaufs oder Hausbaus einsetzen?
Möchten Sie Ihren Immobilienkredit mit einer Hypothek finanzieren, müssen Sie zunächst eine geeignete Bank finden. Dafür können Sie beispielsweise den Hypotheken-Vergleich von CAPITALO nutzen, um einen schnellen Überblick der verschiedenen Anbieter und Konditionen am Markt zu erhalten. Grundsätzlich gilt dabei: Je höher Ihre Bonität ist, desto besser werden in der Regel Ihre Konditionen für die Finanzierung ausfallen.
Ein paar wichtige Voraussetzungen
Um eine Hypothek aufnehmen zu können, muss zunächst der Marktwert der zu erwerbenden Immobilie geschätzt werden. Haben Sie sich für eine Bank entschieden, benötigen Sie des Weiteren einen aktuellen Grundbuchauszug, eine Kopie Ihres Ausweises und einen Nachweis über Ihr Einkommen. Dieser ist für die Bank wichtig, um Ihre Bonität einschätzen zu können.
Vorteile für Bank und Schuldner
Beide Parteien haben durch die Hypothek einen wesentlichen Vorteil. Die Bank hat ein geringes Risiko, da die bestehende Grundschuld durch die Verpfändung jederzeit beglichen werden kann und Sie als Kreditnehmer durch die bestehende Sicherheit bessere Konditionen angeboten bekommen.
Meist ist die Hypothek, insbesondere eine Briefhypothek, durch geringe Zinsen begünstigt. Neben der monatlichen Ratenzahlung kommen auf Sie als Kreditnehmer lediglich die Bearbeitungsgebühren und Kosten für die Änderung des Grundbuchs zu. Diese Gebühren erstrecken sich auf bis zu ein bis zwei Prozent der Hypotheksumme.
Unser Tipp: Grundsätzlich ist eine Hypothek eine gute Alternative, wenn Sie Ihr Eigenheim möglichst früh erwerben möchten.
Häufige Begriffe und ihre Bedeutung
Hypothek
Eine Hypothek ist ein Pfandrecht an einer Immobilie, das zur Sicherung eines Kredits dient. Wenn du eine Immobilie kaufst und dafür einen Kredit aufnimmst, verlangt die Bank in der Regel eine Hypothek als Sicherheit. Sollte der Kredit nicht zurückgezahlt werden, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verkaufen, um den ausstehenden Betrag zu decken.
Grundschuld
Die Grundschuld ist ähnlich wie die Hypothek ein Sicherungsrecht an einer Immobilie. Der Unterschied besteht darin, dass die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden ist. Sie kann mehrfach verwendet werden, solange der Kreditnehmer die Schulden begleicht. Dies bietet mehr Flexibilität bei der Finanzierung.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank einer Immobilie beimisst, um die Höhe des Kredits zu bestimmen, den sie bereit ist zu gewähren. Er liegt in der Regel unter dem Marktwert der Immobilie, um das Risiko für die Bank zu minimieren.
Tilgung
Die Tilgung bezeichnet die Rückzahlung des aufgenommenen Kredits. Sie erfolgt meist in regelmäßigen Raten, die sowohl Zinsen als auch einen Teil der Kreditsumme umfassen. Eine höhere Tilgungsrate führt zu einer schnelleren Rückzahlung des Kredits und somit zu geringeren Gesamtkosten.
Zinsbindung
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der Zinssatz für deinen Kredit festgeschrieben ist. Während dieser Zeit bleibt der Zinssatz konstant, unabhängig von den Schwankungen am Markt. Eine längere Zinsbindung bietet mehr Planungssicherheit, kann aber auch zu höheren Zinsen führen.
Annuitätendarlehen
Ein Annuitätendarlehen ist eine Form des Kredits, bei dem du gleichbleibende Raten zahlst, die sowohl Zinsen als auch Tilgung enthalten. Zu Beginn ist der Zinsanteil höher, während der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit zunimmt. Dies ermöglicht eine gleichmäßige finanzielle Belastung über die gesamte Laufzeit des Kredits.
Eigenkapital
Eigenkapital ist das Geld, das du selbst in den Kauf einer Immobilie einbringst. Je mehr Eigenkapital du hast, desto geringer ist das Risiko für die Bank, was oft zu besseren Kreditkonditionen führt. Ein höherer Eigenkapitalanteil kann auch die Notwendigkeit einer Hypothek reduzieren.
Notar
Ein Notar ist ein unabhängiger Rechtsanwalt, der die Rechtmäßigkeit von Immobiliengeschäften sicherstellt. Er beurkundet den Kaufvertrag und sorgt dafür, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Die Kosten für den Notar trägt in der Regel der Käufer.
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und deren Eigentümer verzeichnet sind. Es enthält auch Informationen über Hypotheken und andere Belastungen. Ein Eintrag im Grundbuch ist notwendig, um die Eigentumsübertragung rechtskräftig zu machen.
Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die anfällt, wenn du deinen Kredit vorzeitig zurückzahlst. Sie dient dazu, der Bank den entgangenen Zinsgewinn zu kompensieren. Es ist wichtig, die Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung im Kreditvertrag genau zu prüfen, um unerwartete Kosten zu vermeiden.
Quellenangaben:
Christian Bammert verantwortet Marketing & Vertrieb von CAPITALO und unterstützt unsere Kooperationspartner bei der Vermarktung ihrer Produkte. Christian arbeitet seit vielen Jahren in der Finanzbranche und hat sehr gute Kontakte zu Banken und Medien.
